河南新乡物业管理办法.docx
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河南新乡物业管理办法
新乡市物业服务收费管理实施办法
第一条为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部〈关于印发物业服务收费管理办法〉的通知》精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业服务企业，在我市（不含凤泉区）建成区范围内，对普通住宅小区提供物业服务的收费管理。
各县（市）、凤泉区的物业收费标准由当地的价格主管部门会同房管部门依照本办法制定。
第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理以及维护相关区域内的环境卫生、园区绿化、共用部位、公共秩序，向业主所收取的费用。
第四条业主可通过公开、公正、公平的市场竞争机制选择物业服务企业；物业服务企业应遵照市场经济规则开展正当的价格竞争，禁止任何形式的价格欺诈行为。
第五条物业服务收费标准应当遵循合理、公平、质价相符的原则制定。
第六条市、县（市、凤泉区）政府价格主管部门和房产管理部门是物业服务收费管理单位的主管部门，共同负责物业服务收费的监督管理。
第七条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。
普通住宅（指多层住宅、高层住宅），其住宅面积在2万平方米以上的（含2万平方米）物业服务收费实行政府指导价。
如果业主委员会和业主在签订房屋买卖合同时双方已约定物业服务内容和收费标准的，报价格、房管部门备案同意后的按约定执行。
写字楼、别墅、复式楼（普通住宅区内的除外）、公寓、商店、宾馆等非住宅、普通住宅小区住宅面积在2万平方米以下的以及等其它各类物业服务收费实行市场调节价。
第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市、风泉区）价格主管部门会同房产主管部门根据经济和社会发展情况，适时调整，并向社会公布普通住宅物业服务收费指导价标准、浮动幅度和车辆停泊服务收费标准。
业主与物业服务企业按规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中具体约定收费标准。
无法约定的，可向价格主管部门提出收费申请，经成本审核批准后，按规定收费标准执行。
第九条实行市场调节价的物业服务收费，其收费标准由业主、业主大会（业主委员会）与物业服务企业协商且在物业服务合同中约定，并报价格部门、房管部门备案。
第十条物业服务收费实行价格公示制度。
物业服务企业在收费前应到价格主管部门办理《收费许可证》，在服务区内显著位置公示收费项目、收费标准、收费依据、服务内容、举报电话，自觉接受业主和社会的监督。
第十一条建设单位与物业买卖人签订的买卖合同，应当约定物业服务管理内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费时间等内容，涉及物业买卖人共同利益的约定应当一致。
第十二条物业服务收费按照保本微利的原则审定，其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
物业服务成本包括以下部分：
一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；
二、物业共用部位、共用设施的日常运行和一般维护费用；
三、物业管理区域卫生清理费用；
四、物业管理区域绿化养护费用；
五、物业管理区域公共秩序维护费用；
六、物业服务企业正常的办公费用；
七、物业服务企业固定资产折旧；
八、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
九、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，没有建立专项维修资金的由小区或单体楼、单元楼业主共同负担，保质期间由开发企业负担，上述费用不得计入物业服务成本。
第十三条物业收费标准服务收费按业主房屋产权面积计收。
已办理房屋所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准，未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准（另有约定的除外）。
第十四条物业服务费由物业产权人办理入住手续之日起按月缴纳。
经双方协商同意可预收物业服务费，但预收期限不得超过3个月，另有合同约定的从其约定。
第十五条因开发建筑单位未按时交给物业买卖人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。
物业产权人已办理入住手续，但暂不居住的空置住房，半年以内物业服务费按规定或约定收费标准的50％交纳，超过半年仍未居住的按规定或约定收费标准的70％缴纳。
第十六条普通住宅区配套的学校、幼儿园、医院、诊所、图书阅览室等非营利公益性场所的物业服务收费按所在住宅区物业服务收费标准执行，并在物业服务合同中约定。
第十七条普通住宅区的营业用房（商店、浴池、美容、餐饮、邮政、电信、有线电视等）物业服务收费在住宅区物业服务收费标准的基础上加收30％～40％，并在物业服务合同中约定。
第十八条业主或使用人房屋装修期间，已按约定缴纳物业服务费的，物业服务企业不得向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。
装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，清运收费按规定由业主和物业服务企业协商确定。
第十九条物业服务企业在收取物业服务费时，应使用税务部门统一印定的税务发票。
第二十条物业服务企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。
第二十一条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费。
业主违反物业服务约定合同逾期不缴纳服务费的，物业服务企业可督促限期缴纳或依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。
物业产权发生转移时，业主或物业使用人应结清物业服务费用。
第二十二条物业管理区域内供水、供电、供暖、燃气、垃圾处理、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代理手续费，其具体标准由双方协商确定，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十三条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质相同和内容相同的费用。
第二十四条建筑区划内的道路、绿化、其他公共厕所、公用设施和物业用房，属于业主共有，但属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的除外。
第二十五条利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
在全体业主共有道路或其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。
车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条政府价格主管部门会同房产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、收费标准和收费项目进行监督。
物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。
第二十七条本办法由新乡市发展和改革委员会与新乡市房产管理局按各自职责负责解释。
第二十八条本办法自发文之日起执行。
原新乡市物价局、新乡市房产管理局《关于印发新乡市城市住宅小区物业服务收费实施细则》（新价房字［1999］82号、新房文［1999］8号）和《关于印发新乡市物业服务价格管理暂行办法》（新价房字［2003］121号）同时废止。
新乡市住宅区物业服务收费指导价标准
等级
具备条件
收费基准价
（元/平方米.月）
备注
一级
按照一级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务；住宅区完全按规划设计要求建设，绿化率40%以上，有动态景观，住宅区有完整的安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有完整的规划、房屋、共用设施及业主资料。
有完整的电子监控设备，具备楼宇对讲，周边红外线报警、消防监控等，全天24小时不间断监控，有运行记录，并按期保管。
多层住宅0.45
高层住宅1.00
1、多层、高层住宅以基准价为基础，经业主同意，并在服务合同中有约定的，可上下浮动5%。
2、高层住宅物业服务费已包括电梯运行费和二次加压费。
二级
按照二级住宅小区物业管理服务等级标准提供服务；住宅区基本按规划设计要求建设，绿化率30%以上，有景观，住宅区有安全防范及应急措施，房屋及配套设施齐全并保持状态良好，有较完整的规划、房屋、共用设施及业主资料。
有完整的电子监控设备，全天24小时不间断监控，有运行记录，并按期保管。
多层住宅0.40
高层住宅0.90
三级
按照三级物业管理服务等级标准提供服务；住宅区符合规划设计要求，绿化率20％，房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、共用设施及业主资料，有较完整的电子监控设备。
多层住宅0.35
高层住宅0.80
四级
按照四级物业管理服务等级标准提供服务；房屋及配套设施基本齐全并保持状态良好，有规划、房屋、共用设施及业主资料。
多层住宅0.25
高层住宅0.75
五级
不具备上述设施设备的其他类型住宅区，按照五级以上物业管理服务等级标准提供物业服务。
多层住宅0.15～0.20
高层住宅0.60
新乡市物业管理车辆停放服务收费标准
车辆类别
收费项目
收费标准
（元/辆.月）
备注
机动车
地下及车库（场）车位占用费
50～120
视停车库（场）设施情况确定收费标准。
其他车辆
机动三轮车停放
25
提供封闭停车场，24小时专人值守，管理制度严密、规范。
摩托车停放
20
电动自行车停放
10
大三轮车停放
8
小三轮车停放
6
自行车停放
5
临时机动车车辆停放
外来临时车辆进入小区停车服务费
4元/辆.次
外来车辆进入小区白天不得收取费用，晚20时至次日6时收费。
河南省最新物业管理条例
第一章总则
第一条为规范物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。
由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。
按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。
第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。
本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。
本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承担民事责任从事物业管理服务的组织。
第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制。
鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。
第五条省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。
市、县（市）人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。
第六条各级人民政府的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第七条业主对物业共有部分和共同事务进行监督、管理。
业主享有下列权利：
（一）参加业主大会，享有表决权；
（二）享有业主委员会成员的选举权和被选举权；
（三）享有与所交纳物业管理服务费用相应的服务；
（四）监督业主委员会的管理工作；
（五）监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）法律、法规及规章规定的其他权利。
业主应当承担下列义务：
（一）遵守物业管理法律、法规、规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定；
（四）执行业主大会的有关决议、决定；
（五）按时、足额交纳物业管理服务费用；
（六）法律、法规及规章规定的其他义务。
第八条业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会履行下列职责：
（一）选举、撤换业主委员会成员；
（二）审议通过或者修改业主委员会章程和业主公约；
（三）监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业；
（五）讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金方案；
（六）决定本物业管理区域内物业管理的其他事项。
第九条在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会。
第十条召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席。
业主可以委托代理人出席业主大会。
无民事行为能力或者限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。
业主大会由业主委员会负责召集。
业主委员会认为必要，或者经百分之十五以上业主提议，应当召开业主大会。
业主公约和业主大会作出的决定，对全体业主有效。
业主大会决定事项的程序，由业主大会制定。
召开业主大会，应当邀请已建成用于出售、出租但未售出、租出的物业的所有权人的代表列席，可以邀请居民委员会、物业使用人、物业管理企业的代表列席。
第十一条业主的投票权数，可以按下列规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：
（一）住宅物业按一户一投票权数计算；
（二）非住宅物业按建筑面积计算。
确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。
第十二条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并经房地产管理部门登记备案。
业主委员会依照国家有关法律、法规和本条例开展活动，具体履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会；
（二）执行业主大会的决议、决定；
（三）听取业主、使用人的意见和建议；
（四）业主大会赋予的其他职责。
第十三条一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。
业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任。
业主委员会组成人员数额和任期，由业主大会决定。
第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，到所在地房地产管理部门办理登记备案手续。
第十五条业主委员会凭房地产管理部门核发的备案证书，申请刻制印章。
业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案。
第十六条业主委员会应当接受当地房地产管理部门的指导和监督，不得从事任何经营活动。
第十七条业主委员会应当按照业主大会的决定和其章程规定召开会议，会议必须有过半数成员出席，其决定必须经全体成员过半数通过。
业主委员会作出的决定应当予以公布。
第十八条业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定对本物业管理区域的业主和物业使用人均具有约束力。
业主大会和业主委员会的决定、业主公约不得与法律、法规和规章相抵触。
第十九条物业发生转让的，新业主须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。
第三章物业的使用和维护
第二十条物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第二十一条物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，不足部分由业主共同分担。
业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施、设备的管理、养护、维修，按产权归属由产权人负责，法律、法规、规章另有规定的除外。
第二十二条业主或者使用人不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
第二十三条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地；
（二）损毁树木、园林；
（三）占用通道等共用场地；
（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（五）发出超过规定标准的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第二十四条业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。
第二十五条物业的自用部位、自用设施设备超过保修期后的维修、更新，由业主负责，费用自理。
物业管理服务合同另有约定的除外。
第四章物业管理企业
第二十六条物业管理企业必须具备规定的资质条件，依法登记注册，取得资质等级证书后，方可从事与其资质相应的物业管理活动。
物业管理企业资质等级标准及资质管理按国家和省有关规定执行。
省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到省建设行政主管部门备案。
第二十七条物业管理企业享有下列权利：
（一）依照物业管理服务合同的约定收取物业管理服务费用；
（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；
（三）法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。
第二十八条物业管理企业应当承担下列义务：
（一）全面履行物业管理服务合同，提供物业管理服务；
（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；
（三）接受业主、业主大会、业主委员会对物业管理服务费用收支情况的质询；
（四）发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
（五）法律、法规及规章规定的其他义务。
第五章物业管理服务
第二十九条首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。
物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。
第三十条建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。
建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。
第三十一条业主委员会或者其他组织委托物业管理企业进行管理服务的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理服务合同。
符合业主大会决定或授权的物业管理服务合同对全体业主具有约束力。
第三十二条签订物业管理服务合同或者前期物业管理服务协议，可以使用国家规定的示范文本，并告知当地物业管理主管部门。
第三十三条物业管理服务合同应当包括以下内容：
（一）当事人和物业的基本情况；
（二）物业管理服务事项和服务质量要求；
（三）物业管理服务费用的标准及收取办法；
（四）合同的期限、合同的变更和终止的约定、合同终止时物业资料的移交方式等；
（五）物业管理的责任范围；
（六）违约责任及解决纠纷的途径；
（七）双方当事人约定的其他事项。
第三十四条物业管理服务事项可以包括下列内容：
（一）物业共用部位的日常维护和管理；
（二）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；
（三）环境卫生、绿化管理服务；
（四）物业管理区域内公共秩序、交通等协助管理的事项；
（五）车辆停放及场地管理；
（六）双方约定的其他服务事项。
第三十五条物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后三十日内，向业主委员会办理交接手续，并告知所在地房地产管理部门。
第六章物业管理费用及专用房屋
第三十六条物业管理费用由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定向业主收取。
业主与使用人约定由使用人交纳物业管理费用的，从其约定，但业主负最终交纳责任。
尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共服务费用，分摊比例不低于收费标准的百分之五十，具体比例可由当事人双方商定，但不得因此而增加其他业主的负担。
第三十七条物业管理服务收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理服务内容和质量相适应的原则。
物业管理服务收费项目和标准，由双方当事人协商约定。
也可以实行政府指导价。
具体的收费项目和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理服务合同中约定。
第三十八条凡是实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位向业主收取费用，应当收费到每一业主。
物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办服务费条款。
不得向业主或者使用人另收代办服务费。
第三十九条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。
维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管，专户储存；业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。
第四十条开发建设单位委托物业管理企业承担物业保修期内的保修义务的，应当按约定将保修费用交由物业管理企业按规定使用，并接受业主委员会的监督。
第四十一条物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。
业主提供物业管理用房应当在合同中明确约定。
第七章法律责任
第四十二条损害物业管理区域内的公用设施、设备、花草树木等，应当恢复原状；不按时恢复原状的，由物业管理企业恢复，费用由责任人承担；不能恢复原状的，赔偿损失。
第四十三条业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商解决或者向房地产管理部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第四十四条未取得物业管理企业资质证书、未办理资质验证手续或者超出资质证书核定范围从事物业管理服务的，责令限期改正；逾期不改正或者不具备从业条件的，责令停止从事物业管理活动，并处两千元以上一万元以下罚款。
第四十五条物业管理企业在物业管理区域内未经业主委员会同意和城市规划等有关部门批准，擅自搭建建筑物、构筑物或者随意占用共用场地、绿地的，责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可以降低其资质等级直至吊销资质证书，有关部门可以依法强制拆除。
第四十六条物业管理企业不按合同约定提供服务的，业主委员会有权要求其改正，扣减相应物业管理费，并按合同约定追究违约责任。
第四十七条业主或者使用人、空置物业所有权人未按期足额交纳物业管理服务费的，物业管理企业
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