深圳艺术学校位物业维保招标.docx
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深圳艺术学校位物业维保招标
Preparedon22November2020
深圳艺术学校位物业维保招标
第八章 用户需求书
1．物业情况介绍
1.1.深圳艺术学校建筑物概述
深圳艺术学校位于上步中路百花二路16号，占地万平方米，地上5层及地上7层两栋楼，总建筑面积万平方米；绿化面积3千平方米，另有室外公共场所1000平方米，运动场600平方米。
1.2.深圳艺术学校建筑功能介绍
音乐、舞蹈、美术及文化教育
1.3.主要设备设施介绍
中央空调5台，电教室23间，计算机房1间，分体空调200多台，消防系统、配电房4间，校园内监控系统。
2．服务范围
2.1.楼梯间、洗手间、走廊通道、门厅、室内地面、设备机房的维修及更换配件、养护和管理。
2.2.建筑本体设施设备（上下水管道、落水管、室内外照明、电视天线、中央空调及分体空调、加压供水设备、配电系统、消防设施设备、太阳能供水系统、中央空调水质处理、大楼智能化系统、电教室、计算机房等）的维修、养护和管理。
2.3.校园红线内属物业管理范围公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、垃圾桶、路灯、自行车棚）的维修、养护和管理。
2.4.物业安全防范工作，包括公共秩序管理。
2.5.室内外环境卫生管理，除两个餐厅的厨房之外的所有阅览室、设备房、办公室、会议室、排练厅、舞蹈厅、洗手间的室内外卫生管理、消杀，白蚁防治、外墙清洗、垃圾清运等。
其中洗手间无异味，并要确保所有洗手间的全天清洁卫生。
2.6.楼内楼外绿化养护管理。
2.7.音乐厅、排练厅、舞蹈教室、琴房、图书馆、学生宿舍、食堂消毒及防蚊虫、灭鼠服务。
2.8.教学、排练及演出乐器、钢琴搬运及日常校内搬运工作。
2.9.每年各类艺术考级及学校招生工作的考场布置。
2.10.外墙及玻璃清洗。
2.11.各项维修配件需用国产名牌和进口的。
2.12.学生宿舍的管理及学生进出校门的管理。
2.13.本校老师上课期间100辆车停车问题及费用由物业公司负担。
3．服务期限
本次招标物业项目要求按提供12个月服务报价（2012年1月1日至2012年12月29日），即：
委托管理期限为12个月，从签订合同之日起。
4．服务标准
4.1.分项标准
序号
项目
服务标准
1
房屋日常养护维修
确保房屋、门窗的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
每年三次检查白蚁的防治。
2
室外场地、道路养护维修
确保室外场地、道路的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
3
给排水设备运行维护管理
保证给排水系统正常运行使用。
建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%。
4
供配电、供气设备运行维护管理
对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；确保供气管道及设施完好无损；管理和维护好避雷设施。
5
空调系统运行维护
建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。
6
学校每年的各类艺术考级及招生考试
学校每年的招生工作及艺术考级的考场布置。
7
空调循环水质处理
定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。
开机阶段，每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，
并进行排污。
冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取水样进行一次检测并出具检测结果，确保水质符合如下要求：
冷却水PH值
～,浊度≤600PPM（以caco3计）,总碱度≤5me/1,总铁≤1PPM,总铜≤,细菌数≤100000～－1000000个/M1。
冷冻水PH值～10，钢腐蚀率≤±cm2,细菌数≤
8
消防系统（含火灾自动报警系统、水消防系统、防排烟系统、气体消防系统）
加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防系统的设施、线路齐全，完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。
定期对消防系统进行保养维护，确保完整、完好。
9
环境卫生管理
建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；楼梯、扶手、大厅、走廊、天台、内外墙面、道路等所有公共区域、阅览室、设备房、会议室等室内外保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。
零修合格率100%；一楼、二楼洗手间要求有专人管理，舞蹈教室每日清洁，会议室及排练室及时打扫。
10
绿化管理
植物配置合理，绿地充分，无裸露土地；室内外花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象。
11
治安及车辆管理
确保安全和正常工作环境；环境秩序良好；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处置突发事件；道路畅通。
并根据甲方要求对出入深圳艺术学校的物品、人员、车辆进行检查。
每班不少于2人。
12
智能化系统运行维护（含楼宇自控系统、闭路监控系统、大楼物业和图书防盗系统）
定期对各种系统性能状态检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24小时内），零修合格率100%。
实现对大楼内各种机电设备的统一管理、协调控制，确保楼宇设备运转自动化。
确保学校失窃率为零。
13
室外路灯系统维护管理
加强日常检查巡视，确保灯光的正常使用；定期检测，发现故障及时维修，零修及时率达到100%，小修不过夜。
14
物业档案资料管理
必须保证甲方交给物业档案资料的完整性、完好性。
15
教室的管理
每晚检查全校门窗、空调、灯、多媒体设备等一切应关闭的电器在使用人离校后是否关闭。
负责部分教室上课时间开关门。
失窃率为零。
4.2.具体要求
表1：
房屋本体维修养护计划表
序号
项目
时间间隔
次数
维修养护内容
1
地基基础
半年
—
检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。
检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。
每季
—
适时安排防治白蚁和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。
每年
—
检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。
2
屋面
防水涂层、采光玻璃层
每年
—
全面补修隔热层板，重新勾缝。
检修屋面防水层。
检查屋面玻璃接缝密封胶的完好情况。
备注
每年雨季对屋面进行仔细检查，及时消除涂料防水层破损、老化的情况，及时更换破损玻璃的接缝密封胶，以及沉降缝、伸缩缝的老化、渗漏情况。
3
外墙面
喷涂饰面、玻璃
每年
—
雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。
对于外墙面大面积渗漏久修无效的，局部翻新以防止渗漏面积扩大。
根据需要
台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗并检查。
4
门窗
每月
—
检查木门门扇有无松动、下垂、翘起变形、霉变和腐朽。
门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
（塑）钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈，及时修理。
表2：
公用设施维修养护计划表
序号
项目
时间
次数
维修养护内容
1
路面路基
每周
—
1、检查路面有无积水。
2、检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。
3、检查路基有无塌陷。
4、发现异常及时处理或修复。
2
路灯及线路
每日
—
检查灯具完好情况，即坏即修。
每周
—
1、检查玻璃灯罩有无破损。
2、有无金属灯架松脱现象。
3、灯口、灯栅有无损坏。
3
沟渠池井
每周
—
1、检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。
2、检查雨水篦有无异常。
每季
—
1、检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。
2、检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。
3、检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。
4、井盖及雨水篦刷漆。
5、检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。
4
公共标志设施
每周
—
1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。
2、检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。
每半年
—
检查完好程度，加固。
5
垃圾中转站
每周
—
检查有无损坏，发现问题及时处理。
4.2.1.
供配电系统
序号
项目
时间
次数
内容
1
高压环网柜
每周
—
检查外观是否完好、运行有无噪声。
检查指示灯是否完好。
备用柜“禁止合闸”标示悬挂位置是否正确。
清理外部灰尘。
每年
—
检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正常。
检测接地电阻（应符合规定要求）。
检查电源接地线装置，并紧固螺丝。
2
变压器
每周
—
检查外观是否完好，有无异常响声。
检查温控器指示是否正常，超温时风机能否正常起动，风机运行是否正常。
变压器电压、电流是否在额定范围内。
每年
—
检测接地电阻，各接线装置紧固。
检测变压器线圈绝缘电阻。
紧固螺丝并有防松措施，检查变压器防松绑扎并加固。
清理灰尘。
3
配电柜、动力柜、控制柜
每天
—
清洁卫生。
检查外观是否完好，电压、电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异常声响。
检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。
检查开关是否在正确位置，标示是否清楚。
检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。
检查电容器、熔断器是否过热，熔断。
半年
—
紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头。
若有过载现象，应更换容量大的配电设备。
一年
—
重复上述检查。
检测接地电阻。
测试过流保护装置、连锁装置是否可靠。
4
照明器具
每天
—
清洁卫生。
检查外观是否完好，有无异常响声。
检查灯具照度的均匀度、眩光度、频闪度及电压的变化影响等情况。
每月
—
重复上述内容。
调整亮度，节约能源。
更换过热配件，避免短路现象。
根据季节的变化合理调整校内灯光的开机时间。
5
供电线路
每周
—
清洁卫生。
检查敷设环境有无积水、杂物。
供电电缆标示是否清晰、脱落。
每月
—
重复上述内容。
检查线路有无过热现象。
检查进出线路接线装置是否完好。
每年
—
重复上述内容。
检测线路绝缘电阻。
金属支架、电缆套管涂防锈漆或沥青。
4.2.2.给排水系统
序号
项目
时间
次数
内容
1
生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵
每天
—
1、机房卫生：
对机体擦拭去灰，保持干净无尘。
2、每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜有无异味。
3、检查压盘根处滴水是否符合规范，如不符合则应加盘根或拧紧盘根螺栓。
4、检查湿式报警阀、液位报警器、控制系统工作是否正常。
5、检查水位深度指示是否清晰。
6、发现故障及故障隐患及时处理。
每月
—
1、重复上述检查。
2、生活供水的主、备用泵进行手动切换试验并记录。
3、消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。
4、注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。
每年
—
1、电机、泵体轴承清洁加润滑油，如有异常声响，则更换同型号规格轴承。
2、泵体、水泵叶轮及管道除锈、刷漆。
3、检测电机接地电阻；
4、检查电机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有损坏则更换。
5、更换磨损的水泵轴承套。
6、性能测试。
2
水箱、水池
每周
—
1、检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口防虫纱网是否完好。
2、打开排污阀排污。
3、检查进水浮球阀并作手动进水试验。
4、观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。
5、水箱、水池盖板是否上锁并且完好。
每月
—
1、重复上述内容。
2、按规定比例按时投放消毒药品。
每半年
—
1、清洁水池、水内部，按比例投放漂白粉进行消毒。
2、送水样至市卫生防疫站进行水质化验。
3、各类金属构件及管道作防锈处理。
3
给水井、雨水井、污水井
每周
—
1、检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。
2、检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。
半年
—
1、重复上述检查。
2、清理污泥，疏通下水管道。
3、各类井盖及金属构件刷漆。
4
供水、排污管网
每周
—
1、检查外观是否完好，应无滴、漏现象。
2、检查闸阀，观察供水压力表是否正常。
3、阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。
每季
—
1、重复上述内容。
2、清理管道内的杂物，疏通排污管道。
3、检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。
每年
—
1、重复上述内容。
2、检查修整全部管架。
3、管道及支架除锈刷漆。
4、检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。
5、管道内清洗、作防腐处理。
6、更换各类阀门标示，并标注管内水流方向。
7、各类阀门丝杆上油作防锈处理。
4.2.3.消防系统
序号
项目
时间
次数
内容
1
烟雾、温度等探测器
每日
—
1、检测外观是否完好，观察其是否处于工作状态。
2、检测是否有误报、查出故障、及时处理。
每半年
—
1、重复上述检查。
2、每消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。
每年
—
1、整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。
2、进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。
3、利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。
4、对所有的探测器分批清洗、烘干、检测。
2
报警装置
每周
—
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好，运行是否正常。
每年
—
1、更换损坏的报警装置。
2、手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。
3、检查接线是否松动、脱落。
3
消防控制主机
每日
—
1、对主机、联动柜表面清洁，并做好记录。
2、对主机进行探测、查询，随时了解系统运行情况。
3、遇系统故障、警告及火灾报警、联动及时记录事发时间、地点及发展情况。
每周
—
内部洗尘、清洁，并做好记录。
每月
—
对消防联动柜按钮进行检查测试，若有故障及时维修处理，并做好记录。
每季
—
对主机、联动柜内各接线端子进行检测、清扫、紧固，并做好记录。
每半年
—
1、消防演习时能正常控制消防设备的动作，并能准确检测有关信息。
2、检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。
3、对存在的故障予以处理。
4、测试系统接口信号是否正常。
5、软件数据备份。
6、测试系统接口模块、各种按钮的性能。
7、测试系统接地电阻。
8、测试各回路的对地电阻。
4
消火栓
每月
—
1、清洁卫生。
2、检查外观是否完好。
3、检查配件是否齐全。
4、检查水带是否发霉、破损、水枪、消防栓接口是否正常。
每半年
—
1、消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。
2、对消防水带作防霉处理。
5
喷淋等管网
每周
—
检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。
每半年
—
1、更换失灵压力表。
2、防去管网污水，并试验。
3、室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。
4、阀门丝杆加注黄油并加装保护套。
5、检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否洪亮。
干粉灭火器是否过期
4.2.4.空调系统
序号
项目
时间
次数
内容
1
空调系统
每年供冷季节机组启动前
—
1、检查制冷剂液位和油面。
2、检查加热器和变频压缩机。
3、检查和测试所有运行控制的安全控制功能。
4、检查调整微电脑控制中心的设定值。
5、启动机组，检查整个系统的运行状况，记录、机组运行参数。
6、根据运行记录，分析处理机组问题。
运行期间
—
1、检查机组各项运行参数的工况，调整安全控制装置。
2、检查控制装置的运行。
3、检查制冷剂液位和油位。
4、检查润滑系统的运行。
5、检查回油系统。
6、检查电机和启动器的运行。
7、记录运行状态参数，分析确认机组运行是否正常，必要时进行机组检修。
8、每月进行一次泄漏检查。
9、记录和报告油需要更换的零配件。
10、冷却电机轴承打油/更换轴承。
11、高/低压控制检测/修理/更换。
12、空调机组检测/修理/更换零配件。
13、冷凝器清理沉积物质。
14、电器装置有否接驳松脱/触点氧化/外来物质/修理/更换。
15、控制和保护装置调整定值检测/修理/更换。
每年制冷期结束停机期间
—
1、检查压缩机组件的各项环节。
2、检查压缩机润滑油系统。
3、执行各项正确操作程序，检查电机启动器。
4、检查控制面板，确定各操作状态是否正常。
5、检查冷凝器洁净情况是否需要清洗。
6、检查系统的泄漏、制冷剂并给予正确的处理方法。
2
冷却冷冻泵
每天
—
1、检查电机电流、电压、温度，观察有无异常现象。
2、泵体盘根处滴水是否符合要求。
每季
—
1、检查运行记录，检查联轴器及盘根的使用情况。
2、转动阀门，检查阀门能否灵活开启、关闭。
每年
—
1、清洗水泵及电机轴承并加润滑油。
2、检测电机接地电阻，并记录。
3、检测冷却、冷冻泵电机绝缘电阻值。
4、更换水泵轴衬套，重新加装填料。
5、泵壳、泵体清锈刷漆。
3
冷却塔
每天
—
1、检查水阀、浮球阀是否正常。
2、观察电流、电压及布水器的运行情况。
每季
—
1、重复上述检查。
2、进行水处理。
3、检查电机皮带是否正常。
4、清洗冷却塔塔体。
每年
—
1、清洗填料，更换脱落布水器。
2、更换磨损严重的皮带。
3、检测电机接地电阻、电机绝缘电阻，并做好记录。
4、更换或清洗电机及风叶轴承，并加注黄油。
5、更换各类标示。
4
新风机组
每天
—
1、机组外部清洁。
2、检查电磁阀、温控器工作是否正常、接水盘排水是否畅通。
每季
—
1、重复上述检查。
2、清洗风机过滤网。
3、风机轴承加注黄油。
每年
—
1、清洗风机及管道过滤网，清洗公共场所风机出口。
2、更换或清洗电机及风机轴承，并加注黄油。
3、风机外壳清锈刷漆。
4、测试控制部分工作性能。
5
风机盘管
每周
—
1、观察风机是否正常运行，有无异常声响。
2、空调开关及电磁阀工作是否正常。
每季
—
1、检查冷凝水接水盘是否畅通排水。
2、保温要求达到的标准是否良好，自动排气阀工作是否正常。
每年
—
1、检测电机接地电阻及电机绝缘电阻值。
2、清洁接水盘。
3、清洗回风口、出风口、过滤网。
4、盘管风机轴承加注黄油。
6
自控箱及控制器
每天
—
1、清洁卫生。
2、观察电流、电压是否正常。
每季
—
1、检查线路有无过热现象。
2、建处进出县里接线装置是否完好。
每年
—
1、检测箱体的接地电阻。
2、更换接触不良的部件。
4.2.5.保安自动化系统管理要求
序号
项目
时间
次数
内容
闭路监控系统
1
摄像机
每周
—
1、清洁除尘。
2、检查外观完好情况。
每季
—
1、线路整体。
2、检查各视频及音频接头。
每年
—
1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。
2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。
3、检查云台机械机构核电动元器件的工作情况。
2
计算机监视器
每月
—
1、主机、显示器及打印机清洁除尘。
2、检测UPS工作情况是否正常。
3、检查各连接线路是否牢固完好，是否有养护腐蚀现象。
每半年
—
1、清洁主机内部回程。
2、数据整理与备份。
3、计算机数据整理、内部测试。
3
录像机
每周
—
1、清洁除尘。
2、检查外观是否完好。
每月
—
1、检察录制标准。
2、测试各功能键的工作情况。
每半年
—
检测音频核视频接口，测试各项性能指标。
4
画面分割器和AD主机
每周
—
1、清洁除尘。
2、检查外观是否完好。
3、检查连接线的牢固程度。
每季
—
测试各功能键的工作情况。
每年
—
线路整理，功能测试。
4.2.6.学生宿舍的管理和学生进出校门的管理
4.2.6.1.协助学生科管理老师管好学生进出。
A、早上7:
40后，学生迟到登记；
中午11:
45—12:
30自由进出，12:
30—13:
30校门关闭；
晚：
19:
00后校门关闭，不允许住宿生出校门。
B、课间：
中途出入校门的学生与家长凭证出入。
（包括晚自习的学生）证件由本人申请，专业老师签字，学生科办理。
4.2.6.2.协助管理好校园秩序与环境，加强保卫。
A、进出校园的学生必须穿校服；
B、不允许学生将外卖带入校园；
C、晚7:
00以后要加设一个流动保安，一方面加强安全防范，另一方面如住宿生生病、受伤等协助住宿管理老师共同处理突发事件；
D、晚下课后，与晚自习（9:
00）后统一关闭教室门窗、电。
晨7:
00统一开门。
4.2.6.3.遇到学生事情及时与学生管理部门或保安部门沟通、联系。
5．付款方式
每月5日为上月管理服务费结算日，凭承包方完税发票，由甲方签署付款凭证,办理付款手续。
6．合同方式
按月包干，单价不做调整；合同到期前2个月双方进行协商是否延期。
7．其他
7.1.中标单位根据有关物业管理法规与深圳艺术学校签订的物业管理委托合同，对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。
7.2.中标单位实行物业管理的标准必须达到《全国物业管理示范大厦》评分标准98以上，以及标书、委托管理合同的有关规定。
7.3.深圳艺术学校在适当时候对该物业管理进行考核评比，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任。
7.4.有关物业管理事项的说明
7.7.1.采购单位招标托管范围内的所有项目（含设备）的维修，单项单价500元，由中标人承担和实施；500元及以上的维修费用由采购单位负担。
7.7.2.元旦、春节、五一、十一等长假中标单位须安排节日装饰布置并承担相关费用。
7.7.3.管理用房:
深圳艺术学校将提供适当面积的管理用房1间（含仓库及维修场所），该用房在委托管理期限内由物业管理公司免费使用，维护工具由中标单位自带。
7.7.4.管理费标准：
由投标物业公司根据招标文件所提供的资料自行测算；评标时按本招标文件的要求计算
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