烟台经济技术开发区城市规划管理规定.docx
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烟台经济技术开发区城市规划管理规定
烟台经济技术开发区城市规划管理规定
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请选择 2009-06-1913:
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（2001年9月13日公布 烟开[2001]70号）
第一章 总 则
第一条 为加强烟台经济技术开发区（以下简称开发区）的规划管理，保证总体规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《山东省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》，结合开发区实际，制定本规定。
第二条 本规定的规划管理区域系指根据国务院（84）国函字（149）号文和烟台市人民政府（1992）41号文所确定的范围：
东至夹河桥，南至一级公路，西至柳林河，北至黄海负二十米水深范围。
在本区域内制定和实施城市规划及进行建设，必须遵守本规定。
第三条 本规定所称的规划管理系指开发区区域内所有建设项目、临时建筑物和构筑物的用地和建设的管理，包括新建、扩建、改建的永久性和临时性各类房屋、道路、桥涵、广场、各种管道、管线、防灾工程、绿化、雕塑小品工程、海河水系整治、农贸市场摊点和广告牌等工程。
第四条 开发区建设环保土地局（以下简称建设环保土地局）是开发区管理委员会（以下简称管委会）城市规划的行政主管部门，具体负责开发区规划的管理，并负责组织、指导、检查、监督和协调城市规划的实施：
（一）组织实施开发区总体规划、分区规划、详细规划；
（二）依据总体规划编制报批分区规划、详细规划、专业规划、主干道两侧的街景规划；
（三）审查报批建筑物单体设计方案；
（四）根据实际情况，对已批准的总体规划，提出规划调整意见，报管委会审查后，报请烟台市政府批准；
（五）负责项目选址定点和建设规划管理；
（六）负责勘查设计和测绘市场管理工作。
第五条 管委会重视城市规划事业的发展，鼓励城市规划科学技术研究，推广先进技术，提高城市规划科学技术水平。
对在城市规划工作中做出突出贡献的人员予以奖励。
第六条 任何单位和个人都有遵守城市规划的义务，并有权对违反城市规划的行为进行检举和控告。
第二章 城市规划的编制和审批
第七条 管委会组织编制开发区城市总体规划。
城市各项基础设施由各专业主管部门依据建设环保土地局提出的规划要求，组织编制，建设环保土地局负责协调和综合。
城市分区规划、详细规划由建设环保土地局组织编制。
第八条 各项城市规划的具体编制工作，由具备相应资质的规划设计单位承担。
第九条 编制城市规划，必须贯彻执行国家有关方针、政策、法规、技术标准和规范，进行多方案比较和经济技术论证。
第十条 编制城市规划必须采用建设环保土地局认可的坐标、地形图资料。
编制城市规划所必需的基础资料，有关部门和单位必须提供。
第十一条 城市规划实行分级审批。
（一）开发区总体规划，报市人民政府审批。
（二）城市的专业规划、分区规划和详细规划，由管委会审批。
第十二条 城市规划一经批准即具有法律效力，必须认真执行。
不经管委会批准，任何单位和个人不得随意变更。
管委会根据经济和社会发展需要，对城市总体规划进行局部调整，报市人民政府备案。
但有下列重大变更之一的，须经市人民政府审批：
（一）规划期限变更的；
（二）城市性质发生变化的；
（三）城市规划区人口或用地规模的变更量超过百分之五十的；
（四）城市用地发展方向改变的；
（五）城市主要功能区的性质和对外交通枢纽位置改变的；
（六）城市主干道改变走向或宽度变更量超过三分之一的。
城市分区规划和详细规划经批准后，确需局部调整的，由建设环保土地局提出意见后报管委会审批。
第十三条 城市规划审批步骤：
第一步审查总图和单体方案设计，批准后进行地下管网方案设计和环境规划设计；第二步审查地下管网方案设计和环境规划设计，批准后发放《建设用地规划许可证》；第三步审查单体工程施工图设计、环境施工图设计、地下管网施工图设计，批准后发放《建设工程规划许可证》。
第三章 城市规划的原则
第十四条 合理确定城市规划布局和功能分区，强化现代化基础设施，优化城市生态环境，有利于生产，方便生活，逐步形成布局合理、功能完善、设施齐全、环境优美的现代化工业城市。
第十五条 新区开发必须坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，充分考虑水源、能源、交通、通讯、防洪、水土保护、防灾等建设条件。
建成区改建必须遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，控制居住区建筑密度，严禁在空地上插建房屋，并注意城市风貌，提高综合效益。
第十六条 运用级差地租的原理，优化城市用地结构，充分发挥土地效益。
暂时达不到城市规划要求的，要坚持标准，严格控制。
第十七条 保护历史文化遗产和自然景观，建筑与环境同步设计，同步实施。
第十八条 坚持平战结合的原则，人防建设与城市建设相结合。
人防建设按人防建设工程标准执行。
第一节 居住小区规划
第十九条 居住小区建设实行综合开发，控制自建住宅，禁止炒卖楼座。
鼓励开发新住宅区，控制建设区住宅建设。
新建住宅小区应规划多建高层和小高层住宅。
第二十条 居住小区公共建筑，应包括中小学、托幼、文化活动站、粮油店、菜站、早点小吃部、综合副食店、小饭铺、小百货店、理发店、储蓄所、邮政所等，还应包括物业管理办公用房、居委会等社会管理机构用房。
上述建筑物建筑面积执行《城市居住区规划设计规范》和《烟台经济技术开发区物业管理试行办法》。
第二十一条 居住区规划技术经济指标。
开发区居住小区分为一般居住小区、高级居住小区和别墅区三类。
各项规划技术经济指标原则上按以下标准控制，特殊情况须由单位提出申请，经主管部门审查同意后，报管委会批准。
一般居住小区是指以5—6层住宅楼为主，基础设施配套齐全的普通住宅小区，住宅建筑面积毛密度为0.8—0.9，容积率不超过1，建筑密度小于20%，绿地率不低于30%，机动车停车位每3—4户1辆小汽车计；高级居住小区是指以3—4层住宅楼为主，环境优美，公共设施、娱乐设施、基础设施配套齐全，实行智能化管理的居住小区，住宅建筑面积毛密度为0.6—0.8，容积率不超过0.9，建筑密度小于25%，绿地率不低于35%，机动车停车位每2户1辆小汽车计；别墅区容积率不超过0.35，建筑密度低于20%。
居住小区应设专用自行车停车场地。
居住小区中建设高层住宅或小高层住宅，规划技术经济指标，根据具体情况由建设环保土地局提出设计要求。
第二十二条 居住小区绿地，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地。
居住小区内公共绿地应达到人均1—2平方米，并做好公共绿地的规划设计，配置雕塑、小品、水池等设施。
第二十三条 居住小区道路分为小区路、组团路和宅间小路三级。
小区路面宽5—8米，道路红线不少于14米；组团路路面宽3—5米，道路红线不少于10米；宅间小路路面宽不少于2.5米。
第二十四条 居住小区统一设置供水、排水、供电、通讯、煤气、热、消防、垃圾、公厕及其它市政公用设施。
第二十五条 居住小区的规划布局，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体。
平面设计应灵活多变，道路自然弯曲，住宅楼随道路曲线布置，尽量减少南北方向成列布局的方式。
每个居住小区应有各自的特色。
第二节 工业仓储和公建区规划
第二十六条 工业建筑布局，要符合城市性质和社会经济发展的要求，着重发展高新技术产业，严格控制耗能高、耗水多、占地广、污染重的工业项目。
第二十七条 合理布局大中小型工业项目。
整块工业用地一般不安排小型工业项目。
第二十八条 与工业建设项目相关的环保、水保、防洪、市政、能源、交通、通讯、绿化等配套工程或设施，与工业项目同步规划，同步设计，同步建设。
第二十九条 仓储区设置相应的防火设施和足够的停车、装卸场地，不得占用城市道路停车或装卸货物。
第三十条 工业区用地规划经济技术指标，应满足场地使用和绿化的要求，各项规划技术经济指标原则上按以下标准控制，特殊情况需由单位提出申请，经主管部门审查同意后，报管委会批准。
绿地率不低于30%，建筑密度低于30%。
第三十一条 公建区用地规划技术经济指标，应满足绿化、停车场地等要求，各项规划技术经济指标原则上按以下标准控制，特殊情况需由单位提出申请，经主管部门审查同意后，报管委批准。
办公类建筑容积率1.5—2，建筑密度20%—25%，绿地率不低于35%，自行车停车位每100平方米建筑面积2辆计，机动车停车位每400平方米1辆计；商业类建筑容积率2—3，建筑密度25%—35%，绿地率不低于20%，自行车停车位每100平方米营业面积7.5辆计，机动车停车位每300平方米营业面积1辆计。
第三节 交通设施规划
第三十二条 德龙烟铁路与开发区天山路、衡山路、五指山路等主要城市道路交叉口，按城市规划要求设置立体交叉。
第三十三条 城市道路建设必须满足城市交通、消防、卫生、管线敷设的要求。
按道路功能分为交通性道路、生活性道路等。
红线宽度，主干道50¬—70米，次干道25—50米，一般道路12—25米。
第三十四条 平交道口转弯半径，主干道不少于30米，次干道不少于20米，一般道路不少于15米，其它道路最小不少于8米；主要道路交叉视距不少于80米，并根据车流量、流向设专用车道，渠化交通。
第三十五条 城市主要道路上，根据交通量需要，设置过街人行天桥或地下通道。
第三十六条 出入口位置。
城市主干道上严格控制开设车辆出入口。
出入口距城市主干道交叉口的距离，自道路红线交点起，不应小于70米，距非道路交叉口的过街人行道最边缘不应小于50米，距公共交通站边缘不应小于10米，距公园、学校、儿童及残疾人等建筑物的出入口不应小于20米。
第三十七条 各类公共场所和公共建筑，根据公安部、建设部关于城市停车场建设的要求，配建自用停车场和社会停车场。
第三十八条 在城市道路红线内横向设置的广告牌等设施，底边离地面净高不得少于4.5米。
第四节 建筑规划
第三十九条 主干道两侧和主要广场四周原则上不建住宅楼。
确实需要时，立面必须按公建标准设计、装饰，沿街山墙要作美化处理。
第四十条 主干道两侧和主要广场四周建筑物外装修不得低于高档磁砖、铝合金板、玻璃幕及其它高档新型材料。
第四十一条 新建住宅，平面布局应点式和条式相结合，条式以两个单元为主，搭配三个单元和点式住宅。
外墙采用高档贴面材料或高级涂料装饰，取消粘土瓦，采用英红瓦、采色水泥瓦等材料。
住宅建筑取消铝合金窗，采用塑钢窗等新型材料。
第四十二条 低层和多层住宅楼高度自室外地坪到顶层楼面一般不得超过16米。
带一层车库的住宅楼，住宅部分不得超过五屋。
第四十三条 区内住宅楼的阳台，需要包封或设置防盗网的，由住宅区管理单位报建设环保土地局批准后，统一设计，统一封包。
不允许设置外设突出式防盗网。
第四十四条 鼓励兴建大型公共建筑和高层住宅建筑。
主干道两侧小型公共建筑，原则上不予批建。
批建的公共建筑，一般应设计庭院停车场。
第四十五条 配电室、变电室、泵房、储藏室等附属设施，一般要布置在建筑物底层或地下室。
如确需独立设置，要根据建筑物的性质和防火、噪音、间距等规定进行安排，建筑造型必须与周围环境相协调。
第四十六条 所有建筑必须设置给水、排水、供电、电讯、供气、供热、排烟等入室管道、通道和人防设施。
高层公共建筑应采用集中空调系统；住宅楼必须考虑安放窗式空调机的位置。
建筑物的山墙以及水塔、烟囱等要作美化设计，并与建筑物立面相协调。
第四十七条 工业区建筑外观应简洁、美观、大方，体现现代化工业厂房的特点，外装修材料选用高级涂料、高档磁砖、夹心板等新型材料。
第四十八条 道路两旁的建筑应符合后退道路红线的要求，执行《烟台市区建筑退让道路管理规定》：
（一）城市干道（道路宽度>50米）低层和多层建筑后退道路红线25米，高层建筑后退道路红线30米。
（二）城市次干道（25米<道路宽度<50米）低层和多层建筑后退道路红线20米，高层的后退道路红线25米。
（三）城市支路（道路宽度<25米）低层和多层建筑后退道路红线10米，高层建筑后退道路红线15米。
第四十九条 城市道路绿线宽度要求：
（一）城市主干道（道路宽度>50米），道路绿线宽度分别90米至100米。
（二）城市次干道（25米<道路宽度<50米）道路绿线宽度为原道路宽度增加20米。
（三）城市支路（道路宽度<25米）道路绿线宽度为原道路宽度增加20米。
第五十条 建筑布局，随坡就势，错落有致，保持原有地貌，不准大挖大填，与城市道路标高相统一。
区内建筑以白色为基调，清新、淡雅，住宅楼和工业厂房可采用多种颜色，体现各自的个性和特色。
第五十一条 区内住宅朝向以东、东南、南为主。
建筑高度以檐口高度计算。
阳台长度不超过6米且阳台总长度不超过住宅楼总长度的1/2，间距以主墙间距计算；阳台超过6米，或阳台总长度超过住宅楼总长度的1/2，间距从阳台算起。
第五十二条 住宅间距规定如下：
（一）住宅日照间距保证1：
1.5以上。
（二）住宅侧面间距。
多层与多层住宅侧面间距不小于9.0米；高层与各种层数住宅侧面间距不小于16米。
（三）别墅区日照间距保证1：
1.8以上，别墅与多层住宅、高层住宅的侧面间距同本条第
（二）项规定。
第五十三条 住宅与非住宅间距。
住宅在北，非住宅在南的，同第五十二条的规定；住宅在南，非住宅在北和侧面的，其间距按有关消防等规定执行，但最小间距不小于8米。
第五十四条 住宅用地与其它住宅用地相邻，住宅楼应退用地边界线的距离至少等于住宅楼与相邻用地住宅楼之间日照间距1/2。
第五十五条 各类多层建筑与北面中小学校及幼儿园的教学楼、医院病房楼的间距应不小于南面楼高的1.8倍。
第五十六条 非住宅建筑之间的间距，应按抗震、消防、卫生等有关规范要求确定。
第五十七条 上述各种间距计算中，南面建筑面宽小于6米的竖向突出部分与北面建筑物不作间距计算（住宅楼阳台计算方法见五十一条）。
消防有特殊要求的，按国家防火规范执行。
第五十八条 建筑物原则上不允许进行加层改造。
特殊情况确需改造的，须持由原设计单位或具有同等以上设计资质的设计单位出具的建筑物结构安全技术鉴定文件，向建设环保土地局申报。
第五十九条 开发区抗震设防为七度。
第六十条 临时建筑在确保安全的情况下，使用材料要简易、结构要简单，一般应采用组装式构件。
第六十一条 城市雕塑或其它建筑小品，位置和体量应与周围环境相协调。
第六十二条 未经建设环保土地局批准，不准在立交桥、桥梁引桥和保护建筑上以及城市公共绿地、重要风景带内设立广告。
第六十三条 围墙应设花栏透空式围墙，不准建实体围墙，围墙高度在1.6米以下。
沿广场建筑一律不准建围档设施。
第六十四条 区内建筑物单体设计应考虑人防、节水、消防、环保等要求，按有关规定执行。
第五节 绿化与文物保护规划
第六十五条 城市绿化规划，是城市总体规划的重要组成部分，由建设环保土地局负责编制。
绿化规划批准后，任何单位和个人不得擅自改变规划和绿地性质。
第六十六条 城市大环境绿化规划，需做到点、面、线、带、网、片相结合，根据城市的性质和特点，形成自己的绿化风格和特色，实现城市园林化。
第六十七条 城市绿化规划应根据国家及省政府对人均公共绿地面积、绿地率、绿化覆盖率等规划指标，安排绿化用地和育苗用地面积。
第六十八条 与工程建设项目相配套的绿化工程，应与主体工程同步规划、设计、投资、施工、验收和交付使用。
不能如期完成绿化工程的，须在工程交付使用的下一年度内完成。
第六十九条 调整城市总体规划或城市绿化规划，应当保证城市绿化用地各项指标的合理增长和各类绿地的合理布局。
任何单位和个人不得擅自改变和破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。
第七十条 对环境有污染的建设项目，必须按国家有关环境保护的技术规定，与居住区、学校、医院等保持卫生和安全隔离、防护间距。
有污水排放的建设项目，应配套设置污水治理和排放设施。
第七十一条 古汉墓保护区域内，未经文物部门和建设环保土地局批准不得进行建设。
确因特殊情况，文物古墓需要迁移、挖掘、拆除的，按《中华人民共和国文物保护法》规定办理。
第六节 市政设施规划
第七十二条 按城市规划所确定的城市发展规模、用地布局、道路系统，合理确定城市给水、排水、电力、电讯、供热、供气等市政公用设施的分区负荷，合理布置相应的管线和水厂、加压泵站、提升泵站、变电站（所）、电讯交换和增音站、换热站和调压站等配套设施。
第七十三条 区内各类工程管线应在地下敷设。
主、次干管（线）原则上应在道路红线内或道路红线与建筑红线之间敷设，并按城市管网综合规划的顺序，平行道路中心线依次设置。
高压线与电讯线平行敷设时，应按技术规范要求保持间距，避免干扰。
各类工程管线必须规划予埋、予留过路管道，确保使用方便，避免和减少建成道路再次开挖。
第七十四条 建筑红线与道路红线间的空地是绿化和公共管线用地，一律不许用户占用。
各用户管线允许经公共用地与公共管线垂直相接，但不允许与公共管线平行敷设，管线附属物不准建在公共用地上。
第七十五条 各专业管线主管部门提供的各用户管线与公共管线的接口位置与标高，经建设环保土地局综合、批准后方可设计施工，避免用户支管侵占公用管线位置。
第七十六条 加强管线综合规划，满足管线间水平净距和垂直净距的技术要求。
安排管线规划位置时，临时管线让永久管线，可弯曲管线让不易弯曲管线，小管道让大管道，压力管道让重力自流管道。
第七十七条 按国家有关城市环境卫生管理规定，合理布局城市固体废弃物堆场和处理场、公厕及其管理用地。
第七十八条 按通讯技术要求，合理安排城市电讯微波信道和地下通讯管线，控制空中信道范围内的建筑物高度。
合理布置城区公用电话亭。
第七十九条 根据城区用地布局和道路系统规划，合理组织公共交通的线路和站场布局。
第八十条 排水系统实行雨污分流制。
污水处理实行集中和分散处理相结合，按规划设置公用和自用污水处理设施。
工业企业污水需经处理符合国家排放标准后，方可排入城市污水管道。
第八十一条 开发区实行集中供热、供气。
原则上不批建自用供热锅炉房。
第二章 城市规划的实施
第八十二条 管委会对批准的城市总体规划予以公布，并对区域内的城市总体规划实施情况进行定期检查，向市政府报告。
第八十三条 建设环保土地局在城市规划区内依据各级政府颁布的城市规划管理的有关法律、法规和规定，对城市的各项建设用地和建设活动进行统一安排和控制。
引导和调节城市的各项建设事业有计划有秩序地协调发展，保证城市规划的实施。
第八十四条 任何单位或个人在城市规划区内使用土地和进行各项建设活动，必须持有建设环保土地局核发的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。
第一节 建设项目选址管理
第八十五条 能源、交通等城市基础设施和工业大中型建设项目在项目建议书阶段应征求建设环保土地局的选址意见。
第八十六条 凡在开发区进行建设需要使用土地者，需持立项批复文件，环境影响评估书（表），所需水、暖、电力、通讯、气等有关资料和建设计划向建设环保土地局提出用地申请，填写《建设项目选址意见书申报表》。
建设环保土地局审查《建设项目选址意见书申报表》，在确认建设项目可行性研究报告符合城市规划要求后，按《建设项目选址意见书》的规划管理权限，核发或报批《建设项目选址意见书》。
第八十七条 《建设项目选址意见书》实行分级规划管理。
（一）国家审批的大中型和限额以上的建设项目及省人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由建设环保土地局提出审查意见，报烟台市规划局审核后，转报省建委核发。
（二）烟台市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由建设环保土地局提出审查意见，报烟台市规划局核发。
（三）管委会审批的建设项目，由建设环保土地局核发。
第八十八条 领取《建设项目选址意见》四个月内不继续办理规划建设手续的，其选址自行作废。
第二节 建设用地规划管理
第八十九条 在城市规划区内进行建设，须按下列程序办理建设用地规划许可手续。
（一）建设单位或个人持项目批文和《建设项目选址意见书》，向建设环保土地局提出用地规划申请。
（二）建设环保土地局根据建设项目的性质、规模，按照城市规划的要求，经实地勘察，确定项目的予拨地坐标，提出用地规划设计要求。
（三）建设单位根据建设环保土地局提供的予拨地坐标和规划设计要求，进行总平面图、单体方案和管线方案设计，报建设环保土地局。
审查批准后核发《建设用地规划许可证》。
（四）建设单位或个人持《建设用地规划许可证》继续办理土地使用手续。
同时按用地规划设计要求委托有资质的规划设计单位进行施工图设计。
第九十条 规划设计方案阶段审查的内容：
（一）总图布局是否符合总体规划原则。
（二）建筑红线退让道路红线、绿线和沿街主要建筑物退建筑红线是否符合规划要求。
（三）用地范围内建筑物、构筑物的性质、规模、位置、层数、高度、标高、体量、建筑密度、容积率、朝向、日照间距、防火间距、防震、通风等是否符合规划设计要求。
（四）主要建筑物的造型、色彩、群体组合，与周围环境、景观的协调是否符合规划设计要求。
（五）道路的走向、坐标、标高、宽度、等级、交叉口设计、横断面设计、道路附属设施是否符合规划设计要求。
（六）地下管线的走向坐标、标高、架设方式、埋深、管线交叉、各管线主管单位提供的接口位置及管线综合是否符合设计要求，是否满足施工图拆分设计要求。
（七）围墙形式、位置是否符合要求。
第九十一条 建设单位领取《建设用地规划许可证》后，六个月内未办理使用手续的，《建设用地规划许可证》自行作废；取得土地使用权两年内未使用土地的，《建设用地规划许可证》自行作废。
第九十二条 在开发区采取砂石、土等，开发使用浅海、滩涂，必须报建设环保土地局批准，办理有关开采、开发手续，并严格按批准的范围开采、开发。
第九十三条 在开发区提取地下水等其它地下隐藏物，必须报建设环保土地局批准，并办理有关手续。
第九十四条 为保护自然环境，制上流沙侵袭，禁止任何单位和个人以任何方式侵占开发区沿海防护林带及其它林带。
第九十五条 建设单位或个人需临时用地的，须报建设环保土地局批准，领取《建设用地规划临时许可证》。
临时用地不得改变使用性质或转让，不得建设永久性建筑物、构筑物。
使用期限不超过两年。
使用期满未申请或申请未获批准的，不得继续使用。
使用期内因规划调整，必须服从规划，清场退出。
第三节 建设工程规划管理
第九十六条 在城市规划区内进行各项工程建设，须办理建设规划许可手续。
第九十七条 单体建筑施工图设计完毕后，应报送设计审查单位进行施工图技术审查，审查合格后，报建设环保土地局进行政策性审查。
基础设施施工图设计应符合国家规范规定。
批准后，签发《建设工程规划许可证》。
第九十八条 建设单位领取《建设工程规划许可证》后，六个月内不进行建设的，《建设工程规划许可证》自行作废。
第九十九条 临时建筑建设不得有碍市容和影响交通，不准侵占公用绿地、停车场和人行道。
临时建筑不得出卖和转让。
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