房地产企业招商经营部年度工作总结.docx

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房地产企业招商经营部年度工作总结

房地产企业招商经营部

**年度工作总结

2011年是公司的“**年”，招商经营部按照公司的工作部署和要求，紧紧围绕“拓展招商，精细经营”的工作主线，恪守部门作为商业物业全程策划、销售、招商、运营的归口管理部门的职责，在各兄弟部门的支持下，全体员工团结一致，迎难而上，群策群力，圆满完成了各项工作任务，开创了商业物业招商经营工作的新局面。

2011年，招商经营部全力以赴，较好地完成了公司下达的经营指标，年实际总经营收入*万元，对比年度考核目标，完成率达*%，实现增收*万元。

表1：

招商经营部2011年经营收入

项目

类型

收入项目

考核目标

实际收入

完成率

备注

（万元/年）

（万元）

项目1

项目2

总计

注：

以上数据截止至2011年12月31日。

主要工作情况如下：

一、品牌建设迈进新时代

2011年，部门高度重视**项目的品牌定位和设计工作。

为使品牌精确描述及传达项目的形象，部门员工和公司领导、顾问团队经过长达半年多时间的多次琢磨酝酿，精心设计出**项目品牌标识。

品牌标识的诞生，标志着**项目拥有了自己的品牌形象，也标志着公司拥有了第*个子品牌。

在此基础上，公司着手建立了完整的品牌视觉识别（VI）系统，形成了《**品牌视觉策略手册》、《**品牌形象识别系统手册》。

二、前期策划再上新台阶

为及时掌握市场动态，洞悉市场走势，使商业物业的策划、招商和运营管理紧扣市场脉搏，部门高度重视市场调查研究工作，除每周对市场上在售的商业、写字楼、酒店等项目进行信息更新之外，还着重依托公司拟建或在建项目，定期开展各类商圈发展状况调研。

本年度，开展并完成了对**、**等商圈的调研，调研内容包括：

区域发展规划、区域商业物业发展情况、未来三年区域商业物业发展前景、区域商业物业标志性项目个案分析、区域商业物业客群特征等。

通过扎实的调研，掌握了最新的市场数据，为开展项目研究、编制策划方案奠定了基础。

为准确研判地块商业物业开发的可行性，提高商业物业开发方向的准确性，为项目的顺利招商和可持续经营，以及获得最高投资回报率奠定基础，部门积极开展地块前期的市场调研和商业策划工作，对地块的规划定位、开发策略、功能布局、业态组成、产品定位、客户定位及外部配套、项目设计和使用管理等进行全盘思考，形成了准确、可行、有效的商业策划方案。

其中，**项目已完成前期商业规划，形成《**项目定位策划案》。

**项目已完成商业整合规划，形成《**项目规划方案》。

**项目已完成商业开发机会研究，形成《**项目商业策划报告》。

这些专业方案将有效引导项目的建设，使项目更适销对路。

三、招商工作开辟新天地

随着**、**等大型项目的陆续开发，我司的招商经营范围已扩展到集商场、住宅、酒店、写字楼、休闲娱乐、停车场等功能于一体的大型城市综合体。

为塑造和提升商业物业价值，保证商业物业可持续经营，部门高度重视招商的品质，确立了“引一线品牌，多模式招商”的工作思路，通过“商场主力店租赁”、“商场代招商”、“酒店委托经营管理”、“项目整体合作开发经营”、“广告位租赁”等科学合理、紧贴市场需求的招商经营模式，引入品牌商家，实现强强联合，提升物业整体形象，增强物业对目标客群的吸引力和凝聚力。

并以“定制式商业”模式推进物业建设，将招商经营工作贯穿于整个房地产开发过程。

全年招商面积约*万平方米，业态包括酒店、商场、写字楼和户外广告屏。

表2：

招商经营部2011年招商完成情况

项目名称

业态类型

招商面积

主力客户

经营模式

项目1

项目2

合计

**酒店项目是我司自主开发建设的第一家商务酒店，在经过详细的市场调研和分析，展开酒店项目委托经营管理单位的招标、谈判工作之后，最终确定委托**公司对酒店进行全权经营管理。

**公司作为**最大的酒店集团之一，具有广泛的品牌知名度，丰富的酒店经营管理经验，完善的管理架构及客户储备，此次的合作可谓强强联合。

关于**项目的招商，在进行充分的市场调查及商业策划，与国内外众多知名商业运营商展开洽谈之后，最终引入了**，联手打造地标式商业中心。

在确定基本合作条件后，部门多次组织工程、设计、财务、合同、监察、物管等专人进行沟通讨论，与**就租赁合同条款、主力店交场条件、物业管理服务、小租户租赁代理、商业顾问服务等系列内容进行了反复讨论研究并达成共识，已于*月份签订主力店租赁合同。

**作为**市的商业零售巨头，具有广泛的品牌知名度，丰富的商场运营经验，旗下“**百货”以主力店的形式进驻商场，有利于形成稳定的业态基础，创造双赢的局面。

位于**项目外立面的大型LED电子屏，雄踞于**路与**路交界处，拥有巨大的广告投放价值。

为此，部门于年初引入**集团，将该电子屏打造成为户外新型宣传阵地，利用公司和**集团的双重品牌影响力，在提高物业整体形象的同时，积极配合政府开展公益宣传，提升我司的品牌忠诚度。

这些一线品牌的引入，体现了公司“**”战略的正确性，增强了我司品牌的魅力，将为我司创造巨大的社会和经济效益。

四、厉兵秣马筹备开业，迎难克艰闯出新路

1.筹备**商场全面开业

根据公司部署，**商场将于*年*月正式开业。

为保证顺利完成开业任务，部门迅速组建开业筹备工作团队，开展开业筹备工作。

在时间紧、任务重的情况下，部门员工精诚团结，加班加点，多次磋商讨论商场的整体开业计划，梳理并明确了商场开业必须具备的前提条件、商业整体发展计划、商场业态配置和动线设计、租赁计划和租金策略、开业前后的推广方案、招商中心的设置和招商团队的配置等内容，并对关键事项和时间节点进行安排，最终形成《*年*月**商场开业工作总策划》、《**商场开业筹备工作实施方案》、《**商场非主力店招商方案》、《**商场包装展示及广告设计方案》等文件，并上报公司审批，为商场开业筹备工作的有序进行奠定了基础。

与此同时，为保证商场开业的前提条件能够落实，部门多次与项目部沟通，就招商中心选址、证照办理、关键工期完工节点、水电和卸货区等必备配套设施、人行通道、消防验收等内容进行确认，对不能实现的前提条件，以及实际工作中的困难，及时向公司领导汇报。

通过认真细致地做好开业筹备工作的全过程跟踪管理，迎难克艰地为顺利实现商场提前开业的目标闯出一条新路。

2.开展**前期物管招标

**项目是我司自主开发的第一个大型综合体项目，物业管理的范围包括住宅、酒店、商场和写字楼，根据物业管理条例规定,需一级资质的物管公司才可接管,这就对物管公司的管理经验和经营实力提出了很高要求。

在公司领导的正确指导下，在各职能部门的大力支持与配合下，部门对**项目的物管招标进行了精心组织。

首先由公司领导带队,组织专门的团队对知名一级物管企业进行实地考察和交流，了解目前市场上标杆物管公司所秉持的经营理念、管理办法、服务水平等，其次精心总结**项目物业管理工作的经验和不足,为**的物业管理工作提供借鉴。

经过一年多的市场调查与论证，部门完善了招标文件中**、**等内容，最终制定出**项目前期物管的条件和标准。

按照**的招标流程，于*年*月发出了招标文件，*月顺利进行了开标，中选单位为国内知名物管企业。

通过引入一流物管企业作为我司物业经营管理的战略伙伴，与之进行深入合作，有利于我司团队学习对方优良的管理理念、先进的管理办法，最终形成一支素质好、能力强的优质物管团队，从而提升公司的品牌价值。

3.筹建**酒店经营管理公司

为理顺与**酒店经营管理单位**酒店的管理关系，借双方合作的机会培养我司酒店管理专业团队，部门建议成立**酒店经营管理公司，负责**酒店的开业筹备和经营管理。

此建议得到了公司领导的同意。

根据公司领导指示，部门根据公司相关流程开展酒管公司的成立和注册工作。

为为我司第一家商务酒店的顺利开业奠定坚实基础，部门加紧开展酒店的开业筹备工作。

在确定酒店的登记注册名称为“**酒店”之后，已对酒店的建筑设计、精装修设计提供专业建议；并通过搜集国内同类酒店资料和2010年物价情况，结合酒店本身的基本情况、工程进度等制订酒店开业前、后工作计划和测算开业前各项支出，为规范、合理、有序的进行酒店开业统筹和经营管理提供参考依据。

五、精耕细作运营管理，确保资产保值增值

本年度，部门秉承“确保实现经营目标，达到利润最大化”的经营理念，沿着“多种形式合作开发，重在管理，实现资源整合”的运营思路，全力做好商业物业的物管管理、租金租约管理、消防维稳工作和创文工作等工作，确保物业经营安全、文明和增值，确保为公司创造经济效益和社会效益。

1.提高物管管理水平，提升物业附加价值

在**项目交楼工作前后，部门已协调项目部配合做好**项目物管接管验收相应工作；已完成对**项目物管交楼前期服务工作的评价；已制定对**项目物管的相关考核制度；并根据《**项目前期物业服务考核内容》，按综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等五大类对**项目物业服务质量进行了评估，对发现的问题要求整改。

通过强化物管管理，进一步提升社区管理水平，完善服务功能，提高小区业主的满意度和美誉度

2.强化租金租约管理，保证物业增值经营

对**经营业务，部门建立了经营情况台账，及时跟进租金缴纳情况和合同续签情况，保证物业的增值经营。

3.消防维稳长抓不懈，确保物业安全经营

通过定期组织经营单位进行消防演练，进行消防检查，来加强工作人员的消防意识，确保物业的安全经营。

本年度对所辖经营物业共进行多达**人次的消防安全检查。

针对近期国内电梯故障频发的现象，还特别加强经营单位的电梯维护管理，确保安全。

4.坚持做好创文工作，促进物业文明经营

本年度，根据公司对“双创”工作的总体部署和具体安排，部门认真履行对物业经营场所的检查和督促整改职责，深入开展各项创文迎检工作，共计出动*人次，发出创文相关公函*份、限期整改单*余份，整改内容*余项，投入整改费用约*万元。

通过精心组织和落实到位，全面、高标准地完成了“创文”工作任务，确保国检达标。

六、适时开展专题研究，不断提升战略思维

随着公司业务的迅猛发展和经营管理模式的不断创新，商业物业的招商经营管理工作不断面临新课题、新挑战。

为了顺应业务发展趋势，适应新的工作要求，提升战略思维和眼光，创新工作思路和方法，部门积极开展各项专题研究。

七、完善制度优化流程，夯实基础强化管理

根据公司“**年”的工作要求，根据公司“**”的工作重点，部门针对制度基础薄弱环节，以精细化管理为目标，全面完善建章立制工作。

1.完善制度，优化流程，夯实管理基础

以公司组织架构调整为契机，部门明确了招商经营部的管理职责，并根据前期规划、招商管理、运营管理各业务模块的管理办法编制了《招商经营部工作手册》，内含《公司商业物业管理办法》、《招商经营部工作流程》、业务模板及流程、合同模板、业务标准、项目台账、客户信息库等。

《工作手册》较为全面地反映了部门的管理体系和工作流程，有清晰的指引作用，印发后大大方便了部门工作的开展。

同时，部门认真落实公司的计划管理制度，并把计划管理与绩效考核挂钩，安排专人进行部门工作计划的管理和监督，确保部门能紧扣年度战略目标分解和安排工作，实现各项工作有计划、有布置、有检查地完成。

2.建立业务标准，建立客户储备库，提高工作效率

为使商业物业的策划、招商和运营管理工作更加规范、有序和高效，部门建立完善了《各业态物业设计输入标准指导文件》，丰富和健全各类《供应商库》。

其中，《各业态物业设计输入标准指导文件》囊括了百货、超市、大卖场、电影院、餐饮（快餐、正餐、休闲餐饮、美食广场）、家居建材、KTV、电玩游乐、数码电器、酒吧、SPA等业态的物业设计输入标准，例如楼层位置、面积、结构工程要求（柱网、荷载、层高）、卸货区与卸货平台、供电工程要求（用电容量、发电机系统、电源进线方式及配电原则）等，为实现“定制式商业”奠定坚实基础。

《供应商库》包括了开发机会研究、商业策划、招商（酒店、商场主力店、次主力店、品牌店铺、零散商铺）、地块租赁、后期经营管理等各类客户的详细档案资料，为进行多模式招商、与品牌客户建立战略合作伙伴关系提供有力支持。

3.加强人才培养，完善团队建设

为应对不断增加的业务量和日趋复杂的管理课题，部门多措并举开展人力资源的储备和培养，一方面通过加强招聘充实团队人才数量，优化团队知识结构，丰富团队学历层次；另一方面以项目为平台，借助项目运作培养和提升员工的实战能力，不断提高员工的综合素质、优化团队的专业化水平和解决问题的能力。

共开展了《项目招商政策》、《酒店经营管理》、《2011年国八条新政及各地细则解读》、《2011年本市房地产市场走势解读》、《收楼注意事项》、《**项目招商总结经验交流》、《物业管理经验交流》、《合同、资金计划及审批流程》等内训，收到良好效果。

附录：

招商经营部2011年方案成果

（一）商业规划

（二）招商管理

（三）经营管理

（四）品牌管理

（五）部门管理