工程投资控制监理细则.docx

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工程投资控制监理细则

B13

仁恒江湾城二期工程

监理实施细则

（投资控制）

内容提要：

专业工程特点

监理工作流程

监理工作控制目标及控制要点

监理工作方法及措施

项目监理机构（章）：

专业监理工程师：

总监理工程师：

日期：

江苏省建设厅监制

目录

一、工程概况1

二、工程特点与合同要求1

1、工程特点1

2、本工程合同要求2

（1）可调价格合同2

（1）固定价格合同3

三、监理工作依据3

四、监理工作流程3

1、投资控制监理流程（流程图见附件1）3

2、工程变更管理流程（流程图见附件2）4

五、监理投资控制目标及控制要点4

1、监理投资控制目标4

2、监理投资控制要点5

（1）合格工程计量5

（2）工程款支付5

（3）工程变更处理6

（4）备料款6

（5）索赔控制6

六、监理工作方法及措施7

1、监理投资控制工作方法7

2、监理投资控制措施8

（1）组织措施8

（2）经济措施8

（3）技术措施8

（4）合同措施9

七、监理投资控制与安全文明、质量控制关系9

附件1《投资控制监理流程图》10

附件2《工程变更管理流程图》11

投资控制监理实施细则

一、工程概况

工程名称：

仁恒江湾城二期工程

建设单位：

南京仁恒置业有限公司

设计单位：

南京市建筑设计研究院有限责任公司

勘察单位：

江苏南京地质工程勘察院

施工单位：

龙信建设集团有限公司（总承包）

监理单位：

江苏建发建设项目咨询有限公司

工程地点：

位于南京河西新城，滨江大道东侧，燕山路西侧，北侧紧临河西大街，乐山路198号。

工程规模：

建设用地面积为81713m2，总建筑面积238139.59m2，其中地上建筑面积189013.56m2，地下建筑面积49126.02m2。

规划住宅户数为1244户。

仁恒江湾城二期项目由9栋高层住宅楼、二层商业用房、三层幼儿园及一层地下车库组成。

其中01～03、05、06栋地上三十二层，地下两层；07~10栋地上三十一层，地下两层，地上一层架空层。

高层建筑采用剪力墙结构体系，基础形式为桩基础（混凝土钻孔灌注桩）；2F商业楼和3F幼儿园采用预应力静压管桩。

01、02、03、05、06栋房屋高度97.90m（指室外地面至主要屋面高度），室内外高差0.30m；07~10栋房屋高度98.30m（指室外地面至主要屋面高度），室内外高差0.30m。

本工程相对标高±0.000：

01、02、03、05栋相当于绝对标高9.20m；06、07、08、09、10栋相当于绝对标高8.60m。

建筑结构的安全等级及设计使用年限：

建筑结构的安全等级：

二级；设计使用年限：

50年；建筑抗震设防类别：

丙类；剪力墙抗震等级：

二级，01、02、03、05、07、08、09、10幢，其底部加强区高度从基础顶面至五层楼面；06幢局部框支层框架抗震等级：

一级，其底部加强区高度从基础顶面至五层楼面；地基基础设计等级：

甲级；建筑物耐火等级：

一级；地下室防水等级：

二级。

二、工程特点与合同要求

1、工程特点

（1）本工程为南京仁恒置业投资开发的高档精装修住宅小区，使用性和舒适性要求较高，参建施工单位众多，合同总价款约为10亿元，其中土建合同价款38030万元，桩基子分部工程合同价款4343.3万元，基坑支护子分部工程合同价款1328.78万元，地暖供应及安装调试合同价款10,954,365元，外装饰工程合同58,429,500元。

（2）建设工程实施过程是一个动态过程，对工程项目实施过程中出现的投资偏差，要实时进行纠偏。

造价控制监理工作，一方面要求针对偏差找出原因，纠正偏差；另一方面要强调预控，立足于事前，预防可能的偏离，并事先采取必要的措施，避免或减少可能发生的损失。

（3）本工程具有投资额大、施工周期长、多专业多工种交叉作业等特点，其中材料、构配件及设备复杂多样，相互干扰因素多，施工难度较大，特别是对精装修住宅、设计变更和技术核定较多，因此如何正确审核合格工程量，如何审核审批合理的设计变更和技术核定，如何正确区分工程签证，应是本项目投资控制的一大特点。

由于影响投资控制的因素亦较多，尤需加强监理力度，确保投资目标按预期实现。

2、本工程合同要求（宜根据固定价格、可调价格、成本加酬金合同进行摘录）

（1）可调价格合同

专用条款内约定合同价款的调整方法。

1本工程合同采用可调价格合同。

合同价包括但不限于人工费、材料费、机械费（包含大型机械进退场和场内行驶等）、水电费、施工措施费、赶工费、夜间及节假日施工增加费、冬雨季施工费、场外租地及交通费、包装运输装卸保管费、二次搬运费、生产（生活）临建的搭设及搬迁和拆除、施工场地和临建场地清理、管理费、保险费、利润、基地清理、不可预见费、安全防护及文明施工措施费、检验费、调试费、税金、施工场地清理及垃圾外运,（含收集、倾倒、堆放、处理等）、承包人的责任和义务、工程服务、销售配合费、保密费、成品保护费、保函费、风险费等各项税费。

按国家及地方政府规定由承包人缴纳的各种税收及其他所有费用也已包含在本工程包干造价内，不再额外计取，由承包人向税务等部门缴纳。

2本工程计价方法按《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2008）执行，计价文件按2004年《江苏省建筑与装饰工程计价表》、2004年《江苏省安装工程计价表》，及相应取费文件执行。

合同单价中的定额人工按44元/工日计入，遇政策性调整按相应文件规定执行，人工费调整统一按二类工进行调整。

3工程量清单经甲乙双方认可，除工程变更、签证外工程量不做调整。

材料价格地材调整按实际施工工期内信息价，依据工程各阶段完成节点综合平均信息价结算时进行调整

4变更签证计价原则：

A、子项工程与项目清单相同部分，单价沿用原项目，进行主要材料调差。

调差原则按合同规定的造价信息价及省市文件。

B、子项工程与项目清单不同部分单价按《江苏省建筑与装饰工程计价表》及相应的配套定额，及合同规定计价原则进行计价，材料价格按发生期信息价进行调整，无信息价的批价；

C、《江苏省建筑与装饰工程计价表》及相应的配套定额中没有合适的子项套用时，按“市场比价，“合理低价”的原则由双方协商确定或报请造价部门核定。

（2）固定价格合同

在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价格不再调整。

风险范围以外的合同价款调整方法，在专用条款内约定。

（具体内容可根据需要摘录合同）

监理应正确判断和审核风险范围，审核审批风险范围以外的合同价款调整方法的计算方法是否正确，合理审核合格工程量。

审查依据要严谨、科学、有理有据，保证立据的真实性、客观性和可追溯性。

三、监理工作依据

1、工程施工承包合同协议、工程建设监理合同等；

2、经批准的监理规划及施工组织设计；

3、业主文件：

业主方的工作指令单、工作联系单、工程变更单及技术核定单等；

4、有关国家及省造价定额，包括土建、安装、市政及装修等；

5、专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数；

6、招、投标书及工程量清单；

7、GB50319—2000《建设工程监理规范》；

8、住建部建办【2005】89号文《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》及其它有关国家现行法律法规、地方标准、设计文件、质量验收记录等。

四、监理工作流程

1、投资控制监理流程（流程图见附件1）

（1）审核施工单位施工组织设计、主要施工方案；

（2）施工过程，认真做好工程计量工作。

当发现有索赔可能时，应提出避免、减少索赔的措施、建议；

（3）审核A4.3《工程款支付申请表》：

表内工程量应是合格工程量，且符合设计、合同要求；

（4）处理施工单位的费用索赔事件，要求施工单位按规定程序上报索赔意向、索赔报告，备齐索赔依据、理由、计算过程、有关凭证等；签署工程费用索赔报审表前，应与建设单位、施工单位进行协商；

（5）定期、不定期对工程造价中存在的偏差进行分析，提出纠偏建议，并采取预控措施，避免或减少可能发生的费用损失；

（6）审核并签发施工单位工程竣工结算文件。

2、工程变更管理流程（流程图见附件2）

（1）设计单位提出工程变更时，应编制设计变更文件；建设单位或施工单位提出的工程变更需提交监理审核，同意后由建设单位转设计单位编制设计变更文件；

（2）监理应了解实际情况和收集与工程变更有关的资料，并注意对工程变更的费用和工期进行评估；

（3）监理审查、评估后，签署A9《工程变更单》；

（4）监理应按合同规定协助建设单位就工程变更的工程计量、费用和工期与施工单位协商；

（5）工程变更实施完成经验收合格后，监理签发变更部分的B8《工程款支付证书》。

五、监理投资控制目标及控制要点

1、监理投资控制目标

监理投资控制的原则是结算不能超过经审批的投资费用，工作目标是实现工程项目整体效益的最大化，使质量、工期、造价达到最优组合，投资效益最好。

监理投资控制的主要工作内容如下

（1）参与建设单位关于本工程项目投资的分析、论证；

（2）协助建设单位确定招标文件、合同方式和施工合同文件中有关工程造价控制的条款；对于范围、内容基本确定的工程，可建议采用总价合同；对于内容明确但数量难以确定的工程，可建议采用单价合同，但应注意核对工程量清单发生错项、漏项；

（3）施工单位在协议条款约定时间内，向监理工程师提交已完合格工程计量报审表，监理工程师在收到报审表7d内予以计量。

如两者计量出入较大且是施工单位自身的原因，监理工程师有权要求施工单位重新提交工程计量报审表；

（4）确认已完工作量，审核施工单位提交的工程款支付申请表；

（5）严格控制工程变更和签证，根据施工合同文件精神，审核施工单位申报的工程量；

（6）在项目实施过程中，进行投资计划值与实际完成投资额的比较并及时提交投资控制报表；

（7）对计划、施工、工艺、材料及设备作必要的技术经济分析论证，挖掘节约潜力，提高经济效益，降低造价。

（8）坚持公平、公正、合理、合法、实事求是的原则，认真做好各类索赔处理工作。

2、监理投资控制要点

（1）合格工程计量

目前，工程施工合同同一般采用总价合同方式，即以项目工程中标价加设计变更、加国家政策性调整，组成最终结算价；或单价合同方式，即以工作量清单为基础，加上变更工程量价款进行结算。

因此，工程计量是造价控制的基础环节，也是约束施工单位履行合同义务的重要手段。

建设单位对施工单位的付款是以监理工程师批准的工程款支付证书为凭据的，因此监理工程师对计量支付行使批准权和否决权责任重大。

合格工程量的确定原则为：

1工程质量必须符合验收标准并经监理认可；

2工程计量必须符合事实，符合计算规则，有依据，有凭证；

3工程计量的几何尺寸应以设计图纸为依据，避免夸大尺寸；

4施工单位必须在合同规定的时间内上报工程计量报审表；

5根据建设单位和施工单位签订的工程施工合同，将工程总价款，作为造价控制的总目标；

6根据施工合同中确定的工程款支付方式支付工程款。

（2）工程款支付（流程图见附件3）

工程款支付是造价控制的重要工作，是调节工程质量进度的重要杠杆；同意支付的工程量，是对施工单位工作的肯定，也涉及建设单位的现金留出，必须谨慎处理。

A、施工单位申报工程款支付申请表，表中工程量应以监理认可的合格工程计量报审表为依据；承包单位项目负责人签字、盖章应符合要求；

B、监理审核工程款支付申请表，重点注意工程量计算、工程定额套用、工程费用的选用应符合相关合同、定额标准、费用估算办法、设计图纸等文件，并注意约定优惠条款的执行；

C、付款方法（付款比例、付款时间等）合同有规定的，按合同条款执行；合同文件无规定的，按协议约定和政府有关文件执行，并应注意工程预付款（或备料款）的起扣；

D、严格进行总量控制，防止超付。

注意及时扣除甲供材料款和留足工程保修阶段的维修保证金；

E、定期向建设单位报告工程款支付情况，预测下期可能发生的费用，以利建设单位筹备工程款。

（3）工程变更处理

由业主、监理工程师签发工程变更令进行工程变更引起的费用增加及因非施工单位违约而导致的经济支出和施工单位损失，由发包单位承担，如果是关键线路上的工作，则所增加的工期相应顺延。

变更费用处理的程序为：

1计量：

根据发生的实际情况，进行图纸工程量的核算或现场计量（双方或三方见证）；

2计价：

按下述4条原则商定：

A、合同中有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格计算变更价款；

B、合同中只有类似于变更情况的价格，可以此价格为基础，确定变更价格，计算变更价款；

C、合同中没有类似和适合的价格，可由施工单位提出适当的变更价格，经监理工程师批准后执行。

若达不成一致，可通过工程造价管理部门裁定；

D、在招投标阶段，凡属施工方应报未报价的缺项、漏项而又无合理文字进行说明的，均被视为投标策略或报价优惠，此部分价款不属于变更的范畴，监理不予签认。

3责任分摊：

根据变更事项提出的事由，合同的责任及风险承担原则，三方协商双方各自承担费用的多少。

4上述变更的工程费用将根据合同的约定，纳入工程进度款中支付或进入竣工结算时处理。

（4）备料款

由施工单位自行采购建筑材料的，发包单位按双方签订的合同中的年度工作量的约定比例向施工单位预付备料资金，并应在合同规定日期内付清。

如合同未有规定的，则一般情况下，备料款的预付额度：

A、建筑工程一般不超过当年建筑（包括土建、水、电、暖、卫等）工程量的30％；

B、大量采用预制构件以及工期在6个月以内的工程，可适当增加；

C、安装工程一般不应超过当年安装工程量的10％。

安装材料用量较大的工程，可以到期15%增加；

D、预付的备料款，在工程进度款付到某一数值时（可通过计算确定），备料款可从工程进度款中陆续抵扣，竣工前须全部扣清。

（5）索赔控制（程序见附件1流程图）

监理工程师处理索赔的一般原则为：

A、监理工程师处理施工单位所提出的索赔必须以合同为依据，根据国家工商行政管理局、建设部《建设工程施工合同示范文本》规定，合同文件应能互相解释、互为说明，除合同另有约定外，其组成和解释法律顺序如下：

A、协议条款；

B、合同条件；

C、洽商、变更等明确双方权利义务的纪要、协议；

D、招标承包工程的中标通知书、投标书和招标文件；

E、工程量清单或确定工程造价的工程预算书和图纸；

F、标准、规范和其他有关技术资料、技术要求。

B、监理工程师应注意施工过程中相关文字、数据资料的积累，为公平客观地处理索赔提供事实依据和数据。

C、及时、合理、公正地处理索赔，缩小矛盾和分歧，确保项目综合效益和各方合理权益的实现。

D、加强主动监理，减少工程索赔事件，提倡事前控制。

监理工程师在项目实施过程中，应就可能引起的索赔进行预测，事先尽量采取预防措施，事后采取补救措施，避免不必要的索赔事件发生。

E、监理以独立的身份站在客观、公正的立场上，根据合同及事实依据确定索赔是否成立，分清责任；若索赔成立，是费用索赔，或是工期索赔，还是费用、工期索赔兼有之，这是处理索赔事件的重点和难点，应特别予以注意。

具体采用何种方法，要提醒合同双方在施工合同中明确表示。

保修期的保留金一般留5～10％，具体多少也应明确写入施工合同中。

六、监理工作方法及措施

1、监理投资控制工作方法

（1）参与本工程项目投资的分析、论证；

（2）协助业主编制总投资分解规划，并在项目实施过程中控制及执行。

在必要时建议业主调整总投资规划；

（3）协助业主编制工程项目和阶段资金使用计划，并参与控制和执行；

（4）协助业主确定招标文件和施工合同文件中有关投资控制的条款；

（5）严格控制工程变更和鉴证，根据施工合同文件精神，审核施工单位申报的工程量；

（6）在项目实施过程中，进行投资计划值与实际完成投资额的比较并及时提交投资控制报表；

（7）对计划、施工、工艺、材料及设备作必要的技术经济分析论证，挖掘节约投资，提资经济效益，降低造价的潜力；

（8）确认已完成工作量，审核施工单位提交的工程付款单并报业主确认；

（9）坚持公平、公正合理合法、实事求是的原则，认真做好各类索赔工作；

（10）施工单位按协议条款约定时间内，向监理工程师提资已完工程的报告，监理工程师接到报告后3d内按设计图纸核实已完工程量。

如计量出入较大且是施工单位的原因，监理工程师有权要求施工单位重新提资工程计量报告。

2、监理投资控制措施

施工阶段的造价控制监理不仅是对工程进度款支付的控制，而且还应从组织、经济、技术、合同等各个方面采取措施，控制施工造价。

（1）组织措施

1在项目监理机构中配备工程造价控制人员、明确任务分工和职能分工；

2编制施工阶段造价控制工作细则和工作流程图；

3检查施工单位工程造价人员配备情况，审查施工单位工程计量报审表、工程款支付申请表程序、手续是否符合要求；

4将投资总额切块，对工程造价实施动态控制和目标管理。

（2）经济措施

1审核工程计量报审表，认真进行工程量的计算和复测、复核；

2严格执行工程计量及设计变更程序。

对有可能增加工程造价的工程变更和零星签证进行严格把关、认真审查；

3审核施工单位工程款支付申请表，签发工程款支付证书；

4在施工过程中进行投资跟踪控制，定期进行工程实际支出值与计划目标值的比较，发现偏差及时分析原因并采取相应措施；

5对工程施工过程中的费用支出作好分析与预测，定期向建设单位提交项目费用控制情况及费用控制过程中存在问题的评析意见。

（3）技术措施

1对设计变更进行技术经济比较，在确保项目施工质量和使用功能的前提下，严格控制设计变更的费用增加；

2寻找通过设计变更挖潜节约投资的可能性；

3审核施工单位编制的施工组织设计和主要施工方案，对其进行技术经济比较分析。

积极推广新技术、新经验、新工艺，协助施工单位优化施工方案，节约开支，提高综合经济效益，以降低成本。

（4）合同措施

1做好工程施工状态记录，保存各种文件图纸，特别是标注有实际施工变更情况的图纸，注意资料积累，工程量与实际完成工作量信息等，为正确处理可能发生的索赔事件提供依据，进而；

2参与建设单位的招标工作，协助进行合同的修改、补充工作，着重考虑施工合同中有关造价控制条款的合理性；

3加强工程造价信息管理。

定期进行造价比较分析，注意国家、地方有关造价法规政策变化及市场价格信息的变动，工程量与实际完成工程量信息等；

4协调与建设单位、设计单位、施工单位、材料与设备供应单位等的关系，为工程造价控制服务；

七、监理投资控制与安全文明、质量控制关系

安全监理是投资控制的保证。

施工单位是安全管理工作的主体，安全生产的落实是要有资金作保障的。

但由于个别业主的资金不到位或随意压价等，施工单位不可能将过多资金投入安全设施中，加上部分分包队伍缺乏岗位培训，人员素质较低，安全意识较差，一旦出现因安全问题产生的工伤事故，不但会给施工单位带来巨大的经济损失，而且会给监理单位造成不良的社会信誉和其他的潜在损失。

因此，监督施工单位在安全方面进行必要的投入，真正做到“安全第一，预防为主”，自然成为监理工程师的一项重要的日常管理工作。

监理应当对施工单位落实安全防护、文明施工措施情况进行现场监理。

总监或专业监理工程师应当及时审查上述费用的使用情况，并进行跟踪、督促，如发现施工单位未落实施工组织设计及专项施工方案中安全防护和文明施工措施的，有权责令其立即整改；对施工单位拒不整改或未按期限要求完成整改的，应当及时向建设单位和建设行政主管部门报告，必要时责令其暂停施工。

本细则未尽事宜将在施工过程中根据新的相应的合同及协议要求进行补充和调整。

投资控制监理流程图（附件1）

工程变更管理监理工作流程图（附件2）

工程款支付监理工作流程图（附件3）

否

是