房地产开发设计限额指标标准.docx

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房地产开发设计限额指标标准

设计限额指标

标准

（01版）

编制单位：

上海保集集团成本合约部

编制时间：

2013年11月

第一部分总说明

众所周知，房地产项目的开发成本60%-70%取决于前期设计阶段，而设计限额指标的确定和把控将直接影响项目成本控制。

本次编制的《设计限额指标标准》结合保集成熟产品的经验指标和先进企业的控制指标，将探索前期设计限额的标准统一。

标准建立后，设计条线和成本条线将在土地阶段、方案阶段、扩初阶段、施工图阶段等各设计阶段快速建立起成本限额指标、设计任务书等指导性文件。

附件《保集各地区设计限额指标控制表》根据不同地区的不同情况，在总标准的条件下进行修正、略有差异。

一、设计限额指标的分类和定义：

设计限额标准的控制包括第一项《低效资产设计指标控制》、第二项《结构设计指标控制》、第三项《建筑、室内装修设计指标控制》和第四项《室外总体、景观设计指标控制》。

1.低效资产设计指标控制定义：

规划阶段设计优化应重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程、开关站、变配电室、垃圾压缩站、居家养老用房等政府法规强制要求建设的内容，以及地下室的面积指标。

2.结构设计指标控制定义：

结构设计阶段重点关注的钢筋、砼等关键指标。

选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；并加强设计过程监督管理及设计完成后的评估总结。

3.建筑、室内装修指标控制定义：

指标控制尤其着重根据项目或业态定位，选用相应的材料设备的品牌，并关注环保节能要求。

4.室外总体、景观设计控制定义：

针对目标成本和平面布置为核心的室外总体、景观绿化环境的指标控制。

二、产品的设计限额档次

1.第三项《建筑、室内装修设计指标控制》和第四项《室外总体、景观设计指标控制》应根据产品的定位进行建造标准和设计限额档次的控制。

产品档次根据该项目代表型物业形态产品的售价为标准，分为超高档项目、高档项目、中档项目、低档项目和政府保障房项目。

1）超高档项目：

售价为当地平均房价的200%以上。

2）高档项目：

售价为当地平均房价的140%-200%之间。

3）中档项目：

售价为当地平均房价的80%-140%。

4）低档项目：

售价为当地平均房价的80%以下。

5）政府保障房项目。

名词解释：

当地平均房价指项目所处最小行政区的平均房价。

如南昌保集半岛归属南昌县；金华保集外滩归属金华市京东区；天津保集玫瑰湾归属天津市宝坻区。

2.项目净利润率如小于15%，第三项和第四项降低一个档次的选材标准。

3.不发达地区、二三线城市楼盘档次设计限额指标自动下调一档。

第二部分设计限额指标

第一项低效资产设计指标控制

由于各城市的规划要求、土地招拍挂条件有较大区别，本标准根据不同省市规范要求进行设计，应争取控制在规划要求的最低值。

1.对于低效资产，如公益性会所、学校、物业管理用房、架空层应在政府允许的范围内尽量控制面积。

2.除特殊项目，学校、幼儿园均按毛胚方式进行设计和成本控制，在后期租售阶段进行带装修签订租售转让协议的方式。

3.人防工程在设计和报建时尽量申请为物资库、汽车库等功能。

如采取物资库、汽车库和人员掩蔽体结合的方案，则物资库平均车位面积控制在32-33m2间，人员掩蔽体平均车位面积控制在33-35m2间。

4.双层机械式地下汽车库应尽量设置在普通汽车库，而不是人防汽车库，否则会大幅度增加成本。

5.地下汽车库的总面积控制

1）非人车分流地下汽车库单个车位平均面积32-35m2之间为合理区间。

2）人车分流地下汽车库单个车位平均面积控制在40m2内。

6.充分利用地区政策，尽量多争取地面停车位，有效降低地下室面积。

名词解释：

地下车位平均面积和总面积包括所有地下汽车库的面积。

该面积不包括设备专门用房面积，包括车行通道、人行通道面积、规划要求的自行车位或摩托车位面积。

第二项结构设计指标控制

施工图设计阶段的结构设计指标的控制相对容易落地执行，属于成本控制的关键性指标。

对设计院的设计任务书中的设计限额指标应根据工程特点在此基础上进行调整，且不得超过本指标，原则上更下浮标准，严加控制。

1.设计中注意钢筋、砼、和砌体含量的控制根据经验指标，结构设计指标估算如下：

1）标准层钢筋含量每降低-1KG/m2，成本节约6元/m2。

（钢筋综合单价6元/KG）

2）标准层混凝土含量每降低-0.01m3/m2，成本节约7元/m2。

（含模板，综合单价700元/m3）

3）标准层砌体含量每降低-0.01m3/m2，成本节约5元/m2。

（综合单价500元/m3）

2.设计中注意转换层的设计。

由于转换层是柱网的转换，高层建筑中地下室柱网和上部住宅柱网布置差异很大，一般设置转换层。

转换层用钢量和砼量较大，设计中应予以关注。

3.充分利用地下室底板厚度较大的条件，根据情况，考虑无梁楼盖方案。

4.按照保集开发成熟产品，结构设计指标如下，并在各地区分表中进行修正。

1）保集结构控制指标，除别墅项目按常规外，多层和高层按照地上标准层层高2.9米，地下层高3.6米考虑。

2）层高增加对结构含量的影响：

Ø住宅地上部分层高每增加0.1米，钢筋含量增加约0.7KG/m2，砼含量增加约0.005m3，砌体含量增加约0.008m3

Ø普通地下汽车库层高每增加0.1米，钢筋含量增加约2KG/m2；

Ø人防地下汽车库层高每增加0.1米，钢筋含量增加约3KG/m2

3）由此估算住宅地上层高每增加0.1米，结构成本增加约11.7元/m2。

4）当在三层或以上层数以上设有结构转换层（转换率在30%以上）时，转换

层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2kg/m2。

5）所有全地下室均按照覆土厚度1.2M考虑，当覆土厚度在1.2M基础上低

（高）0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约5kg/m2。

6）人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考

虑提高地下室人防范围的限额指标。

7）当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20kg/m2；

当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20kg/m2。

8）如地上消防车道经过地下室顶板，可能引起钢筋含量增加。

5.总体钢筋控制指标参考如下：

含钢量控制标准表格（六度区）代表城市：

南昌、宁波

结构型式与部位

六度区

Ⅱ类场地土

含钢量（kg／㎡）

六度区

Ⅲ类场地土

含钢量（kg／㎡）

六度区

Ⅳ类场地土

含钢量（kg／㎡）

上部结构

多层砖混住宅上部结构

25~35

28~38

31~42

多层框架住宅上部结构

32~45

35~48

41~52

小高层住宅上部结构

38~48

42~53

45~56

高层住宅上部结构

42~55

45~57

50~62

超高层住宅上部结构

48~60

50~63

55~67

地下结构

多层主楼范围内无人防小地下室

90~115

小高层主楼范围内无人防小地下室

100~125

高层主楼范围内无人防小地下室

120~145

超高层主楼范围内无人防小地下室

140~175

主楼范围外无人防大地下室

140~175

6级人防大地下室

170~200

含钢量控制标准表格（七度区）代表城市：

上海

结构型式与部位

七度区

Ⅱ类场地土

含钢量（kg／㎡）

七度区

Ⅲ类场地土

含钢量（kg／㎡）

七度区

Ⅳ类场地土

含钢量（kg／㎡）

上部结构

多层砖混住宅上部结构

35~45

45~55

55~65

多层框架住宅上部结构

45~55

55~65

65~75

小高层住宅上部结构

50~60

60~70

70~80

高层住宅上部结构

55~65

65~75

75~85

超高层住宅上部结构

60~70

70~80

80~90

地下结构

多层主楼范围内无人防小地下室

110~130

小高层主楼范围内无人防小地下室

120~140

高层主楼范围内无人防小地下室

140~160

超高层主楼范围内无人防小地下室

160~190

主楼范围外无人防大地下室

160~190

6级人防大地下室

190~220

含钢量控制标准表格（七度半和八度区）代表城市：

天津

结构型式与部位

八度区

Ⅱ类场地土

含钢量（kg／㎡）

八度区

Ⅲ类场地土

含钢量（kg／㎡）

八度区

Ⅳ类场地土

含钢量（kg／㎡）

上部结构

多层砖混住宅上部结构

38~47

45~55

55~65

多层框架住宅上部结构

47~57

55~65

65~75

小高层住宅上部结构

52~62

60~70

70~80

高层住宅上部结构

57~68

65~75

75~85

超高层住宅上部结构

65~75

70~80

80~90

地下结构

多层主楼范围内无人防小地下室

120~140

小高层主楼范围内无人防小地下室

120~145

高层主楼范围内无人防小地下室

140~165

超高层主楼范围内无人防小地下室

160~190

主楼范围外无人防大地下室

160~195

6级人防大地下室

190~225

6.总体砼控制指标参考如下：

建筑类型

结构部分

上海、天津等

江浙、南昌等

普通多层住宅及公寓

上部结构

0.36

独栋自带全埋地下室

0.80

小高层住宅及公寓

上部结构

0.38

0.36

独栋自带全埋地下室

0.80

高层住宅及公寓

（建筑高度＜60M）

上部结构

0.39

0.36

高层住宅及公寓

（60M≤建筑高度＜80M）

上部结构

0.39

0.37

高层住宅及公寓

（80M≤建筑高度＜100M）

上部结构

0.40

0.39

超高层住宅及公寓

上部结构

0.41

0.40

花园洋房

上部结构

0.40

独栋自带全埋地下室

0.80

别墅、双拼、TOWNHOUSE

上部结构

0.42

独栋自带全埋地下室

0.80

连接各主体结构的综合全埋地下室（含部分6级人防地下室）

一层地下室

1.20

1.15

二层及二层以上地下室

1.05

1.00

名词解释：

结构钢筋和砼含量：

落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板+1/2（两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积，包括雨棚等钢筋和砼含量，但不包括损耗。

第三项建筑、室内装修设计指标控制

建筑和室内装修设计指标控制应在保证安全的情况下，对于非客户敏感点项目，尽量避免非必要设计和成本的投入。

一、基础工程：

地下室工程造价一般为2200-3000元/m2。

影响造价因素主要为地下室面积、层数、设计经济性、顶板覆土、土方工程、基坑支护、人防工程、地下室装修标准、防水工程等。

1.地下室顶板覆土在满足管道排布要求的情况下尽量按照计算绿化覆土的最低值取，一般高度不宜超过1.5m，争取控制在1m以内。

2.在可能的情况下，采用直接放坡开挖方案、明沟排水的基坑方案，降低基坑支护的成本。

如不得不采用基坑支护时，应多方案比较，确定最优成本。

3.在满足功能及基础埋深的情况下，地下室尽量浅埋，减少土方成本。

4.土方工程应尽可能减少土方外运和外购土方，争取土方场地平衡。

在坡地上建造坡地建筑，应在洼地中设计地下室，有效减少动土量。

5.一般情况，利用高层地下室改建为人防，结构造价略低于扩大独立式车库改建为人防。

但高层地下室改建为人防要比高层地下汽车库改建为人防成本高。

6.控制成本要点：

1）方柱比圆柱便宜；

2）地下室墙柱面工程只刷涂料（不刷腻子）；

3）天花不要抹灰直接做涂料；

4）尽量自然通风（节省机电）；

5）做好管线综合平衡、机电图纸和外电相匹配、合理设置水泵房消防中心位置（减少管线长度）、合理选用管材。

6）尽量减少地下室埋深，减少顶板覆土。

二、建筑层高控制

建筑层高控制应结合产品定位和成本控制综合考虑。

住宅层高每增加0.1M，造价约增加1.5-2%；地下汽车库每增加0.1M，造价约增加1.5%。

其中结构增加的测算参见结构控制。

如何协调客户体验与成本控制，应根据产品定位予以区别设计。

以下层高控制标准不包括LOFT住宅全复式公寓。

1.超高档住宅（含多层、小高层和高层）标准层层高控制在3.6米以内；

2.高档住宅（含多层、小高层和高层）标准层层高控制在3.1米以内；

3.中档住宅（含多层、小高层和高层）标准层层高控制在3.0米以内；

4.低档和保障性住房标准层层高控制在2.8-2.9米之间。

5.低档和保障性住房不进行人车分流设计，中档住宅进行人车分流设计需进行调研论证。

6.地下室层高=建筑净高（2.2米）+结构梁高（0.9米）+空调管高度（0.4米）+消防喷淋高度（0.1米）约等于3.6米。

7.住宅地下室层高单层的控制在3.6米内。

高档或超高档项目的住宅经调研论证可考虑设计双层地下室，双层地下室层高应控制在5.1米内。

8.非人车分流单层地下汽车库层高控制在人防汽车库3.7米以内，普通汽车库3.6米以内。

单层人车分流车库高度控制在3.9米内。

双层机械汽车库层高控制在4.3米内。

三、建筑体型控制和外立面控制

1.建筑体型是指建筑外部体型的长宽比例，对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构及外立面成本，同时对节能计算有较大影响。

高层建筑单体应选用对称形式，低层建筑尽量形体简单。

2.外立面控制体现在控制墙体比（外墙装饰面积/地上总建筑面积）、控制墙面的复杂程度、控制线条的复杂程度，从而达到控制外立面造价的目的。

1）墙体比控制标准为：

Ø西班牙风格别墅控制在1.7内；

Ø英伦风格别墅控制在2.4内；

Ø多层控制在1.6内；

Ø小高层控制在1.55内；

Ø高层控制在1.5内。

2）根据测算外立面为下部石材、上部涂料的建筑，每增加0.1墙体比系数，约增加造价26-50元/m2。

名词解释：

外墙装饰面积包括涂料涂刷面积、石材干挂面积、线条面积、空调板涂刷面积，不含地下室采光井。

3.外立面造价控制占总建筑面积比例（不含抹灰底层和保温，一般为涂料和石材），控制标准：

1）超高档项目：

Ø别墅和洋房全石材干挂控制在1200元/m2内；

Ø高层和超高层控制在1000元/m2内。

2）高档项目：

Ø别墅控制在800元/m2内；

Ø多层洋房和小高层控制在600元/m2内；

Ø高层和超高层控制在400元/m2内

3）中档住宅控制在360元/m2内。

4）低档住宅控制在180元/m2内

5）外立面石材干挂设计时，除石材的选择外，应避免构件过度的配置。

四、门窗工程控制

门窗工程的控制应结合产品定位和成本控制综合考虑。

门窗的设计控制关键为门窗选型和门窗面积，从而达到控制门窗总体造价的目的。

1.慎重选择非标的门窗系统。

包括铝合金门窗、进户门等，关注洞口尺寸，避免非标产品增加成本。

2.注意控制飘窗、转角窗的面积，降低相应增加的结构和门窗造价。

3.控制窗地比为控制门窗面积设计的关键指标。

过度开窗增加能耗，并大幅增加门窗、墙体保温和刚度的投入。

窗地比控制标准如下，按地上面积系数控制为准，总建筑面积系数指标仅为参考。

名词解释：

窗地比为全部外立面门窗面积/地上建筑面积。

门窗面积不包括赠送面积二次装修部位的外门窗、下沉式地下室设计采光井。

其门窗面积可另行计算。

1）超高档和高档项目：

Ø独栋别墅窗地比上限为0.35（折算到总建筑面积指标约0.25）；

Ø联体别墅窗地比上限为0.32（折算到总建筑面积约0.24）；

Ø高层和超高层一梯两户和一梯四户的控制在0.27内（折算到总建筑面积约0.24）；一梯六户和以上的控制在0.25内（折算到总建筑面积指标约0.23），；

Ø花园洋房、小高层控制在0.25-0.28（折算到总建筑面积指标约0.21-0.23）；

2）中档和低档项目：

Ø独栋别墅上限为0.32（折算到总建筑面积指标约0.23）；

Ø联体别墅上限为0.29（折算到总建筑面积约0.21）；

Ø高层和超高层一梯两户和一梯四户的控制在0.23内（折算到总建筑面积约0.20）；一梯六户和以上的控制在0.22内（折算到总建筑面积指标约0.19）；

Ø花园洋房、小高层控制在0.24内（折算到总建筑面积指标约0.20）；

3）根据测算，窗地比每增加0.01m2/m2，成本约增加6.5元/m2。

4.外门窗造价的总体控制。

以下单方指标为外立面门窗造价占总建筑面积比例，外门窗指铝合金门窗，不包括单元主入口门等。

门窗造价包括门窗型材和制作安装，计算依据为门窗综合单价*窗地比。

1）超高档项目:

Ø别墅、洋房和小高层可选用铝木门窗、进口门窗，可增配隐形纱窗，门窗综合单价1800元/m2内。

门窗造价平米指标控制在：

独栋别墅造价控制在450元/m2内；联体别墅控制在430元/m2内；花园洋房和小高层控制在415元/m2内；

Ø高层和超高层可选用断桥隔热型材、双层LOW-E玻璃，门窗综合单价1000元/m2内。

门窗造价平米指标控制在240元/m2内；

2）高档项目：

Ø别墅、洋房和小高层可选用表面木纹处理铝合金门窗，可增配隐形纱窗，门窗综合单价900元/m2内。

独栋别墅造价控制在225元/m2内；联体别墅控制在215元/m2内；花园洋房和小高层控制在200元/m2内。

Ø高层和超高层可选用断桥隔热型材、双层LOW-E玻璃，门窗综合单价800元/m2内。

造价控制在190元/m2内；

3）中档项目根据节能要求配置，断桥隔热型材、双层LOW-E玻璃，门窗综

合单价650元/m2内，非断桥隔热型材门窗综合单价550元/m2内。

Ø独栋别墅造价控制在150元/m2内；

Ø联体别墅造价控制在135元/m2内；

Ø花园洋房、小高层、高层和超高层断桥隔热的控制在130元/m2内，非断桥隔热的控制在110元/m2内。

4）低档住宅和保障房尽量选用塑钢门窗或普通粉末型材铝合金门窗，造价

控制在110元/m2（门窗综合单价450元/m2内）。

五、其他

1.高层和小高层尽量不采用斜屋面，或控制斜屋面比例。

2.带电梯物业严禁消防楼梯使用满铺地砖，楼梯扶手以简单的钢质材料为主，不得使用木质扶手。

（洋房或小高层电梯厅与楼梯间相连除外）。

3.钢构件的处理区分不同的使用场合，分别采用不同的防腐处理。

室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆和调和漆即可。

室外的栏杆根据楼盘的档次可分别选用氟碳喷涂、镀锌处理、静电喷涂或普通喷涂的处理方式。

4.尽量减少建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离，合理设置防火分区。

减少防火水喷淋系统的设置。

六、精装修工程控制：

1.大堂装修：

总造价占建筑面积控制在100元/m2内，一般在50-70元/m2

1）超高档项目：

大堂可选用进口石材，地面墙面可满铺石材；

2）高档项目：

墙面不宜使用进口石材，或使用控制在20%内，尽量采用国产石材。

地面可使用进口石材。

造价3000-4500元/m2；

3）中档项目：

墙面不得使用高档次大规模抛光砖。

地面可使用少量高档或进口石材，大部分采用国产石材。

造价控制在2500元/m2内。

单个大堂不得超过25万；

4）低档项目和保障房：

墙面仅可使用低档抛光砖，地面不使用石材。

造价控制在1500元/m2内，单个大堂不得超过15万。

2.电梯厅装修：

1）超高档项目：

大堂地面可选用进口石材，墙面可使用高档次抛光砖；

2）高档项目：

墙面可使用较高档次抛光砖，地面可使用少量进口石材（50%内）。

造价2200-3000元/m2；

3）中档项目：

墙面不得使用高档次大规模抛光砖（尺寸小于400*400），地面不可使用进口石材，国产石材控制在20%内。

造价1200-2200元/m2；

4）低档项目和保障房项目：

墙面不得使用抛光砖，地面不得使用石材，抛光砖尺寸控制在400*400内。

1200元/m2内。

3.其他公共部位装饰：

控制在50-60元/m2总建筑面积，1000元/m2施工面积。

4.样板房装修：

仅指硬装修成本，包括空调系统、卫生洁具、固定家具等。

1）超高档项目：

根据市场调研确定限额；

2）高档项目：

控制在4500元/m2内；

3）中档项目：

控制在3500元/m2；

4）低档项目：

控制在2500元/m2；保障房不做样板房。

5.精装修房：

一般精装修成本控制在售价的10%

1）超高档项目：

根据市场调研确定限额；

2）高档项目：

非别墅住宅控制在2500元/m2内；别墅根据市场调研。

1）中档住宅1200-2000元/m2内。

七、电梯和智能化工程控制：

1.电梯工程：

1）超高档可使用原装进口电梯，其他项目采用中外合资或国产品牌；

2）电梯装饰和附加功能：

高档项目层门可选用发纹不锈钢和小门套，其他选用烤漆钢板。

3）电梯的附加功能不宜选用使用频率不高和实用性不强的。

2.智能化工程的设计方案决定了智能化的成本，以项目的市场定位、规划设计思路、物业管理思路来确定智能化设计的方案。

3.智能化造价的控制，该造价不包括单体内管线预埋，但包括所有智能化系统、设备、室外线缆管网、机房的造价。

1）超高档项目：

根据市场调研，确定配置后测算。

2）高档项目：

Ø别墅类和洋房类控制在3200元/户，约38元/m2；

Ø高层类控制在3000元/户，约35元/m2

3）中档项目：

Ø别墅类和洋房类控制在2800元/户，约32元/m2；

Ø高层类控制在2500元/户，约28元/m2

4）低档项目：

控制在25元/m2内

第四项室外总体、景观设计指标控制

一、室外总体工程：

1.合理确定组团规模，避免组团规模过小。

相对集中布置出入口。

这样既可节省出入口的建造成本，也可以减少今后的物业管理成本。

2.室外排水系统由室外管网系统和室外检查井系统组成。

1）检查井系统的成本优化从井的数量、井的规格、井盖等方面入手。

避免设计盲目选择大规模的检查井，控制重型井盖使用部位。

非机动车道和绿化带严控不得采用重型井盖。

2）室外综合管网长度直接影响造价，设计中注意优化管网走向和长度，并注意减少管网埋深和井深。

3.供配电系统和水泵房：

1）所有供配电设备（除发电机组外的高低压柜、变压器）应尽量设置于同一房间内，并确保在规范使用允许的情况下距离最短，以减少联接线路。

2）开闭所是所有线路的出口，其位置直接决定了选用电缆的长度。

设计应合理设置开闭所位置，使整体走线长度最短。

3）必

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