房地产销售答客问.docx
《房地产销售答客问.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产销售答客问.docx（17页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房地产销售答客问
房地产销售答客问
答客问（针对目前客户提出的代表性问题做此问答，项目百问随项目资料的齐备逐渐补充）
1、小区的开发公司是哪家？
小区的开发公司是邢台市万友房地产开发有公司，公司领导层在石家庄、邢台、南宫等地开发过多个项目，具有丰富的开发经验和很高的企业信誉。
2、小区的位置在什么地方？
（配合区位图）北郭庄村西，北郭庄小学南面的是团结路，团结路以北是我们小区的位置，看一下，这个一中，这个是县医院，我们售楼部位于这个位置，我们小区就这三块地。
（应该撑握三个地块的四至：
一号地块：
西一环以西、团结路以北、西外环以东爱国路以南；二号地块，北郭庄小学以西、团结路以北、西一环以东、爱国路以南；三号地块：
西一环以西、爱国路以北、西外环以东、长城路以西）
3、房子的价格是多少？
什么时候交房？
现在我们还没有开始卖，现在主要是让大家了了解一下我们的小区和户型，我们的户型主要是两室的小三室的，花园房面积要大一些，居住也更舒适，面积从87－132不等，来我们先看看面积吧，您准备看多大面积的？
（以介绍小区规划和户型为由尽量回避这两个问题，当无法回避时应回答：
“现在还没有确定，在确定之后我会第一时间通知您”）
4、现在威县的发展方向是向东，你们的位置不好。
这个主要是看你从哪方面说，大家都知道威县的规划，东边是工业区，北边是县政府、学校和居住区，工业区确实繁华但他不适合居住，你想把家搬到工业区，是热闹了，也是繁华了，那怎么住可想而知，我有很多朋友在石家庄高新技术开发区买了房子，除了少数有车的、或是买了水榭花都、心海假日这样极高端小区的现在还在哪住，其余的普通人要么是卖了，要么是闲着，基本没有在那住的。
开发区都是阶段性炒作的产物，大中型城市都这样，县级城市能怎么样呢。
而县城西北角这一块就不同了，这儿是威县规划的居住区，是威县未来的高端居住区，最适宜居住，而且县政府也要往北边这搬，长城路将是威县的迎宾大道，我们在迎宾大道的南边，你想，位置有多好。
5、小区距县城中心有点远
县城本身没有多大，而且现代的交通工具也弱化了距离问题，尤其是高端小区更加注重“曲径通幽”，作为居住最关键的是小区的环境、居住的舒适和建筑质量。
6、小区将来物业由谁来管理
是我们公司自己的物业，我们公司的物业在南宫已经做的非常成熟了，非常受业主欢迎，而且我们自己的物业公司就不会像有些把房子卖完了就不管了，我们自己管理物业就把业主和公司融到一起了，使业主们无后顾之忧。
7、按你讲的，你们小区将来肯定很贵。
（这一阶段尽量不说此问题）
我们小区在品质、环境、物业等方面确实做到了最好，举个例子，我同事以前去南方考察，看万科四季花城、第五园等小区的小区的时候，很多同事都有过这样的感慨“住在这样的小区真好”“要住还真是应该住在这样的小区”，“这样的小区得卖多少钱啊”，但在开盘的价格并不是很贵，用万科老总王石的话说“我们就是要让利给支持我们的客户，把房子升值的空间留给他们”，品质高了，价格应该也是会贵一些，但我们也会给最早支持我们的客户留出升值的空间，做到品质高，价格合理。
（综合性价比高）（万科是全国最大的房地产开发公司，也是全球最大的，连续多年年销售额过一千亿，最高月纪录单月销售二百亿）。
产品特点
1.你们楼盘每户层高净高为多少？
1号楼4-8层3.4米，9-19层3.1米，20层3.6米。
2号楼4-22层都为3.4米。
安装吊顶以后2.7-2.9米。
2.你们房子厨房不通管道煤气，是否给日常生活带来不便？
不铺设管道煤气是为了安全。
我们楼盘的定位就是单身公寓，最终住户大多是外企白领、来户公干的企业管理阶层，没有自己烹饪的习惯的。
我们的物业管理将会提供订餐服务，比自己动手烹饪要方便得多。
3.沿街的房子是不是会觉得很吵，灰尘会不会很大？
您现在在售楼处就可以感觉得到。
并且每户的窗户都用的是双层玻璃，隔离噪音的效果很好。
沿线的行道绿化都做得很好，而且土方车、外地货车等经过的比较少，
4.两幢高层间距过低，采光影响较大
作为投资的话，最终住户基本上都是早出晚归的，对于采光的要求未必很高。
而且我们在价格上拉开的差距比较大，采光不佳的几套总投入都比较小，相对来说还是合算的。
5.你们楼盘绿化率太小了
6.楼盘保安措施如何
安装一卡通门禁系统、可视对讲系统、电子保安监控系统，另有门卫、大堂保安。
7.可否在房间内使用液化气？
出于安全考虑，我们建议住户不要使用燃气，我们物业会提供订餐服务，室内的电热炉也安全清洁无污染。
但是在室内使用何种器具进行烹调还是住户的自由。
一、建筑设施
8、电梯噪音是否影响居住？
楼盘楼房电梯井设置一般都远离卧室，且电梯井由钢筋混凝土构成，隔音效果比砖墙好的多，故其上下运行不会对居民休息产生影响。
9、电梯是什么型号，是否会太过于拥挤？
电梯采用上海三菱的Hope系列，1000Kg载重。
因为我们这里房型较小，每户居住者大多是单人居住，最多也两人，所以电梯的人均使用率并不低，并且三梯十五户的占有率，比很多小户型公寓都要好了。
10、你们楼盘是否备有消防喷淋系统？
如何设置的？
每户内都有消防喷淋系统。
11、你们楼盘每户的供电量为多少？
5（20）A单相电表
12、窗户采用双层玻璃还是双层真空玻璃？
双层中空玻璃
13、窗户仅有一小扇能打开，是否不利于通风？
我们在设计之前作过市场调查，普通住宅窗户如果有三扇的话，绝大多数情况下也只打开其中一扇。
因此我们这样的安排还是合理的。
14、你们楼盘公共照明设施是怎么样的？
楼盘的道路上有路灯，电梯间有吸顶灯，走廊及楼梯里有延时开关控制的照明灯。
15、大楼垃圾放在什么地方？
怎么处理？
大楼不设垃圾通道，物业集中处理。
16、楼盘里是否设有卫星电视接收设备？
无，因为根据政府规定内销房不允许安装卫星电视接收设备。
17、你们楼盘空调位置有统一安排，会不会影响到别户人家？
楼盘每幢房子外立面均设空调外机台，并配以百叶窗，设计时就考虑到不会影响到别户人家，也不会影响整个外立面的外观。
18、别的楼盘时都是采用水泵了，为什么你们还在用水箱？
用水泵当然更好，它也是将来的一种发展趋势，但事实上即使用了水泵您饮用水也还是要买桶装水对不对？
自来水只能用来洗洗衣服、洗洗菜，而且用了水泵供水不但有水泵运行费，将来还有一笔管理、维护费。
若干年后，水泵寿命到了还不是要业主再花钱买新的。
并且大楼用水因为楼层高，一般无法用水泵。
19、楼盘的对讲门铃，保安系统坏了怎么办？
楼盘这些门铃，保安设备现在很多楼盘都在使用，在技术上已很成熟，故损坏率极小。
即使坏了，首先物业管理部门会马上进行维修，因为这些技术并不复杂；其次楼盘本身还有24小时保安人员巡逻，所以安全性将不成问题。
20、你们楼盘的变电箱在什么位置，会不会影响居民休息？
变电箱在小区最北端，离大楼还是有一定距离，不会有影响。
二、工程施工
1、施工单位是哪里？
资质如何？
。
2、设计单位是哪个？
。
3、你们水管采用的是什么材料？
若干年后会不会漏水？
采用PP-R管材不会漏水，现在国家已明令禁止使用铸铁管，就是因为铸铁管时间长了会生锈、渗漏，而PP-R管材正好克服了这些缺点，而且安装方便，价格实惠，管壁摩擦力小，不容易堵塞，将来万一堵塞，疏通也较方便。
4、房屋顶层是平面设计，这样夏天会不会太热？
房屋顶层设有架空隔热层。
多层铺设，绝不会感觉热。
5、顶屋会不会渗水？
屋顶顶面设散水坡及下水管道，再者我们的屋顶包括楼板都是现浇结构，还要铺设防水层，故不会出现渗水情况。
6、可否打通室内墙壁？
作为全装修房，我们不建议业主改动已经装修好的室内部分，如果必须改动，请和物业公司交涉。
7、大楼门前人行道的绿化能否移走？
现在工程部正在着手准备移动绿化的事宜，最终结果要视政府相关部门规划而定。
三、周边环境及附属设施
1、你们楼盘周围有哪些大型商业和娱乐设施？
2、你们楼盘购物方不方便？
3、你们楼盘附近有哪些重点学校？
4、你们楼盘有没有大型的综合性市级医院？
（以上详见<环境、交通、规划、市政配套简介>）
5、你们楼盘到市区是否方便？
6、楼盘附近的厂房会不会有污染？
楼盘边上的厂房所处地块已经被我们集团买下，现处于停工状态，不会产生任何污染，这些厂房从规划上来看将来都是要拆除的，是我们楼盘的二期工程，将要建造一幢7层左右的办公楼。
对毫无影响。
四、市场
1、这房子是否会升值？
我们楼盘升值是肯定的。
首先我们楼盘性质是小户型商住两用的公寓，既可以住又可以挂牌注册公司，在收益渠道上具有灵活性。
其次这个工程是我们集团的一个形象工程，既然作为投资品种了，集团就明确一条：
一定要给业主预留相当的利润空间。
大多数小户型公寓都会比周边住宅定价高出许多，而我们如果扣除装修成本的话，均价都和周边普通住宅差不多了。
甚至还低于世博花园等住宅。
所以我们的房子肯定会升值，您现在购买的话价格还是合算的，否则过不多久我们还要涨价呢。
2、房地产市场已经到了一个较高点，是否该下跌了？
房地产市场目前还没有下跌空间。
1、土地供应量控制、土地资源稀缺、地价成本不断上升；
2、建筑容积率的控制：
在2.5以下，比现在的大幅度下降；
3、市政配套和环境的大幅度改善；
4、外来资本的不断涌入。
5、上海的经济高增长率、发展前景乐观。
3、其他一些酒店公寓有游泳池、网球场、壁球馆等现代设施，甚至配有纯净水管，你们为何没有这些设施？
首先我们楼盘属中小型规模，设有过多的娱乐设施会增加楼盘建设成本以及建筑密度。
其次，过多娱乐设施会增加物业管理费以及影响居住环境。
4、业主购买以后，开发商是否提供包租服务？
不提供包租服务，通常包租服务都是在一定年限内笼统提供一个百分比，让您觉得回报率很高，因此可以承受较高的定价，说不定还觉得物有所值。
可是这只不过是开发商的一个价格策略，这房子根本就租不到这么高的价格，租金的差价是由开发商补贴的，但是这补贴的差额对于开发商人为拔高的售价来说就是九牛一毛了。
五、法律问题
1、付定金是否可退？
当客户付了定金后，我们房产商就不能将此房推出销售，所以客户是不能再退了。
2、若定金不退，我要先看合同满意再付？
可以，我们的合同是统一标准合同，同时向房产交易中心备案，是对双方都公平的。
3、购买你处房子是否可迁入户口？
我们这里是非居住物业，可以注册开办公司，但是不可以迁入户口。
4、付了订金后，何时签约？
付了定金后，一般在一周内签约。
5、贷款如何来办理？
贷款由客户提供相关资料，交付相关费用，我们代为办理。
6、若贷款办不出，可否退房？
如果是因为客户自身原因导致贷款办不出，可以退房，但客户必须承担房产商由此而导致的损失。
7、我们动迁户可否用动迁支票？
可以。
8、如果到时交不了房怎么办？
可否退房？
如到时交不了房可按合同予以赔偿，逾期达到60天，可以退房，不但退房，还要赔偿您利息和违约金（房价的4%。
）。
9、预售合同是否和装修合同分开？
装修标准将作为预售合同的一部分，不分开签订。
这样避免以后发生纠纷互相扯皮，是开发商非常负责任的做法。
10、是否可以自己找银行贷款
可以，只要您能够保证房款按时足额到达开发商账户。
11、小业主今后出租房屋是否要交高额的税
如果您出租房屋签订合同以后去房地产交易中心登记备案的话，根据国家规定，缴纳33.6%左右的税额。
六、价格
1、你们能不能还价
不能还价：
1.相对于附近房产市场来说，我们本身开价不高，何况我们是全装修房。
2.如果每户都让零，对我们4万平方米的楼盘，积少成多就是大损失。
3.房子品质好（从多方面解释，强调卖点与客户喜欢的部分）
4.买的人多，别人也不还价。
5.大家都不还价，才能一碗水瑞平，体现公平。
6.别人可以还价是别的房产公司信口开价，斩一刀是一刀，这样的公司你能相信吗？
7.别人还价是房子卖不掉，大家都不买的房子，你为什么要买？
8.我们的成本就已很高，如果没有利润怎么保障房子的质量？
七、物业管理
1、你们楼盘的公共服务设施是否另收费？
我们的公共服务设施基本都是通过招商经营的，主要目的是为了给业主提供方便的，所以收费的，我们的中央家政服务中心是只对楼盘业主开放的，不以赢利为目的，所以收费用也不高。
2、楼盘附属商场是自主经营还是通过招商经营？
楼盘附属商场是由我们统一规划对外招商的。
3、商场人员进出会不会影响楼盘正常秩序？
我们的商场均设在沿街处，大门是对外不对内，所以商场人员进出是不会影响楼盘正常秩序。
4、物业管理费是怎么组成的？
费用大概控制在多少范围内？
物业管理费约元/平方米/月，包括管理费、设备运行费、保洁费、保安费、家政服务费4项组成。
将来由物业管理公司制定，然后报杨浦物价局、房管局审核后才能实行，而且这些收费的使用也要实行帐目分开，确保专款专用。
5、物业管理服务的范畴？
物业管理服务主要包括：
出入管理、安全管理、清洁绿化管理、设备管理等
6、将来购买我们的房屋，入住后还要交哪些费用？
入住后主要交：
一是3个月的物业管理费
7、以后是否有传真、复印等商务服务？
有，这是我们物业服务标准的一部分。
8、小户型公寓一般物业管理费3元-3.5元，为何物业管理费要这么贵？
物业管理由总部设在美国洛杉矶的世邦魏理仕打理，世邦魏理仕是唯一入选世界性杂志《财富》1000强之物业管理公司，主要承接高档物业的管理、顾问。
物业服务的档次提升，对于投资来说是有利而无害，并且由于我们这里户型较小，每月物业管理费也并不增加多少。
高推低？
？
低推高大推小？
？
小推大电梯推不带电梯？
？
不带电梯推带电梯？
楼头推不是楼头的？
？
不是楼头推楼头？
？
推风水？
1、项目具体位置？
答：
2、开发商是哪个公司？
答：
3、规划设计单位是哪家？
答：
4、建筑设计单位？
答：
5、景观设计单位？
答：
6、施工单位分别是哪家？
施工资质如何？
有哪些施工项目？
答：
7、物业是由哪家公司管理？
答：
8、住宅总建筑面积？
商业总建筑面积？
答：
9、物业费用如何收取？
答：
10、项目总体占地多少？
答：
11、总建筑面积多少？
答：
12、容积率是多少？
答：
13、绿化率是多少？
答：
14、总户数是多少？
答：
15、整个项目总共分几期？
小区整体入住时间？
答：
16、项目共有多少类型的产品，都是多少层？
答：
。
17、层高是多少？
是否有停车位？
在哪里？
车位配比？
答：
18各楼间距是多少？
是否符合国家日照标准？
公摊是多少？
小区内的公摊包括哪些？
答：
？
小区有几个出入口？
小区是否人车分流？
答：
19消防系统是否达标？
具体都有什么？
答：
20、小区内部都有什么配套设施？
答：
21、可以安装太阳能吗？
如何收费的？
答：
22、绿化树木交房时能兑现吗？
小区有运动器械吗？
答：
23、小区内提供双气吗？
答：
24、暖气是否分户控制、分户计量？
答：
25、小区内是否有热水？
小区是否有直饮水（纯净水）？
答：
26、是否有网线、有线电视接口？
答：
27、以上几种配套如何收费？
答：
28、小区内有什么景观节点，建筑小品？
分布在小区哪个位置？
答：
34、周边有哪些公交车？
答：
35什么时候可以竣工？
什么时候交房？
答：
36、垃圾间设在什么地方？
答：
37、小区建筑是什么结构？
每平方建筑成本多少？
答：
38、小区抗震级别是多少？
答：
39、窗户和玻璃是什么材料的？
窗户采用什么形式的？
答
40、室内各种窗户离地面的距离？
楼道有多宽？
答：
41、隔热层、防水层如何设置？
顶层防水隔热有无特殊处理？
答：
42、阳台是否全封闭？
采用什么材料？
单玻还是双玻？
答：
43、阳台上是否设有上下水？
每户是否留有空调位？
答：
44、是否有地下室？
答：
45、外墙保温层的厚度？
外立面材质？
答：
46、电梯是什么品牌的？
载重多少？
答：
47、交房标准是什么？
答：
48、阳台面积在计算房款时都按照建筑面积的一半计算吗？
答：
49、付款有优惠吗？
优惠多少？
答：
50、是否可以提供贷款？
是哪个？
可以贷多少？
可以贷多少年？
答：
51、是否可以提供公积金贷款？
市直还是省直？
答：
52、物业费、取暖费从什么时候开始收取？
答：
53、现在五证是否齐全？
什么时候签署正式商品房买卖合同？
有房产证吗？
答：
54、什么时候可以拿到房产证？
答：
55、除了房款外还要交纳哪些费用？
答：
56、一层是否独立排水？
答：
57、公共维修基金怎么收，都干什么？
公共维修金由谁保管？
答：
58、住宅用地年限？
答：
59、小区采用了那些新型建筑材料？
都有什么特性？
答：
60、小区公共车棚位于什么位置？
答：
61、那些楼号电梯下地下室？
答：
62、电梯品牌为那个厂家的？
其主要优点是什么？
答：
63、电梯的速度是多少？
载重多少？
答：
；
64、本小区的节能做得如何？
答：
65、外立面的材料是什么？
答：
66、下水管道是否为双臂螺旋管？
答：
67、二层住户的排水管道是否为独立排水？
怎样处理？
怎样解决住户管道堵塞的问题？
答：
。
68、首层污水是否为独立排水？
答：
69、高层、多层的外墙厚度为多少？
内墙厚度？
楼板层厚度？
答：
70、变频水泵在地下还是地上？
答：
71、社区供电系统是否是双回路供电？
不同产品电表容量？
答：
72、社区配电室在什么位置：
答：
73、车行道、人行道路的宽度是多少？
答：
74、建筑物距红线的距离：
答：
75、地下车库出风口位置，地面面积和高度？
答：
76、地下车库的人行出入口位置
答：
77、地下室存储间和地下车库是相连时将会有一个铁门隔开，是否为防火门，等级？
答：
78、楼体通往地下室是否有10-20公分宽的自行车坡道？
答：
79、多层、高层顶层防水处理
答：
80、每户预留几条电话线？
升级会员 