信用社营业用房改建项目可行性研究报告.docx
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信用社营业用房改建项目可行性研究报告
信用社营业用房改建项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目提要
1.1.1项目名称
**县农村信用合作联社**、**、**信用社营业用房改建项目
1.1.2项目承办单位
**县农村信用合作联社
1.1.3项目法人
1.1.4项目性质
改建
1.1.5项目建设单位简介
**县共有22家农村信用分社，其中社**信用社位于**县东部，距县城22公里，是我县六大乡镇之一的一个信用社，辖有62个行政自然村，人口8万人，现有在职员工12人；**信用社位于**县北部，距县城40公里，是**镇唯一的信用社，服务辖内37个行政自然村，一个居委会，3.8万人，现有在职人员10人；**信用社位于**县西北部，距县城40公里，使全县六大乡镇之一的一个信用社，辖有46个行政自然村，2个居委会，人口6.2万人，现有在职人员11人。
1.1.6项目建设地点
该行采用改建的方式建设农村信用社，**、**、**农村信用社位于**县东部，**县北部和**县西北部。
1.1.7建设期限
该项目建设期限为6个月，2014年10月至2015年3月。
1.1.8投资规模及资金来源
**农村信用社建设资金为300万元，**农村信用社建设资金为250万元，**农村信用社建设资金为200万元，全部资金来源为自筹。
1.1.9效益评价
通过规范化、标准化建设**、**、**农村信用社营业用房，实现工作内容指标化、工作要求标准化、工作步骤程序化、工作考核数据化和工作管理系统化，充分发挥农行的网络优势，牢牢树立农行在这一区域的品牌形象，有利于该行充分利用客户资源，攻关重点客户。
也有利于该行进一步优化农村信用社结构，稳固和拓展农村市场份额。
1.2项目提出背景
**县位于湘中南，地处资水中上游，其地理位置为东径11108′—111050′，北纬27015′—27038′。
东南邻邵东县，南抵邵阳市、邵阳县，西接隆回县，北连新化县、冷水江市，东北靠涟源市，现辖11镇4乡，651个行政村，28个社区（居委会）。
2012年末全县总户数为23.4万户，总人口811136人，常住人口749035人，其中：
城镇人口209041人，乡村人口539994人。
有汉、回、苗、满、土家、侗、布依、壮、白、水、维吾尔、傈僳、彝、瑶、藏、黎、布朗、傣、高山等19个民族，其中汉族人口占99%；**县国土总面积1763km2，耕地面积42.27万亩，其中水田32.22万亩，旱地10.05万亩，人均耕地0.53亩,是全省三个人平耕地最少的县之一。
地形地貌主要为半丘陵半山区，国土面积构成为“七山一水份半田，半份道路加庄园”。
2013年，全县人民在县委、县政府的带领下，团结一心，开拓进取，攻坚克难，成功顶住经济下行压力，科学战胜干旱灾害，有效破解发展瓶颈，经济社会发展取得了丰硕成果。
经济总量发展壮大，全年完成生产总值96亿元，同比增长12%；完成财政收入8.2亿元，同比增长23.5%；工业经济量质双增。
全县完成工业企业入库税收3.6亿元，同比增长18%；税收过千万元的工业企业达到5家，其中税收过5000万元的工业企业达2家；特色农业成效明显；城镇建设如火如荼；交通建设快速推进；社会事业协调发展；社会持续安全稳定。
目前，为了更好地服务“三农”，支持我县经济发展，提升行业竞争力及社会知名度，加快**县金融中心建设，降低金融机构经营成本，为**县本地企业提供良好的金融服务的背景下，我县联社辖内有**、**、**三个信用社的营业用房的改建迫在眉睫。
1.3可行性研究报告编制的依据
（1）国家有关法律、法规、政策；
（2）《投资项目可行性研究指南》；
（3）**县农村信用合作联社做的初步方案；
（4）与项目有关的其它有据资料；
（5）固定资产投资项目节能登记表；
（6）《关于**、**、**三个信用社改建营业用房的请示》。
1.3可行性研究报告编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程，对拟建项目建设背景及必要性、建设内容及规模、建设条件、建设方案、节能方案、环境保护、项目实施进度安排、投资估算及资金筹措、社会效益分析等方面进行全面论证和研究。
1.4项目研究结论
该项目建设后，信用社营业用房标准化体系制度更加完善，进一步提高制度的实用性和可操作性；设立各类资料、档案管理准确详实；能够定期开展储蓄、营销、服务等专业管理分析工作。
该项目是促进农村信用社建立规范流畅的管理流程，提高管理工作的系统性、科学性、规范性和有序性，最大限度地提升管理效率的基础性建设，不但非常必要，而且切实可行。
第二章项目建设背景及建设必要性
2.1农村信用社的作用与地位
农村信用社为用户提供快速定位和信息查询的理财生活服务软件，信用社的选址主要是以布局规划确定的城市功能区的不同金融服务需求为依据，在进行充分调研的基础上，优先考虑重点经济区域，选取经济环境好、市场潜力大、地理位置优越、交通便利的地区设置农村信用社。
二十四小时自助信用社，又称“无人值守信用社”。
主要由ATM自动取款机和CRS自动存取款机两种银行终端组成。
可办理存款、取款、转帐、缴费、查询和修改密码等多项业务。
近年来，农村信用社的个人金融产品和金融衍生产品不断推出，客户量激增。
而农村信用社受营运成本等因素的制约，在总量基本保持不变的情况下，不同程度上造成了农村信用社排长队的现象。
自去年以来股市不断升温，由此产生柜面受理基金开户、银证转账开户成倍增加。
据调查，以前办理一笔业务可能只需要2分钟，但现在仅客户向农村信用社柜员进行新产品咨询和沟通的时间，可能就会达到10分钟甚至更长。
随着业务的不断扩展，为适应未来农村信用社业的发展需要，进行农村信用社改造建设，成功向零售农村信用社业务转型，已显得更加重要。
2.2农村信用社的现状
本次改建的三个农村信用社营业用房，由于现营业用房结构不合理，房屋陈旧，且周边无停车位，不能实现功能分区设置，影响了农村信用社服务形象。
加之营业场地狭小，客户等候区无法设立，客户只能排队办理业务，农村信用社显得尤为狭小，落后的营业环境严重制约了这三个信用社业务发展。
严重影响了各项业务的发展，特别是对优质目标客户的服务、零星客户的电子渠道服务分疏导等。
为了进一步拓展业务空间，增加市场份额，提高市场综合竞争力及效益，经多方考证，需在原址进行改造装修，**县农村信用合作联社拟将**、**、**三个农村信用社重建。
产权人为**县农村信用合作联社，总用地面积为2150.05平方米，分别为**信用社864.5平方米，**信用社467平方米，**信用社818.55平方米；总建筑面积为2904平方米，分别为**信用社1000平方米，**信用社960平方米，**信用社944平方米；**信用社土地使用权证号为新国用（2006）第000918号，土地性质国家作价出资；**信用社土地使用权证号为新国用（2006）第000937号，土地性质国家作价出资；龙溪信用社土地使用权证号为新国用（2006）第000928号，土地性质国家作价出资；由于营业用房属80年代修建房且营业场地无法改造且面积小不适应业务发展需求二需重建，根据**县农村信用合作联社内按农村信用社建设要求新建功能分区齐全的营业场地。
综上所述，建设本项目可有效改善**县**、**、**三个农村信用社管理和协调困难，降低管理资金支出，提高办事效率，节约办公成本，优化资源配置。
项目建成后有利于统一管理，达到优化资源配置，节约土地资源，节约管理成本的目的，符合建设节约型社会的总体目标。
2.3农村信用社建设必要性
2.3.1面对国内同行的竞争挑战，留住现有客户特别是优质客户困难，同时缺乏有效手段吸引和发展新客户。
随着国内农村信用社的上市在中国的开展，各家商业银行对国内市场这块蛋糕的争夺将越来越激烈，农村信用社对留住现有客户和发展新客户起到了重要的作用。
据TowerGroup的市场调查：
93%的客户仍然愿意去农村信用社，50%客户首选的服务渠道是农村信用社，因此提高现有的服务质量，并不断调节、发展和完善新型农村信用社，是取得竞争优势的重要手段。
2.3.2提高服务水平和提高工作效率不能兼顾，高服务水平带来运营成本居高不下。
农村信用社是为客户面对面提供服务的窗口，也是农村信用社内部经营管理的关键点；农村信用社的系统是否高效、灵活、易用，直接影响着柜员的工作效率和服务质量，从而影响着整个农村信用社的竞争力。
同时，对农村信用社来说，是最大的非盈利资产，是最昂贵的服务渠道，消耗了农村信用社巨大的成本；如何平衡服务水平和运营成本是一个重要问题。
2.3.3农村信用社作为面向客户提供服务的窗口，还缺乏为客户提供综合服务的能力，不能完全满足销售金融产品渠道的要求。
当前的农村信用社不能再单纯地以储蓄业务为主，必须向多功能、专业化方向发展。
多功能包括对公对私业务、存款贷款、个人支付结算等各种业务，如以支行面目出现的百货超市等。
专业化是指专门做理财业务，或者做高端客户的财务管理中心等等。
农村信用社应该能够根据客户需求和周边环境灵活的进行个性化的定位，并能够灵活的根据需求对金融产品销售渠道进行配置。
2.3.4大多数农村信用社柜员的工作效率和服务质量有待提高，业务处理流程有待优化，成本有待进一步降低。
当前农村信用社为了面对竞争必须不断的引入新的业务流程。
最典型的新业务流程是客户服务流程、前后台业务处理配置等；新的客户关系管理应用的引入，要求柜台系统不仅能够完成交易，而且具有更丰富的展现能力和完善的业务流程处理能力，能够支持客户服务流程、财务分析等原来农村信用社系统不具备的功能。
2.3.5当前信用社的业务系统技术过时、陈旧，不能满足未来农村信用社业务的发展趋势。
目前很多信用社已经意识到这一点，开始花费巨额资金用于信用社系统改造。
改造后的农村信用社应该解决以下问题：
1.农村信用社数目众多、分布很广，农村信用社业务更新速度也很快。
新的农村信用社系统应该具备快速开发、方便部署和完善管理等特点。
2.当前农村信用社需要更多的考虑柜员的效率和对新业务的适应能力，这就要求农村信用社系统关注用户体验。
第三章建设选址
3.1项目区概况
3.1.1城市概况
1、地理位置与区域范围
**县是##省地理中心县，位于##省雪峰山脉东侧，资江中上游，邵阳盆地和新（化）涟（源）盆地之间。
地理座标为东经111°8'～111°50'，北纬27°15'～27°38'。
南抵邵阳市区和邵阳县，西接隆回县，北靠新化县、冷水江市，东北紧连涟源市，东南毗邻邵东县，与7个县、市接壤，县境线长358.94公里。
东西68.6公里，南北43.6公里。
**县总面积1763平方公里（2013年）。
2、区域面积人口
2013年末，**县总户数为23.4万户，总人口811136人，常住人口749035人，其中：
城镇人口209041人，乡村人口539994人。
年内出生人口8077人，出生率10.81‰；死亡人口2741人，死亡率3.6‰；自然增长率为7.21‰。
3.1.2综合经济发展
2013年全县完成生产总值949427万元，比上年增长10.7%。
其中，第一产业增加值244083万元，增长3.2%；第二产业增加值375129万元，增长12.7%；第三产业增加值330215万元，增长13.2%。
按常住人口计算，人均GDP为12663元。
一、二、三产业比重为25.7：
39.5：
34.8，对GDP增长的贡献率分别为7.0%、48.7%、44.3%。
财政收入增长较快。
2013年全县财政总收入首次突破8亿元大关，达到82015万元，比上年增长23.5%，其中税收收入55861万元，比上年增长15.3%。
税收占财政总收入的比重达68.1%。
其中：
上划省级收入5906万元，增长15.2%；上划中央收入25138万元，增长10%；一般预算收入50971万元，增长32.7%。
全年财政总支出达261952万元，同比增长17.5%。
其中：
一般公共服务支出25609万元，比上年增长3.8%；农林水事务支出43630万元，比上年增长20.7%；社会保障支出42393万元，比上年增长19.1%；教育支出60180万元，比上年增长4.2%；科学技术支出642万元，比上年增长8.4%；文化体育与传媒支出2420万元，比上年增长36.6%；医疗卫生支出36905万元，比上年增长20.9%；节能环保支出7354万元，比上年增长170.7%；城乡社区事务支出3419万元，比上年增长11.6%；住房保障支出7529万元，比上年增长4.5%；粮油物资储备管理事务支出1110万元，比上年增长9.1%。
财政总收入占GDP的比重达8.6%，比上年提高0.8个百分点。
3.2场地选址
3.2.1建址现状
**信用社位于**县**镇**村，**县东部，距离县城22公里，是**县六大乡镇之一的信用社；**信用社位于**县**镇椅子村，**县北部，距离县城40公里，是**镇唯一的信用社；**信用社位于**县**镇楠木村，**县西北部，距离县城40公里，是全县六大乡镇之一的信用社。
3.2.2建设条件
1.气候
**县属中亚热带大陆性季风湿润气候，年平均气温17.0℃，最高为1998年17.7℃，最低为1984年16.2℃。
年平均总日照时数1480.5小时，日照百分率33%。
以2003年最多，1688.3小时、日照百分率38%；1982年最少，1258.3小时、日照百分率28%。
降水量属衡邵低值区边沿与梅城高值区之间。
年平均总降水量1365.2毫米。
自北向南递减，北部1500毫米，中部1350～1450毫米，南部1300毫米左右。
年平均总蒸发量1201.6毫米。
最多1978年达1385.4毫米，1982年只有1011.2毫米为最少。
7月份以偏南风为主，其它各月以东北风为主。
年平均风速为1.0米/秒。
年平均总霜日数19天。
年平均初霜期11月25日，终霜期2月26日。
年平均无霜期271天，1980年多达304天，1986年只有237天。
年平均降雪日数12天。
1985年多达25天，1981年只有2天。
年平均初雪期12月19日，终雪期2月25日。
2、水资源
2011年，**县地表水资源总量13.7222亿立方米，其中县境地表径流量12.3017亿立方米，客水1.3877亿立方米，资水过境水机电提水量328.45万立方米。
境内河流69条，属资水水系63条，流域面积1591.1平方公里，地表水总量11.11835亿立方米；湘江水系6条，流域面积171.9平方公里，地表水总量1.18335亿立方米。
**县多年平均水能资源理论蕴藏量17.0752万千瓦，其中资水干流12.188万千瓦，占71.4%；石马江1.9892万千瓦，占11.6%；龙口溪河0.7379万千瓦，占4.3%；麻溪河0.3517万千瓦，占2.1%；龙山河0.4199万千瓦，占2.5%；其它河流1.3884万千瓦，占8.1%。
**县可开发利用的水能资源11.448万千瓦，占理论蕴藏量的67%。
其中资水干流9.5万千瓦（筱溪电站7.5万千瓦，晒谷滩电站2万千瓦），石马江0.813万千瓦，麻溪河0.16万千瓦，龙山河0.1875万千瓦，龙口溪河0.653万千瓦，其它河流0.1345万千瓦。
3、抗震
根据国家地震局有关文件及地震烈度区划图《地震烈度区划图》（GB18306-2001）可知，本场地基本地震烈度为Ⅵ度区，故根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB18306-2001）的规定，建筑物按Ⅵ度标准抗震设防。
4、区域性规划要求
建设用地符合**县城乡建设总体规划中布置要求，适宜项目的建设。
5、交通条件
2012年，**县娄新高速建成通车，安邵、邵坪高速加快建设，衡邵高速连接线完成土石方50%，沪昆高铁**段墩桥和隧道分别完成80%和60%的工程量，207国道改造工程武桥至落马江段全面完成，汤仁至武桥段路基全部完成，217省道改造路基工程全部完成，路面工程完成40%。
2012年末**县公路里程达到2365公里。
**县全社会货物周转量22.18亿吨公里，比2011年增长15.0%，旅客周转量8.05亿人公里，比2011年增长12.4%。
7、市政配套设施条件
建设所在地目前给水、排水、供电、道路、通讯等基础设施完善，用水、用电均可直接接入。
8、建筑材料供应条件
建址周边交通便利，建筑材料来源容易保证，普通砂石、砖、水泥等材料供应充足，均可在当地市场购买到。
综上所述，建设工程地理位置方便，水电供应有保障，建设条件良好。
第四章建设规模
4.1需求分析
提升农村信用社服务质量，提高农村信用社运营效率，成为了国内农村信用社业转型升级的主要驱动力，也是农村信用社整体提升服务价值和竞争能力的重要手段之一。
“在恰当的时间，通过合适的渠道，将恰当的产品提供给适当的客户”，正成为金融业开放大背景下各家中资信用社梦寐以求的目标。
“信用社营业改造的成功在于定位的准确”一位金融信息化分析师对信用社行业的看法颇具代表性。
其实，信用社营业改造的背后是信用社零售业务的转型。
要实现农村信用社的成功转型，信用社行业要先完成三件事：
首先必然要区分清楚哪些业务适合渠道和推广；其次研究现有客户，了解他们的使用习惯，实现科学分流；三是对现有的农村信用社进行成本核算，对于一些提供查询、复核和咨询服务而收益低的农村信用社考虑重新布局，因为上述服务很容易通过电话信用社集中实现，从而降低成本。
新形势、新机遇使国内金融行业的发展充满变数，如何融入国际金融大潮中而仍能保持稳定增长的势头？
日前，国内网络设备及网络解决方案提供商锐捷网络针对国内的金融行业现状调研后发现，由于国内农村信用社多业务特点明显，且在不同建设阶段过程中存在不同设备类型，目前国内众多营业厅都在“强中心、弱边缘”的管理下，网络维护力量也多集中于中心，“前置机上移”“设备精简”“高安全性”的要求是其最为主要的表现。
在对网络进行优化和改造方面，管理越简单越好，能够实现一体多能、网到全点的融合才最为符合新阶段农村信用社信息化建设的需求。
具体分析有五个特点：
一是更加注重细分和个性化，以客户体验和营销为主；二是根据客户需求和周边环境进行定位，营业厅具备更高的综合性、多功能性、体验性；三是自助型农村信用社数量不断增加，特别是基础的面对面营业服务，避免了日益严重的农村信用社排队现象；四是对以提升农村信用社运营效率、利润、客户满意度，增加销售为目的的新信息技术的不断应用；五是优化农村信用社布局，改进农村信用社运营模式。
新的农村信用社运营方式将从目前的以交易核算型为主转变为以营销服务型为主，因此，可以“融合可靠”的农村信用社解决之道，不仅是网络构建本身的技术实现，同时也体现在整合多种金融现代化服务渠道上，可以从客户的不同需求上有针对性地进行服务，最大限度地提高了金融服务效率和客户满意度。
在此重建农村信用社有着十分重要的意义：
一是加快农村信用社建设步伐，树农行形象；二是提升农村信用社竞争力；三是促进业务的全面发展，对推进**县农村信用社整体业务的发展起到良好的支持作用。
4.2项目发展定位
**县**、**、**农村信用社建设应符合**县城乡建设总体规划，拟建设规模应符合有关政策及规范要求，并与城乡的性质、规划、经济发展水平相适应。
4.3建设规模
三个项目均位于**县各镇大街上。
拟建农村信用社功能分区齐全的营业用房场地。
新建营业用房场地、员工休息室及食堂。
规划该农村信用社改造成为精品农村信用社，院后地坪可容纳小车以上车位。
农村信用社有完善供水、供电系统、技术装备，完成通讯工具、检测设备、档案管理设备，办公家具购置。
第五章建设方案
5.1项目建设指导分析
坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各项配套设施应该健全，设计必须满足环保、绿化、消防、节能等各方面要求。
合理确定标准等级，合理确定建设规模，坚持实用、经济、美观，积极采用新材料，推广新技术。
5.2项目建设原则
科学规划，尽快实施，突出特色，争创一流；
从实际出发，实事求是，讲求实效；
高起点，严要求，实现现代化；
农村信用社建设与设备配备结合，硬件建设与软件建设相结合。
5.3项目建设规划
**县**信用社房产建筑面积1000平方米，拟在该社老营业用房原址建砖混底框结构营业用房四层，分基本用房和专业用房，其中基本用房分为：
信贷营业厅、主任室、计算机室、值班室、职工食堂、会议室、档案室；专业用房分为营业厅、金库、守房库、表据库、ATM机室（24小时自助服务）。
**信用社房产建筑面积960平方米，拟在该社老营业用房原址建砖混底框结构营业用房四层，分基本用房和专业用房，其中基本用房分为：
信贷营业厅、主任室、计算机室、值班室、职工食堂、会议室、档案室；专业用房分为营业厅、金库、守房库、表据库、ATM机室（24小时自助服务）。
**信用社房产建筑面积944平方米，该社原营业用房属80年代修建，拟在该社老营业用房原址建砖混底框结构营业用房四层，分基本用房和专业用房，其中基本用房分为：
信贷营业厅、主任室、计算机室、值班室、职工食堂、会议室、档案室；专业用房分为营业厅、金库、守房库、表据库、ATM机室（24小时自助服务）。
5.4供排水方案
（一）设计依据
1、建筑设计图纸及有关设计资料；
2、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2005年版；
3、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001；
4、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
5、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005。
（二）生活给水系统
1、生活用水量
建筑生活用水量计算详见下表：
序号
用水项目
用水量标准
数量
最高日用水量（m3/d）
日用水时间（hr）
均时用水量（m3/hr）
K时
最高时用水量（m3/hr）
1
营业
50L/人·d
33人
1.65
8.00
0.2
1.50
0.3
2
未预见
用水量
（1）×15%
0.05
8.00
0.006
0.009
合计
1.7
0.206
0.309
2.供水方案
①、一般生活及消防供水
采用生活-消防合用一套供水管网的供水系统，为保证供水的可靠性，进水采用双管引入、环状管网供水，进入各建筑物的管道也采用双管，且应从不同方向进入，建筑物供水采用直给。
②、饮用水供水
考虑到随着人民生活水平的提高，人们对饮用水的要求也将提高，因此可设纯净水制造供应系统，向需要纯净水的场所和个人提供饮用纯水，其用水量包含在总用水量范围内。
对于喜欢喝茶的或开水的人，可在建筑物内设一电开水炉供应开水。
3.洁具选择
农村信用社内卫生间蹲便器采用延时自闭阀，坐便器采用带水箱形式的坐便器，小便器均采用延时自闭阀，洗手盆采用陶瓷片密封水龙头。
4.管材选用及敷设
室外埋地给水干管采用HDPE给水管，热熔连接。
室内给水管采用PPR塑料给水管，热熔连接。
建筑室内给水干管沿管道井供至各层用水点，进入卫生间内给水管线一律暗装，管道沿室内地坪面层或沿墙嵌装敷设引至各用水点。
（三）消防给水系统
根据《高层建筑设计防火规范》，本建筑需设置室内、外消防系统。
1、消防用水量及水源
序号
项目
消防流量
（L/S）
火灾延续时间
（hr）
消防用水量
（m3）
备注
1
室外消火栓
20
2
144
2
室内消火栓
20
2
144
3
自动喷淋
27
1
97.2
消防用水量计算详见下表：
消防水源采用城市自来水。
由于室外
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