某小高层房地产项目可行性研究报告.docx
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某小高层房地产项目可行性研究报告
小高层住宅项目
投资可行性研究报告
XX省房地产集团有限公司编制
2006年春季
注:
本项目只供参考,数据作者做了大量的改动,
如是有需要请与作者联系.
第一部分项目总论
一、项目建设大体的概况
二、项目可行性研究结论
第二部分项目背景和发展概况
一、提出项目建设背景
二、投资的必要性
第三部分项目市场投资环境和市场研究
一、本市城市概况
二、本市城市发展规划
三、本市房地产市场综述
四、本市小高层住宅市场分析（竟争性楼盘分析）
五、本市房地产市场分类分析
六、本市各区域房地产市场分析
第四部分项目选址及建设条件
一、项目选址
二、项目建设条件
第五部分项目地块环境经济评价与分析
一、项目地块解析
二、项目地块HTP层次分析方法（中国与外国理论与实践结晶）
第六部分项目地块SWOT分析与应用
一、项目的SWOT矩阵分析
二、项目SWOT策略应用
三、项目地块分析总评
第七部分项目定位及项目评估
一、项目定位
（一）项目整体定位
（二）项目功能定位
（三）项目形象定位
（四）项目档次定位
二、项目目标客户定位
（一）目标客户类型
（二）目标客户心态分析
第七部分户型进行评价与选择（房产价值工程原理----ValueEngineering）
一、项目评价工程原理及程序过程
二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序
三、项目市场调研分析与评论
四、项目方案评价及比较分析
五、项目方案评价及改进分析
六、项目方案评价结论
第八部分对项目的价格定位
一、均价的确定
二、单价的确定
第九部分项目的结论
第十部分开发企业的组织及结构
一、企业组织
（一）企业组织形式
（二）企业工作制度
第十一部分的建设工程规划与安排
一、本市本项目项目建设规划
（一）建设方案规划
二、建设方式及进度安排
（一）开发计划拟定的原则
（二）建设方式
（三）进度安排
（四）项目周期设定
（五）分段周期设定
第十二部分投资估算及资金筹措计划
一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算）
（一）开发成本估算
（二）开发费用估算
（三）总成本费用汇总及分摊表
二、项目资金筹措
（一）项目投资组合方式
（二）资金动作方式
三、资金筹措、投资使用计划与借款利息
（一）资金筹措与投资使用计划
（二）贷款本金的偿还及利息支付
第十三部分销售及经营收入测算
一、住宅销售单价的确定
（一）根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格）
（二）建议销售测算单价（运用最低估算标准）
（三）总销售收入的确定
第十四部分建设项目的财务评
一、税金计算
（一）住宅与商铺、车位部分销售税金及附加估算
二、损益表与静态盈利分析
（一）住宅与商铺、车位部分损益表
三、现金流量表与动态盈利分析
（一）住宅与商铺、车位全部投资现金流量表
四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析
第十五部分不确定性分析
一、盈亏平衡分析
（一）全部销售盈亏平衡点分析
（二）结论
二、敏感性分析
三、决策树概率分析
四、风险规避和控制措施
（一）风险类型及防范措施
（二）风险控制
第十六部分国民经济评价
一、项目社会效益评价
（一）项目对社会发展的适应性
（二）目前对人和社会影响
二、项目环境效益评价
第十七部分银行贷款支撑条件
一、项目贷款综合评价指标
（一）本市本项目项目开发商的资信指标
（二）本市本项目项目贷款评估情况
（三）本市本项目项目贷款担保方式评价
二、项目贷款综合评价
三、项目贷款评价结果
（一）项目贷款的概况
（二）项目贷款的评价过程
第十八部分可行性研究报告结论及建议
一、评估结论
二、结论的建议及说明
第十九部分可行性研究附报表
一、项目工程计划横道图
二、项目开发成本估算表
三、全部销售收入分期比例预测表
四、项目销售收入与经营税金及附加估算表
五、项目投资计划与资金筹措估算表
六、资金来源与运用表
七、损益及利润分配表
八、现金流量表（全部投资）
九、借款偿还期测算表
十、敏感性分析表
附件
第一部分项目总论
一、项目建设大体的概况
（一）开发建设项目前言
（二）建设项目基本概况
（1）项目名称：
（2）建设地点：
（3）建设单位：
（4）管理单位：
（5）企业性质：
（6）经营范围：
房地产开发
（7）公司类别：
集团化企业；
（8）注册资金:
（9）资质等级：
（10）资信等级：
（11）法人代表：
（12）法定地址：
（13）联系方式：
（14）企业概况
（15）企业业绩
住宅项目（100亩已竣工）、精品旅游地产项目（200亩热销中）、休闲美食中心（1300亩招商中）、国际标准化尊贵高尔夫球场项目（3000亩已投入使用）、海景旅游度假村（400亩已竣工）等。
（16）企业可持续发展规划
（17）项目的基本概况
（三）独立承担可行性研究工作单位及相关成员
（四）可行性研究报告编制依据
（6）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（8）中国国际工程咨询公司《关于印发经济评估方法的通知》及附件；
（五）可行性研究报告研究范围
（六）项目建设规模与内容
表：
1-1-1【项目主要技术经济指标】
内容
指标
内容
指标
建设地点
规划总用地面积
实际用地面积
总建筑面积
建筑占地面积
综合容积率
建筑密度
绿地率
住宅面积
商业面积
地下室面积
居住总户数
（七）项目开发手续
（1）项目用地取得
（2）开发公司资质
（3）开发项目相关手续
（4）项目开发结论
二、项目可行性研究结论
（一）项目房地产市场预测
（二）项目工程技术方案及环境保护
（三）项目建设进度
（四）投资估算和资金筹措
（1）投资估算
表1-1-2【项目总投资估算表】
序号
项目
总投资（万元）
1
土地费用
2
前期工程费
3
建筑安装工程费
4
基础设施费用
5
公建费用
6
开发税费
7
不可预见费
8
管理费用
9
销售费用
10
财务费用
开发建设总投资合计
（2）资金筹措
表1-1-3【项目资金筹措表】
序号
筹措资金来源
筹措资金数额（万元）
筹措资金比例（%）
1
自有资金
2
银行贷款
3
销售回款
4
项目总投资
（五）项目财务和经济评价
表1-1-4【财务经济评价表】
序号
财务与经济评价指标
数值（万元、%）
1
项目总投资利润
2
投资利润率
3
税后财务净现值
4
动态回收期
5
内部收益率
6
数学期望值
（六）项目销售模式与合作方式
（七）项目综合评价结论
项目综合评价结论：
本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。
第二部分项目背景和发展概况
一、提出项目建设背景
（一）本市相关政策及城镇发展规划
（二）项目发起人和发起缘由
二、投资的必要性
第三部分市场投资环境和市场研究
一、本市城市概况
（一）本市基本概况
（二）本市经济概况
（三）本市城市建设概况
（四）本市招商概况
（五）本市基础设施概况
二、本市城市发展规划
（一）城市性质与发展目标
（二）城市未来的规模
（三）城市总体布局
（四）城市区域地位
（五）城市发展规划
（六）结论
三、本市房地产市场综述
（一）本市房地产市场情况
（二）政府区域规划对房地产市场的影响
第四部分项目选址及建设条件
一、项目选址
（一）区位环境条件
（二）自然资源条件
（三）气候与地理条件
（四）水利能源条件
（五）交通环境条件
（六）人文特征和优惠政策
（七）政治优势条件
（八）旅游资源条件
二、项目建设条件
（一）建设项目地已“五通”条件具备
（二）住宅小区商业及文化教育配套设施齐全
第五部分地块环境经济评价与分析
一、项目地块解析
（一）项目所处区位特点分析
（二）项目用地现状
（三）项目周边居住环境
二、地块HTP层次分析
目前地块HTP层次分析方法很实用，它是中国与外国房地产发展的结晶科学分析方法之一，本方法的详细分析过程略,如果想了解本方法请与作者联系.
第六部分地块SWOT分析与应用
一、项目的SWOT矩阵分析
优势（Strengths）
劣势（Weakness）
机会（Opportunities）
威胁（Threats）
二、项目SWOT策略应用
（一）项目优势（Strengths）
优势应用——
（二）项目劣势（Weakness）
Ø劣势应对——
（三）项目机会（Opportunities）
Ø机会利用——
（四）项目威胁（Threats）
应对措施——
三、项目地块分析总评
第七部分定位及项目评估结论
一、项目定位
（一）项目整体定位
（二）项目功能定位
（三）项目形象定位
（四）项目档次定位
以上定位为粗略,详细请见整合推广方案
二、项目目标客户定位
（一）目标客户类型
（二）目标客户心态分析
第七部分对项目户型进行评价与选择
（房地产价值工程原理----ValueEngineering）
一、项目评价工程原理及程序过程
（一）项目价值工程定义及ACE分析
着重于功能分析，力求用最低的寿命周期成本可靠地实现其必要功能的有组织的创造性活动。
（1）分析问题（AnalyzingProblem）
（2）综合研究（ComprehensiveStudy）
（3）方案评价（EvaluatingSchemes）
二、项目价值工程在房地产应用中的原理及程序
价值工程在房地产投资决策中的应用主要有两种，一种是方案比较；另一种是方案改进。
价值工程的程序，按一般的决策过程划分为分析问题、综合研究与方案评价三个阶段，以及选择对象、收集情报、功能分析与研究、方案创新、方案评价与选择、方案实施与成果评价六个具体步骤。
把三个阶段和六个具体步骤及7个提出分别对应列于表。
项目价值工程的阶段、步骤与提问
阶段
具体步骤
VE提问
分析问题
1.选择对象
2.收集情报
3.功能分析与评价
1.VE的对象是什么?
2.它的作用是什么?
3.它的成本是多少?
4.它的价值是多少?
综合研究
方案创新
有无其他方法实现其功能
方案评价
1.方案评价与选择。
2.方案实施与成果评价。
1.新方案的成本是多少?
2.新方案能可靠地实现。
3.所要求的功能吗?
三、项目市场调研分析与评论
（一）项目的基本概况
四、项目方案评价及比较分析
（一）对项目进行方案比较
（二）项目功能分析
（三）项目方案评价
五、项目方案评价及改进分析
（一）项目方案优化及改进的内容及程序
房地产投资方案的进度主要是功能,功能改进根据功能与成本的匹配原则,可归纳结为成本的改进。
当通过方案比较选出最优方案后,就可对最优方案进行方案改进。
六、项目方案评价结论
（一）分析功能------计算各方案的功能指数（FIi）
（二）分析成本-------计算各方案的成本指数（CIi）
（三）比较各方案的价值指数
第八部分项目价格定位
一、均价的确定
二、单价的确定
第九部分结论
第十部分开发企业的组织及结构
一、开发企业的组织
（一）企业组织形式
（二）企业工作制度
（三）企业团队
第十一部分建设工程规划与安排
一、本市本项目项目建设规划
（一）建设方案规划
二、建设方式及进度安排
（一）开发计划拟定的原则
（二）建设方式
（三）进度安排
（四）项目周期设定
（五）分段周期设定
第十二部分投资估算及资金筹措计划
一、本项目项目总投资与成本费用估算（投资估算）
（一）开发成本估算
（二）开发费用估算
（三）总成本费用汇总及分摊表
二、项目资金筹措
（一）项目投资组合方式
（二）资金动作方式
三、资金筹措、投资使用计划与借款利息
第十三部分销售及经营收入测算
一、住宅销售单价的确定
（一）根据本市“本项目”市场调研报告制定价格体系（平均价格）
（二）建议销售测算单价（运用最低估算标准）
（三）总销售收入的确定
第十四部分建设项目的财务评价
一、税金计算
二、损益表与静态盈利分析
三、现金流量表与动态盈利分析
四、资金来源与运用表的贷款偿还能力分析
第十五部分不确定性分析
不确定因素主要来自以下几个方面：
建造成本、售价、开发周期、贷款利率等
一、盈亏平衡分析
（一）全部销售盈亏平衡点分析
（二）结论
二、敏感性分析
（1）售价、建安工程费的变动对财务净现值的影响。
（2）售价、建安工程费的变动对财务内部收益率的影响。
（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。
三、决策树概率分析
为更精确地预测本项目全部销售风险程度，下面用决策树来进行计算
经计算，E（NPV）=万元（数学期望值）
风险标准偏差=
净现值变异系数=
四、风险规避和控制措施
（一）风险类型及防范措施
（二）风险控制
第十六部分国民经济评价
一、社会效益评价
（一）项目对社会发展的适应性
（二）目前对人和社会影响
第十七部分银行贷款支撑条件
一、贷款综合评价指标
（一）项目项目开发商———公司的资信指标
（二）项目项目贷款评估情况
（三）项目贷款担保方式评价
二、项目贷款综合评价
三、项目贷款评价结果
（一）贷款的概况
（二）贷款的评价过程
详细请见银行贷款正本报告
第十八部分可行性研究报告结论及建议
一、评估结论
二、结论的建议及说明
第十九部分可行性研究报告相关附表
一、工程计划横道图
二、开发成本估算表（单位：
万元）
三、全部销售收入分期比例预测表
四、销售收入与经营税金及附加估算表（单位：
万元）
五、投资计划与资金筹措估算表（单位：
万元）
六、资金来源与运用表（单位：
万元）
七、损益及利润分配表（单位：
万元）
八、现金流量表（全部投资）（单位：
万元）
九、借款偿还期测算表（单位：
万元）
十、敏感性分析表
注：
由于前期销售采用：
最乐观决策,整个内部投资回报率出现了乐观趋势.很明显从敏感性投资分析情况来看，整个项目建设，所具有较强的抗风险能力。
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