评估实务中用到的各种表格工作底稿实务案例Word下载.docx
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非
合计
1、盘点数量________项，占总数量的________％；
盘点对应的金额______________元，占总金额的________％。
2、品质状况在相应的栏内打“√”。
3、披露及调整事项说明：
仓库保管：
企业会计：
评估人员：
复核人：
盘点日期：
年月日
产成品作业分析表1采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。
表式如下：
产成品作业分析表1索引号：
C3-10-9/2
畅销程度
参数测算过程
不含税售价
销售费（％）
税、费（％）
所得税（％）
净利润折减率（％）
小计
清查日期：
年月日评估人员：
复核人：
产成品作业分析表2采用、顺算法即成本加适当利润，减所得税、适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。
产成品作业分析表2索引号：
C3-10-9/3
名称
调整后
畅销程度
评估单价测算过程
账面值
账面成本①
适当利润②
所得税③
净利润折减额④
小计⑤=①+②-③-④
复核人：
与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、计算可得出相关参数。
产成品评估参数测算表索引号：
C3-10-9/4
项目名称：
年月
平均值
行业
参数
确定方法
确定评估参数
比率％
调整值
确定参数
营业收入
销售费用
*
销售税金及附加
所得税
净利润
净利润折减率
1、评估方法介绍：
2、披露及调整事项说明：
复核人：
固定资产—房屋建筑物/构筑物评估步骤及复核表索引号：
C5-
资产占有方
评估基准日
评估人员
现场工作日期
操作步骤与要求
复核人员
是
否
不适用
确认
不确认
1、获取固定资产—房屋建筑物/构筑物评估申报表与明细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整。
2、了解固定资产房屋类的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等。
3、搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料。
4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料。
5、权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明。
6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示。
7、实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况,有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物,关注建筑物生产使用环境[如蒸汽、酸、碱]），填写现场勘查表。
现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；
运用市场法测算时，还应提供比较案例的资料。
8、如存在待处理的情形，应查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件。
9、收集评估值确定的其他依据资料（如当地定额、材料价格等文件资料）。
10、选定评估方法（方法有市场法、收益法、成本法及这些方法的综合运用），说明评估值的确定过程（填写各种评估方法的评估工作底稿）。
11、核实其他需要说明的事项。
12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表。
13、有无需要报告中特别说明的事项。
说明与备注
复核人签名：
房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作）：
索引号
分类（可按单位、地块等分类）
所占用土地的对应明细表序号
框架
排架
混合
砖木
简易
钢
室外工程项数
总项数
项数
面积
合计
评估人员：
复核人：
房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况）：
有权证房屋
无权证房屋
……
账面原值
账面净值
房屋建筑物清查评估明细表1（本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录）：
房屋建筑物清查评估明细表1索引号：
C5-1-1/2-1
评估基准日：
年月日
金额单位：
页次：
共页第页
建筑物名称
结构
建成
年月
建筑
用途
账面原值
账面净值
层数
总高
层高
跨度
跨数
柱距
基础
屋面
建筑装修情况
设备
翻修维修保养情况
1
2
清查日期：
年月日 企业管理人员：
房屋建筑物清查评估明细表2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程）：
房屋建筑物清查评估明细表2 索引号：
C5-1-1/2-2
页次：
共页
第页
基准造价
期日修正
结构调整
装修
调整
其它
调整后造价
前期费用
管理费用
资金成本
重置原值
费率
工期
利率
房屋建筑物清查评估明细表3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程）：
房屋建筑物清查评估明细表3索引号：
C5-1-1/2-3
金额单位：
理论成新率
勘察成新率
成新率 ①×
②＋③×
④
评估值
经济寿命年限
已使用年限
理论成新率①
权重②
结构权重
装修权重
设备权重
勘察成新率③
权重④
复核人：
房屋建筑物作业分析表--成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿）：
房屋建筑物作业分析表--成本法现场调查表
序号：
索引号：
C5-1-1/3-1
建筑物名称
座落
四至
土地用途
权证编号
建筑面积
结构类型
总高
他项权利
竣工日期
装璜情况
楼地面
设备
水卫
外墙
煤气
内墙
照明
顶棚
空调
门
电梯
窗
行车
楼梯
维护保养
房屋结构构造及现状
标准分
评定分
结构部分G
1.地基基础
□人工地基；
□天然地基
□有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；
□有承载能力，稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；
□局部承载能力不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；
□承载能力不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。
□桩基础□条形基础；
□独立基础；
□筏型基础；
□箱型基础；
□其他
2.承重构件
（1）梁：
□木梁、□钢梁、□钢砼梁
□足够承载力；
□梁身弯曲变形；
□梁身遭损；
□梁身锈蚀；
□梁身有裂纹；
□连接牢固；
□其他：
（2）板：
□木板、□钢板、□钢砼板
□板身弯曲变形；
□板身锈蚀；
□板身有裂纹；
（3）柱：
□木柱、□砖柱、□石柱、□钢柱、□钢砼柱
□柱身弯曲变形；
□柱身锈蚀；
□柱身有裂纹；
□柱身有剥落；
（4）承重墙：
□砖墙；
□石墙、□钢砼墙
□墙体变形；
□墙体有裂纹；
□墙体有剥落；
3.非承重墙
板材墙（□槽形、□空心）；
□砌块墙；
□节点坚固严实；
□少量轻度裂缝；
□轻微裂缝空鼓；
□严重裂缝酥松；
4.屋面
□刚性屋面、□柔性屋面、□瓦屋面
□不渗漏，保温隔热层完好；
□局部渗漏，保温隔热局部损坏；
□局部开裂，局部渗漏；
□严重漏雨严重损坏；
5.楼地面
□水泥砂浆；
□砼；
□水磨石；
□碎石；
□沥青砼；
□素土；
□地砖；
□花岗石；
□大理石；
□木地板；
□平整坚固完好；
□轻度磨损剥落；
□局部磨损断裂；
□沉陷不平残破；
（1+2+3+4+5）×
权重
评定分小计
结构得分
装修部分S
6.门窗
（1）门：
□木门；
□钢门；
□铝合金门；
□塑钢门；
□完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好（允许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求）；
□少量变形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；
□有翘裂，松动，腐朽现象，开关不灵；
或有变形、锈蚀现象；
玻璃、五金、纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落□腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂，或严重变形锈蚀；
玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底
（2）窗：
□木窗；
□钢窗；
□铝合金窗；
□塑钢窗；
7.外墙
清水墙；
大白；
水刷石；
马赛克；
瓷砖；
抹灰墙；
裱糊类；
其他
□完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝（风裂除外），勾缝砂浆密实；
□稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落；
□部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；
□严重空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。
8.内墙
□清水墙；
□石灰浆；
□水泥浆□；
□裱糊类；
□完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝（风裂除外）；
□稍有空鼓、裂缝、剥落；
□部分空鼓、裂缝、剥落；
□严重空鼓、裂缝、剥落。
9.顶棚
□抹灰顶棚；
□板材顶棚；
□吊顶棚；
□完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；
□无明显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动；
□有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落；
□严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。
（6+7+8+9）×
装修得分
设备部分B
10.水卫
□管道畅通良好，各种器具完好；
□基本完好，个别轻微渗漏；
□不够畅通，局部锈蚀漏冒；
□严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏；
11.电照
□线路装置齐全完好，绝缘良好；
□基本完好，个别部件受损；
□局部陈旧老化，绝缘较差；
□普遍老化残缺，绝缘不良
12.暖气
□设备管道完好无堵漏；
□基本完好轻度陈旧可用；
□明显锈蚀待修，供气不正常；
□基本无法使用；
13.通风
□现状良好；
□基本完好使用正常；
□不能正常使用；
□严重损坏；
14.其他
（10+11+12+13+14）×
设备得分
打分法评定成新率（P）：
P=G+S+B
理论成新率（N）：
（经济寿命年限－已使用年限）/经济寿命年限
综合成新率=勘察成新率×
权重+理论成新率×
成新率取值
重置全价
成新率
示意图：
备注：
复核人：
房屋建筑物作业分析表--成本法1：
本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。
房屋建筑物作业分析表--成本法1
案例来源：
索引号：
C5-1-1/3-2
修正项目
工程实例
待估建筑物
调整系数
建造时间
3
4
5
6
7
8
门窗
9
外粉刷
10
内粉刷
11
12
电气
13
管道
14
15
16
计算项目
取费标准
计算公式
计算值
重置单价
实例单价×
（1+调整系数）
重置造价
重置单价×
重置造价×
期间费用
贷款利率
前期费用×
利率×
工期+（重置造价+期间费用）×
[（1+利率）工期×
1/2-1]
建设工期
开发利润
（重置造价+前期费用+期间费用）×
开发利润率
造价+前期费用+期间费用+资金成本+利润＋……
重置全价/建筑面积
年月日复核人：
房屋建筑物作业分析表－成本法2：
本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用预决算法所推荐使用的工作底稿。
房屋建筑物作业分析表－成本法2
C5-1-1/3-3
成本明细
计算依据及取费标准
建安工程造价
按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算
勘察设计和前期工程费
根据各地基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算
基础配套设施建设费
根据各地基准日规定估算
可以按照建安工程造价的一定比例估算
按照现行银行贷款利息结合建设工期计算
根据评估目的、价值类型来确定是否计算，如计算则按照当地房地产开发的客观水平计算
复核人：
房屋建筑物作业分析表--市场法现场调查表：
本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。
房屋建筑物作业分析表--
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