地产市场投资13项参数.docx
《地产市场投资13项参数.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产市场投资13项参数.docx（25页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
地产市场投资13项参数
商业地产市场投资
------13项参数
1时机性；
集贸市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段的产物，随着经济的发展有其产生，发展，消亡的过程。
例如，在80年代是根本没有边贸市场，随着92年改革开放，从而在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。
又如，在随着高科技的发展，95年计算机和通讯的降价进入个人消费。
电脑进入普通家庭，从而在95年后在全国各地兴起了电脑市场。
在未来，如电脑行业由PC机时代进入Java，网络直销模式，那么电脑市场又会迎来其一个衰减的过程。
市场是经济发展到一定阶段的产物，它随着大环境的发展本身也在不段变化。
由于经济衰退，或竞争激烈同样产生服装业和食品业饱和而进入萎缩市场。
另一个就是家电行业，在90年代初中期遍布全国各大中城市的家电城，而现在在大一点城市现该行业已发展到，都是由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头的连锁化销售，原先的家电城模式已淘汰出局，因此如果在这些有国美，苏宁等控制的大中城市开家电城，也就很难成功。
摊位式这种营销模式在家电行业中，在某些城市已过了那个时机，不再有生存空间。
时机性还表现在切入点，即使进入该行业时，此市场属于整合、变动期或突发事件、火灾、拆迁导致的契机，从而切入进入。
例如，音像市场。
在以前全国各地有几千家音像城，随着打击盗版的深入，音像市场全都关闭了。
如果再开音像市场，则与国家要求的发展趋势不符，很难开下去。
2行业进程性；
商业进程性：
从宏观上讲是趋势时机性，具体到每一个行业则是其行业的进程性。
例如服装市场，各个城市最先最早就存在的市场，从最初的低端的大棚式，或占道经营的临街式，以及集贸大厦服装市场。
许多人都知道在市场可以砍价，而且批发的便宜。
而在大城市或经济发展高一点的城市，一般都去百货商场或专卖店，很少去市场，随着经济发展，人们会逐渐去专卖店，百货商场“认牌子”，品牌服装逐渐取代散牌而发展起来。
GDP指数是一个衡量的标准，在人均收入过2500元/月的城市，市场（日常用品领域）的就在位于商场，专卖超市，例如北京市区的很多服装市场生意现反而不如昌平，大兴，通县等郊区县，这就是郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，市内则商场较好一些。
国际，国内旅游用品市场如雅秀、秀水、上海城隍庙、北京潘家园旧货市场，马甸邮币市场这类资源结构单一，无法复制性或消费群体单一性行业，或是进入门槛特殊性（如古董业）则不会出现上述进程，虽然它的模式是可发展的，但在可预见的时间内，其不会出现象食品，家电，装饰材料行业模式的改变。
如食品市场，任何一个市场的发展都是从低级向高级阶段发展，这是由人们的生活水平的提高所要求，生活水平越高，越要求购物的便捷性，商品的售后服务以及购物的环境。
如：
在人均收入低的城市农村，GDP指数，月工资在600元/月人民币的城市中，食品市场很多，人们选择食品大都去食品批发市场，因为那的东西便宜，虽然购物条件差，食品质量不过关，也没有保质等售后服务，但收入摆在那，所以只好选择在食品批发市场，但在人均GDP指数高的城市，深圳、上海、北京，人均收入在2500元/月人民币的城市，已经很少看见去食品批发市场去选购，各大超市已经取代了食品批发市场，这就是由人们的收入水平的提高，使消费行为改变所致。
建材市场，装饰材料，家居家装，在许多城市，都是以装饰城，建材城形式，但随着经济的发展，在北京、上海、深圳这些一级城市中，购买装饰材料，很多家庭都选择建材超市如东方家园，宜家家居等，这是由这些城市房屋价值高，人们收入高，所要求物品的档次也提高，所以很多选择建材超市，这也是该行业发展的一个趋势。
在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。
行业利润进程性：
在市场业态进程中的逐级递减过程是服装小商品市场→二手家电，二手手机，处理货，旧货→仓库这种以产品利润低的业态来逐步过渡的下降趋势。
建筑物进程性：
市场建筑物本身也是一个从初级到中级再到高级的发展过程。
市场初级阶段：
一般为大棚结构或占道经营的市场，市场无空调，环境差如北京的东郊市场，玉泉路集贸市场，熊猫环岛市场这类大棚式彩钢板结构市场，产品单价不超过100元，交租方式零活，摊位押金少，而且消费者收入低。
市场中级阶段，一般都撤蓬进市，有2层楼，3层楼，环境仍然差，但不会因天气因素影响而无法经营；其如早期，动物园市场因占道临建到众合，天乐市场等。
市场开始出现上10万的转让费，租赁方式有一次性交租和买断使用权等模式，初中级阶断是不明显，在有些区域因客观因素如土地供应充足，主办方个人因素等使初中级长期存在，如俄罗斯的各大城市的中国人市场一般都是在初中期阶段。
高级阶段就是条件好，环境好，管理好，有背景音乐，有产品售后服务，如居然之家，天雅大厦，雅秀市场等都为其佼佼者。
3地段性；
俗话说，投资地产三要素就是地段，地段，地段，可见地段的重要性。
这里所说的地段，是指消费者心理潜意识中认同的地段，任何一个商业地段，它都具有消费者自然心理认识的某种特质，这种认知是历史形成的，或在很强的广告力量灌输下形成的。
如在北京一提到木樨园，人们印象就是卖服装的，一提中关村，就是卖电脑的，一提莱太，就是卖花卉的，这些在消费者心中的认识，对地段的感知是潜移默化长期形成的。
传统意义上的好地段指：
①商业物业处在中心或临近城市的中心商业区；②处在商业发展潜力的地段，或是临近交通枢纽（火车站，长途汽车站等）；③十字路口等人流汇聚之地。
地段的选定，一定要顺应消费者或商户的这种思维定势下决定，否则，仅凭借自身能力很难扭转，包括一些大公司，如在一些没有思维定式商圈意识的地方开建××市场（服装，鞋等）单凭广告等力量是很难扭转。
例如曾在北京十里河路开南方鞋城。
在地段中需要特别指出的一点是盲点，在住宅中，毗邻的住宅其在同质的情况下，物业价值相差不大，如一片住宅区中，甲楼与乙楼相隔50米，甲楼售1万元/M2，乙楼（同质）不会售5000元/M2，而在商业地产中，在市场领域中，就会出现这种情况，甲楼、乙楼、丙楼等在一个区域中，甲楼100%出租，出租价10元/M2/天，乙楼会出现7元/M2/天，而丙楼会完全空置，无人问津，其商业价值为零，（实际其地产价值仍存在），出现类似眼睛中的“盲点”这堪称盲点现象，这种现象在其小而集中连片的大市场群中会出现。
例如：
在石家庄新华集贸市场群中，有幢以前已定位做了好几次都招商失败的大楼。
需要说明的是，盲点也是不断的转化的，没有一成不变的，盲点今天是，随着时间的推移和变化，以后也许不是，但在选址时，尤其要考虑“盲点”。
“盲点”一般在一个大的商业圈中，其略偏离核心一点，如图，它一般不会在正中央，而是在大商圈的偏离中心圈一点。
在组合群或集合群中，如果人们的思维定势是服装，鞋，电器等什么都有，如石家庄的新华，成都荷花池市场群，那么在做细分时注意相邻性和盲点，尤其是大市场群中就容易出盲点，在盲点中切不可贪便宜。
在思维定势的地段区域中，其人们意识的地段的重要性要比传统意义的十字路口等要重要，在集中性商业（市场中）由于综合因素的作用，这比单纯意义的地段要重要的多。
思维定势形成的原因有历史积累，如北京的西单、王府井、南京夫子庙等，也有广告作用催化出的，如北京女人街等，也有其它原因造成的，如新疆的华凌市场最初在空地上建造，依靠公共汽车庞大的中转换车作用，另外依靠吸引人气的“花鸟鱼市”汇集人流；再如：
北京马甸邮币卡市场中的热炒票种交易中心等吸引人流。
4、规模性；
规模出效益。
大鱼吃小鱼，在市场领域中，很多规模大的会吞并小的，规模出规模效益。
因此也就出现了规模越造越大。
10万平米，20万平米，30万平米，40万平米，50万平米，因此也造成在市场这个行业，成为整个金融地产大鳄的游戏，1万平米，2万平米的商厦在这个行业中算小市场。
5万平米，6万平米才算是一个中等规模的市场，过了10万平米，才是大市场，过了30万平米算是超大规模的市场。
在规模效应中，需要特别指出的是规模的边际效应，规模在扩张到一定程度后，其规模的边际效应就会降低，其规模并非越大越好。
在扩张一定大的情况下，其效益反而会减弱，如同过了一定限度后，就适得其反，例如某商城，其46万平米的建筑面积，1500米长的面宽，造成边际效应的降低，因规模太大，消费者易形成疲劳和麻木而不愿逛。
片面的对规模性追求，会造成资源浪费，任何一个市场的容量和支撑量是个限量（在短期而言），长期而言是在增长率下的一个逐步发展量，短期一味讲究规模，放大量太大，造成消化速度和需求量不足，形成资金浪费，另一个方面市场的空置量加大，客观上影响租金的整体水平，如原在北京动物园区域5平方米小摊位，租金在8000元/月，共有3000户，而金开利德市场短期放大2500户，都是5平方米摊位，结果使租金降成1000元/月的标准，就是规模性过大所至。
规模追求在某种程度就是垄断，如果规模达不到垄断，就会被具有同质的有垄断规模的所竞争，甚至替代掉，哪怕是前者是老牌的，人气较旺，如在1998年乌市的腾威电器市场是老牌的，人气所在，但规模太小，腾威200多户，而华凌500户左右的规模，所以华凌取代腾威，同样红旗路电脑市场取代黄河路中银电子市场。
在一个规模达到足够大的情况下，产生了垄断市场，垄断市场的形成一方面有其地缘因素如土地供应或规划限制或自身条件限制，如新疆边疆商贸城为军管区，周边有高校、医院，而可开发商业用地有限，所以形成长期垄断；如秀水市场在90年代时，转让费在100万，其因前临长安街，北靠美国大使馆，发展区域所限，致使在一个小量400户就达到垄断。
一个大规模的足够量市场群中，规模到一定程度后，其就不用以规模为标准进行合并，而是走细分路线，或是走行业模式的改变，如97，98年乌市食品市场规模垄断在月明楼食品批发市场，而后由超市取代，规模效应就由行业进程性取代。
在石家庄南三条市场，新华市场群，南昌洪城大市场群中，郑州银基商贸城，都可见到在足够大的量下，都是由市场进行细分来完成，以功能专业化，档次在综合规模上拼优势。
中国30万平米以上单体建筑是超大型的，例如：
新疆乌鲁木齐华凌国际商贸城，30万平米，郑州银基服装城35万平米，义乌福园小商品市场40万平米，北京百荣世贸商城46万平米，北京世纪金源60万平米，前几个大市场都是规模极庞大。
规模庞大一定要垄断某个领域或几个领域，形成强有力支撑，否则象某些商城，一味单凭规模，不讲究产品垄断性和支撑力，其前途堪优，大不一定强，强不一定大。
5、布局性；
在完善硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计，适得其反。
住宅的户型在商业房地产中就是商业的布局，其重要性不言而喻。
一个格局对市场的影响有时是致命的，不懂行的人涉足时会吃很大的亏，尤其是初始修建市场的，如早期乌市小西门附近的新贸，红山市场，新新华市场，这种格局象迷宫一样，或违背人流情况导致倒闭的大楼很多。
另一个就是根据实际情况合理设置摊位面积，以及柜台或房间的搭配，对格局的判断要很仔细的分析，从黄金分割点，或市场需求情况等出发，以及从停车位考虑。
如乌鲁木齐月明楼市场对停车位的需求，如果停车位宽则摊位值钱，反而大门口的摊位因进出此处人多，车挤无法停车却不值钱了。
在同质的住宅中，不同的户型产生销售的差异很大，因户型和总款，消费要求紧密相关，商业中也是如此，不流畅的布局形成很多死角，而且使用率极低，或是格局对商业要素的不能体现，造成业态的无法融合。
在服装、百货类市场建筑中，布局的使用率，一般以50%计算，如果超过65%则使用率高，低于45%为使用率低，如低于40%则建筑设计中有问题或建筑规划不合理，如高于65%则使用中通道太窄和服务公共区域太小，或是建筑规划中有不合理之处，并非使用率越高或越低越好。
布局中通道的设计标准为2.4米宽，各主通道可达2.8米，3米，3米6而铺通道为2.2米，2米，1.8米，1.5米的设置，具体根据不同区域的人流有所增减，主辅有所分明。
布局的流线以逆时针方向设计，人流的习惯也是以逆时针方向转，对房间或摊位的排号也以逆时针方向排列，注意排列时可以考虑跳尾号4，为了迎合吉利的习惯。
布局中的边线处理，要紧扣主线不可因边角的不规则，使通道不规则，在普通的设计中一般采用棋盘式，交叉处直行，以方便观看。
布局中某些特大区域和公共区域的处理，可以采用隔断式或柜台式组合，也可采用敞开式和隔断式组合，例如北京崇文区搜秀城的平面布局设计就很合理，敞开式和封闭式有机结合。
布局中为了美观和公共区域，可采用玻璃门式隔断，在电梯口，角落可采用圆形或弧型设计，即可充分利用空间，又增加使用率。
布局中为了标识明确，在视觉上可做空间功能分区，在顶部光带要与通道一致，吊旗也可因区域不同做不同处理，消防，卫生间标识牌在各转角处显要处悬挂。
地面要彩色标识处理，如贴字或橡胶底面处理色彩，使地面与摊位之间有界限。
在很多初级阶段的市场中，布局中人流与车流（即货流混杂，脉络不分），在大棚式市场群中货流主要处理的停车场（装卸场地），长途运输和市场内部短途拉运，（三轮车拉运或小推车运输）其最好在时间段上有所分流，但不要人货混杂，一不安全；二则消防不易，三则购物环境差，处理可将主通道设置在3米，3.2米，3.6米宽。
布局中对摊位的要求也是逐步放大的，以服装为例，90年代初多为柜台式，约3——4平方米，在临街的铁皮房或一个房间划分成好几个柜台和墙壁面，随后是5——6平方米，这个隔断模式延续了10年。
进入21世纪，市场要求在8——12平方米之间，使之的展示空间大些，大户则要求在25平方米——36平方米。
甚至更大的房间，因生意也是不断发展的，例如中关村海龙电子市场都是3.5平方米左右小柜台，而新开的中关村科贸和鼎好就应在其基础上有所扩大，在5平方米隔断——6平方米基础上，一则形成差异化，二则顺引时代发展需要。
在未来，大厦只有不断扩大，不可能停留在一个层面，三则是面积扩大，意味总商户数下降，使消化量加快。
6、硬件性
硬件性包括建筑物本身的功能性，展示性（室内及室外）。
它的外观设计式样应独特新颖，具有外观上的吸引力；硬件要求内部设备先进，技术性能良好。
展示性的展示面和户外广告的宣传，在展示面的大小，醒目程度以及顶部霓虹灯户外电子屏幕（最好不要做，一般而言，回收不了成本）；户外的主要大广告牌，一定要突出VI系统和宣传口号，solgan（大厦定位的口号语的应用）。
功能性，主要指商业物业本身的功能配制，在不同阶段市场发展的要求，对功能的要求也不断提高，从有电扶梯（滚梯）到卫生间的卫生化，高档化，不收费，电子喷头中控导视消防系统的完善。
很多大商厦的失火，就是严重违反消防，且不可为增加摊位使消防隐患大大增加。
功能性中随着市场向中高级阶段发展，对市场功能要求中对服务业态功能也提高，已不是简单要求加快餐盒饭，从高层做中餐排档到有服务台，水吧，游戏厅，咖啡西餐厅，T型台（服装市场有）建材装饰市场家装服务台，信息台，电子商务等多功能，都需要在市场中不断完善。
功能的完善就是档次的提高，无论从外立面的造型，材质到室内装修档次和设施完善，档次的提升就意味环境的提升，意味着租金的提升，但是在此参数中，不是单档次高就租金高。
档次是争夺同质条件下商户和消费者的武器，但不可作为提租的原因。
展示性中摊位本身的形状，最好要长方形，使用空间大而不可过长，展示面要大。
从而使在扒角的摊位展示面大，价值高。
档次是硬件水平提高的一个外在表现。
硬件的完善不但从电梯，尤其需要在垂直运输中，电扶梯从B1到各商业楼层而不是走消防梯。
地面的处理，顶部的处理以及户内，户外的广告牌，及VI标识的制作。
如果出现“高差”即市场的门面与人流的动线上存在一定的高度距离差，这就会无形中形成一道屏障，阻碍使人流的过客量变为上门量，从而使市场门前虽然人流汹涌，而市场内部人迹罕致的怪现象。
高差不仅有上高差，也存在着下高差，即半地下或地下室的，例如：
位于北京动物园公交枢纽的金开利德服装市场就是上高差，它首层是公交站，门面实际上是从二层起，形成一个高差。
例如在木樨园的百荣世贸其车流与市场的大门有一个半米的高差，无形中屏障了人流。
又如在金名展市场（动物园新天地），其位于地下室，与地面也有高差，展示面受限，所以无法形成有效人流。
展示性的另一个就是建筑的风格，建筑物一定要代表其产品的理念，如服装市场，外观要时尚，建材市场，外观要大气，色彩要明快、简约。
展示式的另一个面就是外立面的广告和户外的广告以及道旗对气氛的营造。
7、稳定性
市场的稳定性性主要表现：
1物业的稳定性，很多市场土地来源是政府划拨，或土地改项成商业用地，其手续不合法。
市场的建筑是临建，或是非法建筑，违规建筑；另一种就是许多土地已被冻结或被规划，待拆迁，因市场的发展需要一个长期稳定，此点无法稳定下来。
2．手续的稳定性：
手续的稳定性中对地段的合法性要求，一个合法的手续包括土地来源和规划等都办理相关报批手续，使之能就长期保存，如果一块土地被规划为其它用途，而建市场，则是违法规的，市场也很难长期留存。
许多临建是违规超高，改变绿化率，容积率，一些土地立项为工业用地和住宅用地，或是划拨土地而改项为商业市场，此类须有相当的关系，否则极易因土地立项而被查封，或土地出让金欠款等法律关系不理清，导致市场关闭。
3稳定性表现在建筑物本身的硬件上，尤其在初级阶段的市场，很多是采用大蓬的结构或简易小平房，其稳定性差，即长期保留的稳定性因消防城管等因素能否长期，值得考虑。
建筑物的结构稳定性除建筑质量外，因建筑物硬件，尤其是消防的不到位，使之面临查封而整改，有些市场先天性不足，通过关系使市场营业，消防严重不合格，每次检查势必影响，另一些建筑物尤其以初级阶段大棚等简易结构，漏风漏水，使市场因天气因素无法经营。
从而影响稳定性。
4商圈的稳定性（商户的稳定性，进货商户和消费者认同的稳定性）；
商圈的稳定性要求商户的稳定，市场内主流商户在市场经营是要赢利，在扣除租金外，他们能够生存，许多三级城市因出现税赋太高，而使商户无法生存引起罢市。
进货的商户也需稳定，进货商户（批发市场）如果因其它市场开业或某种因素（例如毛衣行业中由于印度毛织业兴起，使边贸中经营毛衣的生意大受影响，中亚各国进毛衣从新疆边疆商贸城的商户转为向印度进货，使毛衣经营户生意影响，从而大批改行，影响市场稳定）。
消费者的稳定性，尤其是区域性消费市场如北京朝阳路白云市场，北京菜百小商品市场此类，区域范围消费者的习惯和认同，如果出现大面积拆迁和小区的兴建入住，对市场经营稳定有影响。
5）稳定性还表现在市场管理层的稳定，我们都耳闻过许多市场，管理层有人携款而逃，管理层内讧，将市场恶意处理或恶意管理，管理层的稳定性中人的因素是第一性的。
管理层对商户的管理也需要科学，规范，形成一个系统，如不可朝令夕改，使商户无从适应从而产生失望。
管理的稳定性和持久性，极易形成良好口碑，这就是资源性和品牌。
8、人气性：
人气
人流、车流和交通状况，三部分聚集为人气。
人气包括：
商户人气和消费者人气两个方面，招商时考虑商户较多，运营时考虑消费者较多。
交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度。
对内交通便捷程度主要考察商业区内道路类型，道路宽度，路面状况、公交站点总数及密度。
平均车流量。
对外主要考察商业物业与火车站港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。
人气与财气相通，人流既钱潮，人气主要指2个方面招商期的商户聚集和有效购买的人群。
市场展示面的情况，由其建筑物的外观和其临街面的客观条件所决定；人流量是衡量市场消费力的考察手法。
每天上门量是一个比较明了的，很多的招商材料上看到10万、20万、100万的客流量，其实大部分是虚报的，这一个数值可供参考，3万平米建筑，如果3万人次的当天上门量，在2.2米宽的通道将是人挤人，此点可供对人流量监测时作为参考，人流量的另一个表现主要是在商圈或商业设施门前的过客量，虽然有时这个量很大，实际上人流的过客量与上门量不相同，它主要受展示面的影响，即商厦的展示面的大小和展示面的限制所决定。
车流，在二三级城市，由于汽车化运动的不普及，私家车拥有量少，则对于停车位考虑不那么多，在一级城市，尤其车位的量与停放方便对市场是一个至关的要求，但对于市场而言，如消费者以车流量衡量的意义不大，可不用监测。
但车流在某类市场领域中可代替着人流，例如，爪果蔬菜市场，由于批发主要是依靠车流来完成运输，所以停车的方便，车辆进出方便及位置都是衡量标准，车流是在这里代替着一定的现金流，如很多瓜果市场的收费并不是以摊位收取，而是以车辆的进入为收费标准。
交通状况还包括市场门前是否为单行线或有栅栏等，尤其城市道路规划中的单车道，或市场门前主路有栅栏，从而直接影响了市场的正常发展。
例如原乌鲁木齐的小西门市场区域，在其路中央设立栅栏，直接导致两旁商厦的人流互不往来，其商业价值大大减低。
商业价值的最终实现是依靠消费者，即人流来支持，人流则以其交通状况来保证，如公交车站，地铁口等外部因素来制约。
如新疆乌市华凌市场的最初建设中，就依靠其雄厚的公交车站的交汇，换车优势，迅速汇集了大量的人流，对此，古今中外的商业在建设中都争夺位于主要交通道路口的地段，因为那有大量的人流支持。
所以在考虑人流的同时，处理好建筑物的展示性，高差问题，是尤为重要的。
9、资源性
在很多市场的招商或洽淡中，常常会听到这个词“资源”，即拥有商户资源，说拥有多少多少商户资源，资源的由来：
在市场的初期，往往是一些先知的商户自发在某地聚集，日渐形成的一个人们认同的市场，历史自古由来沿袭下来的市场，此例如南京夫子庙，上海城隍庙，北京西单，王府井等，其商业底蕴是历经几百年或上千年的，资源主要体现在地块的位置上，是对地段的商业附加。
另一种资源是某个商厦拥有多少商户量以此为该商厦资源。
从客观上讲，在某种程度上该商厦是拥有这份资源，实际上，在一定条件下这资源是公共的，商户会因利益驱使而改变，资源并非是某某人或某某公司所专有。
从另外一个意义上讲，如果该商业市场的系统或品牌推广的好，它就可以形成属于其的资源，如爱家家居，天雅大厦，赛博电子市场，云柏鞋业等，在其不断推广中强化了商户的归属性和隶属感，形成有效控制，从而形成资源。
资源性的另一个体现在突发因子中，如果遇火灾、水灾、或政府拆迁这类突发因子，则市场中对主流商户，龙头商户的资源性要求就尤为重要，因为危机中其商户的凝聚力会因外部的突发因子而团结，从而在争夺商源时，突发因子也是造成商业游戏规则洗牌的开始，是个良好的契机。
10、竞争与兼容性：
市场的建设，投资和发展过程中，往往会有竞争对手产生，从熟知地段上来说，进行地理位置优劣的比较，人人有目共睹。
另一个是从规模性比较，如果一方的规模大，则大的就有可能吞并小的，最好在同质上不要与规模性的竞争，或是除非地况位置优越可弥补此方缺陷，在硬件上，如一方的条件好，价格低，则极具竞争性，在竞争性的诸因素中，地段、规模、价格、硬件更要素同等重要，正是由于竞争性的存在，才使市场不断发展，更换。
在竞争性的发展中，往往会出现垄断现象，由于商业的总量关系，即从业人员的总量是个限定量，它不同于住宅可以随着经济发展，一直是个放大量，尤其是在一些细分市场领域内，如古董市场，邮票市场等，商户的总量处于一个相对的固定量，那么控制这些量后，市场就处于一个垄断状态，垄断与建筑物的硬件无关。
一个垄断市场形成后，除非有比垄断市场条件更优厚的出现，打破垄断，否则很难改变垄断地位中商户和消费者观念。
垄断会产生一个垄断利润，即其表现在市场内转手费奇高，转手量奇大。
垄断形成的另一个条件是地理的限制，因地段赋于商业价值外，要改变人们的心理认同，是需要很大投入。
如新疆的边疆商贸城，就是由于位于军事管区
升级会员 