合同分析.docx
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合同分析
合同审查表（承包商的角度）
编号
审查项目
合同条款编号
合同条款内容
审查说明
建议或对策
a）合同整体性分析
1
当事人
协议书前言
发包人和承包人
本合同的当事人，即发包人和承包人，在合同协议书中已明确规定，各自都具有相应的资质及缔约资格。
2
标的
协议书中工程概况
工程内容：
B栋3-6层外墙装饰玻璃幕墙，花岗岩石柱外装修工程进行设计、施工。
本合同的标的及为工程内容，已在协议书中明确规定
4
数量
工程承包范围
按甲方和施工图规定内容（包括招标文件所规定的内容）承包，
数量也已经在协议书中规定，并按实际完成工程量计量
5
履行地点期限
工程概况和合同工期
工程地点：
重庆市渝中区大坪
开工日期：
2015年12月底
竣工日期：
2016年3月底
合同工期总日历天数90天
履行地点即工程地点，履行期限及合同工期都已在协议书中明确规定，但没具体到哪一天开工。
应将开工时间具体到哪一天，这可以避免后期发生纠纷时索赔。
6
违约责任
专用条款中规定
本合同专用条款中并未明确规定
在修改合同时已经全部补充了（见后面合同条款分析）
7
质量标准
专用条款中规定
工程质量应达到中标人在其投标文件中承诺的质量标准。
协议书和通用合同中已经规定是优良，只是不够具体。
“优良”，语义不明确，应具体说明质量标准达要达到国家还是重庆的优良标准，否则承包方承担违约责任。
8
争议解决
37
争议
专用条款中规定不明确
见合同条款分析
b）风险分配分析
1.
乙方工作
2.4.5
承担施工安全保卫工作及非夜间施工照明的责任和要求
本条款只规定了承包人应该承担的工作，却没有强调承包商承担费用。
增加了业主的风险。
因施工安全保卫工作及非夜间照明施工所发生的费用，由承包人负担。
2.
进度计划
3.1
乙方应在约定的日期，将施工组织设计（或施工方案）和进度计划提交甲方代表。
本条款在专用条款中规定了承包人提供施工组织设计和进度计划的时间，但是没有规定承包人，不按时提交时该如何处理。
因此增加了甲方的风险。
应该在专用条款中明确表达当承包人不能按时提交施工组织设计和进度计划时，承包人应承担因此造成的工期的延误和费用的增加。
3.
1工期的延误
3.4
非上述原因，工程不能按合同工期竣工，乙方承担违约责任。
本条款规定明显不合理。
忽略了因工程所在地施工条件变化、其他承包人干扰国家政策法律法规的变更等非承包人原因造成的工期的延误。
增加了承包人的风险。
因明确表明非承包人造成的工期的延误，承包人有权要求增加工期。
4.
安全施工
10.1
非乙方责任造成的安全事故，由责任方承担责任和有关费用。
本条只规定由责任方承担责任和有关费用。
但没有规定因甲方造成安全事故对影响工期是否顺延提出要求，从而增加了承包人工期的风险
改为：
非乙方责任造成的安全事故，由责任方承担责任和有关费用。
若是因发包人原因导致的安全事故，还导致工期延迟，应当相应顺延工期。
5.
合同价款与支付
6.1
合同价款及调整
价格调整因素中的合同约定的其它增减或调整不明确，导致双方价款风险分配不明确
应该在专用合同中明确规定：
材料设备价格、劳务工资等的价格浮动在10%内由承包人承担风险或者享受利益；浮动在10%之外，则应该对合同价格进行相应调整，业主对其差价补偿给承包人。
6.
合同价款与调整
6.3
工程量的确认
甲方代表对乙方超出设计图纸要求增加的工程量和因自身原因造成返工的工程量，不予计量。
忽略了工程师提出设计变更或由于业主方原因导致的返工工程量，承包人承受的风险过大
应该改为：
由乙方原因造成或擅自修改图纸超出图纸设计范围内的返工工程量不予计量；由于工程师提出设计变更或由于业主方原因导致的返工工程量给予计量，承包商有权获得相应的补偿和利润。
7.
材料设备供应
2.4.3
承包人应按设计文件和有关标准要求采购工程所需材料、设备。
对材料和设备质量负责。
此条款只规定了由于承包商采购的材料设备不符合要求由其承担的责任，但是没有说明由于发包人的原因（如设计更改）而导致承包商已采购的材料设备不符合要求的情况，增加了承包商关于材料的风险
应该添加因为发包人设计变更导致承包人因重新采购材料设备而增加的费用应由发包人承担，费用包括新材采购材料设备的价格、手续费，运杂费及相关合理的招致的费用。
c）合同条款分析
1.
工程师
2.1.1
实行工程监理的，发包人应在实施监理前将委托的监理单位名称、监理内容及监理权限以书面形式通知承包人。
专用条款中约定不明确。
监理内容：
三控制一协调。
监理的权限：
监理不能免除合同双方的责任，监理对承包商进行监督和质量检查。
2.
工程师
2.1.2
发包人委托的职权
应该在专用条款中具体规定
发包人委托的职权：
下令开工、下令停工、复工、延期，对工期索赔提出具体建议报业主批准。
审查承包商提出的重大施工方案，并提出建议。
替业主把好风险关，提出或审批变更建议。
3.
工程师
2.1.3
发包人委托驻地工程师职权
应该在专用条款中说明。
职权如下：
与承包商的各项努力进行合作，要求承包商采取加快进度，保证质量等必须的措施。
4.
发包人的工作
2.3.1
将施工所需水、电、电讯线路从施工场地外部接至约定地点，并保证施工期间的需要。
此条款没有规定具体的时间地点要求。
施工所需的水电、电讯线路须在2015年12月25前接至施工现场。
同时需满足施工的要求。
5.
发包人的工作
2.3.3
工程地质和地下管线资料的提供时间
专用条款没有约定具体的时间
工程地质和地下管线资料的提供时间为：
2015年12月25前。
6.
承包人工作
2.4.1
向甲方提供相应工程设计
应该在专用条款中注明提交的具体的时间
需由设计资质等级和业务范围允许的承包人完成设计文件的提交时间为：
2015年12月25日。
7.
承包人的工作
2.4.5
按工程需要提供和维修非夜间施工使用的照明、看守、围栏和警卫等。
如乙方未履行上述义务造成工程、财产和人身伤害，由乙方承担责任及所发生的费用。
此条款没有约定费用应该由谁来承担。
承担施工安全保卫工作及非夜间施工照明的费用应该由承包方承担。
8.
10进度计划
3.1
工程师确认的时间没有明确规定。
工程师确定的具体时间应该在专用条款中注明。
工程师确认的时间：
工程师应在收到施工组织设计和进度计划的48小时内给予批复，并书面通知承包商。
9.1
工程质量
4.2
工程质量标准要达到优良。
该条款只规定工程质量标准要达到优良并没有规定验收合格率和没有达到相应合格率的处罚。
应改为工程质量标准要达到优良并且一次验收合格率达到90%以上，否则承包方承担违约责任，向发包方支付违约金为合同金额的3%。
10.2
工程质量
4.2
双方对工程质量有争议，则请质量监督部门仲裁，仲裁费用及因此造成的损失，由败诉一方承担。
该条款虽然提出对质量有争议请质量监督部门仲裁，但没有规定请哪个质量监督部门。
应明确质量监督部门的名称为工程所在地的质量监督部门
11.
隐蔽工程和中间验收
4.3
验收不合格，乙方在限定时间内修改后重新验收，并承担发生的全部费用。
只说了验收不合格乙方承担发生的全部费用，没有考虑到因为甲方原因造成的验收不合格。
应加上若是检验不合格，是因为承包商原因所致，由承包人承担所发生的全部费用，若是因为发包人的原因所致，则由发包人承担发生的全部费用。
12.
合同价款与支付
6.1
合同价款与调整
合同价款的调整应在专用条款具体说明。
工程量调增超过约定10%，其剩余部分的工程量的综合单价以原综合单价上浮10％为新的结算综合单价。
工程量调增超过约定幅度，其超过部分的工程量的综合单价以原综合单价下浮10％为新的结算综合单价。
13.
合同条款与支付
6.1
合同价格与调整
没有考虑到清单漏项和误算的调整
应该加上对清单漏项和误算的调整。
14.
合同条款与支付
6.3
工程量的确认
甲方代表对乙方超出设计图纸要求增加的工程量不予计量，这些工程量可能是设计变更造成的，那么当工程师提出工程更时不易执行
应为乙方未经工程师许可对因超出设计图纸范围内造成的工程量，工程师不予计量
15.
材料设备供应
5.1.3
发包人供应材料设备
发包人支付相应的管理费不合理
承包人清点后因由其进行材料设备的保管，承担相应的保管费，此费用已包括在合同价格中
16.
材料设备供应
5.1.4（3）
发包人供应材料设备
承包人代为调剂串换时，发包
人应承担相应的费用没有明确指出。
此费用应该包括材料设备的原价、运杂费，运输损耗费，手续费、检验试验费及相关合理费用
17.
工程设计变更
7.1
设计变更
该条款没说明发包人对设计的变更该如何处理。
因列出发包人变更设计时承包人应要求对超出合同范围的设计变更另行协商或另行签订合同并通知发包人，说明难以取得变更所需的货物及施工机械设备，由发包人取消或改变原变更通知。
18.
确定变更价款
7.2
在双方协商的时间内，乙方按下列方法提出变更价格，报甲方代表批准后调整合同价款和竣工日期。
变更工程价款的报告，报甲方代表批准后调整合同价款和竣工日期。
变更工程价款的报告，报甲方代表批准并由发包人签证后调整合同。
19.
竣工验收
8.1
施工单位按国家工程竣工验收有关规定向招标单位提供完整竣工资料及竣工验收申请报告。
专用条款中只清楚约定了承包人提供完整竣工资料及竣工验收申请报告，没有明确图纸的份数，提交的时间（竣工时）的明确约定。
承包人应在竣工后15天内向发包人提供竣工图纸两套和竣工验收申请报告。
20.
竣工验收
8.1
发包人收到承包人送交的竣工验收报告后20天内不组织验收，或验收后15天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。
没有明确规定承包人何时对发包人提出的修改意见进行修改。
承包人应该在发包人提出修改意见后15天内对地提出的问题进行修改。
21.
竣工验收
8.1
发包人收到承包人送交的竣工验收报告后20天内不组织验收，或验收后15天内不提出修改意见，视为竣工验收报告已被认可。
对于承包人可以视为竣工验收报告已被认可的具体日期没有明确提出。
发包人收到承包人送交的竣工验收报告后第21天竣工验收报告可被视为已被认可。
22.
竣工验收
8.1
甲方不能按协议条款约定日期组织验收，应从约定期限最后一天的次日起承担工程保管费用。
甲方承担工程保管及一切意外责任的时间期限没有约定。
甲方收到承包人竣工验收报告后20天内不组织验收，从第21天起至发包人组织验收之日为止，承担工程保管及一切意外责任。
23.
竣工结算
8.2
发包人确认竣工结算报告后通知经办银行向承包人支付工程结算价款。
这只说发包人确认竣工结算报告后通知经办银行支付工程结算价款，没有明确的时间规定。
发包人确认竣工结算报告后15天内通知经办银行，经办银行在收到发包人通知后15天内向承包人支付工程竣工结算价款。
24.
质量保修
8.3
采取按合同价款一定比率，在甲方应付乙方工程款内预留保修金办法的，甲方应在保修期满后２０天内结算。
没有明确说出质量保修金的支付方式。
甲方在乙方交付工程时将保修金的一半支付给乙方，在保修期限期满时将另一半保修金支付给乙方。
（保修期内没发生工程的保修）
25.
违约
9.2
本合同通用条款第6.4条约定甲方违约应承担的违约责任
补充发包人不按合同约定支付工程款导致施工无法进行的具体赔偿方式
发包单位未按照合同约定支付工程价款的，经承包单位催告，发包单位仍不支付的，勘察、设计、监理企业和中介服务机构可以滞留成果文件，暂停提供服务，直至终止合同，并有权要求发包单位支付已经完成工作的费用、延期利息、违约金及顺延延误的工期
26.
违约
9.2
本合同通用条款第8.2款约定发包人违约应承担的违约责任
补充发包人无正当理由不支付工程竣工结算价款的具体赔偿方式
甲方无正当理由收到竣工报告后３０天内不办理结算，从第３１天起按施工企业向银行计划外贷款的利率支付拖欠工程款的利息，并承担违约责任。
27.
违约
9.2
因一方违约使合同不能履行，另一方欲中止或解除全部合同，应提前１０天通知违约方后，方可中止或解除合同，由违约方承担违约责任。
中止或解除全部合同条件不明确。
应加上：
一方出现无力、无法或者不能正确履行合同的情况。
28.
违约
9.2
本合同通用条款第3.4款约定承包人违约承担的违约责任
补充因承包人因不能按照协议书约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工的赔偿方式。
承包人应该支付发包人一定数额的违约金额，并且在最快的时间之内实现工程竣工，超过工期竣工所发生的各种费用由承包商独自承担。
29.
违约
9.2
本合同通用条款第4.2款约定承包人违约应承担的违约责任
补充因承包商原因工程质量达不到协议书约定的质量标准的赔偿方式
承包商除支付违约金外，承包商因自己的原因致使建设工程质量不符合合同约定或者国家相关规定的质量标准时，发包人有权要求承包商在合理期限内无偿修理或者返工、改建。
30.
违约
9.2
双方约定的承包商的其他违约责任
补充承包人因自己的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的的赔偿方式
承包人应当承担合理使用期限内的损害赔偿责任。
31.
工程分包
10.3
本工程发包人同意承包人分包的工程
补充具体的分包工程
承包商由于自己技术、人力、设备、资金等方面的不足时，可以将自己不能独立承担的工程分包出去；对有些分项工程，如果承包商自己承担会亏本时，可以将此工程分包出去。
32.
工程分包
10.3
分包施工单位
资质和能力的要求
具有相应资质和能力的施工单位。
33.
不可抗力
10.4
双方关于不可抗力的约定
约定不明确，应作补充修改。
因遇人力不可抗拒的自然灾害（如台风地震等）、社会因素引起的（如战争，政府禁令，罢工等）造成停工者，经甲方和建立代表鉴证后，具体的认定需要根据实际情况来调整，工期按实际相应顺延。
34.
不可抗力
10.4
不可抗力
忽略了提前或延迟履行合同发生不可抗力的情况。
应明确规定：
因合同一方延迟履行合同或者提前履行合同后发生不可抗力的，不能免除延迟履行一方的相应责任。
35.
保险
10.4
本工程双方约定投保内容，甲方投保内容
专用条款中没有明确规定。
甲方投保内容：
建设工程和施工现场内的自由人员，全部工程，第三人人身伤害及财产。
36.
保险
10.4
本工程双方约定投保内容，承包人投保内容
专用条款中没有明确规定
承包人投保内容：
自身的财产及施工现场内的自身员工的人身伤害及财产，从事危险作业员工的意外伤害。
37.
担保
10.6.1
发包人向承包人提供履约担保，按合同约定支付工程价款及履行合同约定的其他义务。
承包人向发包人提供履约担保，按合同约定履行自己的各项义务。
担保内容不明确。
当事人双方各自提交履约担保（含保修责任的担保），发包人提供预付款担保，承包人提供投标担保。
d）合同目的性分析
1.
协议书第四条
质量标准
优良
质量标准优良表达不明确，容易让承包商产生误解。
应该明确是达到国家还是地方优良标准，避免纠纷产生。
2.
专用条款3.4工期
3.4
工期
“若因施工单位原因造成不能按期竣工的，施工单位应赔偿招标单位由于拖延工期所带来的损失费，损失费的计算方法为每拖延工期一天按工程造价的千分之一计取。
”这反映业主对于工期的控制较为严格，对于工期和质量更为看重。
3.
专用条款2.4承包人的工作
2.4
施工场地清洁卫生的要求。
施工场地清洁卫生的要求：
按渝建发[2000]39号文和JGJ59-99《建筑施工安全检查评分标准》及有关规定执行，费用已包含在合同价款中;施工现场内不得随地抛洒剩饭及生活垃圾等，更不到将其随意倒至施工区外，施工区内不得随处大小便，做到工完场地清。
这些条款反映出业主和承包商对于文明施工和环境保护非常的看重。
目的是树立示范形象。
4.
通用条款6、合同价款与支付，7、工程变更
67
合同价款与支付和工程变更
本合同合同价款与支付和工程变更只有通用条款。
这反映了业主对于合同价款与支付和工程变更不太重视，针对性不足。
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