房地产基础知识2.docx

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房地产基础知识2

房地产基础知识II——相关知识

1、商品房买卖合同有哪些基本内容？

（1）用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间

（2）总价款、付款方式、付款时间

（3）建筑面积、套内面积、分摊面积

（4）商品房销售方式

（5）商品房屋的产权性质、产权登记约定的期限和有关方责任

（6）发生变更的约定

（7）关于房屋设计标准、房屋质量的承诺和责任

（8）合同约定面积与实测面积发生差异的处理

（9）违约责任

（10）户型图

（11）装修标准

2、购买商品房需要经过那些阶段和程序？

目前，北京基本上各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有所不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的：

（1）签订认购书，并按开发商的要求缴纳定金或预付款；

（2）签订商品房买卖契约，按契约约定的数额支付房价款；

（3）办理商品房商业性贷款或公积金贷款的，与市住宅基金管理中心或银行签订贷款协议；

（4）买卖双方到北京市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各地局办理登记手续；

（5）验收房屋，办理入住手续：

购房者按照与发展商的协议在入住前或入住后与物业管理公司签订有关物业管理的契约并交纳相应的物业管理费用及公共维修基金。

3、定金、订金有和不同？

看中一套商品房并准备购买，一定要交定金或订金吗？

按《担保法》规定：

定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。

给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

为了防止意外，购房者一定要保留好定金收据。

另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书上的约定向购房者追付定金。

订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预定的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。

目前，在北京楼市上无论是购买商品房还是购买经济适用房都有交纳定金或订金的做法，但是国土资源和房屋管理局并没有这方面的规定，定金和订金的收取是买卖双方自行约定的。

4、物业管理费用包括

（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费

（2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费

（3）绿化管理费

（4）清洁卫生费

（5）保安费

（6）办公费

（7）物业管理点为固定资产折旧费

（8）法定税费

5、小区车位标准

普通住宅，在三环路以外，按每千户500个车位标准设置，在三环以内按每千户300个车位标准设置

中高档商品住宅按每户1个车位标准设置，高档公寓和别墅按每户1-3个车位标准设置

目前车位的价格不等，一般从6—15万左右。

6、商品房购买的付款方式

（1）一次性付款

（2）银行按揭（商业贷款、公积金贷款、组合贷款）

（3）分期付款（建筑期付款）

（4）其他付款方式例如：

5%首付款等

7、装修标准

主要是项目的基本装修情况介绍，如：

大堂、公共走廊、窗、门等装修标准是作为合同的附件之一出现的。

8、商品房预售条件

（1）已交付全部土地使用出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押

（2）持有建设工程规划许可证

（3）按提供预售的商品房计算，开放商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付时间

（4）同金融机构已经签订预售款监管协议

9、取得商品房预售许可证应当提交的资料和证件

（1）.开发经营企业的营业执照；

（2）.建设项目的投资立项；

（3）.工程施工进度计划；

（4）.投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；

（5）.商品房预售方案，方案中应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容；

（6）需向境外预售的应当同时提交允许境外销售的批准文件

10、房地产转让

房地产转让是指土地使用权人和房屋所有权人通过买卖、交易、赠与、继承等方式，将房屋的所有权和相应的土地使用权（二者统称为房产产权）转移给他人的行为。

11、如何办理房地产转让的手续？

（1）.签订书面转让合同；

（2）.在合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请；

（3）.房地产部门对提供的有关文件和申请进行审查、核审，并做出相应答复；

（4）.房地产转让当事人，按照规定缴纳有关税费；

（5）.房产管理部门合法过户单；

（6）.当事人凭过户单办理过户手续，领取房地产权属证书

12、房地产产权

（1）城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。

（2）房地产产权具有绝对性和排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。

这种权利包括直接的物权，也包括由此派生的典权、抵押权等他项权利。

13、房地产登记

指土地使用权和房屋所有权及上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其它权利的登记。

购房后，在付清全款的前提下，可持预售或销售合同等有关文件到房屋所在地区的房地产登记处进行办理。

14、什么是房屋住宅保险？

随着住房制度的改革，个人购房越来越多，个人或者家庭购买自己的房屋后，住宅的维修、养护、甚至发生某些意外损坏都要自己花钱。

保险，就是房屋出险，如火灾等情况，将予以赔偿。

14、住宅保险责任范围

|火灾、爆炸

|雷电、冰雹、雪灾、洪水、海啸等

|空中运行物体坠落

|外来建筑物及其他固定物体的倒塌

|暴风雨使房屋主体结构倒塌

|因防止火灾蔓延或者施行救护、保护人身生命或财产采取的必要措施对房屋的破坏

15、不属于房屋保险责任的

|战争、军事行动和暴力行为

|原子辐射和污染

|投保人或者家庭的故意行为

|因家电过热、短路、漏电、超电压使用造成的火灾

|暴风暴雨对简单违章建筑的损失

|虫蛀、鼠咬、霉烂以及不属于前述所列保险责任范围的损失。

16、购买手续不全的商品房会有什么风险？

现实中，在市场上公开销售的商品房，未必能够备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现最为突出。

够房者若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承受一定的风险。

可能造成的不良后果有：

（1）产权可能会有保证，但取得权属证件的时间没有保证；

（2）为取得产权，购房者要额外支付费用，如补交土地出让金、罚款等；

（3）房屋可以使用，但无法取得产权；

（4）房屋被政府没收或拆除；

17、集体所有土地上兴建的房屋能不能买？

按照《北京市实施[中华人民共和国土地管理法]办法》的规定，“禁止利用集体所有土地进行土地和商品房的开发经营活动。

”因此集体所有土地上兴建的房屋不能买。

房地产开发企业只有取得国有土地使用权才可以按规定开发经营土地和商品房。

如开发企业没有取得有效的国有土地使用权，购房者根本不应考虑购买他们出售的商品房。

18、为什么要办理预售、预购登记手续？

办理商品房预售、预购登记手续，可以有效保证买卖双方的合法权益。

对买方来说，预购的商品防是一种预期的利益，通过办理预售、预购登记手续，可以减少因不了解政策或其他情况而造成的投资风险；对卖方来说，也可以减少因不必要的纠纷造成的损失，而且经过商品房预售、预购登记的契约，银行才可以同意办理贷款手续。

19、那些商品房买卖需要到区、县房地局办理预售、预购登记手续？

那些商品房买卖需要到市房地局管理部门办理预售、预购登记手续？

区、县属房地产开发企业预售商品房，买卖双方应到所在区、县房地局办理预售、预购登记手续；若商品房预购后需转让，须报市房地局批准。

中央、市属房地产开发企业预售商品房，买卖双方应到市房地局办理预售、预购登记手续；在京部队等购买商品房，到市房地局办理预售、预购登记手续。

20、如何办理商品房预售、预购登记手续？

买卖双方签订《北京市商品房买卖合同》后起30日内办理预售、预购登记手续，根据开发商的不同属性，需到市房地局或区县房地局办理。

买卖双方要携带全部预售契约一并到场，也可委托律师或他人代办。

就买方而言应提交以下资料：

（1）本人居民身份证原件及其复印件

（2）本市户口薄及其复印件，若是委托他人办理的，还应当出示委托人的身份证及有效的委托书。

21、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何处理？

商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名。

办理时应出具公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。

22、预售商品房如何进行转让？

预售商品房转让的前提条件，首先是《商品房买卖合同》应在有效期之内,程序如下：

（1）转让方与转受让方须签订转让合同,（一式四份）,合同中应载明转让的预售契约编号\转让原因、转让金额、转让面积、转受让人的权利和须承担的义务等内容。

转让合同须经开发企业认可、签字盖章。

（2）转让双方持预售契约、转让合同及有关的证件到预售登记的交易管理部门申办预售转让登记。

经审核转让合同及转受让人符合规定的，经办人填写〈预售商品房转让审批表〉，报市房屋土地管理局审批。

（3）交易管理部门对被批准的转让的预售商品房，应通知转让双方缴纳印花税，手续费按规定计件收取。

转让合同加盖“预售登记专用章”。

其中两份贴有印花税的正本由转让方、受让方各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。

转让方所持预售契约正本移交给转受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。

经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。

23、商品房预售转让行为是否合法？

商品房预售转让，是指商品房预售后，预购人将其预购的未竣工的预售商品房再行转让的行为。

对于商品房预售转让行为，应根据具体情况酌情认定其效力。

（1）在商品房预售合同生效并办理有关登记或交易手续、交清税费后，预售房尚未实际交付之前，预购方将其预购的商品房全部或部分转让给第三方，符合当地有关政策、法规，没有违法行为的，可认定预售转让合同有效。

如预购方在前一预售行为尚未办理有关登记或交易手续、交清税费时，即将其预购房转让的，应认定预售转让合同无效。

（2）预售商品房合同订立后，预购方尚未取得房屋产权之前，预售方尚未与预购方协商，又将该房预售给第三方的，应认定后一预售合同无效。

如第三方善意购买，并已取得房屋主权证的，出可认定后一合同有效，但预售方应对前一合同的预方承担违约责任，造成损失的，应赔偿损失。

24、住宅的建筑面积如何测算？

住宅建筑面积的测算方法因楼层、结构等的不同而不同：

（1）单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外封闭勒脚以上的外围水平面积计算；单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

（2）两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积的计算方法按

（1）计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算，因此建筑面积以对多层和高层来说，又叫“建筑展开面积”。

（3）地下室、半地下室及相应出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算（但不包括采光井、防潮层及保护墙等）。

（4）多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积；高层建筑物内的技术层（供放置管道设备和修理养护）如层高超过2。

2米应按100%计算面积。

（5）突出墙外的门斗、有顶盖和柱子的走廊、檐廊和雨篷，如上海、天津、广州等城市的“骑楼”，北京四合院内的抄手廊等，应按柱子的外边线水平面积计算面积；没有柱子、走廊、雨篷的，按其投影面积的50%计算建筑面积/

（6）多层或高层建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵房和水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（7）封闭式阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积。

（8）室外楼梯无论是作为主要通道，还是供疏散之用，均应按每层的投影面积计算建筑面积。

25、住宅建设中不计算建筑面积的范围是：

（1）突出墙面的构件配件和艺术装饰，如柱子、墙跺、勒脚、台阶、无柱雨蓬等；

（2）供检验、消防的室外爬梯；

（3）层高低于2.2米的技术层；

（4）独立、不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物；

26、商品房的销售面积如何计算？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》（京房地权字[1998第1285号）：

商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

即：

一、套内建筑面积的计算方法

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

（1）套内使用面积：

住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96—86）法规的方法计算；其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

（2）套内墙体面积：

商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

1）公用墙包括各套之间的分隔墙，套与公共建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入墙体面积。

2）非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的共用面积主要包括以下两部分：

（1）大堂、走廊、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、值班警卫房、和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；

（2）各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%；

三、下列空间不得计入公共建筑面积：

（1）作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等；

（2）作为人防工程的地下室；

（3）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等,作为人为防工程的地下库、单独具备使用功能的独立使用空间

（4）售房单位自营、自用的房屋

（5）为多栋房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房

注：

每个项目自身有其特点，具体可见每个项目的公摊原则。

四、公共建筑面积计算公式：

（1）公共建筑面积=整栋建筑的面积—各套套内建筑面积之和—已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室；

（2）共用建筑面积分摊系数=公共建筑面积/各套内建筑面积之和；

（3）分摊的公共建筑面积=各套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可以表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积（1+公用建筑面积分摊系数）

27、预售合同约定的商品房面积与建成后实测面积有出入的处理办法

实测面积与暂侧面积存在一定范围（如正负3%）内的误差，不视为卖方违约；但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补。

若实测面积与暂侧面积的误差超过一定范围（如超出正负3%）视为卖方违约，卖方应承担违约责任，买受人也可以把这一情况视为解约的原因。

28、，房屋交付使用时，实测面积未出是否违法？

按按北京市内销商品房预售契约的规定，在房屋交付使用、办理立契过户手续时要给出实测面积，并根据合同进行结算。

房屋交付使用时未给出实测面积属违约行为。

29、房地产价格的构成

（1）土地取得费：

征地费、拆迁安置费、地价款、

（2）前期工程费

（3）房屋建筑安装工程费

（4）基础设施建设费

（5）公共配套设施建设费

（6）经营管理费

（7）销售费：

广告费、中介代理费

（8）利息

（9）税费

29、商品房生产过程

立项——规划——开工——建设——竣工验收——销售，即从图纸创意到成品的过程。

30、房地产买卖应交纳的相关税费

房地产买卖时涉及到的税共有8种，包括营业税、城市建设维护税、教育费附加、固定资产和资方向调节税、房产税、印花税、城镇土地使用税和契税。

个人购买住宅要缴纳的税是印花税和契税

31、购买一套商品房到底需要支付哪些费用？

（一）房价款：

每平方米（建筑面积）售价×建筑面积

（二）税费：

（1）在交易工程中：

1）契税：

购买建筑面积在120平米的，契税减半交即客户需交纳总房款的1.5%；对于购买120平米以上的户型，120平米之内的按1.5%交，超出部分面积的契税按3%交纳；

2）买卖手续费：

120平米（含）以下的每套房屋买卖交易手续费1000元（双方各交纳500元）；120—5000平方米（含）的每套房屋的交易手续费为3000元（双方各交纳1500元），5001平方米以上的每套房屋的手续费为10000元（双方各交纳5000元）目前该项费用已经取消

3）印花税：

买卖双方各交纳总房款的万分之五；

4）若是外地人还需交纳外地人在京购房审批的费用：

总房款的千分之三。

（2）在办理贷款过程中：

1）律师费：

贷款额的千分之二；

2）保险费：

总房款×贷款年限×万分之四点五×保险系数；

3）抵押登记费：

200元；

（3）在办理公积金贷款过程中：

1）评估费：

总房款的千分之五；

2）保险费：

（寿险）根据年龄、贷款年限、贷款额度（年龄越大保险费用越高）或

担保中心担保费：

根据贷款年限、贷款额度（适用于年龄较大的贷款年限较短的客户）

（4）在申办产权证过程中：

1）登记费：

每建筑平方米0.3元；

2）房屋所有权工本费：

每证收费10元；

3）印花税：

每件5元；

（5）入住过程中：

1）物业管理费：

按《北京市物业管理收费标准》统一收取；

2）公共维修基金：

总房款的2%；

3）其它相关费用

32、住房贷款的种类：

（1）商业贷款

操作程序：

1）借款人向银行或指定律师事务所咨询，对贷款人条件审核，对偿还能力进行鉴定，需提供有效证件（身份证、户口本）购房契约，交存首付款证明等。

2）律师向银行开具律师函，银行审批后，通知贷款，交保险费，并同银行签定贷款合同。

3）开发商在借款保证合同上盖章，以做保证。

（2）公积金贷款

（3）组合贷款

33、如何办理立契过户手续？

房屋交付后起30日内，买卖双方到市或区、县房地局管理部门办理立契过户手续，程序如下：

（1）买卖双方持身份证、户口本、买卖合同等有关文件证明到市交易所或各区、县交易所进行登记；

（2）交易所在双方登记后，将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核，并向主管部门报批，等报批后再通知买卖双方来交易所办理过户手续；

（3）买卖双方在接到通知后，携带身份证、户口本、图章等同时到交易所，在缴纳了契税后，就办妥了立契过户手续。

作为证明，交易所会给买方发《房屋买卖契约》。

并将有关文件送到市房地局或各区、县房地局。

34、外省市个人如何在京购买商品房？

（1）外省市个人购房者向北京市房地产交易中心提交居民身份证原件及复印件、在京暂住证原件及复印件、在京购房申请书（或在网上登记该部分证件情况）。

交易中心在验明原件无误后，连同复印件及其其他材料，报北京市房地产交易市场管理委员会审核盖章。

管委会在审核《购房登记表》及其他资料后，签发《外省市个人在京购房批准通知单》；

（2）北京市房地产交易中心签发的《外省市个人在京购房批准通知单》有效期为6个月，所以购房人在申领到通知单后，应尽快办理各种购房手续，以免拖延而使通知单失效；

（3）购房人在签订购房合同后15天内，携带身份证、暂住证、《外省市个人在京购房批准通知单》、购房合同正、副本，到交易中心申领《外省市个人在京购房办理产权通知单》后，收回其持有的《外省市个人在京购房批准通知单》。

上述部分工作，发展商应协助购房人办理；

（4）购房人携带《外省市个人在京购房办理产权通知单》、购房合同、本人身份证、暂住证与发展商协同办理立契过户手续，并按规定缴纳交易手续费、印花税、契税等税费。