房地产投资与融资复习大全解读xWord文档格式.docx
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但是为什么在广州的珠江新城和天河地区却是高档住宅的租金和售价高于写字楼？
商业地产发展过快，造成很多区域内商业地产项目供大于求是房企拿地热情减退的主要原因。
由于前两年住宅市场的走冷，许多没有开发经验的房企纷纷踏足商业地产
市场，愈加激烈的市场竞争将挤压商家的利润空间，有些实力一般的房企在项目发展的初期就遇到了难题。
一些地处郊区的部分商业项目在周边规划及业态定位上并不清晰，有的项目周边还有投产不久的工厂，还没有列入拆迁规划的城中村等等。
周边政务、居住、工业、商业用地夹杂，令一些商业地产项目的发展举步维艰。
造成商业地产整体供大于求的另一个因素是需求的减少。
今年全球经济形势遭遇寒冬，最突出的影响就映射在零售业，作为商业地产的衣食父母，零售业扩张速度的减慢，直接导致了商业地产的扩张动力不足。
房地产市场研究的方法为什么要借助于城市经济学和区域经济学的理论？
由于房地产投资价值与其空间区位有很大关系，而对其空间区位利用中人的因素又尤为重要。
因此，通常要借助于城市经济学和区域经济学的理论。
人口集聚力的重要性
经济动力（经济位势）决定了对一个投资区位的需求程度， 市场动力（市场位势）决定了相互竞争的租金水平和物业价值的大小。
而由于经济动力带来的人口集聚力、市场动力带来的投资动力则成为城市房地产发展的主要驱动力量。
人口迁移会显著地影响房地产价格水平，当人口大量迁入一个城市时会导致该地区的房地产价格上涨， 反之则该地区房价会下降或滞涨
经济动力带来的人口集聚力是生产要素聚集的重要原因。
城市发展的动力机制
经济动力决定了对一个投资区位的需求程度，市场动力决定了相互竞争的
租金水平和物业价值的大小。
而由于经济动力带来的人口集聚力，市场动力带来的投资动力则成为城市房地产发展的主要驱动力量。
地方政府在房地产市场发展中的影响
地方政府可以通过调整城市规划和进行城市基础设施投资来改善房地产区位价值，进而获得新开发区域的土地价格增值收益和房地产开发及交易的相关税收。
中国的地方政府可以通过建立地区房地产交易市场信息系统来监控房地产市场运行，在房地产市场不景气时，通过降低交易税费，简化交易手续来引导市场活跃；
在房地产市场过热时，通过限制购买资格和提高交易税费等政策措施来调控市场。
土地价格的决定，事实上是房地产开发商与政府之间谈判、交易的结果。
竞租曲线的意义
竞租曲线是城市土地利用理论的核心。
阿隆索认为在城市中,商业具有最高
的竞争能力,可以支付最高的地租,所以商业用地一般靠近市中心,其次是工业,然后是住宅区,最后是竞租力较低的农业.这样就得到了城市各类土地利用区位
有序分布的同心圆模式
阿隆索的城市竞租理论为以后的城市产业布局理念、土地和房地产估价中的基准地价理论，以及城市规划理论都奠基了部分思想基础，至今还影响着现代城市土地开发和利用的实践活动。
竟租曲线变化对城市的影响（两种效应）
收入效应：
城市化提升了城市的经济活力和对人口的吸引力，使得城市内产业有效率地配置土地资源，提高了产业的发展收益和人们的经济收入。
城市化带来的竞租曲线发生了外移，它是城市社会发展收入效应的体现。
替代效应：
在单中心城市规模达到一定的门槛后，会出现城市产业功能替代和人口的外移现象，形成城市发展的扩散离，它是城市社会发展替代效应的体现。
解释SimpliedRosen-Roback模型
该理论指出，在均衡状态下，如果劳动力是可以充分流动的，那么一个城市房价的溢价（即相对于基准城市高出的部分），必须足以体现出其经济发展水平
（通常用城市平均工资反映）的溢价以及城市生活质量（或称宜居程度）的溢价。
第三章房地产投资开发需求预测
商业地产投资分析预测的主要步骤
第一步,为该位臵选择一种最合适的商业种类,以获得最大产租能力。
第二步，分析该商业物业的目标客户和客流来源，划定商圈范围。
•第一范围:
日用百货店,五分钟车程计（占60-70%的销售量）。
•第二范围:
区域购物中心,10-15分钟车程计。
•第三范围:
shoppingmall,25-30分钟车程计。
第三步，估计人口规模和流动趋势，分析人均收入和社会商品零售总额，
对潜在租户和竞争对手的调查，对消费者行为的实地考察和分析。
第四步，了解该地区的政府商业规划，计算和分析该商业物业合理规模、业态组合，单位商业面积的平均销售水平和坪效指标，提出具体开发建设意见。
商业地产分析中的交易范围如何确定？
确定商圈范围的方法有许多种，主要有零售吸引力法则（又称雷利法则，美国学者威廉.雷利（Reilly,1931）提出的）、商业饱和理论和哈夫的“概率模型”等。
运用雷利模型，只需有两个都市人口和距离便可求出分界点，从而界定商圈。
零售吸引力法是借助万有引力原理，从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商店的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。
𝐷
ab=
𝑑
𝑃
𝑎
1+
𝑏
式中:
d为A城市到B城市的距离，Pa为A城市人口规模。
Pb为B城市人口规模；
Dab为该商业物业在A城市的商圈边界距离。
商品零售总额分析的重要意义
研究商业物业的开发需求， 应当去分析引致该类资产需求的商业模式的变化。
这样就可以前瞻性地了解到商业物业开发的未来价值变化和市场需求变化，从而可以灵活地改进商业物业设施以适应商业业态的变化，规避投资风险。
零售业商业模式演变的主要原因
随着经济发展和人们消费观念、行为的变化，商业地产的业态组合、经营模式也不断地变化。
出现了从百货店到MALL,再到HOPSCA（即城市综合体）的不断演进过程。
商业地产选址的重要性
商业地产的选址是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
住宅开发投资分析的要点为何？
选择人们愿意居住的区域，分析该项目的目标客户，以及相同的项目竞争状况，从而获得判断投资开发是否可行的主要证据。
主要进行目标市场分析、竞争对手分析和目标客户的需求结构分析，建立影响价格主要因素的计量模型。
影响住宅价格的主要因素有哪些？
区位因素：
区位越好，使通勤能力和产租能力越强，有利于提高住宅价格
人口因素：
人口集聚使得对住宅需求量大，有利于提高住宅价格
公共设施：
住宅周围配套的公共设施完备，有利于提高住宅价格
其他因素：
人们的收入水平，文化和职业取向等
办公楼需求分析的要点为何？
由于办公楼物业的需求受到的影响因素比较复杂,以及影响传导链条较长，估测商业办公用房需求是最困难和最不准确事情首先对办公楼物业的竞争情况调查，然后进行办公楼需求变化分析，建立需求计量模型进行定量分析。
收益型房产为什么能被基金持有？
以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。
第四章房地产投资财务杠杆与传统分析方法
资金时间价值在房地产投资中的应用。
资金的时间价值是指货币在投入生产和流通领域中随着时间而发生的价值变化，也是资金投入周转使用后的增值额。
永续年金的概念对物业价值估计有何意义？
永续年金的概念在房地产资产估价和企业估值中有重要的作用，它是打通金融资产市场与房地产资产市场价值转换的一个“桥梁”。
为什么说财务杠杆是“双刃剑”？
财务杠杆（ financialleverage）是指企业在投资活动中利用借贷资本调整自有资金投资收益的一种方式。
在资产回报率大于借贷利率的情况下，放大股本金收益，放大节税效应，有利于放大资产处置时的收益。
投资者利用债务筹资，在单位息税前利润所负担的债务利息降低的条件下，给物业所有者带来的额外收益。
同时与投资者筹资相关的风险，尤其是指在筹资活动中利用财务杠杆可能导致股权资本所有者收益下降的风险，甚至可能导致物业投资者破产的风险。
财务杠杆系数的大小受到那些因素制约？
财务杠杆系数（DFL）：
反映财务杠杆的作用程度。
是企业税后利润的变动率相当于息税前利润变动率的倍数。
𝐹
𝐿
=
𝐸
𝐵
𝐼
𝑇
𝐸
‒𝐼
该公式表明，其大小取决于项目的盈利能力EBIT和举债要支付的利息I。
财务杠杆系数是盈利能力的增函数，是利息的递减函数。
投资者为项目支付的利息越多，财务杠杆系数就越大。
因此它受到投资项目盈利能力和企业财务政策的约束。
偿债保障比的应用。
偿债保障比（debtcoverageratio）=年净经营收入/年偿债额
𝑁
𝑂
𝐶
𝑅
𝑑
𝑒
𝑡
𝑠
𝑟
𝑣
𝑖
𝑐
偿债保障比可以表示投资项目的借贷还款能力，比值大于1表明项目的现金收益不仅可以偿债还有盈余，比值越大说明盈利能力越强。
对于一般对房地产投资而言，DCR>
1.2为宜
合理租售比如何确定？
一般是指每平方米使用面积的月租金与没平方米建筑面积房价之间的比值，或该房产每个月的月租金与房屋总价的比值。
范围常为1:
100-1:
200。
如果比值低于1:
100，表明该地区的房产投资价值被低估，投资潜力较大，房地产未来预期看好，如果高于1:
200，意味着该地产价格存在一定的泡沫。
合理的租售比应与当期的银行存款利率相适应，与土地的使用产权年限有关，价值从开始购买就是逐年递减的，随经济发展而变化，如城市化进程中，租售比较高是合理的，因为土地可以续期，房屋拆迁成本高，远远超
出了当初的购买价格等。
第五章房地产投资现金流贴现分析
1.思考题：
传统分析方法相对于现金流贴现方法有何不足？
忽略了整个持有期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在经营期的第1
年，最多也是前面几年的经营情况。
未考虑投资期末处理（即销售）物业所带来的现金流量。
对于有些物业投资来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有更大的比重。
忽略了净现金流量的时间问题。
净现值法和内部收益率法的差异有哪些？
𝑛
𝑉
=∑（𝐶
‒𝐶
）𝑡
（1+𝑖
）‒𝑡
=1
∑（𝐶
（1+𝐹
=0
净现值使用了现金流量。
公司可以直接使用项目经营所获取的现金流量。
净现值包含了项目的全部现金流量。
其他一些投资决策方法往往会忽略某一特定时期之后的现金流量。
难点为确定贴现率。
净现值对现金流量进行了合理的折现。
内部收益率具有净现值的一部分特征，本身不受资本市场利息率的影响，而是取决于项目的现金流量，是每个项目的完全内生变量。
IRR 反映的只是平均收益率。
在市场利率有变化的情况下，不能单凭一个
IRR指标来判断投资项目的优势。
多重收益率的情况，即在IRR的计算中，有时会出现两个或两个以上的结果。
有些投资项目IRR无解。
课件6==\净现值法与内部收益率法的比较分析.pdf
内部收益率法的经济含义？
内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。
动态投资回收期为什么仅仅是一种辅助评价方法？
动态投资回收期法考虑了资金的时间价值，因而优于静态投资回收期法。
但它仍然具有主观性，同样忽略了回收期以后的净现金流量。
当未来年份的净现金流量为负数时，动态投资回收期可能变得无效。
因此，动态投资回收期法计算投资回收期限并非是一个完整的评价指标， 通常只宜用于辅助评价
房地产资产的价值计算公式与公司的价值计算公式有何异同？
=∑𝑛
𝐶
对于房地产的投资价值：
现率
𝑡
=1（1+r）𝑡
，r为包含了预计现金流量风险的折
对于公司的投资价值：
𝑡
=1（1+𝑊
𝐴
，WACC为公司整体平均资金成本
——加权平均资本成本，WACC可用来确定具有平均风险投资项目所要求收益率，项目的收益率必须不低于WACC。
而WACC可以作为企业价值公
式中的贴现率指标。
房地产项目财务分析的主要报表有那几张？
项目财务评估用到的财务报表根据作用不同可分为基本财务报表和辅助计算财务报表。
基本财务报表：
项目资金来源与运用表、项目损益表、项目资产负债及其偿还表、项目现金流量表等。
-现金流量表：
全部投资现金流量表和资本现金流量表，反映房地产开发项目经营期内各年的现金流入和流出情况。
-资产负债表：
主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行偿债能力分析。
-损益表（利润表）：
反映企业在某一会计期间的经营成果，提供该期间的收入、费用、成本、利润或亏损等信息。
辅助计算财务报表：
项目成本费用核算表等。
本可以判断出房地产项目投资的收益状况和存在的风险，以及项目管理者的经营水平。
第七章房地产投资中的估价问题
了解常用的三大房地产估价方法
对于房地产投融资活动而言，收益资本化法最为重要，它源于资产定价理论，是将房地产资产与金融资产进行价值比较和转换的重要工具。
而成本法和市场比较法也是在投资活动中比较常用的方法，它们可以从其他视角来弥补收益资本化法的不足。
收益资本化法（收益法）
-基本原理：
具有经常性收益房地产的价值与其未来收入潜力存在特定关系，某项房地产资产价值的大小取决于其产生现金流的能力。
-估价分为三步：
一是预测未来第一年的净收益（假设无限期持有），或者估算未来持有年的各年净收益；
二是求取资本化率或收益乘数；
三是选用合适的直接资本化法公式计算收益价值。
市场比较法
房地产价格形成的替代原理（大数法则）。
有相关知识的投资者肯出的价钱不会高过其他投资者最近购买可比实例房地产的价格，因而可以作为估价参考。
-使用程序：
将估价对象在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较并做适当修正，以此估算估价对象的客观合理价值。
-适用对象：
具有交易性的房地产。
在同一供求范围内存在较多类似房地产的交易案例。
成本法（卖方角度，出售资产时的低价参考，较少使用）
求取某项房地产资产在估价时点的重新构建价格，扣除折旧，以此估算出估价对象客观合理的价值的方法。
-一般步骤：
搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；
估算重新构建价格；
估算折旧；
求取最终积算价格。
既无收益又很少发生交易的房地产。
商品可自由进入市场和大量重复生产。
市场比较法为什么叫比准价格？
因为市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产
进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
假设开发法对开发商而言为什么有利？
房地产商在开发房地产项目时，事先都进行市场调研，作可行性研究。
其过程一般是：
首先研究开发住宅预期售价，再扣除预计建安成本、税费、融资利息、预期利润等费用，剩余的金额才是用来买地的钱。
土地招标中，竞标者都是按照上述原理，事先仔细算好房价作出买地报价后再投标。
这也说明了土地价格是受房价决定的，是房价的结果，而不是原因。
课件8==\假设开发法称为传统方法.pdf
土地期货的概念为什么会影响房价？
所谓土地期货，就是当房地产市场无法公开充分的了解全部供求关系时，一个公开的土地市场就成了人们了解未来供求关系的晴雨表。
土地就变成商品房的期货市场，变成了供求关系与价格的信号。
它影响着社会的舆论与消费的决策选择，推动着市场的价格上升。
期货的作用是多种多样的，但其中之一就是揭示未来预期的供求关系和价格，对经济的趋势判断的作用则是巨大的。
房地产市场价格的上涨不能不说与土地价格上涨这种期货的预期作用密切相关。
土地已被市场当作是商品房的期货了！
房地产企业估值的NAV方法有什么缺陷？
上市公司信息披露的不完整，导致准确估计公司净资产值难度之高；
公司所开发的资产价格波动和土地未来价格估计的差异，影响NAV计算的准确性；
计算过程中存在很多主观假设，与未来市场宏观形势的不一致，导致不同研究者的NAV计算结果存在差异；
NAV估值方法没有考虑不同企业管理能力之间的差异，也会导致一定程度上的估值不准确。
第八章房地产投资中的税收问题
美国房地产持有阶段税负较重，它是地方政府公共开支的主要来源，地方公共服务的质量体现在税负方面，政府的职能是“服务型”政府。
中国房地产持有的税负较低，地方公共服务的财政支持在于其他产业和开发税收、收费，地方公共服务的质量体现在当地的财政收入水平，政府的职能是“开发型”政府。
中国房地产税费改革的方向在于提高持有阶段税负，减轻开发阶段税负，由开发型政府向服务型政府转型。
房地产流转税负容易发生税负转嫁现象，因此对房地产市场的调控需要科学和理性。
第九章住宅房地产融资
固定利率的住房抵押贷款通常有哪些还款方式？
各自的特点如何？
固定利率完全分摊式还款：
-等额本息还款法（cpm——constantpaymentmortgage）：
即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐
月结清。
-等额本金还款法（cam）：
在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
固定利率部分分摊还款：
又叫气球式支付；
利率固定，不分期偿还或仅在期限内还部分本金，到期一次偿还本金
分享增值抵押贷款：
借款人支付较低利率（低于市场），与贷款人一起分享抵押房地产价值的增值
什么是气球式支付的住房抵押贷款和可调整利率的抵押贷款？
它们的风险何在？
部分分摊还款法（气球式支付BalloonMortgage）：
其本金不分期偿还，或仅在期限内分期偿还部分本金。
由于贷款偿还期限短，只有3～6年，债务人面临为偿还本金而再次融资的困难。
美国在20世纪30年代大萧条以前以“气球型”抵押为主。
可调整利率贷款（ARM，AdjustableRateMortgage）——贷款利率可以随着某些市场指数的变化而变化的贷款方式，其目的是将一些未预见的利率风险转嫁给借款人。
贷款者最初两三年中只需支付很低的利息，但是之后房贷的利率将会跳跃到一个高得多的程度。
美国政府的住房信贷模式是如何演化的？
P229
如何解释住房抵押贷款价值比LTV？
它的意义何在？
基本公式：
金融机构在发放抵押贷款时，将抵押房地产的价值乘以一个百分比，以此作为贷款额：
贷款价值比（LTV）＝贷款额/抵押房地产的价值
*100%。
LTV是一个非常重要的参数，表面上看，它是金融机构用以确定向开发商或消费者提供多少贷款的指标，实质上，LTV是金融机构控制贷款风险的一个重要手段。
LTV设定的意义：
较低的LTV意味着提供房地产贷款的金融机构所贷出的贷款额，具有价值远远大于贷款额度的房地产作为贷款的抵押担保，贷款具有较好的安全性。
反之，金融机构将面临较大的风险。
但是如果LTV过低，会导致贷款申请者的支付能力不足，无法达成贷款协议。
根据经验，70％-80％左右是各国都比较认同的较为合理的抵押率，如英国和美国一般为80％左右，日本一般为60％左右，德国通常在60％左右，西班牙和法国通常最高不得超过80％。
LTV与DCR的有何区别？
LTV是借款人的住房抵押贷款额与所购买房屋的资产价格的比值，它反映了借贷者首付比例的大小，也反映了借款人还款的意愿。
在商业银行控制金融风险和各国政府调控房地产市场时，LTV被当做一个常用的工具。
DCR本来是指一个商用房地产资产的每年净收益与还本付息额的比值，通常是用来评价商业房地产投资风险的大小。
但是国外学者也用来研究家庭住房抵押贷款借款人还款能力的大小。
第十章开发项目融资
项目融资有哪两种形式？
融资包括内部和外部融资两部分：
内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发。
外部融资有主动性融资和债务性融资两种。
主动性融资，是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。
例如发行股票融资、合作开发融资；
债务性融资：
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