湖州长兴大自然三期商业定位前调研纲要.docx
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湖州长兴大自然三期商业定位前调研纲要
湖州长兴商业地产市场调研纲要
市调提纲
MarketResearchOutline
说明：
1.本表格仅提供框架性思路，项目组需根据项目具体情况增减内容；
2.本表格可与《市场调研工作计划表》合并使用，相关内容请填写在《市场调研工作计划表》的“调研内容”栏。
一、城市宏观背景
研究目的
研究内容
城市在省市或经济区（带）的地位
城市概况
地理区位、历史沿革、人文特征
城市规模
总面积
与周边城市关系
交通连通方式及时间、经济往来、人口往来
优势资源及其开发状况
旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发条件等
城市发展的方向以及城市化阶段
政府计划
“十一五”、“十二五”计划
政策法规
土地政策、金融政策、产业政策等
重大事件
经贸往来、城市重点建设项目等
城市总体规划
行政区划及其未来发展、交通规划
城市经济发展的现状评价
经济发展的驱动因素分析
总体状况
近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市化率
产业状况
产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、企业数量、从业人数、产业发展规划
城市基础设施建设
基础设施投资、基础设施建设业绩
居民收入水平
人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数
城市人口现状及增长评价
人口现状
总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有居住状况
人口增长
增长类型、增长地域、政策利好
产业人口
整体规模、结构（行业比例）、高管比例
城市投资环境评价
整体环境
政策、劳动力、土地、设施、服务、上下游联系
投资者研究
投资动机、投资计划
城市消费水平评价
整体消费力
社会消费品零售总额、消费支出结构
高端消费力（民间指数）
奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数量）、旅游度假的档次及频率、飞机航班等
二、区域研究
研究目的
研究内容
区域地位及未来发展方向
区域概况
区位、边界、发展历史、优势资源
与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系
交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、
未来发展契机
规划利好、重大事件
区域经济发展现状评价
经济结构
主要产业及其增长率、企业规模、所有权性质、数量、经营状况
人口状况
人口类型、结构、消费水平、就业情况
基础设施状况
道路状况（级别、通达性等）、其它市政设施等
三、高教区/学府区
研究目的
研究内容
区域地位及未来发展方向
区域概况
区位、边界、基础设施建设、优势资源
整体发展状况
最初的发展目标、现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典型特征）、区域竞争优势
基础设施建设
位置、规模、建设周期、投资额
与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系
交通连通方式及时间、经济往来、人口往来
未来发展契机
规划利好、重大事件、未来发展战略
区域发展情况评价
整体规划
最新版总体规划、整体开发规模、功能布局
土地开发状况
可供开发的土地规模、土地利用状况（权属关系、开发强度、资源情况、地价水平）、
教育产业发展状况
学校名录、数量、规模、在高校中的地位、分布格局
相关配套产业发展状况
已有产业类型、规模、经营状况、主要企业的规模及其经营状况、未来具备发展潜力的产业
区域人口收入消费水平评价
师资情况
教师数量、来源、收入情况、年龄结构、居住情况和置业意向
学生情况
学生来源、消费能力、消费类型、频次、时间及主要消费目的地
四、产业园区
研究目的
研究内容
区域地位及未来发展方向
区域概况
区位、边界、优势资源
整体发展状况
最初的发展目标、现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典型特征）、区域竞争优势
基础设施建设
位置、规模、建设周期、投资额、影响的相关行业及其影响程度
与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系
交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、
资源与环境保护
内部及周边资源类型、资源价值、已建及待建配套、限制性开发条件、未来发展规划
政策法规
产业调整政策、产业优惠政策、入园规定
未来发展契机
规划利好、重大事件、未来发展战略
区域发展情况评价
整体规划
最新版总体规划及各专项规划、整体开发规模、功能布局
土地开发状况
可供开发的土地规模、土地利用状况（权属关系、开发强度、资源情况、地价水平）、基准地价
产业发展状况
产业构成、各产业规模、主导产业、产业集群的形成状况
企业情况
企业数量、类型、规模、分布位置、经营状况、从业人数、企业所有权性质、入住园区的部门、龙头或知名企业的名录及数量
区域内第三产业发展状况
产业类型、规模、比例、发展驱动因素
区域人口现状
人口结构
人口构成（年龄、学历、职业、职位）及来源、通勤状况、高管比例、生产人员与及技术人员比例
收入消费水平
各层级人员的薪酬福利水平、日常消费类型、时间、频次及消费目的地
居住状况
居住状况、置业意向
工作状况
工作环境、办公面积
五、房地产市场
1、总体发展水平
研究目的
研究内容
房地产市场总体发展规划
当地住房建设规划
房地产市场发展阶段
近五年房地产投资额、房价与成交量、居住消费比、房价收入比、新开工面积、年销售面积、高档房价格变化、空置率、客户类型及结构、居住及投资客户比例
房地产市场发展水平
二级市场
开发水平
开发企业数量及性质、主要开发商情况（开发量前三甲）、产品素质（规划设计、建筑设计、户型、配套、园林景观等的水平）、新技术应用情况
客户特征
客户结构、各类客户对产品认知的价值体系
价格水平
各类产品平均价格水平在时间上的变化以及同等级城市的房价水平比较、目前市场最高价格
行业专业化程度
专业公司的类型、经营状况、服务水平
三级市场的成熟度
近三年交易量、价格、交易结构、主流客户、企业数量及规模、从业人员素质
房地产市场格局
板块分布、发展历史、优势资源、发展趋势、价格平台、主流客户、主导产品的类型
2、土地市场
研究目的
研究内容
整体供应状况
总量指标：
历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）
结构性指标：
公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、一手房和二手房的比例等
板块供应状况
格局和分布、资源、板块内部供应特征、客户特征、、价格特征及发展趋势
竞争强度
在售项目的项目规模、入市时间、核心卖点、竞争优势、销售率
产品素质（开发水平）
详见《异地住宅物业项目调查表》
客户特征
价值排序、客户特征（家庭结构、年龄、非住房的消费偏好、收入水平）、购买行为特征（成交周期、获知渠道、决策人）、价格敏感度
价格水平
各类物业的均价水平、目前市最高价格、各在售项目的均价、层差、朝向差
营销水平
详见《异地住宅物业项目调查表》
3、写字楼市场
研究目的
研究内容
发展阶段及发展趋势
历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）
开发企业实力
开发量、产品水平、销售量、未来发展战略
竞争强度
各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率
产品素质（开发水平）
详见《异地办公物业项目调查表》
客户特征
客户类型、置业动机、购买/租赁渠道
价格水平
销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费
营销水平
详见《异地办公物业项目调查表》
行业专业化程度
专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况
三级市场发展水平
近三年交易量、平均价格
4、商业市场
研究目的
研究内容
商业物业市场
市场总体发展阶段及发展趋势
历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）
开发企业实力
开发量、产品水平、销售量、未来发展战略
行业专业化程度
专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况
三级市场发展水平
近三年交易量、平均价格
商圈
总体发展状况
社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例、商圈分布、各商圈的发展历史及发展趋势、发展的驱动因素
商圈发展状况
辐射范围、业态类型、商圈级别、规模、人口特征、总营业额及每平米营业额、租金水平
细分市场
总体发展状况
历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）
竞争强度
各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率
开发水平
详见《异地商业项目调查表》
经营管理水平
经营模式、特色经营手段、经营管理机构
价格水平
销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费
营销水平
详见《异地商业项目调查表》
客户分析
消费者分析
职业、年龄、家庭结构、经常性消费场所、消费物品、消费金额、消费频率、消费时段、出行方式及原因、购买频率最高的三个场所及其理由、未来人口消费走向
投资客分析
主要投资渠道、投资偏好的房地产类型及原因、信息的获取渠道、目前拥有商铺物业情况、愿意购买还是租赁、购买目的是自营还是租赁、购买商铺类型、面积、楼层、可以承受的租金、投资预算、购买方式、每年最低投资回报率、经营方向、选择商铺的价值排序及如何进行判断
四、图文资料
1、图纸资料：
城市或区域的行政图、规划图、用地现状图
2、文本资料：
“十五”、“十一五”计划、年鉴、政府工作报告及年度总结、总规文本或规划说明书、控规、产业发展规划及政策相关文件、交通发展规划及实施计划、重大建设项目规划
五、问卷调研设计
据调研任务，本次调研将分为三个主要部分：
项目商圈内住户消费意见调查；长兴主要商业街区商家意见调查；潜在客户（意向商家代表）访谈调查。
最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。
1、商圈内住户消费意见调查
A、调研概要
研究课题
《商圈内住户消费意见调查》
调研目的
了解该商圈消费者消费行为习惯、生活形态以及对本项目商业评价与期望，为本项目的商业业态定位提供可参考的依据。
调研内容
解该地区消费者背景信息：
年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。
了解该地区消费者消费行为习惯：
购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。
了解消费者对民主路商业区的态度：
对现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望、对购物中心的具体建议等。
了解消费者媒体接触习惯。
操作方法
户问卷100份（区域分布届时确定）项目周边居民进行入户调查；
样本要求：
（1）18－65岁；
（2）6个月那没接受过市场调查；
质控方法：
（1）部分电话回访；
（2）抽样实地回访。
B、问卷题样：
您的年龄：
（1）20岁以下
（2）20—30岁（3）30—40岁（4）40—60岁（5）60以上
您的性别：
（1）男
（2）女
您的职业：
（1）国家机关工作人员
（2）教师或研究人员（3）商业与服务人员（4）专业技术人员（5）军人（6）学生（7）离退休（8）其他___________
您的受教育状况：
（1）没有接受过正规教育
（2）小学（3）初中（4）高中（5）中专/技校（6）大专/成人教育学院（7）大学本科或以上
您的月收入：
（1）2000元以下
（2）2000—3000元（3）3000—4000元（4）4000—5000元（5）5000—8000元（6）8000—10000元（7）10000以上
您的家庭结构：
（1）单身
（2）二人世界（3）三口之家（4）三代同堂（5）单身和父母一起生活（6）夫妻和父母一起生活
您一般在哪类区域购物最多：
（1）城市商业中心
（2）区域商业中心（3）社区内或周边
在本区域消费，您觉得下列哪类商品或服务已能满足您的需求（可多选或不选，划“√”），哪些还需要提升完善（可多选或不选，划“×”）：
（1）服装鞋帽类
（2）餐饮食品类（3）个人护理类（4）休闲娱乐类（5）家居家电类（6）其他
需要提升的方面为：
（1）增加网点数量，完善布局
（2）完善商品或服务种类（3）提高商品或服务档次
在日常购物方面，您在哪类消费居多？
其所占全部消费的比例约为？
（1）服装鞋帽类
（2）餐饮食品类（3）个人护理类（4）休闲娱乐类（5）家居家电类（6）教育培训（7）其他
您逛街一般采用的交通方式是：
（1）步行
（2）自行车（3）公交（4）家用汽车
您一般购物在交通上花费的时间长度为：
（1）5分钟以内
（2）5分钟—10分钟（3）10分钟-30分钟（4）30分钟以上
您多久逛街购物一次？
（1）1天1次
（2）1周2次或更多（3）每月一次（4）少于每月一次
您一般一次花在购物方面的费用是：
（1）100元以内（3）100—300元（4）300—500元（5）500—1000元（6）1000元以上
影响您购物的主要因素是：
（1）交通便捷度
（2）购物娱乐功能齐备（3）商品价格、质量、特色（4）停车场所（5）服务质量（6）环境舒适度（7）其它
除购物消费以外，您在外餐饮及娱乐休闲方面的花费大致占您每月消费总额的比例为：
（1）10%以下
（2）10%—30%（3）30-50%（4）50%以上
2、长兴主要商业街区商家意见调查
A、调研概要
研究课题
《长兴主要商业街区商家意见调查》
调研目的
了解长兴主要商业街区商家对商业经营模式、商业业态的态度，以寻找并定位本项目潜在招商客户。
调研内容
目前经营状况：
a、店铺租、买形式：
租赁、购买；b、经营面积、品种、档次、客户特征；c、价格：
租价、售价及承受力；d、营业额及增减情况；
投资经营者投资、经营意向及需求：
a、投资、经营店铺考虑因素、地段评价；b、对本项目的吸引力评价、可能的经营品种；c、对店铺面积、结构设计、设施配套等的要求；
投资、经营者价位承受力：
a、租金、售价承受力；b、合适的租金、售价；
同时通过对商家背景资料（性别、年龄、受教育程度、家庭情况、职业、收入水平等）的分析，确定商业项目的主要消费群体特征。
操作方法
以问卷法为主，访谈法为辅。
问卷调查，选择30－60户商家进行问卷调查；并根据调查需要在此基础上选择10－20人进行访谈。
样本要求：
（1）经营商品类别均衡；
（2）经营地分布均衡；（3）经营规模均衡。
质控手段：
（1）电话回访；
（2）实地回访
B、问卷题样：
您目前经营铺位的地点：
；您经营的产品类型：
□服饰 □箱包 □电子 □小百货 □食品 □餐饮 □书籍 □音像□其他
您是否拥有品牌：
□有 □无您目前的经营铺位类型：
（单选） □柜台 □摊位 □小房间 □大房间
您目前商铺的经营面积为（单选） □5㎡以下 □5-12㎡ □13-25㎡ □26-35㎡ □36-50㎡ □51㎡以上
您所经营的产品进货渠道为：
（单选） □无 □厂家 □加盟 □代理 □一般进货
您经营产品的产地（多选） □北京 □广州 □江浙 □香港 □国外 □其他
您所经营产品的销售方式（多选） □批发 □零售 □订单 □批零兼营 □其他
您所经营产品的销售对象（多选） □周边居民 □周边白领 □高收入人员 □学生 □其他
请问您这个铺位的租金是多少？
元/月是否满意？
□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意
您的店铺经营月流水额约为（单选）□5千以下 □5千－1万 □1－3万 □3-5万 □5万以上
您对本区域商业发展前景的看法？
（单选）□非常有信心 □有信心 □一般 □对前景不明朗□很没信心
您对市场的硬性指标的关注点？
（最多选三项）□位置 □建筑立面 □公共部分的装修 □电梯数量 □停车位数量 □交通状况 □商铺价格 □周边环境
您对市场的软性指标的关注点？
（最多选两项）□市场经营定位 □市场管理 □推广活动 □开发商实力 □配套服务
如果在某处开设一个××商场，您有进场的意愿吗？
（单选）□有 □ 无 □看看再说
您认为××商场的临街商铺预期租金价格是多少元/㎡？
租金：
□2元/天以下 □2－2.5元/天 □2.5-3.5元/天 □3.5－5/天 □5元/天以上
您认为××商场的临街商铺预期销售价格为多少元/㎡？
售价：
□8000元以下□8000－12000元 □12000-16000元 □16000－20000元 □20000元以上
您需要多大的面积？
（单选）□20㎡以下 □20-40㎡ □40-80㎡ □80-120㎡ □120-200㎡ □200-400㎡ □400-600㎡ □600㎡以上
3、潜在客户（意向商家代表）访谈调查
A、调研概要
研究课题
《潜在客户（意向商家代表）访谈调查》
调研目的
了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征；说明本项目现况，了解潜在客户的态度；了解潜在客户对行业消费需求特征和趋势的判断。
调研内容
了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征；
说明本项目现况，了解潜在客户的态度；
了解潜在客户对行业消费需求特征和趋势的判断。
操作方法
访谈对象：
10－20人左右
访谈对象
要求
小商户
个体商户
知名主力店负责人
大型机构负责人
商业物业专业人士
人数（人）
2－3
2－3
2－5
3－6
1－3
工作年限
>5年
>5年
>10年
>10年
>10年
访谈形式：
以座谈会形式进行访谈，每场8－10人，时间90分钟/场，共1－2场。
B、访谈纲要
步骤
时间
具体内容
五、开场白
（10分钟）
5分钟
1、欢迎各位被访者，表示感谢；2、介绍本场座谈会的目的；3、简要的自我介绍
5分钟
1、您一般如何度过您的闲暇时光？
一般会做些什么？
会做一些什么样的休闲活动？
（可以更换一些题目）
二、需求分析
20分钟
第一部分：
对商业物业的需求特征
1、您在考虑选择商业物业时主要会考虑哪些因素？
（如地理位置、产权、经营面积、投资回报等）
2、最主要的因素有哪些？
3、您认为长兴现在的商业发展情况如何？
（步行街商圈、业态结构、与其他地区竞争实力差异等）
4、其他
三、本项目态度
35分钟
第二部分：
对本项目的态度
在讨论之前，发相关资料并做简单解释
1、您认为本项目的优势和劣势有哪些？
（地理位置、交通、人气、面积、楼层布局等）
2、您认为本项目的竞争要素有哪些？
（与小区周围其他成形商业物业相比）
3、在基本了解了本项目现状以后，您认为本项目的商业定位方向如何？
4、根据您的定位建议，您会迁入本项目吗？
为什么？
5、您对本项目招商模式有何建议？
（整体出租、联合经营）
6、其他补充？
？
四、需求判断
20分钟
第三部分：
对行业消费需求及趋势的判断
1、根据您的经验，您认为××地区的消费行业现状如何？
哪些行业已趋饱和？
哪些行业刚刚起步？
（百货、小商品、餐饮、健身、娱乐、教育培训等等）
2、您觉得在未来五年内哪些行业的消费需求会迅猛增长？
3、其他补充？
？
五、结束
5分钟
1、感谢各位的参与；离开会议室，赠送礼品
总计：
90分钟
备注：
需准备的材料包括录音设备；纸笔工具；录音笔;本项目资料；水等。
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