某小区物业管理部工作职责.docx
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某小区物业管理部工作职责
某小区物业管理部岗位职责
1．经理
1．1落实总经理安排的各项工作；
1．2负责本部门整体运作；
1．3负责本部门考核与评估；
1．4对本部门员工的工作进行监督、指导、培训、考核及评定等工作；
1．5审定本部门的工作计划和工作安排；
1．6建立对外联系渠道，直辖市、解决公司与周边单位及管理部门的关系，接待来访人员；
1．7负责收集有关物业管理的各项政策法规，及时向总经理汇报并提出建议。
2．总协调部
2．1总协调部经理
2.1.1向物业部经理负责，全面负责总协调部的工作。
2.1.2完成物业部经理交办的各项工作。
2.13负责安排、监督值班人员工作。
2.1.4负责跟踪各类信息的完成质量。
2.1.5负责安排、组织总协调部人员培训。
2.1.6负责对总协调部人员进行考评。
2.1.7负责监督各类信息的完成情况。
2．2值班员
2.2.1服务热情、周到、礼貌，用语规范，需心、细致地受理客户
投诉、服务申请、咨询等事项，做好相应记录。
2.2.2对收到的信息及时联络、调度，安排有关人员进行处理，跟
踪并封闭处理结果，及时向相关部门或人员反馈。
2.2.3对遇有职责范围处理不了的问题时，要先对客户予以耐心安
慰和解释，稳定客户情绪并及时汇报上级领导处理解决。
2.2.4跟踪维修服务人员的服务质量和态度并在服务记录单上予以
记录。
2.2.5熟悉各部门员工的职责范围、特长、工种及小区的基本结构、]
设备、器材分布情况和控制范围，以便于调度和协调。
2.2.6对花园安全防护和环境管理状况进行24小时监控，协助警卫
人员处理相关事宜。
2.2.7对各种紧急事件（如火警、匪警、交通事故等）作应急处理
并进行记录，必要时报请有关领导处理。
2.2.8对夜间发生的紧急情况，及时报请夜间总值班处理。
2.2.9合理使用和保管各种器械、设施及备份钥匙。
2.2.10负责网球场预约、登记、收费工作。
3.综合维修部
3.1综合维修部经理
3.1.1受公司法人委托，主持本部门工作并承担本部门的建立、完善、
实施决策的责任，是工程施工质量、工程维修质量和服务质量
的第一责任人。
3.1.2主持召开本部门工作会议，制订工作计划，布置日常工作，推进各项工作正常开展，负责对本部门人员进行考证，保证本部门工作有效运行。
3.1.3履行本部门的全面管理职责，对内理顺工作关系，对外处理、直辖市与相关部门之间的各项工作，合理开展工作，保证工作质量，及时向总经理汇报本部门工作。
3.1.4制定工程施工、维修的设计方案，审批施工维修方案并做技术交底，制止一切不重视工程质量的做法，对工程质量不符合质量标准的施工队有权令其返工或停工整改。
3.1.5考证施工队伍的资质水平、拟定施工合同，监督、指导本部门各级人员开展工作。
3.1.6组织成立验收小组，制定验收程序和方案，负责对验收小组的技术人员依据国家质量检验评定标准和验收规范进行培训。
3.1.7对工程中所使用的新结构、新技术、新工艺、新材料进行考核，鉴定是否经技术立法部门认证，是否符合本地实际情况。
如发现使用了不合格产品，有权责令施工队报请国家检测部门检测。
3.1.8在工程验收中，鉴于地基与基础、主体、屋面三个分部工程在工程中的重要性，要与上级单位负责施工人员了解施工情况，了解使用的材质情况，查明所有材料是否经过国家认证或化验合格。
在对质量功能有争议时，要及时向总经理汇报。
3.2资料档案员
3.2.1负责维修服务部文件资料的收集、整理、保存、管理。
将工程施工维修的地点、部位、时间、施工方案等资料进行收集、分类、保存、归档。
负责工程会议记录工作。
3.2.2控制施工材料的材质，向施工队要材质试验单，检查、试验所用材料是否合格并做好记录，对不合格的材质要及时向经理汇报，对所用材料有控制权和监督权。
3.2.3参与工程质量的检查、验收工作，在进行验收前先查验、接收施工单位的竣工资料，重点查验隐检记录、试验报告、材质化验单和淋水、蓄水试验、电的满负荷、水通球、暖气试压的试验记录，查看资料是否齐全、是否真实。
3.2.4整理竣工图，查验施工单位是否按图施工，竣工图是否齐全，是否已整理并核实变更洽商是否在竣工图上标明。
3.2.5整理好验收小组进行验收时所作各种试验和检验记录，将验收时发现的工程问题进行整理、记录、归档，写明问题发生的部位、程度，以此作为结算的依据或档案资料。
3.3预算员
3.3.1配合经理做好工程的招标和合同的评审工作，对所要招标的方案进行初步预算并将预算结果汇报给经理，做为承包合同的依据。
3.3.2在工程竣工验收小组验收合格后，进行工程的结算要做真实、准确。
并将结果上报给公司经理，做为付款的依据。
3.3.3对工作负责，预算要及时、准确，对投标报价要进行核实，有不准确之处要及时汇报。
3.3.4及时了解市场动态，做到与市场相结合。
3.4库管员
3.4.1熟悉所管库内的物品，掌握和了解所管物品的库存量，使之保持合理的库存。
库内物料摆放整齐并按规定进行标识。
3.4.2熟悉并掌握公用工具：
水泵、电锤、电钻、疏通机等设备的详细情况，使其保持在良好的使用状态。
3.4.3随时对所有归库物品进行检验，对公用工具及设备进行一般性保养，发现损坏及时上报。
3.4.4按正常程序和规定填写《物资领（借）用单》后，到总办库房输材料和工具等物品的出入库手续。
3.4.5建立并完善维修服务部物料台帐、卡、物相符。
3.4.6保持库内卫生干净、整洁，物料及货架不得有尘土或污迹。
3.4.7随时检查库内消防设备，保障其处于正常使用状态。
3.4.8易燃易爆物品（如：
没漆，稀料等）、腐蚀物品（如：
盐酸、硝酸等）及有毒物品要严加管理，隔离存放并做标识，严格按规定配备灭火器等安全防范措施。
3.4.9严格控制物资采购量，每月23日申报物料计划，统计、整理、填写《物资申请单》并上报部门经理审批。
3.4.10定期清库备存，将报废或剩余物料及时退回总办库房，减少库存积压，节约成本。
3.5班长（水暖）
3.5.1向本部门专业经理负责，合理安排本班日常工作。
3.5.2负责月工作总结和工作计划填报。
3.5.3负责本部门材料的申报。
3.5.4保证站内外设备安全、稳定运行，全面掌握、熟悉站内设备运行情况及操作规程及外管网系统，对于主控制节门的位置熟练掌握。
3.5.5领导全体人员完成各项任务，如冬季供暖运行、夏季检修、入户维修等工作。
3.5.6经常检查站内设备有无异常，掌握设备性能，定时巡回检查，分析仪表和计量仪器的变化原因。
将运行中的压力、温度控制在规定范围内，如有不正常现象，应立即予以消除。
根据设备的运行情况随时调整方式，具备分析、解决问题的能力。
3.5.7掌握所属人员的思想状况、了解每个人的工作情况，不断提高维修人员的技术水平，建立健全各项规章制度，防止事故发生。
3.5.8运行中遇到重大操作如停暖、停热、板换改直给等要妥善指挥并与有关人员及相关部门联系，做好协调工作。
3.5.9按相关规定指挥维修人员定期给设备加没油并进行维修保养，随时监督执行情况，检查并落实个人及环境卫生情况。
3.5.10结合实际工作中的规章制度及要求对本班人员进行随机考问，每周不少于一次。
3.5.11站内或系统遇有重大操作如：
停水、停暖、停热等，应先通知值班经理并按申请程序报批；突发性事件应根据运行规程组织、领导相关人员及时予以排除，同时报请值班经理批准。
遇有特殊情况，须采取最有效的措施进行处理，同时向经理汇报。
故障消除后，应将情况写入维修记录中，同时向经理汇报结果。
3.5.12督促所属人员遵守各项规章制度，遵守劳动纪律，对违反劳动纪律的，有权对其进行批语教育，对情节严重或屡教不改者有权停止其工作，并将情况向上级汇报。
3.5.一三定期组织对供暖、供热管网及公共设施进行检查和维护，杜绝跑、冒、滴、漏等现象发生。
3.5.14定期组织对小区内雨污系统、化粪池进行清污和疏通，保证设施正常使用。
3.5.一五组织并落实对客维修服务工作，及时了解各项任务的完成情况，随时对工作质量进行检查并给予技术指导。
3.5.16每日组织交班会，对当日工作进行布置和安排，对出现的问题随时处理和解决，不断提高服务意识，保障住户正常生活的需求。
3.6维修工（水暖）
3.6.1严格遵守公司的各项规章制度，认真完成上级领导交予的各项任务。
服从命令，听从指挥，尊重上级，尊重同事，不做不利团结的事。
3.6.2积极参加每天的维修工作，认真完成好每周、月、季、年度工作计划，遇有突发事件做到随叫随到，及时抢修。
3.6.3熟悉并掌握供暖、供热，给排水系统及设备的详细情况，定期检查管道、设备，杜绝跑、冒、滴、漏情况的发生。
3.6.4积极参加专业技术培训，努力掌握各种技能，不断提高专业技术水平，保障各项工作顺利完成。
3.6.5负责本工作范围内的设备及工作场所的卫生清洁。
3.6.6认真参加夜值班，严格遵守值班管理规定。
3.6.7入室维修要严格遵守入户维修程序。
3.6.8每日主动参加交接班。
3.6.9每日工作中严格按照操作规程进行作业，强化安全意识，消灭不安全隐患，杜绝不安全事故的发生。
3.7热站值班员（水暖）
3.7.1遵守公司各项制度，服从领导工作安排，严格按设备操作规程进行操作。
3.7.2按规定时间检查各项设备运行情况和各仪表状态，认真填写各项记录。
3.7.3值班员必须严格坚守岗位，不准做与值班无关的任何事情。
3.7.4保持、爱护值班室的清洁卫生及设施，拒绝与值班无关的员进入值班室。
3.7.5值班人员必须按工作规定着装，做好应急事件的处理准备工作。
3.7.6值班时发现设备运行异常及时采取措施，通知直管翁组织人员进行抢修，同时报告中控室及值班经理，填写设备运行异常的工作记录。
3.8水质化验员（水暖）
3.8.1化验工应红培训考试合格，取得劳动部门颁发的操作证，持证上岗。
3.8.2负责对管网补水的软化处理，对管网中的循环水和软化水的水质定时进行化验，填写化验表（单）并对化验结果的正确性负责。
3.8.3努力学习本专业知识，不断提高操作水平及处理各种事故的能力，第六周五向班组长汇报管网中的水质情况。
3.8.4随时检查水处理设备，保证软水供给，发现异常情况及时反映给班（组）长并及时排除故障。
3.8.5爱护仪器、设备，节约材料，降低软水的原材料消耗。
3.8.6保持化验室设备、仪器的整洁和卫生。
3.8.7认真填写“化验日报表”，详细记录本班的运行情况，确保运行安全、经济。
3.9班长（机电）
3.9.1向本部门专业经理负责，合理安排本班日常工作。
3.9.2负责本班月工作总结和工作计划的填报。
3.9.3负责本班材料的申报。
3.9.4全面熟悉并掌握花园内供电系统及机电设备运行情况，保证各种设备安全经济运行，掌握各主要闸、开关的详细位置及操作规程。
3.9.5领导全体人员保质保量完成各项任务。
3.9.6经常检查各种机电设备及各站、室的情况，对可能出现的故障进行分析，做到预检预修，对已出现的故障应立即解决、排除，根据设备的运行情况随时进行调整，须具备分析和解决问题的能力。
3.9.7掌握所属人员的思想状况，了解每个人的工作情况，不断提高维修人员的技术水平，建立健全各项规章制度，树立安全第一的思想，防止各类事故发生。
3.9.8工作中遇到重大操作如：
停电、导闸等要妥善指挥并与有关人员及相关部门联系，做好协调工作。
3.9.9按相关规定指挥维修人员定期对设备进行检修、校验和维护，随时监督执行情况，检查并落实个人及环境卫生情况。
3.9.10结合实际工作中的规章制度及要求，对本班人员进行随机考问，每周不少于一次。
3.9.11如遇重大故障，根据情况领导相关人员及时予以排除并向上级领导、直管部门或电管站及时反映，具备处理突发性事件的能力。
3.10维修工（机电）
3.10.1严格遵守公司的各项规章制度，认真完成上级领导交予的各项任务，服从命令，听从指挥，尊重上级，尊重同事，不做不利于团结的事。
3.10.2积极参加每天的维修工作，认真完成好每周、月、季、年度工作计划。
遇有突发事件做到随叫随到，及时抢修。
爱护工具和公共财务，对电动工具定期进行检查。
3.10.3熟悉并掌握供电系统及机电设备的详细情况，了解并掌握相关的技术参数，重要电器设备、机房设专人管理并每日进行巡视、记录、检修，杜绝停、跳、断、短等情况发生。
3.10.4积极参加专业技术培训，努力掌握各种技能，不断提高专业技术水平，保障各项工作顺利完成。
3.10.5负责本范围内的设备及工作场所的卫生清洁。
3.10.6认真参加夜值班，严格遵守值班管理规定。
3.10.7入室维修要严格遵守入户维修程序。
3.10.8每日主动参加交接班。
3.10.9每日工作中严格按照操作规程进行作业，强化安全意识，消灭不安全隐患，杜绝不安全事故的发生。
3.10.10掌握触电急救常识，正确使用消防器材。
3.11维修工（土木）
3.11.1遵守公司各项规章制度和安全操作规程，防止事故发生。
3.11.2服从领导的工作安排，保质保量地完成本职工作和上级交办的任务。
3.11.3负责花园业主室内木制门窗的修理和窗纱、玻璃的更换及办公室俱的维修、工程模板的制作等。
3.11.4熟练掌握如下专业知识：
3.11.4.1常用木工机床名称、规格、性能、使用方法及常用工具的正确使用与保养方法。
3.11.4.2常用板材的性能、用途及其适用范围。
3.11.4.3桌、椅、门、窗等木制品的制作工艺。
3.11.4.4梁、板支撑等简单的受力常识。
3.11.4.5各种玻璃型号、规格、性能、原理及标准。
3.11.5具备以下专业技能：
3.11.5.1能看一般木制图纸并按要求制作各种制品。
3.11.5.2使用水平尺、线锤、吊线等。
3.11.5.3配制、安装、拆除一般基础梁柱及预制模板。
3.11.5.4安装各种门锁、弹簧、插锁等。
3.11.5.5量裁、安装各种玻璃的操作程序。
3.11.6及时清扫刨花、锯末等，保持现场整洁，注意防火。
3.12工程师岗位职责：
3.12.1深刻理解公司理念，掌握公司各项规章制度，熟悉区内本工种的所有设施及各种系统。
3.12.2向部门专业经理负责，全面负责本工种的技术指导监督及培训等工作。
3.12.3和班长密切配合，协助解决本班的技术难题，予以技术支持，并协助班长制定工作计划。
3.12.4对本工种因工作方式方法、人员安排问题处理等存在安全隐患，有权向上级部门提出质疑，并协助解决。
3.12.5对现有设施、系统中存在的不合理现象提出整改方案，并组织实施。
3.12.6负责外聘施工队的管理，严格按照公司的有关规定进行监督管理。
从技术、质量、验收程序等方面把好关。
4.班车部
4.1班车部经理
4.1.1对驾驶员定期进行交通安全意识教育，传达交通管理部门各项精神，组织形式多样的安全活动。
4.1.2每周四向经理汇报工作，呈报本周运营情况及下周工作计划，解决车队出现的各种问题。
4.1.3办理车辆各项税证手续，负责年审年检工作，解决处理交通事故。
4.1.4合理调派使用车辆，提高车辆使用率。
4.1.5每5000公里对运营车辆进行保养，掌握车辆技术状况，诊断车辆故障，拟定维修方案。
4.1.6抽查车辆卫生、性能及驾驶员。
4.1.7负责全队全面管理工作，落实劳动纪律及各项考核指标，逐步实现量化管理。
4.1.8建立单车技术档案，做好基础资料、数据之统计工作，保存车队各种资料文件。
4.1.9做好司机业绩之评定工作，尽量调动全体司机之工作热情，加强服务质量管理，增强“窗口服务意识”
4.1.10节约开支、降低动营成本、杜绝浪费，吃回扣等不良经济行为及犯罪行为。
4.2调度
4.2.1负责车辆、人员的日常调度。
4.2.2负责因紧急任务需加班人员的安排。
4.2.3负责车辆日常维修及定期保养的组织、安排。
4.2.4定期对司机换休表进行修订。
4.2.5定期到加油站核对燃油数量，统计材料费、油料费、高速路费、补胎费等各项费用开支，编制报表上报公司。
4.2.6定期统计班车乘客人数，编制报表上报公司。
4.3驾驶员
4.3.1严格遵守交通法规及公司各项规章制度，确保行车安全。
4.3.2做好上车前、行驶中、收车后的“三检”工作，保证车辆技术状态良好。
4.3.3车辆行驶中出现故障要及时通知中控室和车队，以便于及时组织车辆输送乘客和抢修，尽可能避免客户损失。
4.3.4严格按照《驾驶员服务指导书》规定内容进行操作，使乘客有一个安全、舒适、周到的乘车环境。
4.3.5不准将车交给本岗位以外人员驾驶。
4.3.6如发生交通事故，应立即报告中控室和车队，积极协助交通管理部门处理事故，使客户及公司的损失降到最低。
4.3.7按规定认真填写行车记录及加油本上的各项内容。
4.3.8随时保持车辆整洁。
4.4修理工
4.4.1遵守公司规章制度，服从分配，积极主动完成好各项任务。
4.4.2严格操作规程，精心排除故障，保证维修质量，不得弄虚作假，以旧充新，如有维修不当造成机械事故，由修理工赔付一五%的经济损失。
4.4.3安全操作，杜绝工伤事故，保持维修场地整齐干净。
4.4.4实事求是，不得不懂装懂，以免造成重复劳动和经济损失。
4.4.5爱护维修设备和工具，正确使用，妥善保管，注意节约油材料丢失、损坏扣薪赔偿。
5.客服部
5.1客服部经理
5.1.1严格遵守本公司的《职业规范》各各项管理规章制度。
5.1.2全面负责本部门的工作。
5.1.3负责本部门的工作安排，对本部门员工的工作进行监督、检查、考核。
5.1.4协调与相关部门的工作联系。
5.1.5按时拟定工作计划和总结。
5.1.6定期召开工作例会。
5.1.7完成总经理及公司其它领导交给的其它工作。
5.1.8负责策划、组织、总结社区活动。
5.1.9接待客户来访。
5.1.10负责检查各管理员的日常工作，并对管理员的工作给予具体指导。
5.1.11负责督促和检查各管理的收费工作，统计全区收欠费情况。
5.1.12对日常工作中难以解决的问题，及时汇报部门经理。
5.2客服部前台职员
5.2.1严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。
5.2.2为业主输入住手续、机动车辆出入证、巴士通及加密频道申请，并解答业主提出的有关问题。
5.2.3为客户办理装修手续，为装修人员办理临时出入证，向客户发放《装修管理规定》，同时解答有关装修问题，请维修服务人员对装修申请进行审批，并办理装修结束后的退款事宜。
5.2.4代客户办理电话初装手续及各种电话服务项目。
5.2.5为客户办理养犬证、暂住证。
5.2.6代客户订阅报刊和杂志，同时负责报刊和杂志及信件的接受和分发。
5.2.7为客户代办房屋出租、出售及为发展商的空置房办理出租。
5.2.8负责对客通知的印刷、分发和存档。
5.2.9应客户要求，按照有关规定，为客户开具相关证明。
5.2.10按规定认真完成每日工作记录。
5.2.11随时解答客户提出的各种问题及咨询，遇问题及时向部门经理汇报。
5.2.12完成部门经理及公司领导交予的其他工作。
5.3客服部管理员
5.3.1严格遵守公司的《职业规范》和各项管理规章制度。
5.3.2每月按时收取电话费。
5.3.3每月月末做现金日记帐月结。
5.3.4每季按时收取水电、热水、燃气、有线电视和管理费等各项费用。
5.3.5每年按时收取供暖费。
5.3.6按时核对现金、业主费用等各项帐簿。
5.3.7每日按规定将现金上缴财务。
5.3.8每日下班前检查保险柜的安全性并对保险柜进行乱码。
5.3.9规范接听电话，作好日工作记录并通知相关人员进行处理。
5.3.10办理出门条。
5.3.11接受客户投诉、听取住户意见和建议，及时向相关部门反映。
5.3.12及时了解小区住户变化情况，并与相关部门沟通信息。
5.3.一三协助作好户籍管理和外籍人口登记工作。
5.3.14督促养犬客户及时办理养犬证。
完成部门经理及公司领导临时交予的其他工作。
工程部岗位职责
岗位名称：
项目工程部经理
直接上级：
行政上级项目专业上级公司工程部经理
直接下级：
工程各专业主管、档案管理员、工程部文员
直接责任：
1、在项目经理的直接领导下负责小区有关工程各项工作的具体实施；
2、熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程；
3、负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他部门处理好客户的各种投诉事件。
4、负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。
定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理和公司工程部；
5、积极配合国家有关部门对小区特种设备、设施的检查工作；
6、负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理；
7、负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议；
8、负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排。
1月10日和7月10日前向项目经理提交工程部工作总结；
9、负责组织人员配合公司工程部对小区内物业接管验收和交接工作的顺利进行，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作。
10、负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释；
11、负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定；
12、负责小区内所有施工现场的统一管理和协调；
一三、负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责监督乙方执行合同的全过程；
14、负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定；
一五、负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违规操作进行及时处理；
16、负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法；
17、负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作；
一八、负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行；
19、负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理；
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