宁波市住宅工程高质量通病控制要求措施.docx

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宁波市住宅工程高质量通病控制要求措施

前言

随着社会的发展和生活水平的提高，人们对居住质量要求越来越高。

但由于受施工及环境等因素的影响，住宅工程还存在着渗、漏、裂、滴、潮等质量通病，这些质量通病不仅影响着房屋的使用功能，而且给人们日常生活带来诸多不便，也影响用户的身心健康，引起了建筑界同行的高度关注。

为了进一步提高住宅工程质量水平，规范住宅工程质量通病预防和控制工作，促进住宅产业健康发展，宁波市建筑工程安全质量监督总站组织有关工程技术人员编制了《宁波市住宅工程质量通病控制措施》。

该措施主要内容按总则、基本规定建设各方主体管理职责、地下防水工程、砌体及混凝土结构工程、屋面防水工程、楼地面工程、装饰装修工程、安全防护工程、室内环境工程、建筑节能工程、给水排水工程、电气工程、竣工交付后住宅工程质量通病处理程序及技术措施、住宅工程质量通病控制验收分类编写。

以现行国家设计、验收规范及技术标准为主要依据，从材料采用、设计、施工、管理等方面提出了预防和控制质量通病的具体对策，供建筑工作者在学习、工作过程中参考使用。

本措施通过实地调研、试点实践、经验总结，在广泛征求建设、施工、设计、监理、物业等各方的意见和建议的基础上，经多次研讨和修缮完成。

内容详实，条理清晰，具有较强的实用性、针对性、专业性，对各级建设行政主管部门和建设工程各方责任主体加强工裎质量管理，防治工程质量通病，具有指导和借鉴作用。

由于编写组水平有限，加之时间仓促，疏漏和不足在所难免，所涵盖的内容与深度有待于补充和完善，敬请广大读者批评指正。

以便我们修订或再版时加以改进。

目次

1总则．…………………………………………………………………1

2基本规定………………………………………………………………2

3建设各方主体管理职责………………………………………………3

3.1建设单位……………………………………………………………3

3.2设计单位……………………………………………………………3

3.3施工单位……………………………………………………………3

3.4监理单位……………………………………………………………4

4地下防水工程…………………………………………………………5

4.1防水混凝土结构裂缝、渗漏………………………………………5

4.2柔性防水层空鼓、裂缝、渗漏……………………………………7

4.3地下室基坑回填土沉陷……………………………………………8

5砌体及混凝土结构工程………………………………………………9

5.1砌体裂缝……………………………………………………………9

5.2底层砌体返潮………………………………………………………11

5.3混凝土现浇板裂缝…………………………………………………11

5.4钢筋混凝土保护层厚度偏差………………………………………13

5.5混凝土构件的轴线、标高等几何尺寸偏差………………………14

6屋面防水工程…………………………………………………………15

6.1屋面防水层渗漏……………………………………………………15

6.2屋面面层接缝密封材料硬化、开裂、渗漏………………………18

7楼地面工程……………………………………………………………19

7.1楼地面面层起砂、空鼓、裂缝……………………………………19

7.2楼梯踏步阳角开裂、脱落…………………………………………19

7.3卫生间、厨房楼地面渗漏…………………………………………20

8装饰装修工程…………………………………………………………21

8.1顶棚抹灰空鼓、裂缝、脱落………………………………21

8.2内粉刷空鼓、裂缝…………………………………………21

8.3外粉刷空鼓、裂缝、渗水、脱落…………………………22

8.4装饰面层泛碱………………………………………………23

8.5门窗变形、渗漏……………………………………………23

9安全防护工程……………………………………………………25

9.1防护栏杆、扶手不合格……………………………………25

9.2不按规定使用安全玻璃……………………………………26

9.3无障碍设施不规范…………………………………………26

10室内环境工程…………………………………………………28

10.1地漏泛臭…………………………………………………28

10.2管道噪声…………………………………………………28

10.3电梯机房及井道噪声……………………………………28

10.4设备噪声及辐射…………………………………………28

11建筑节能工程…………………………………………………30

11.1外墙外保温系统开裂、保温效果差……………………30

11.2外墙外保温面层粘结强度低、空鼓和脱落……………31

11.3外窗隔热性能达不到要求………………………………31

11.4给水系统节能设施不完善………………………………31

12给水排水工程…………………………………………………32

12.1给水管、器材渗漏及爆裂………………………………32

12.2消防设施设置不合理……………………………………32

12.3雨、污水系统设置隐患…………………………………32

12.4水泵、水池（箱）………………………………………………33

13电气工程………………………………………………………………35

13.1防雷及接地、电气保护接地及等电位联结不到位……………35

13.2配电保护装置缺漏、无安全保证………………………………36

13.3电气导管敷设不规范……………………………………………36

13.4电气主干线敷设不合理…………………………………………38

13.5电气线路连接不可靠……………………………………………38

13.6电气节能、消防及安全设施不完整……………………………38

14竣工交付后住宅工程质量通病处理程序及技术措施………………40

14.1住宅工程质量通病处理程序……………………………………40

14.2住宅工程质量通病处理技术措施………………………………40

15住宅工程质量通病控制验收…………………………………………46

15.1住宅工程质量通病控制工程资料………………………………46

15.2住宅工程质量通病控制专项验收………………………………46

附录1住宅工程质量通病控制措施分部工程验收记录表……………48

附录2住宅工程质量通病控制专项验收记录表………………………56

附录3住宅工程质量通病控制评估表…………………………………57

附录4住宅工程质量通病控制设计专项审查表………………………58

本措施用词说明…………………………………………………………59

1总则

1.0.1为进一步提高住宅工程质量，控制住宅工程的质量通病，规范住宅工程质量通病防治管理，依据国家有关法规和规范，结合本地区实际情况，特制定本措施。

1.0.2本措施控制的质量通病，是指住宅工程中常见、多发的，对正常使用功能和观感带来一定影响的工程质量缺陷。

1.0.3本措施适用于宁波市行政区域内新建住宅工程，其他工程质量通病的控制可参照本措施执行。

1.0.4住宅工程质量通病的控制除执行本措施外，还应执行国家和地方相关现行标准、规范。

2基本规定

2.0.1住宅工程质量通病的控制，应从设计、材料、施工、管理等方面进行综合预防和治理。

2.0.2工程招投标监督机构应将通病控制列为招标文件审查的重要内容之一，并将通病控制措施和费用列为竞标的内容。

2.0.3施工图审查机构应将住宅工程质量通病控制的设计措施，列入审查内容，并提出专项审查意见。

2.0.4办理住宅工程安全质量监督登记手续时，应提供住宅工程质量通病控制施工图专项审查意见。

2.0.5工程质量监督机构应将住宅质量通病控制作为监督重点。

2.0.6工程竣工验收前，应组织质量通病控制的专项验收。

交付后应对控制效果进行评估，评估结果作为住宅工程创优评比的主要指标之一。

2.0.7工程竣工交付后发生的质量通病可参照本书第14.2节的技术措施处理。

2.0.8住宅工程中新技术、新工艺、新材料、新产品的使用应符合国家和地方相关规定。

3建设各方主体管理职责

3.1建设单位

3.1.1全面负责住宅工程质量通病控制的组织实施，督促设计、施工和监理等建设各方制定和实施质量通病控制措施，并在相应的合同中明确质量通病控制的责任。

3.1.2应将住宅工程质量通病的控制作为设计任务书的内容之一，所发生的相关费用应列人工程概预算。

3.1.3在招标文件和工程量清单及标底编制中，应列入工程质量通病控制措施项目和费用。

3.1.4招标文件中工期约定不得低于定额工期的80%。

3.1.5应组织设计、监理、施工等相关单位进行质量通病控制的专项验收和评估。

3.1.6在保修期内负责组织质量通病的治理。

3.2设计单位

3.2.1初步设计文件应包括质量通病控制内容，施工图设计应采取具体的质量通病控制措施。

3.2.2施工图设计交底应包括质量通病控制的设计措施内容。

3.2.3参与工程质量通病的分析和治理。

3.2.4参加工程质量通病控制的专项验收和评估。

3.3施工单位

3.3.1工程开工前应编制《住宅工程质量通病控制专项施工方案》，经监理单位审查同意后实施。

3.3.2专业分包单位应编制分包工程的通病控制措施，由总包单位核准、监理单位审查同意后实施。

3.3.3应按《住宅工程质量通病控制专项施工方案》组织施工，对作业班组进行技术交底。

3.3.4及时进行质量通病控制施工工序质量检查和隐蔽工程验收，记录和整理相关技术资料。

3.3.5施工过程中，及时分析和总结工程质量通病控制情况，不断完善和改进施工工艺。

3.3.6工程完工自验合格后，编写《住宅工程质量通病控制总结报告》，申报并参加工程质量通病控制的专项验收。

3.3.7参加工程质量通病控制的评估。

3.4监理单位

3.4.1开工前应审查《住宅工程质量通病控制专项施工方案》，并编制《住宅工程质量通病控制监理细则》，明确具体监理措施。

3.4.2监理过程中应加强旁站监理和平行检验，及时进行质量通病控制隐蔽工程验收，记录和整理相关监理技术资料。

3.4.3组织召开工地例会和专题会议，及时分析和总结工程质量通病控制情况，协调和解决质量通病控制过程中出现的问题。

3.4.4工程完工后编写《住宅工程质量通病控制监理报告》，参加工程质量通病控制的专项验收。

3.4.5参加工程质量通病控制的评估。

4地下防水工程

4.1防水混凝土结构裂缝、渗漏

4.1.1混凝土裂缝、渗水

4.1.1.1设计

1地下室应进行防水设计。

设计中应充分考虑地下水、地表水和毛细管水对结构的作用，以及周围水文地质变化的影响，并根据地下室的使用功能，合理确定防水等级、防水设防高度。

2地下工程中有防水要求的主体结构应采用防水混凝土，并采取减小混凝土收缩的措施。

3防水混凝土结构迎水面计算裂缝宽度不得大于0.2mm。

4应明确防水混凝土抗渗等级，提出防水混凝土外加剂、掺合料等的主要技术指标要求。

5地下室墙板宜采用变形钢筋，配筋应细而密，网片钢筋间距应≤150mm，分布均匀。

水平分布钢筋宜设置在竖向钢筋外侧。

对水平断面变化较大处，应增设抗裂钢筋。

4.1.1.2施工

1防水混凝土掺入的外加剂掺合料应按规范复试符合要求后使用，其掺量应经试验确定。

2浇筑混凝土前，应考虑混凝土内外温差的影响，采取适当的措施。

3防水混凝土结构内部设置的各种钢筋或绑扎的低碳钢丝不应接触模板。

固定模板而穿过的螺栓应加焊止水环。

拆模后，将留下的凹槽封堵密实，并在迎水面涂刷防水涂料等防水材料。

4混凝土采用分层浇筑，泵送混凝土每层厚度不宜大于500mm，采用插入式振动器分层捣固，板面应用平板振动器振捣，排除泌水，进行二次收浆压实。

5防水混凝土水平构件表面宜覆盖塑料薄膜或双层草袋并浇水养护，竖向构件宜采用喷涂养护液进行养护，养护时间不少于14d。

4.1.2混凝土变形缝渗漏

4.1.2.1设计

1地下工程应根据地下室平面形状、平面尺寸、上部主体结构布置、荷载及顶板覆土情况合理设置变形缝。

地下工程的变形缝宜设置在结构截面的突变处、地面荷载的较大变化处、地质明显不同、基础形式不同的地方。

2地下工程的变形缝宜少设，当必须设置时，应选择合适的构造形式。

3应注明或绘制变形缝的构造详图，变形缝防水节点宜采用中埋式止水带与可卸式止水带复合使用的构造形式。

4当地下水压大于0.03MPa，环境温度在50℃以下，且不受强氧化剂作用，变形量较大时，可采用埋入式止水带和表面附贴式橡胶止水带相结合的防水形式；对环境温度高于50℃以上的变形缝，可采用2mm厚的紫铜片或3mm厚不锈钢等金属止水带；有油类侵蚀的地方，可选用相应的耐油橡胶止水带或塑料止水带；无水压的地下工程，可用卷材防水层防水。

4.1.2.2施工

1地下工程在施工过程中，应保持地下水位低于防水混凝土500mm以上。

2用木丝板和麻丝或聚氯乙烯泡沫塑料板作填缝材料时，随砌随填，木丝板和庥丝应经沥青浸渍。

3金属止水带宜折边，连接接头应满焊。

4埋入式橡胶或塑料止水带施工时，不得在止水带的中心圆环处穿孔，应埋设在变形缝横截面的中部，木丝板应对准圆环中心。

止水带接长时，其接头应锉成斜坡，毛面搭接，并用相应的胶粘剂粘结牢固。

5采用遇水膨胀止水条嵌缝，止水条应具有缓胀性能，使用时应防止先期受水浸泡膨胀。

6表面附贴式橡胶止水带的两边，填防水油膏密封。

金属止水带压铁上下应铺垫橡胶垫条或石棉水泥布。

4.1.3混凝土后浇带施工缝渗漏

4.1.3.1设计

1后浇带混凝土应采取抗裂措施，后浇带施工缝处应采取防水措施。

2应有后浇带平面布置图和底板、地梁、侧壁、顶板、顶板梁等各种混凝土构件的后浇带构造详图。

4.1.3.2施工

1底板、顶板不宜留施工缝，底拱、顶拱不宜留纵向施工缝。

2墙体不应留垂直施工缝。

有防水要求墙体的水平施工缝可留在高出板面不小于300mm、梁底以下300mm以内墙体处，并应设置止水带。

3后浇带施工缝浇筑混凝土前，应凿除松散混凝土，并将其表面浮浆和杂物清除。

浇筑混凝土时，先浇水湿润，排除积水后及时浇灌混凝土并振捣密实。

4后浇带混凝土应保湿养护14d。

4.2柔性防水层空鼓、裂缝、渗漏

4.2.1设计

1应选用耐久性和延伸性好的防水卷材或防水涂料作地下柔性防水层，且柔性防水层应设置在迎水面。

2柔性防水层的基层宜采用1:

2.5水泥砂浆找平。

3柔性防水层施工完后应及时做保护层，保护层应符合下列规定：

（1）底板、顶板应采用50～70mm厚的细石混凝土保护层，防水层与保护层之间应设置隔离层。

（2）侧墙迎水面保护层宜选用软质保护材料。

4.2.2施工

1柔性防水层施工期间，地下水位应降至垫层300mm以下。

2结构基层应清理干净，表面干燥后方可进行下道工序施工。

3柔性防水层施工前，先涂刷基层处理剂，卷材铺贴宜采用满贴法，铺贴严密；防水涂料应薄涂多遍成活。

4柔性防水层施工完毕后，应采取可靠的保护措施。

4.3地下室基坑回填土沉陷

4.3.1设计应明确填土的土质、夯实虚铺厚度和压实系数。

4.3.2宜采用黏性土回填，不得用建筑垃圾、塘渣、淤泥、腐殖土、耕植土及含有机物大于8%的土作为填料。

4.3.3应分层夯实，虚铺厚度机械夯实不大于300mm，人工夯实不大于200mm。

5砌体及混凝土结构工程

5.1砌体裂缝

5.1.1设计

1砌体结构的温度变形缝间距或现浇楼屋盖混凝土后浇带间距不宜大于40m。

2门、窗、配电箱、消火栓等洞口边形成独立砖柱宽度小于等于240mm、混凝土柱或剪力墙边门垛小于240mm、窗间墙小于360mm时，砖柱改用钢筋混凝土构造柱。

3砖墙或砌块墙内应在下列部位设置钢筋混凝土构造柱：

（1）墙体长度大于5m或超过层高2倍时的中间或门窗洞口边。

（2）阳台分隔墙等砌体自由端的端部。

（3）门窗洞口宽度大于2m时的洞口两边。

（4）屋顶女儿墙墙体每一开间处且间距不大于4m。

4构造柱锚人楼层上下混凝土梁或板中的钢筋直径和根数应与构造柱纵筋规格和数量一致。

5墙厚不大于150mm且砌体净高大于3m，或墙厚大于150mm且砌体净高大于4m时，墙体半高处或门窗洞上应设置沿墙全长贯通的钢筋混凝土系梁，水平系梁应与柱或剪力墙连接，其宽度与墙厚同，高度不应小于120mm;遇门窗洞口时，系梁高度不应小于180mm，其纵筋不应少于4Φ10，箍筋Φ6@200。

6屋顶女儿墙不应采用轻质墙体材料砌筑。

屋顶女儿墙应设置厚度不小于120mm的钢筋混凝土压顶，纵筋不少于4Φ10，箍筋Φ6@200。

7宽度大于300mm的预留洞口应设钢筋混凝土过梁，并且伸入每边墙体的长度不应小于250mm。

墙体材料为加气混凝土砌块时，过梁伸入墙体长度不应小于300mm，且其支承面下应设置混凝土梁垫。

8窗台应设置内高外低的L形钢筋混凝土窗台板，厚度不小于60mm，纵筋不宜小于3Φ8，分布筋Φ6@200，两端伸入墙体各600mm。

9底层分隔墙下应有地梁或基础，与主体基础整体浇筑。

5.1.2材料

1砌筑砂浆应采用中、粗砂，砌块砌筑应采用配套专用粘结剂。

2蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期不应小于28d;混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d。

5.1.3施工

1现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

2砌体结构砌筑完成后不应少于28d再抹灰。

3每天砌筑高度宜控制在1.8m以下，并应采取严格的防风、防雨措施。

4砌体应按设计要求与钢筋混凝土墙柱可靠连接，并优先采用拉结筋连接。

拉结筋不得弯折使用，末端应有90。

弯钩；设置位置应与砖砌体灰缝相吻合，砌块砌体应在上表面开设凹槽，置入钢筋后用粘结材料填实至凹槽的上口平。

拉结筋宜预埋，植筋时应进行拉拔试验。

当砌块砌体采用专用连接件时，宜采用金属锚栓与钢筋混凝土墙柱可靠连接。

5填充墙砌至接近梁底、板底时，砌块墙应留有20-30mm的空隙，并留置不少于7d的间歇期，用发泡剂等柔性材料填嵌密实；砖填充墙应留有150mm的空隙，并留置不少于7d的间歇期，可采用斜砖补砌，角度宜为60。

，并沿墙方向对称塞砌，两侧和中部三角空隙应用干硬性膨胀砂浆填塞、补砌紧密。

坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形，空隙部位按上述方法补砌。

6当门窗洞上口至梁底距离小于200mm时，门窗过梁应与结构梁整浇。

7砌体墙开凿应在砂浆强度达到设计要求后采用机械切割，开槽深度不宜超过墙厚的1/3，导管敷设后，应采用细石混凝土或干硬性砂浆填封密实牢固。

5.2底层砌体返潮

5.2.1砌体基础应设置防潮层，防潮层设置要求如下：

1水平防潮层一般设在室内地坪下0.06m处，做法为20mm厚1：

2.5水泥砂浆内掺水泥重量3%～5%的防水剂。

2当墙体两侧的室内地面有高差时，应在填土一侧作垂直防潮层并连接两道水平防潮层。

3防潮层应在室内回填后施工，基础顶面清理干净并浇水湿润后抹防潮层并进行养护。

5.2.2建筑物四周应设置散水、排水明沟或散水带明沟。

散水的设置要求如下：

1散水的宽度，应根据土壤性质、气候条件、建筑物的高度和屋面排水形式确定，宜为500mm，当采用无组织排水时，散水的宽度可按檐口线放出200～300mm。

2散水坡的标高应高于小区路面标高，散水的坡度宜为3%～5%。

3当散水采用混凝土时，宜按lOm间距设置伸缩缝。

4散水与外墙之间宜设缝，缝宽可为15～20mm，缝内应填嵌柔性密封材料。

5.3混凝土现浇板裂缝

5.3.1设计

1建筑平面宜规则，避免平面形状突变。

当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋应加强。

当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的板块。

2伸缩缝间距应严格控制。

如必须超过时，应采取可靠的技术措施减少温度应力产生的影响。

3建筑长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。

后浇带部位应设置加强钢筋，并应采取抗裂措施。

后浇带位置、构造详图、混凝土强度等级及材料要求应在设计文件中明确。

4现浇板厚度与跨度比值宜为1/35～1／30，厨房、浴厕、阳台板厚度不应小于90mm，其他部位的板厚不应小于lOOmm。

当板内埋设导管时，板厚度应大于最大管径的3倍，导管交叉处应采取加强措施。

5相邻现浇板的厚度不宜相差30mm以上。

6现浇板混凝土强度等级不宜大于C30。

7建筑物两端、变形缝两侧、平面凸处阳角开间楼板块应设置双层双向钢筋，间距不宜大于150mm。

开间不小于4.2m的板块应设置双层双向钢筋。

其他开间宜设置双层双向钢筋。

8屋面板应设置双层双向钢筋，间距不宜大于150mm。

9外墙阳角处宜设置上层放射状钢筋，钢筋的数量不少于7Φ8，长度不小于板跨的1／3，且不小于1.5m。

或在外墙阳角处设置上下两层与受力主筋平行的双向附加钢筋，附加钢筋直径不小于8mm，间距同原受力筋，范围和长度均不小于板跨的1／3，且不小于1.5m。

10预埋导管应布置在上下层钢筋网片中间，若在跨中没有上排钢筋，则沿导管方向在板的上表面应采取抗裂措施，可采用增设Φ6双向间距lOOmm宽500mm的钢筋网片，多根导管并排时，增设钢筋网片的宽度应超出导管每边250mm。

5.3.2材料

1混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于12%。

掺用矿物掺合料的质量应符合相关标准规定，掺量应根据试验确定。

2现浇板的混凝土应采用中、粗砂。

5.3.3施工

1模板和支撑的选用应满足强度、刚度和稳定性要求，拆模时混凝土强度应满足规范要求。

2现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

3施工缝应与板底垂直留置，缝处已浇筑混凝土的抗压强度达到1.2MPa时，方可继续浇筑。

浇筑时缝表面应凿毛，清除杂物和松动石子，冲洗干净并排除积水，再涂刷一道水泥浆后继续浇筑混凝土。

4应在混凝土浇筑完毕后的12h以内，对混凝土加以覆盖和保湿养护：

（1）根据气候条件，淋水次数应能使混凝土处于湿润状态，养护时间不少于7d，养护用水应与拌制用水相同。

（2）用塑料布覆盖养护，并保持塑料布内有凝结水。

（3）日平均气温低于5℃时，不应淋水。

（4）对不便淋水和覆盖养护的，宜涂刷保护层（如薄膜养生液等）养护，减少混凝土内部水分蒸发。

5现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不应进行后续施工。

当混凝土强度小于lOMPa时，不应在现浇板上吊运、堆放重物。

吊运、堆放重物时应采取减轻对现浇板冲击的措施。

5.4钢筋混凝土保护层厚度偏差

5.4.1设计

1明确各类构件及特殊部位的钢筋混凝土保护层厚度。

2楼板上部受力钢筋宜采用HRB335级或HRB400级钢筋。

5.4.2施工

1梁、板、柱、墙的钢筋保护层宜优先选用塑料垫卡支垫钢筋。

2梁、柱垫块应垫于主筋箍筋交接处箍筋外侧，厚度为纵筋保护层厚度减去箍筋直径。

3板底筋保护层垫块应设置在纵横钢筋交叉处，垫块厚度为保