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招商策划方案
甘南·华夏城市广场
招商策划方案
第一部分项目分析－－－－－－－－－－－－－－－－－－－（5）
一、商圈分析
二、主要商业物业调研
三、华夏城市广场介绍
四、SWOT分析
第二部分外地零售商业调研－－－－－－－－－－－－－－－（8）
一、阿荣旗
二、龙江县
三、富裕县
四、扎赉特旗
第三部分项目商业市场的定位－－－－－－－－－－－－－（21）
一、项目形象定位
二、项目功能定位
三、项目经营定位
四、项目档次定位
五、项目商品档次定位
六、项目消费群定位
七、业态定位
八、目标招商客户定位
九、租金定位
第四部分项目招商规划－－－－－－－－－－－－－－－－（24）
一、各品类占比
二、招商途径
三、招商合作方式、条件预测和建议
四、招商品牌的选择
五、招商策略
六、招商工作计划进度
七、招商具体工作内容
八、招商前期筹备
九、前期招商人员配备计划
十、招商人员岗位职责
十一、招商与项目销售之配合
第五部分招商推广计划－－－－－－－－－－－－－－－－－（32）
一、推广主题思路
二、招商推广策略建议
三、宣传媒体选择
结语－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－（34）
第一部分项目分析
一、商圈分析
华夏城市广场位于以甘南十字街为中心的绝对核心商圈，也是甘南唯一的商圈
1地理位置得天独厚，有着近百年商业文化历史积淀和强大的消费潜力，吸引多路商业翘楚抢滩登陆。
交通非常便利，本案与长途客运站一街之隔，占据甘南县中心核心要道。
②周边商铺林立，人气鼎旺，车水马龙、万商云集。
汇聚银行、宾馆、酒店、培训学校以及各类小型市场，绝对成熟商圈。
二、主要商业物业概况
1、华夏购物中心：
（集团自持物业）
项目基本情况
商场名称
华夏购物中心
所属商圈
县中心商圈
地理位置
文明大街和繁荣路交汇处，与华夏城市广场隔街相对
经营状况
较好
开发公司/运营公司
华夏商贸集团
商场定位
中低端
经营方式
租赁
经营面积
6587平米
租金水平
一层
3.7元/㎡/天
开业时间
2002年
二层
1.31元/㎡/天
产权年限
商场自持（除门店及部分二楼商铺）
三层
1.91元/㎡/天
业态分布：
楼层
经营面积
经营业态
一楼
1940㎡
箱包、针织、黄金珠宝、银饰、鞋、化妆品、小百货、日杂等
二楼
497㎡
服装、家具等
三楼
4150㎡
基本以服装为主
小结：
华夏购物中心在甘南知名度很高，周边配套比较完善，客流量比较集中。
为公司自持老商业物业，是甘南目前规模最大的百货类商场。
经营状况较好。
但商品基本为中低档，对中高端消费顾客无任何吸引力。
2、华夏金街商场：
项目基本情况
商场名称
华夏金街
所属商圈
县中心商圈
地理位置
文明大街和繁荣路交汇处，购物中心广场地下
经营状况
较好
开发公司/运营公司
华夏商贸集团
商场定位
中低端
经营方式
租赁+业主自营
经营面积
2335平米
租金水平
2.24元/㎡/天
开业时间
2008年
产权
商场自持
经营类别：
服装、钟表、箱包、鞋、童装、美甲等
小结：
华夏金街是华夏商贸集团在甘南的第二个商业项目，作为地下商场，目前客流量及经营状况较好，商品仍以中低档为主，不能吸引高端消费群。
三、华夏城市广场介绍
1、整体概况
华夏城市广场由华夏商贸集团投资5亿元建设，建筑面积4.4万平方米，其中地下1层，地上5层，为甘南最大且唯一的商业综合体项目，是集百货购物、大型超市、主题儿童购物乐园、餐饮美食、休闲娱乐、室内主题公园等多功能于一体的体验式中端购物广场。
2、项目具体指标
设计院提供面积
参数
总占地面积
1万㎡
总建筑面积
45151㎡
负一层
8422㎡
一层
8245㎡
二层
8245㎡
三层
8245㎡
四层
6707㎡
五层
5287㎡
四、SWOT分析
优势
1、占据核心商圈、黄金地段；
2、位于县城中心，周边有大型居住社区，客流量大；
3、周边有长途车站、酒店、宾馆、银行、培训学校等，配套较为齐全；
4、华夏商贸集团在甘南口碑好，消费基础强；
5、毗邻甘南客运站，提升了项目的商业价值。
劣势：
1、项目西南角住宅楼未拆迁，影响项目整体外部形象展示；
2、距离购物中心中心广场有一定距离；
3、部分商铺销售，不利于商场整体规划；
4、项目停车位规划过少。
机会：
1、甘南首席一站式商业综合体项目，无竞争对手；
2、目前甘南现有商品结构及经营模式已不能满足百姓消费服务需求，市场需要新的商业项目出现；
3、甘南地区商业品牌缺失。
威胁：
1、整体商业环境不景气，制约着投资者的投资、开店热情。
2、实体店受到网购和微商的严重冲击
总结：
以上分析可看出，本项目自身优势比较明显，如果能在招商业态及品牌规划方面获得突破，找准定位，与老购物中心形成差异化互补经营，避免在商圈内形成直接竞争，项目在未来招商运营上具备很大的优越性。
第二部分外地零售商业调研
阿荣旗
一、鼎新购物广场（原时代购物广场）
项目案名
鼎新购物广场
所在区域
阿荣旗阿伦大街与振兴路交汇处
运营公司
鼎新公司
运营方式
租赁或扣点形式两者取其高
占地面积
4000㎡
建筑面积
1.4万㎡
建筑层数
地下1层，地上4层
主力店
苏宁易购、金帝超市
营业时间
08:
00-20:
00
商场定位
中端为主，高端为辅
商品价格
300-1500元
业态分布
楼层
业态
面积
负一层
金帝超市
3000㎡
一层
苏宁易购、黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、美甲
2000㎡
二层
品牌男装、女装、高档皮草
3000㎡
三层
儿童娱乐城、运动休闲、孕婴用品、儿童玩具、鞋
3000㎡
四层
电玩城、美食广场、主题餐厅、咖啡馆
3000㎡
各楼层租金/扣点（使用面积）
一层
扣点
8%扣点（黄金除外）
二层
二层皮草面积300㎡，1.5元/㎡/天
扣点
男女装扣点为18%
三层
1.6元/㎡/天或采用18%扣点形式合作
四层
2.5元/㎡/天（美食）
扣点
无
品牌举例说明
柒牌、依波表、佐丹奴、GOLF
备注：
整体转租，二次招商，9月26日开业，目前一层至三层经营、其中三层一半区域营业，四层尚未开业。
二、隆源购物中心
A、新区
项目案名
隆源购物中心
所在区域
阿荣旗西二道街与振兴路口附近
运营公司
——
运营方式
纯租赁
占地面积
4000㎡
建筑面积
1.2万㎡
建筑层数
地上4层
主力店
温州服饰、义乌小商品
营业时间
08:
30-17:
30
商场定位
中低端
商品价格
200-500元
业态分布
楼层
业态
面积
一层
小百货、化妆品、银饰、美甲
3000㎡
二层
箱包、鞋、女装、男装
3000㎡
三层
男装、女装
3000㎡
四层
内衣、鞋、窗帘、童装、玩具
3000㎡
各楼层租金（使用面积）
一层
3元/㎡/天（小百区）、3.3元/㎡/天（化妆品金银首饰）
二层
1.83元/㎡/天
三层
1.83元/㎡/天
四层
1.5元/㎡/天
备注：
客流量小，大部分店铺出兑和空铺，经营惨淡，只有鞋区经营具备一定规模。
B、老区
项目案名
隆源购物中心
所在区域
阿荣旗西二道街与振兴路口附近
运营公司
——
运营方式
纯租赁
占地面积
4000㎡
建筑面积
1.3万㎡
建筑层数
地下1层，地上四层
主力店
庆客隆生活超市
营业时间
08:
30-17:
30
商场定位
中低端
商品价格
80-500元
业态分布
楼层
业态
面积
负一层
庆客隆生活超市
2100㎡
一层
小百货、金银珠宝、钟表眼镜、鞋
3300㎡
二层
男女装、童装、家电、箱包、玩具、小百货
3300㎡
三层
女装、温州服饰、针织
2500㎡
四层
义乌小商品、美食城、淘气堡
1600㎡
各楼层租金（使用面积）
一层
3元（小百区）--3.3元（化妆品金银首饰）/㎡/天
二层
1.83元/㎡/天
三层
1.6--1.83元/㎡/天
四层
3.6元/㎡/天（美食城）
备注：
老区整体经营情况稍好，客流量主要集中在温州服饰和义乌小商品区
三、宏达百货大楼
项目案名
宏达百货大楼
所在区域
阿荣旗那吉镇中央街123号
运营公司
运营方式
租赁+自营（正大购物）
占地面积
4000㎡
建筑面积
1.3万㎡
建筑层数
地上四层
主力店
金帝超市、正大购物
营业时间
08:
30-17:
00
商场定位
中低端（自营除外）
商品价格
80-250元（自营除外）
业态分布
楼层
业态
面积
一层
金帝超市、金银珠宝、小百、箱包、化妆品、钟表眼镜
3400㎡
二层
正大购物、家具城、男女装、童装、家纺、内衣、美甲
4300㎡
三层
正大购物、鞋、时尚男女装、针织
4300㎡
四层
美食城
960㎡
各楼层租金（使用面积）
一层
3.3--6.4元㎡/天500元/月/柜台（1米2）
二层
2.7元/㎡/天；15㎡店铺：
2.7元/㎡/天
15㎡为后规划区域
三层
1.91--2.7元/㎡/天
四层
4.2--6.2元/㎡/天
备注：
正大购物整体自营，分布在2、3层，总体经营面积在4000平米，以品牌为主，商品价格在300-1000元之间。
阿荣旗调研整体总结：
阿荣旗商业整体上看，商场分布较多，以中小规模商场为主，无一站式大型商业综合体项目。
目前商场基本为超市+百货形式，竞争激励，其中定位于中低档的商场经营尚可，定位于中高档的商场经营并不好，如鼎新购物广场为二次招商、开业，且效果并不好。
由于阿荣旗目前缺乏一站式消费场所，且儿童娱乐、美食餐饮、休闲娱乐业态极度匮乏，已不能满足当地百姓的消费服务需求，基于此，本案可在商场运营上进行有效推广，吸引阿荣旗广大顾客前来购物，并利用这一点吸引阿荣旗客商进驻本案。
龙江县
一、龙江百花商场
项目案名
百花商场
所在区域
龙江县三马路三道街
运营公司
齐齐哈尔百花集团
运营方式
租赁
占地面积
5500㎡
建筑面积
2.7万㎡
建筑层数
地下一层地上六层
主力店
鑫龙源超市、六桂福珠宝、哈东祥金店
营业时间
08:
30-17:
30
商场定位
中端为主
商品价格
80-2000元
业态分布
楼层
业态
面积
地下
超市
3000㎡
一层
金店、化妆品、银饰品、手表、玉饰
31户、7户空、4000㎡
二层
品牌服装、大众服装、箱包、鞋
20户、9空、4000㎡
三层
女装、童装、童鞋、鞋
30户、10空、4000㎡
四层
小百、美甲、男女服饰、小家电、针织
120户、40空、4000㎡
五层
火狐狸服装城、义乌小商品城
2户、4000㎡
六层
美食档口、影院
51户、28空、4000㎡
各楼层租金（建筑面积）
地下
鑫龙源超市
一层
2.66--4.33元/㎡/天
二层
2.66元/㎡/天
三层
2.66元/㎡/天
四层
2.66元/㎡/天
五层
整体出租
六层
整体出租
品牌举例说明
大东方名表、哈东祥金店、六桂福珠宝、袋鼠服饰、百斯盾
二、龙江金宝购物中心
项目案名
金宝购物中心
所在区域
龙江县二马路九道街十字路口
运营公司
润泰置业
运营方式
租赁、联营
占地面积
1.5万㎡
建筑面积
5万㎡
建筑层数
地下一层地上四层
主力店
超市、六桂福珠宝、哈东祥金店
营业时间
08:
00-20:
00
商场定位
中档为主高低档为辅
商品价格
未开业
业态分布
楼层
业态
面积
地下
金宝超市
10000㎡
一层
电器、小家电、皮具、化妆品、金店
10000㎡
二层
品牌服饰、大众服装
10000㎡
三层
健身房、儿童游乐园、户外休闲、床上用品
0000㎡
四层
台球室、电影院
10000㎡
各楼层租金
楼层
租金（使用面积）
备注
地下
金宝超市
一层
2.5元/㎡/天
基础扣点13%根据品牌大小涨幅
二层
2.17--2.5元/㎡/天
基础扣点13%根据品牌大小涨幅
三层
1.33元/㎡/天
基础扣点13%根据品牌大小涨幅
四层
1.33元/㎡/天
品牌举例说明
肯德基、天梭精致机械表、浪琴
龙江县调研整体总结：
目前龙江县商业主要有华夏购物广场、益民购物广场、百花商场和金宝购物中心，其中华夏购物广场及益民购物广场以经营中低档商品为主，百花和金宝定位于中高端，整体竞争激烈，经营状况都不是很好，其中百花商场闲置空铺较多，金宝购物中心开业也是一拖再拖，经营状况无法预估。
富裕县
一、金百利广场
项目案名
金百利购物广场
所在区域
富裕县朝阳路
运营公司
金佰利百货集团有限公司
运营方式
租赁
占地面积
4500㎡
建筑面积
1.75万㎡
建筑层数
地下一层、地上四层
主力店
七彩百利电影院、上海老庙黄金、千禧客电玩城
营业时间
早8:
00-晚20:
00
商场定位
中端
商品价格
300-1500元
业态分布
楼层
业态
面积
地下
家乐购超市
3500㎡
一层
化妆品、鞋区、数码、钟表、
金银珠宝、小百
3500㎡
二层
男装、运动休闲
3500㎡
三层
女装
3500㎡
四层
电影院、美食城、电玩城、旱冰场、电玩城、主题西餐厅
3500㎡
楼层租金（使用面积）
租金
备注
地下
超市自营
一层
不详
二层
2.6元/㎡/天
三层
2.38元/㎡/天
四层
2.38元/㎡/天
电玩城租金、美食城整体转租
楼层品牌
一层
化妆品：
自然堂、丸美、卡姿兰、欧诗漫；鞋：
凯萨丹尼、思芬百丽、优鞋库、国际鸵鸟；表：
依波仕、天王表、威雅斯、圣雅诺；金银珠宝：
上海老庙黄金、芸鑫福珠宝
二层
运动休闲：
李宁、阿迪达斯、乔丹、贵人鸟、男装：
CNPN、五环体育、漫步情侣、费雷宾利、啄木鸟、玛卡西尼、户外休：
VTM、GOOD-7、JEP＇S
三层
女装：
CC&DD、阿依莲、香儿国际、Balalala、卡伊奴、水淼、名歌、odbo、
古道布衣、吉丝娜尔、速购、LAM27
四层
七彩百利电影院、千禧客电玩城
分析：
金佰利购物广场于2014年12月开业，项目位于商圈中心，原富裕宾馆位置，交通便利。
商场经营定位趋于中档，主要经营品牌商品。
商场内购物环境优雅，设计相对合理，主、次通道流畅，导购标识醒目、清楚，灯光明亮，卖场整洁，装修风格较为统一。
从铺位布局来看，边厅及中岛铺位面积过大、稀疏，导致商场气氛冷清，从而影响消费者购物体验感。
货品陈列不够丰满，导购服务态度不够热情。
商场促销活动力度小，客流较少。
扎赉特旗
一、万泰新天地商城
项目案名
万泰新天地商城
所在区域
音德尔南路与中心西路交叉口
运营公司
兴安盟万泰房地产开发有限公司
运营方式
租赁
占地面积
6500㎡
建筑面积
22000㎡
建筑层数
地上四层
主力店
庆客隆超市、中国黄金、梦金园、南方服装大卖场
营业时间
早8：
30-晚17：
30
商场定位
中端
商品价格
一层服装：
300-800元
三楼服装：
80-300元
业态分布
楼层
业态
面积
一层
名表、女装、化妆品、运动装、箱包、金银珠宝、超市、银行
表：
4户，女装：
8户，化妆品：
4户，运动装：
4户，箱包：
4户，金银珠宝3户。
共3000㎡
二层
鞋、超市
3000㎡
三层
女装、男装
女装：
46户、男装：
27户。
共3000㎡
四层
美食城、小百、童装、童鞋、针织内衣、化妆品、美甲、健身房
美食城：
36个档口，小百：
16户、童装：
13户、童鞋：
6户、针织内衣：
9户、化妆品：
7户、美甲：
7户。
共3000㎡
楼层租金（使用面积）
租金
备注
一层
4.46元/㎡/天
中岛45㎡空位招租
二层
二楼鞋区整体转租
三层
6.57元/㎡/天
例：
MR.CC&DD
四层
7.33元/㎡/天
少量铺位已产权销售
楼层品牌
一层
表：
雷诺、格诺、保时捷、古尊。
女装：
朵以、木果果木、话题、速购、太平鸟、欧伊力、Z`DORZI、逆转女王；化妆品：
韩后、温碧泉、百雀羚、韩纯；箱包：
塞飞洛、哥弟、拉丁红、真善美；黄金珠宝：
东祥金店、梦金园、中国黄金；运动服饰：
大嘴猴、特步、鸿星尔克
二层
鞋：
安超、DW、爵仕袋鼠、雅菲露琪、卓诗尼、老北京布鞋、骆驼
三层
主要集中以散货为主的服装品牌
四层
无知名品牌
分析：
万泰新天地商场于2009年开业，地理位置优越，三面临街，交通便利。
一层经营名表、女装、化妆品、运动装、箱包、金银珠宝，主要以品牌商品为主。
二层经营男女鞋及超市，三层经营散货主为的男女服装及大型服装特卖场构成，四层经营童装、家居饰品，化妆品、小百货以及美食档口及健身馆。
商场内购物区与休闲区设计合理，主、次通道流畅，导购标识醒目、清楚，灯光明亮，卖场整洁，装修风格较为统一，商品陈列丰满、导购服务热情、楼层客流较多。
一层有两处45平米空位招租，租金73400元（含其它费用）。
商场为租金合作方式运营，进行统一收款，半个月返款。
商场定期推出促销活动，拉动销售。
第三部分项目商业市场的定位
一、项目形象定位
甘南地标性商业建筑，区域内旗舰商场
二、项目功能定位
集百货购物、大型超市、餐饮美食、休闲娱乐、主题儿童乐园、室内主题公园等多功能于一体的商业综合体项目。
三、项目经营定位
五个统一
1、统一业态规划
2、统一招商运营
3、统一形象宣传
4、统一运营管理
5、统一物管服务
四、项目档次定位
四个一流
1、业态规划一流。
2、配套设施一流，
3、购物环境一流，
4、经营管理一流
五、项目商品档次定位
以一些快时尚品牌为主，贴近百姓生活所需，中高端品牌商品为辅。
六、项目消费群定位
城镇一般收入人群及农村部分中高收入人群
七、业态定位
楼层
业态分布
B1
华夏连锁生活超市
1F
名品名店
金银珠宝、名表、眼镜、化妆品、箱包皮具、名鞋、手机数码、美甲
2F
都市生活
品牌男装、品牌女装、休闲户外、运动服饰、家纺、针织内衣
3F
潮流服饰&儿童天地
时尚服饰、儿童乐园、儿童玩具、儿童服饰、孕婴用品、百货、家居饰品
4F
影音之都&美食领地
电影院、KTV、主题餐厅、美食广场、西餐厅、茗茶楼、婚纱摄影、美发、室内主题公园
5F
动漫娱乐&休闲空间
电玩城、大型网吧、密室逃脱、旱冰场、健身馆、美容院、培训中心
八、目标招商客户定位
全国知名院线、餐饮连锁、娱乐休闲等主力店商家。
根据甘南的消费特点，重点选择一些快时尚品牌商家入驻，对商家装修标准进行严格把关，既能拉动人气，又可以缩短商场培育期。
本地及外来投资者、私营企业主、经商者、品牌代理加盟商、品牌厂家。
九、租金定位
1、定价依据：
市场环境为依据，周边同等规模商场的定价为数据。
商业经营成本核算为基础。
2、租金预测
第四部分项目招商规划
一、各品类占比
经营品类
建筑面积（㎡）
品类占比
化妆品
347.32
0.77%
皮具
596.7
1.32%
女鞋
850.1
1.88%
男鞋
617.92
1.37%
美甲
74.8
0.17%
黄金珠宝
641.14
1.42%
名表
418.32
0.93%
眼镜
230.78
0.51%
手机
164.5
0.36%
户外休闲
663.06
1.47%
运动服饰
669.6
1.48%
家纺
725.1
1.61%
针织
587.16
1.30%
女装
7006.52
15.52%
男装
4407.52
9.76%
小百货
529.96
1.17%
儿童服饰
727.1
1.61%
儿童玩具
163.2
0.36%
孕婴用品
370.06
0.82%
家居饰品
450.94
1.00%
美食广场
1927
4.27%
主题餐厅
2377.36
5.27%
娱乐休闲
7865.02
17.42%
其他（健身、美容、培训）
3053.5
6.76%
设备设施（库房、卫生间、空调机房等）
1474.57
3.27%
门市
2388.6
5.29%
地下超市丶外商街
5650.35
12.51%
银行
172.8
0.38%
合计
45151
100%
二、招商途径
Ø引进哈市、齐市实力品牌商户，填补甘南品牌空白
Ø挖掘行业内有多年招商经验，具备一定商家资源的招商经理人，采取兼职的方式，让其为项目招商
Ø召开招商推介会
Ø利用行业协会开发目标商户
Ø实行品牌对接
Ø以商招商
Ø招聘运营经理、楼层经理等职位，前期让其参与招商，拓宽商户资源，节省人力成本
三、招商合作方式、条件预测和建议
1、合作方式
根据招商项目采用灵活的合作方式：
1业主自营：
签订自营协议及商场管理规定,符合商场整体经营；
2联营方式：
根据其经营种类，楼层定位规划，确定提成比例，按其销售额进行提成联营；
3租赁方式：
对于部分经营商家，可实行租赁经营。
按租赁面积大小，楼层及所处的位置来确定租金。
4租赁+扣点方式：
以租金为主，进行象征性扣点，可以使公司掌握商家销售情况，便于商场进行租金调整。
5业主加盟经营方式：
对于部分有投资经营意向的购铺业主。
可向其推介代理品牌，以加盟的方式经营。
备注：
合作单位或个人必须提供经营品牌的相关资料（营业执照、税务登记证、生产许可证、商标许可证、质量合格证、授权代理证书等）。
2、合同期限：
对于一般小型供应商家，合同期限为1年，此举可使商场根据需要灵活调整供应商。
对于具有集客力的主力品牌，合同期可根据洽谈的具体情况定，该类商户的合同时间可适当延长，原因是希望这些商户长驻商场，以吸引消费者和提高商场的知名度。
3、合作条件
在实际招商过程中，可根据品牌、位置、规模、租期长短等情况具体洽谈租金，对于大型主力店，可以灵活调整，条件可以适当放宽。
四、招商品牌的选择
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