象山森林养生旅游景区开发项目概念方案919.docx

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象山森林养生旅游景区开发项目概念方案919

象山森林养生旅游景区开发项目

概念方案

第一章：

开发目标与意义

1、开发目标

依托白仙山、大雷山8600多亩国有林场，融合周边自然、人文资源，创建一个以回归自然养生休闲为主题、特色农林体验观光与山地森林有氧运动相配套的大型度假旅游基地。

2、现实意义

（1）满足日益增长的养生休闲和度假旅游的多样化需求

随着社会经济的进一步发展和人们生活方式的改变，旅游成为一种时尚，并逐步发展成为人们生活中重要的一部分。

人们出游率进一步增长，人们旅游的需要及消费结构呈现出新的多样化特点。

与此同时，人们对生活质量和生命健康进一步重视，健康长寿成为人们追求的一致目标。

象山森林旅游养生风景区的建设将丰富象山、宁波乃至长三角的旅游内容，其中人性化的服务和科学性的养生方式将成为吸引游客的特色强项。

（2）有利于完善象山旅游产业体系

象山半岛山奇海阔，风光秀丽，旅游优势凸显。

近几年，相继开发了松兰山、石浦沙滩、南北黄金海岸等沿海和海岛旅游项目，县域内以海景旅游为重点的旅游产业得到了较快发展。

把白仙山、大雷山近万亩国有林场，开发成集养生度假、体育健身、农林观光为一体的综合性森林公园，必将进一步拉长旅游产业链，进一步提升旅游产品品位，从而进一步完善象山旅游产业体系。

（3）有利于特色产业带的形成和发展

白仙山、大雷山景区的开发，可以融合和带动周边村镇发展观光农业和相关服务业，完全有可能进一步促进新的特色产业带的形成和发展。

第二章：

开发环境和条件

1、得到国家及各级政府的政策支持

自从1998年旅游业被确定为国民经济新的增长点以来，国家陆续出台了一系列促进旅游业产业发展的扶持政策。

历届浙江省政府都将建设旅游大省作为发展战略的重要组成部分。

象山县政府更是不断出台各种优惠政策鼓励国内外资金投资开发旅游、文化等第三产业项目。

2、具有广阔优良的自然景观资源

白仙山、大雷山地处象山半岛中心，亚热带季风性气候，四季分明，日照充足、温暖湿润。

白仙山与象山另一自然景观灵岩山遥相眺望；蟹钳港海湾环绕脚下，潮汐变幻；山势外观平和壮大，山峦深处，则悬崖峭壁，碧潭幽涧，茂林修竹，奇花异草，或碧潭跳珠，或飞瀑飘练，或林涛鼓风，或鸟语蝉唱，更兼岚气蒸腾，云雾缥缈，朝晖夕阴，变幻多姿。

大雷山北依象山港，南临溪口水库，主峰陡峭，岩石嶙峋，曲涧幽潭，层出不穷，构成奇美景观。

白仙山最高峰海拔488米，大雷山最高峰为海拔450米，登上两山绝顶，皆东可观东海日出，西可眺宁波市景。

覆盖两山核心区域的是面积达8600多亩的国有林场，经过半个多世纪的养育，乔木参天，灌木蔽地。

林区和周遍地区人烟稀少，多有缓坡荒地。

这一切，为开发森林养生旅游景区提供了丰富的自然景观资源和土地资源。

3、深厚的文化积淀可资利用

白仙山与道家文化有深切的渊源联系。

白仙山名的由来：

相传第一代天师张道陵骑着白鹤到莫干山去祭拜其父母墓，路经泗洲头上空，发现下面有蜈蚣精等妖魔作祟，便派白鹤留下除怪。

白鹤奉师之命先后斩杀黑虎、黄狮、白象三怪，又降服了青龙，最后与蜈蚣精在白仙山大战，虽然打败了蜈蚣精，但自己也受伤献身，后张天师请了“蓬莱四翁”救活白鹤，即封白鹤在此山为仙，保护百姓，所以成为“白仙山”。

现东联村尚存“白鹤大帝之庙”。

自然景观与民间传说相印证：

东联村的庙主神称为白鹤大帝。

山中有自然景点：

鹤冠岩、蜈蚣岩、四翁岩、白仙山龙潭等。

泗洲头周围有虎头山、狮子头岩、象鼻头岩、龙蛟头等地名。

历史遗迹还有平庵遗址，中塑白鹤大帝等仙像，相传为白鹤大帝保百姓平安之意。

有陶华庵遗址，相传为五代名道陶弘景取白仙山龙潭之水炼丹之庵。

因陶弘景字重华，故称陶华庵。

大雷山也流传着雷公除怪、白蟹成仙等民间故事。

主峰有大雷寺，相传与墙头智门寺一起都是晋代古寺，历史悠久，佛家文化内涵丰富，加以发掘彰显，定又成为养生旅游胜地。

以上种种，都可以为人们甜美遐想留下无穷空间，为演绎跌宕故事提供精妙素材。

4、丰富的物产为特色餐饮提供原材

闻名于世的象山海鲜；肥沃的土地、适宜的气候、传统的栽培（养殖）技术培育出的当地特色农牧产品；观光农业的产品；在新理念、新科技、新经营模式的引导下发展的新产品、新货源；是配套发展特色餐饮的可靠原材保障。

5、有不断改善的基础设施作依托

象山贴近多个空港，贴近铁路高速客运网，特别是即将建成的沿海高速公路复线在象山的两个出口分别设在大雷山、白仙山附近，把象山森林养生旅游景区与完善的国内、国际旅游交通网络紧紧地联系在一起。

景区距象山中心城区仅20公里；并与墙头、泗洲头等中心镇区毗邻，可以轻易取得水、电、路、气、邮、网、视、医、商等公共基础设施的支撑。

经过半个多世纪的建设，现白仙山林场下场（即山脚）和上场（山顶）之间的主道可以通车。

白仙山大雷山林场水电系统也初步具备，山林之间的人行通道也相互连贯。

这为景区开发提供了有利的基础。

6、有宽广的潜在消费群体

景区地处长三角经济发达地区，人们的物质生活水平较高、消费理念时尚；讲究生活品位、追求健康；讲究养生、追求回归自然。

象山县域内及周边县（区）、市已经形成巨大的旅游景区群落，各景区特色鲜明，可以互相补充、互相烘托、互相衔接，发挥群体效应。

因此森林养生旅游景区具有宽广的潜在消费群体。

第三章：

开发内容和步骤

1、规划原则

（1）有效保护、合理开发

白仙山、大雷山国有森林既是宝贵的生态资源，又是本项目依托的最重要景观资源，景区所有建设活动都应以有利于森林资源保护为第一要务，切忌开发性破坏。

（2）突出主题、统筹配套

迎合消费需求，应以“回归自然、养生度假”为主题、特色农林体验观光与山地森林有氧运动相配套。

要以形式、层次、空间为主要内容拓展养生主功能；以相关性、通用性为主要线索拓展次生功能。

（3）统一规划、分步实施

整个景区地域宽广、空间形态丰富，要充分利用各种优势资源，用差别化策略与邻近景区实现优势互补；基础设施、景观设施与功能设施要统一构思、交叉布局、互相渗透、互相烘托；各类设施要力求承载多重功能，努力提高设施使用率和投资效益。

景区将建的设施规模和投资浩大，各类设施的空间布局和体量要有利于分阶段、分区块滚动开发。

2、主要建设内容

景区拟开发森林养生度假、山地游乐健身、农林体验观光、文化观光体验四大功能系列和基础设施系列，分六个区块设置（见下表）。

布局

功能地位

内容

规划范围

项目投资

A

白仙山茶场片区

体检、养生、农林观光

1、体检中心

2、养生中心

3、观光农业园

4、度假别墅区

5、农产品工厂

东联村500亩集体用地、200亩茶场及茶厂区和平庵遗址区

4．5亿

B

白仙山林区片区

体育休闲、自然风光由来、道教文化体验

1、8公里绕山道路

2、山间体育设施

3、健身俱乐部

4、别墅公馆

5、遗址改造

6、水资源改造

白仙山茶区以上整个白仙山林区

5．0亿

C

白仙山南麓沿71省道区

综合农业产业观光园、地方特色饮食文化带

引导当地农民建设高效农业和建设浙东特色餐饮

沿71省道辐射20公里

1.2亿

D

白仙山—大雷山沿途片

赛车项目

1、35公里比赛道

2、50公里登山步道

大雷山和白仙山林区

8000千万

E

大雷山南麓片区

博物、展馆类项目

1、养生文化展馆

2、植物园

3、茶文化博物馆

南充村到原石鼓岭脚村大片山坡

5亿

F

大雷山北麓片区

海上贸易生产文化

1、泥涂休闲

2、海上丝绸之路沿途文化风情展

大雷山北麓道到西沪港

4.5亿

3、开发策略

（1）只赚服务钱

原生态的森林自然景观免费开放；投资商只通过利用经深度开发的功能设施提供服务赚钱。

因此要通过加大投资强度，优化硬件配置和软件建设，努力围绕主题拓展服务功能、加深服务层次、拉长服务链条、优化服务环境、提高服务水平。

（2）分区域、分阶段滚动开发

将景区按功能分成六个片区、大致分四个阶段实施开发。

每个片区分一至三个阶段逐步加大开发深度和规模；前后阶段在时间上适度重叠。

（3）合作开发

直接投资开发与引资开发相结合；自营与招商相结合；直接管理与委托管理相结合。

（4）稳步形成创收能力

每一阶段建设要以主体功能设施开发带动配套功能设施开发；以功能设施开发带动基础设施开发；完成后即应整体形成经营创收能力。

4、开发步骤

整个景区拟用八至十年时间分四期开发。

其中：

第一期以“白仙山养生文化村（一期）”及配套基础设施为主要建设内容，总投资2亿元，开发周期30个月。

完成后，景区具备局部开放条件。

（1）、基础设施建设

拓宽林场道路将原混凝土路面改造成沥青路面降低噪音;修建拥有300个标准车位的综合停车设施；完善供水供电通信系统、建立废污水处理设施；

（2）、体检中心和养生中心建设

利用一级建设12000平米的体检中心，通过与市卫生局和国际顶级医疗机构合作，引进世界最先进的体检设备开展体检服务；利用二级地形建设8000平米中医养生馆，与国家中医研究院合作开展关于中医养生的课题研究与疗养服务；

（3）、观光农业建设

通过租用500亩村属农田一期先建设200亩现代观光农业园示范，展开绿色农产品种植、引进台湾水果、新型花卉，建成先进的农业循环生产示范园；

第二期以“白仙山养生文化村（二期）”和全景区骨干基础设施为主要建设内容；总投资4.5亿元；建设周期36个月。

完成后，“白仙山养生文化村”可全面营业；实现骨干基础设施全覆盖，为其他片区深度开发提供条件。

（1）、绕山道路及沿途设施建设依据原有山道修建5公里绕山公路、改善水电通信设施；

（2）、山间体育休闲设施建设沿绕山道路开辟自行车赛道；将原有的爬山道改造成林间登山道、步行道；沿途选择适当地形建设森林浴场、日光浴场、温泉疗养所、狩猎场、露天游泳馆；修复部分古道适当提供探险活动空间；在四级地形区改造局部山林建设类高尔夫项目；

（3）、水资源改造恢复深涧龙潭景观、建设景区专供矿泉水源、改造下游水库和建设中游水库恢复山间长年响泉，改善水系；

（4）、山间健身俱乐部在三级地形区建造120000平米俱乐部会馆，主要功能为健身活动者提供就餐、住宿、娱乐需求；

（5）、改造扩大古遗址改造恢复古遗址、根据民间传说适当建设宗教场所；

（6）、顶级别墅公馆建设在山间特别是平缓的三级地形区建设40000平米别墅公馆，满足有长期休闲、疗养的高端客户需求。

第三、四阶段建设扩展至整个白仙山、大雷山景区，内容有继续加强基础设施改造、完善强化体检和养生中心功能、扩建农业观光园、道路沿线景观带布局、度假别墅公馆、博物、展馆类建设等，在第一阶段开发完成后根据当时条件确定。

第五章：

合作方式和计划

1、开发方式

一、观光农业用地由流转土地承包经营权方式租赁东联村集体土地，开发绿色农产品、现代农业示范、台湾农产品和新型花卉种植项目；

二、20平方公里的林场有林场提供，具体方式是通过跟林场签订合作协议，在林场养林禁伐30年期间或者更长时间，整个林场资源有养生中心维护，林场职工工作性质不变统一划入养生中心，整个林场景区向社会免费开放；在保证林业资源和生态环境不被破坏的的前提下全部归入养生中心管理，同时允许养生中心建设必要的基础设施；

三、养生中心的建设开发用地可以在综合评估的基础上，将产权转让给养生中心，林场以土地参股的方式获取相应项目的开发收益。

2.5投资者基本情况：

（1）象山农林局下属单位象山林场（简介略）

（2）中基临港控股有限公司简介

中基临港控股有限公司是控股型建设投资公司，注册资金壹亿叁仟万元。

下属子公司有a.宁海临港基础建设投资有限公司，注册资金9.9千万元，目前正致力于投资宁海湾工程项目建设，工程规模＿＿元。

b.杭州临港建设投资有限公司，注册资金3000万元，目前正致力于投资＿＿＿工程建设，工程规模＿＿＿亿元。

C.四川中基路桥工程建设有限公司，拥有公路、桥梁、市政、水利水电、房建和钢结构工程资质，注册资金＿＿＿元。

d.宁波前程房地产有限公司，注册资金6.888千万元。

目前正在开发奥林80，东郡名苑等楼盘。

e.浙商（宁波）旅游开发有限公司，注册资金2000万元美金，注重投资开发经营旅游性项目。

2.6投资开发的合作模式。

采取联合投资的模式。

合作期限50年。

中基临港下属公司浙商（宁波）旅游开发有限公司负责提供开发建设资金和具体建设经营。

象山农林局下属单位象山林场负责提供森林山地资源并处理好相关政策及手续。

待本项目正式批准立项后，双方另行协商签订具体合作协议。

并根据协议依法成立森林公园开发管理公司，负责管理经营全部工作。

第五章：

问题和建议

5.1要求政府协同农林部门处理好各方关系，并提供优惠政策和切实支持措施。

尽快落实解决好包括首期工程建设用地。

5.2要求政府协同周边乡，处理好村民关系，落实解决征用（或租用）有关土地和山地、水电、路等问题。

5.3要求政府尽早落实改建泗洲头至林场的道路，组织修复下林场至上林场的绕山道路。

5.4要求政府为农林观光开发免费提供山坡地。

为森林公园的开发免费提供浏览设施用地和景观林地。

5.5要求政府早日规划立项白仙山、大雷山之间的连通盘山公路。

5.6政府要考虑照顾景区服务和公司管理人员的生活和家眷就学工作等困难，要求在象山县丹城镇适宜位置预留办公生活后勤基地。

5.7要求政府顾及本项目总体规划，逐步开发，建设周期较长的特点，在本项目立项实施后，对白仙山大雷山景区实行严格的建设审批制度和商业经营行为准入制度，凡与本项目文化性质不协调的产业及经营项目一律不得入内，凡对本项目规划有不良影响的建筑装饰一律不予审批。

2010年9月9日

目录

第一章项目总论-1-

§1.1项目简介-1-

§1.2可行性研究的范围-2-

§1.3编制依据-2-

第二章项目建设背景及必要性-3-

§2.1橡胶密封件项目提出的背景-3-

§2.2国家产业政策-6-

§2.3项目建设的必要性-8-

第三章项目优势-11-

§3.1市场优势-11-

§3.2技术优势-16-

§3.3组织优势-17-

§3.4政策优势:

关中—天水经济区发展规划-17-

§3.5区域投资环境优势-17-

第四章产品介绍与技术介绍-20-

§4.1橡胶密封件产品介绍-20-

§4.2产品标准-21-

§4.3产品特征及材质-21-

§4.4产品方案-26-

§4.5产品技术来源-27-

第五章项目产品发展预测-28-

§5.1产品行业关联环境分析-28-

§5.2行业竞争格局与竞争行为-33-

§5.3竞争力要素分析-39-

§5.4项目发展预测-41-

§5.5竞争结构分析及预测-43-

第六章项目产品规划-47-

§6.1项目产品产能规划方案-47-

§6.2产品工艺规划方案-47-

§6.3项目产品营销规划方案-51-

第七章项目建设规划-58-

§7.1项目建设总规-58-

§7.2项目项目建设环境保护方案-61-

§7.3项目建设节能方案-65-

§7.4项目建设消防方案-66-

§7.5项目建设生产劳动安全方案-69-

第八章项目组织实施情况-73-

§8.1项目组织-73-

§8.2项目劳动定员和人员培训-74-

§8.3项目管理与实施进度安排-77-

§8.4工程招标-80-

第九章项目财务评价分析-82-

§9.1项目总投资及资金筹措-82-

§9.2项目财务评价依据及相关说明-83-

§9.3项目总成本费用估算-84-

§9.4销售收入、销售税金及附加和增值税估算-84-

§9.5利润分配估算-85-

§9.6借款偿还计划-85-

§9.7现金流估算-85-

§9.8不确定性分析-86-

§9.9风险分析-88-

第十章项目经济、社会效益评价-90-

§10.1经济效益评价-90-

§10.2社会效益评价-90-

第十一章可行性研究结论与建议-91-

§11.1研究结论-91-

§11.2建议-91-