一品南庭二期项目投资分析及可行性研究.docx
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一品南庭二期项目投资分析及可行性研究
一品南庭二期项目投资分析及可行性研究
摘要
随着我国房地产市场体制的逐渐完善,为充分保证市场资源的优化配置,可行性研究成为项目开发获得政府主管部门核准批复的主要依据。
房地产开发企业在面临投资项目决策时,其核心问题就是开发的项目是否能被市场所接受。
项目的开发是否有充分盈利的空间,开发风险是否能得到合理的控制,这些都是房地产项目开发可行性分析所需要解决的问题。
本文参考国家颁布的有关技术性指导文件,以项目投资理论为指导,结合国内外有关文献资料和著作,对达州市一品南庭地块项目进行了可行性研究,作者希望通过对一品南庭地块项目的详细论证为企业决策提供科学依据。
本文作者在实地调研房地产项目的基础上，对房地产项目的开发环境进行了宏观、中观、微观的分析。
结合产品特点明确了目标客户群，并对项目进行了投资估算和销售预测，以及静态和动态的财务分析，最后对项目的不确定性展开深入分析。
从而明确了该房地产项目的开发是否可行。
关键词：
房地产；可行性研究；财务分析；投资分析
TheinvestmentanalysisandfeasibilitystudySouthofChamberIIproject
Abstract
Withthegradualimprovementofrealestatemarketsystem,tomakesurethatmarketresourceiscollocatedisaeffectway,thefeasibilitystudybecomesveryimportantingettingthepermittodevelopment.whenRealestatedevelopmententerprisesmakeadecisionontheprojects,thekernelproblemiswhethertheymaybeacceptedbytheConsumers,thefeasibilitystudyisverynecessarytoknowhowtocontroltheriskofprojectonareasonablelevelandwhethersufficientprofitwouldbeoffered.
Throughthereferencetotherelevantnationaltechnicalguidancedocumentsissued,withthestudyondomesticandforeignresearchworks,theauthormadeafeasibilitystudyonrealestatedevelopmentprojectinYPNTblock,byusinginvesttheory,thisstudyisaimtooffersomescientificgistonthedecisionmaking.
Inthisarticle,thegeneralprocessofthefeasibilitystudyofrealestateinvestmentisconsidered.Firstly,ittalksabouttheresearchingbackground,purposeandmethodsofresearch.Secondly,itprovidesmethodsandideasofthefuturemarketresearch,productpositioning,technicalanalysis,riskanalysisandtheuseofcapital.Atlast,itgivesconclusionandsuggestionsofthefeasibilitystudyofrealestateinvestment.
Keywords:
RealEasementInvestment;Feasibilitystudy;ProjectPositioning;Investmentanalysis
目录
绪论1
1.1选题背景及意义1
1.2论文的研究内容2
1.3论文的结构体系2
第二章一品南庭地块项目概述及市场分析4
2.1项目概况与研究目的4
2.2项目政策环境分析5
2.3达州市房地产市场分析5
2.4项目周边土地利用状况6
2.5项目周边道路交通系统现状与规划6
2.6公共交通影响分析7
2.7消费者需求分析7
第三章投资项目基本评价指标及应用分析9
3.1投资项目基本评价指标9
3.1.1静态评价指标9
3.2应用分析11
3.2.1一品南庭项目财务分析11
第四章风险分析19
4.1政策风险19
4.2市场风险19
4.3利率风险19
4.4资金链风险20
第五章风险对策分析21
5.1政策风险的应对策略21
5.2市场风险的应对策略21
5.3利率风险的应对策略21
5.4资金链风险的应对策略22
总结23
参考文献24
致谢25
绪论
1.1选题背景及意义
随着我国房地产业尤其是房地产市场的迅速发展，房地产开发企业之间的竞争越来越激烈。
为了适应房地产市场竞争日益激烈的环境，房地产开发商越来越重视房地产开发项目的可行性研究工作。
这样房地产开发项目的投资决策就从过去的经验型决策、案例比较型决策逐步向科学决策的方向转变。
房地产综合开发项目的可行性研究，就是研究房地产综合开发项目建设可能基础上的技术经济效果，也就是研究如何把房地产综合开发项目的建设条件方面、技术方面和经济方面最佳地统一起来以取得最优的技术经济效果。
可行性研究活动是在开发前对房地产综合开发项目进行的预先分析和估价，因此这项工作具有预测性质。
房地产综合开发的可行性研究，首先应根据城市总体规划和区域性规划、城市经济社会发展计划、城市建设和住宅发展计划等各方面的要求，提出项目建议书。
项目建议书的主要内容有项目名称、开发单位和负责人、项目建设的必要性及依据、项目建设规模和地点、投资规模、进度以及效益的初步分析。
如果项目建议书被批准了，就可作为各项准备工作和进行可行性研究的重要依据。
可行性研究作为投资决策的依据，其目的是为了把投资决策建立在科学、可靠的基础上，防止由于盲目进行决策而导致投资损失。
在这个过程中，要通过对项目投资环境、条件的调查研究，通过对成本、工期、效益等进行的估算和预测，提出多个方案，并对每个方案进行技术经济分析、比较和论证，以供选择。
对项目进行可行性研究，并在此基础上作出科学决策，这是综合开发最基本的工作。
目前，世界银行、亚洲开发银行、其他国际性金融机构以及联合国开发组织无不要求在其贷款中进行可行性研究。
我国的房地产业要融人世界经济一体化中是必然趋势，适应这一潮流我们也必须进行可行性研究。
对房地产综合开发项目尤其应当如此。
进行可行性研究的根本目的是保证项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资失误，提高经济、社会、生态效益。
但是，在此前，的很长一段时期，房地产综合开发项目的可行性研究工作没有得到足够的重视，许多项目未进行投资分析就开始建设，结果或者是选址不合理、或者是规模大小不当、或者是外部条件尚不完备，出现了工期拖延、产品结构不合理、投资回收困难等许多问题，这与不搞可行性研究或可行性研究质量较差密切相关。
如何规范房地产可行性研究,采用怎样的投资分析方法方能使项目决策防患于未然,作者以一品南庭地块项目为研究对象,客观的对项目进行经济分析和价值评估,通过一系列财务指标和数据反应项目的投资价值,为一品南庭地块项目的开发决策提供参考,为项目的投资方案提出建议,规避项目的投资风险气笔者希望通过对一品南庭地块项目的详细论证能够为企业决策提供科学依据,同时通过项目的实例研究试寻找到可行性研究的一般规律和特点,提高行业可行性研究的水平。
1.2论文的研究内容
本文根据房地产开发项目可行性研究与经济评价理论,结合国内外相关参考文献和有关研究资料,对房地产项目开发前期工作进行系统分析,根据房地产项目开发的特点,就一品南庭地块项目是否适合开发投资进行全方位的剖析,通过对宏观市场数据的分析,对房地产行业的未来发展前景作出理性的判断;通过项目背景及概况以及项目区域市场行情的分析,合理项目后期的发展定位;通过对项目开发的投资成本和经济效益进行深入调研分析,运用科学的经济测算工具,得出项目的内部收益率、净现值、投资回收期以及投资利润率等经济指标,对项目未来的经济效益作出客观科学的评价,得出项目投资是否可行的研究结论,找出项目开发中可能存在的风险及问题,并提出针对性的建议,规避项目的开发风险。
1.3论文的结构体系
本文的结构体系一共分为六个章节:
第一章介绍论文研究的背景、意义以及本文的基本内容概要,提出了论文研究的主要目的。
第二章对房地产开发项目的可行性研究的概念、内容、步骤等进行概述,介绍国内外可行性研究现状,总结房地产可行性研究的基本方法和发展历程,并提出需要注意的问题。
第三章对一品南庭地块项目的建设背景和投资环境做大致介绍,分析一品南庭地块项目:
区域投资环境和市场状况,详细研究项目周边的重点项目,对项目开发做SWOT分析。
第四章对项目进行市场定位,介绍项目的设计方案以及幵发计划,通过项目的客群分析,锁定项目的目标市场和有效客户,并针对性的提出项目的营销方案。
第五章对开发项目进行投资估算与资金筹措分析,测算项目的各项财务指标,分析项目的社会效益和经济效益,通过对项目的不确定行分析,评价项目的投资风险级,对项目是否投资做出判断。
第六部分提出项目的结论,根据可行性研究的结论提出项目的合理化建议,并且建议釆取有效措施,化解或缓和、减轻、控制项目开发风险。
第二章一品南庭地块项目概述及市场分析
2.1项目概况与研究目的
房地产经济是地区经济的重要组成部分。
一个地区的经济对房地产行业的兴衰有着很大的影响。
地区经济对房地产行业的发展具有一定的引导作用。
地区经济的繁荣会促使房地产市场的发展，良好的区位和投资环境能够吸引房地产商敏锐的眼光。
地区经济的不景气，对这个地区的房地产业同样存在不利的影响。
因此，对房地产市场定位因素的分析研究必须考虑地区经济对房地产的整体影响。
相反，房地产业健康有序的发展同时能促进地方经济更快更好的发展。
随着经济体制改革步伐的不断加快，全市国民经济保持健康快速发展，城乡居民生活水平继续提高，各项社会事业全面进步。
2010年全市完成地区生产总值628.28亿元，按可比价格计算增长18.2%。
全市完成财政一般预算收入67.27亿元，增长19.3%。
房地产开发投资完成95.4亿元,增长49.45%，其中，住宅完成64.11亿元，增长34.98%。
随着国家投资政策向中西部倾斜和国内需求拉动，达州市基础产业和城镇基础设施建设速度大大加大，以资源开发、生态建设、扩市体味和美化市容市貌为中心，有计划地进行大规模建设，从而为西宁市房地产业的发展创造了良好条件。
同时房地产业的快速发展也为西宁的国民经济和城市繁荣做出了重大贡献。
达州市一品南庭住宅小区是升华集团承建的建设项目，小区位于大兴东路与星火路交叉口的西北角，该项目规划总平面图已经完成并报至达州市规划局。
项目总占地面积3.9公顷（Ha），建筑占地面积10807m2,总建筑面积75212.8m2,建筑密度为27.7%。
一品南庭住宅小区于2013年建成，考虑到住宅区销售和房屋装修等因素制约小区内住户完全入住还需一段时间，故确定2015年为拟建项目的目标年。
拟建项目所处位置为大兴路旁一仓储库北侧的空地，临近该用地的大兴路两侧经营着十几家化工原料供应点；从大兴路与通往拟建项目所处空地的道路口处建有一家较大规模的汽车贸易展厅，目前还没有正式投入运营；大兴东路两侧基本没有商贸、行政和文娱用地，仅是在大兴东路中段以及大兴东路和小白杨路交界处有县审计局；拟建项目空地以西、大兴东路北侧主要散居着大白杨村居民。
根据实际交通观测显示大兴东路并没有较大的交通量。
2.2项目政策环境分析
房地产开发作为特殊的经济活动，事关国民经济和国计民生，只有通过国家的宏观调控和地方政府的政策引导才能健康发展。
房地产项目从立项开始的每个开发环节都被制约。
项目开发必须遵守国家产业政策，服从政府对城市的统一规划，接受国家相关法规政策对房地产售价的调控等。
在达州市一品南庭的项目中，达州市达县区委、区政府为了全面落实市委、市政府东区工作会议精神，进一步加快城东区旧城改造步伐，全力配合入驻开发商在危旧房改造过程中的拆迁建设工作，特制定如下政策：
1.凡在东区进行危旧房改造的开发商，实施住宅、市场、商贸、写字楼等建设项目，均享受达州市人民政府2005年2月颁发的《达州市危旧房改造实施意见》中规定的各项危旧房改造优惠政策。
2.政府有关部门要为投资商提供全程服务，主动跟踪，努力为开发商协调解决拆迁建设中的一些政策性问题和其他需要政府解决的问题。
3.政府有关部门及其他工作人员要规范行政行为，履行服务承诺，加强监督管理。
4.享受优惠政策的开发商，应遵守工商、环保、税收、土地建设管理的有关规定，自觉接受工商行政管理部门、环保部门、税务部门、建设部门和国土资源部门的监督和管理。
2.3达州市房地产市场分析
达州房地产市场从两千年左右逐渐起步，当时房价每平方米1000元左右，价格上涨非常缓慢，到2006年房价每平方米还只在2000元以内。
随着当地经济的发展，房产需求量快速增加，到2007年房价超过每平方米3000元。
截止到2009年底，全市房地产开发及住宅建设项目共计140个，累计施工面积达730万平方米，较去年同期增长50%。
本年累计完成投资63亿元，较去年同期增长46%，由此可见其市场的发展潜力很大。
项目区位环境的选择对房地产项目投资的成败有着至关重要的影响，对房地产价格的形成起着举足轻重的作用。
地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位，以及相邻地区的自然环境和社会经济环境。
由于项目区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择项目区位的过程中必须做充分的调研和分析，以便作出正确的决策。
一品南庭项目位于达县，地理位置优越，交通便利，具有良好的区位环境。
长期以来达县在城市建设方面存在诸多问题：
一是建筑层数低，建筑密度大、容积率低，土地利用率不高；二是房屋建筑年代久远、且危房比例大；三是沿街建筑参差不齐、门面破旧，影响市容观瞻；四是路网的基础设施配套条件差，给居民生活带来诸多不便；五是公共绿地少，环境质量差。
旧城区的落后现状已不能适应现代化城区发展的需要。
因此必须加快旧城区改造步伐，以节约用地、尽可能利用现有设施节约建设投资，加快城区的发展建设。
因此本项目的实施可以促进达县区基础设施的建设和旧城改造步伐，提高居民的综合生活水平，改善城市环境，便利居民的生活，提高达州市的品质和整体形象。
2.4项目周边土地利用状况
从用地功能的分布、土地使用强度来看，项目周边土地利用基本上以民用住宅区用地为主，同时在大白杨南路附近还有一定比例的仓储用地。
临近拟建项目的建筑多为高大的一层式砖结构仓储库，大白杨路北侧是大白杨村，建筑多为两层式民用住宅。
从用地性质来看，目前的用地匹配及规模不具备产生和吸引高强度交通量的能力。
2.5项目周边道路交通系统现状与规划
项目交通影响范围内的路网布局基本呈方格状，区域内主要道路包括大白杨路、星火路、红庙坡路、朱宏路、北二环路、小白杨路、大白杨南路。
其中北二环路为城市快速路、小白杨路为城市次干路、大白杨南路为街巷，而与评价项目密切相关的朱宏路、星火路是城市主干路，大兴东路、红庙坡路为城市次干路。
项目评价相关各道路的等级、断面布置及功能现状如表2-1所示。
表2-1现状道路的等级、断面布置及功能
道路名称
等级、断面布置及功能
星火路
为达州市主要的南北方向主干路之一，其连接环城西路后与朱宏路相接，并在道路中段分别与丰禾路、自强西路相交，为达州南外城内与西北郊的出入交通服务；道路总宽22.6米，其中机动车道为双向四车道11.2米（中央无设施隔离），两侧通过0.8米的分隔带与非机动车分离，路面状况较好。
朱宏路
为城市南北向主干路，顺接星火路后与北二环衔接，中断与龙首西路、纬二十八街等城市次干路相交，是连接北郊与西郊的交通干路，双向二车道，宽7米，两边分设非机动车道，没有设施隔离。
大兴东路
为东西向沟通二环路与星火路的城市次干路，双向四车道，道路宽约14米，机非混行，没有设施隔离。
红庙坡路
为城市次干道，双向二车道，道路宽7米，机非混行。
2.6公共交通影响分析
根据调查，拟建项目临近道路公交线路较多，在大庆路和桃园路的交叉口附近共设置了6个公交站，高峰小时每路公交车平均发车频率是7.2次/小时，平均载客量为20人/趟，实载率为64%，那么这些公交线路的高峰小时为区域提供的公交总运输能力为4050人次，但实际上还有1458人次的公交运输能力没有被发挥出来。
根据报告上文分析，拟建项目公交需求为1011人次/日，高峰小时出行中公交需求为110人次，取110人次作为拟建项目高峰小时采用公交出行的需求量，那么公交供给1459人次远远大于项目生成的公交需求，因此该区域的公交运输能力完全满足拟建项目建成后的公交需求，并具备较高的公交服务水平。
并且在未来年内，随着拟建项目的建成并投入使用，该交叉口附近还会增加新的公交站点，公交服务水平还会有所提高，可进一步提供居民出行的便利性和舒适性，从而使到拟建项目的人们能够享受到更好的公交服务。
2.7消费者需求分析
房地产开发项目的类型特征是由潜在的需求特征所决定的。
房地产开发商通常先要看准潜在的市场，根据目标客户群合理定做开发项目，进一步降低项目开发的投资风险。
根据住宅市场的特点，了解潜在客户的消费水平和购买倾向，并对潜在客户群的年龄、性别、职业、婚姻状况和家庭规模等进行分类归纳和数量汇总，明确目标客户群，为项目的市场定位提供依据。
1.达州市人口及消费情况
来自达州市统计局的数据显示，截至2011年底，达州市总人口为637万人，达州市人口发展已进入“低出生、低死亡、低增长”的时期，其中出生率和自然增长率已连续四年逐年下降。
达州市人口增长速度的减缓，对进一步稳定低生育水平、提高人民生活质量，促进社会经济发展起到了积极的作用。
2007—20013年达州市区居民消费价格年均增长2.43%。
食品类、娱乐教育文化用品及服务和居住以及农业生产资料主要商品大幅上涨。
物价上涨过快使居民实际收入缩水。
据统计，2013年西宁地区实现社会消费品零售总额170亿元。
人口增长也意味着物质需求的增加，拉动经济发展的“三架马车”中的消费将有所提升。
人口增多还能够吸引更多外来商户。
大量的商户将看准商机，纷纷入住达州，有力地带动了本地消费，满足了市民正常的工作和生活需要。
2.目标客户定位
本项目的目标客户群可定位为：
拥有一定的财富，希望得到社会认同，享受人生并追求高品质生活的成功人士。
注重物业为未来生活带来的升值空间，因为物业能表现自己的品位和成功人士的身份地位，对于总价敏感性不高。
随着产品不断的更新换代，新产品在各个方面比早期别墅更具有优越性，作为追求高品质的他们将是本项目的目标客户。
具体细分如下：
追求名牌，追求享受，有较强的经济承受能力。
第三章投资项目基本评价指标及应用分析
3.1投资项目基本评价指标
3.1.1静态评价指标
静态指标是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，包括：
资本收益率和静态投资回收期。
1.资本收益率
资本收益率可以逐年计算，然后以各年的资产平均账面价值为权数进行加权平均；也可利用平均收益与平均投资进行计算。
计算公式：
税前资本收益率=支付利息和所得税前收益/平均资产账面价值
税后资本收益率=税前资本收益率×（1-所得税率）
局限性：
（1）不区分前期已投入资金和项目将要投入资金之间的差别，指计算从会计核算角度得出的整体的资产净值。
（2）当资产的净值由于折旧而逐年递减时，导致资本收益率明显上升，这种变化并不是完全由项目的投资行为引起的，而与人们选择用哪种折旧政策有非常大的关系。
（3）当项目营业收益滞后，或与项目现金流量相差较大时，只注重营业收益而不注重现金流量的评价方法有可能导致投资决策的失误。
2.静态投资回收期
静态投资回收期是指不考虑资金时间价值的情况下，用技术方案的年净收益回收其全部投资所需的时间。
静态投资回收期的经济意义明确，且计算简便，在一定程度上反映了方案经济效果的优劣。
但是一般认为静态投资回收期只能作为一种辅助指标，其原因有两点：
第一没有考虑资金的时间价值；第二没有考虑回收以后的情况。
计算公式：
投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量）
3.1.2动态评价指标
动态指标体系是指在指标计算过程中，充分考虑和利用资金时间价值因素的指标。
与静态指标不同的是，动态评价指标更加注重考察方案在其计算期内各年现金流量的具体情况，更能直观的反映方案的赢利能力。
动态评价指标通常有净现值、净现值率、内部收益率等。
1.净现值（NPV）
净现值反映了方案投资的赢利能力，是重要的动态评价指标。
普遍应用于项目方案的经济评价。
它以金额表示投资收益的大小，较为直观，并考虑到了资金时间价值以及在整个计算期内方案的费用、收益情况。
但净现值指标存在以下不足：
（1）确定一个符合经济现实的基准收益率有时比较困难。
（2）项目运营期间各年的经营成果不能被说明。
计算公式：
净现值（NPV）=[NCF1/（1+Kw）+NCF2/（1+kw）2+…+NCFn/（1+Kw）n]-I
NPV——净现值
NCFn——第n年的净现金流量
Kw——折现率
I——初始现金流
2.净现值率（NPVR）
净现值率是净现值与全部投资现值的比值。
净现值率是一种动态投资收益指标，用于衡量不同投资方案的获利能力大小，说明某项目单位投资现值所能实现的净现值大小。
净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。
净现值率的经济含义是单位投资现值所能带来的净现值，是一个考察项目单位投资盈利能力的指标，常作为净现值的辅助评价指标。
计算公式：
净现值率（NPVR）=NPV/I
NPVR——净现值率
NPV——净现值
I——原始投资的现值合计
3.内部收益率（IRR）
内部收益率是指方案净现值为零时的折现率。
内部收益率可以理解为方案占用资金的恢复能力或可承受的最大投资贷款利率。
即对某方案来说，如果折现率取其内部收益率时，则该方案在计算期内的投资恰好得到回收，净现值等于零，动态回收期正好等于该方案计算期。
计算公式：
n
∑[NCFt（p/F,IRR,t）]=0
t=0
NCFt——第t年的现金流量
p/F——普通年金现值系数
IRR——内部收益率
3.2应用分析
3.2.1一品南庭项目财务分析
1.项目投资估算
（1）投资估算依据
1999年《全国统一建筑工程基础定额四川省单位估价表》
1999年《四川省建筑工程费用定额》
2001年《全国统一安装工程基础定额四川省单位估计表》
2006年《四川省西宁地区工程建筑材料
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