成本节约的常用措施.docx
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成本节约的常用措施
第二部分项目成本节约措施
序号
名称
成本节约措施
1
总体框架
1.1
成本目标建立
建立规范的成本测算结构框架；
加强对项目目标成本的测算及管理，将目标成本层层分解，落实到执行层；
保证目标成本的准确性，加强设计、工程之间的沟通协调
1.2
成本管理体系梳理
强调成本前置工作，加强成本预控能力
对住宅项目城市公司内部分判方案尽量统一，每项制订成本控制要点、量化的经济及技术指标，明晰合约范围，招标范围的界定清楚、明确，不缺不漏不交叉，并逐渐形成指导性的大纲。
1.3
管理工具
利用明源成本管理软件的应用积累数据库并进行动态成本管控；
编制工程管理实施规划、分判采购方案，建立完善工程项目管理及成本控制的体系。
1.4
成本后
评估
成本管理经验教训总结
2
方案设计阶段
2.1
规划设计方案听证会
由公司领导牵头组织“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。
未通过的方案修改调整后重新评审。
2.2
设计成果细化
对规划方案设计根据实际情况进行细节调整，主要设备系统方案提前确定。
应根据提交的设计成果进行投资测算。
2.3
考虑后期运营
方案设计应充分听取物业、营销部门的意见，使方案尽量贴近项目定位并有利于后期运营。
2.4
复制产品线
结合项目情况选择置地系成熟产品快速复制，以期控制成本减短开发周期
2.5
本阶段成本控制点
规划设计/方案评审/设计成果报批
3
扩初或初设
3.1
限额设计
提出限额设计要求，对钢筋、砼、体形系数、窗地比、地下室配比及处理形式、赠送面积比例、外墙材料比例等提出限额要求
3.2
引入价值工程，进行成本匹配
通过对客户的深入研究，实施“回归客户”管理要求的同时，解决客户需求、产品配置与成本投入之间的不匹配问题，达到产品成本投入与价值体现的优化组合。
3.3
产品标准表
方案确定时，制订清晰的与项目定位匹配的产品标准表，指导全过程设计
3.4
成本概算
根据扩初设计招投标方案和设备选型、景观环境方案等因素对总成本作出概算,确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
3.5
重视地质勘查工作
地质勘察工作对项目成本的影响很大，尤其是对基坑、边坡、基础以及地下室底板等与主体相关部分的成本造价将起到决定性的作用
3.6
基础设计
基础设计应进行基础形式选择和布置方案的内部评审
3.7
本阶段成本控制点
扩初设计任务书/产品配置表/扩初设计成果/建安成本概算书/基础方案评审
4
施工图设计阶段
4.1
施工图设计单位选择
选择合适的施工图设计单位，加强设计任务书的管理。
4.2
标高和坐标复核
设计前须进行标高和坐标复核，保证设计图纸坐标和标高关系准确。
建筑平面布置、标高应与地形相结合，尽量减少土方工程费用及地下室结构费用
4.3
审核关键技术参数
过程中对各关键技术参数（如各类荷载数值、荷载折算、供电的同时使用系数、给排水的用水指标等）的审核，复核是否满足技术限额指标。
4.4
图纸会审
加强施工图设计阶段的内部会审和外部会审，确保方案的合理性和技术可行性
4.5
各专业间沟通
加强发展商自己内部各专业设计间的横向沟通，同时督促设计院各专业设计间的沟通协调，避免机电设计与建筑结构出现矛盾
4.6
计算主要工程量
成本管理部应计算钢筋含量及混凝土含量，保证指标控制在目标成本范围内
4.7
成本方案论证
实施成本方案论证、专家审议制度，优化结构、机电选型，提高设计经济合理性，如基坑支护、基础选型、上部结构选型、水电系统设计进行多方案比选。
4.8
推行标准设计
提高标准设计意识。
例如：
门窗分格和节点设计、阳台栏杆，空调百页等标准化的设计，在待建项目中有较强的通用性，可大量重复使用，较为经济
4.9
设计节点大样图
增加设计节点图纸，尽量多绘制细部节点大样图，制订明确清单要求设计单位按照清单要求提供细部节点大样图
4.10
本阶段成本控制点
施工图设计任务书/施工图设计成果报批/建安成本预算书
5
设计细节
5.1
基坑围护设计
基坑围护设计方案应进行经济技术指标对比分析
5.2
地下室设计
地下室是土建成本较大的一项。
影响地下室成本的因素很多，主要包括：
地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等。
5.2.1
总平面
规划总体设计时应将地上住宅楼的布局与地下车库的设置作为一个整体来考虑，原则上宜集中布置地下车库，优先选择独立地下室。
在地形狭长或地上住宅楼均布的规划项目中布置地下车库时宜选择整体地下室。
5.2.2
层数
地下室位置结合地形充分考虑埋深，优先考虑开敞地库的设置，其次设置为半地库，再次为全地库设置。
尽量避免设计多层地库，尽量减少因满足抗浮、地下室排水、通风等要求而增加的地下室结构造价以及增加土方与边坡费用
5.2.3
层高
严格控制地下室层高，降低层高可以直接节省投资
5.2.4
顶板覆土厚度
在满足绿化和市政设计要求的前提下尽量减低覆土层的厚度
5.2.5
平面布置
（1）地下室平面应尽量规整，柱网体系尽量统一，地下室大小只要满足报批和功能要求，尽量减少地下室外墙周长；
（2）尽量将车行系统和消防车道合一；
（3）合理设置车行和人行道路的宽度；
（4）消防车道因荷载较大,如果考虑必须在地下室顶板通过时,应考虑设置在两个柱子的中间（只占用一跨）。
5.2.6
柱网
严格控制车位和车道的尺寸，并将平行于车位的柱子尽量做窄，缩短柱距，合理组织车行流线，提高地下室的使用效率
5.2.7
防火分区
合理的设置防火分区减少消防设备，提高建筑物的使用效率
5.2.8
消防通道
减少消防车道和扑救面的面积，有利于减少地下室顶板荷载，并对景观设计有利
5.2.9
人防标准
尽量在满足要求下降低人防防护标准，设置为人防物资库，且人防单项设计由专业人防设计院完成
5.2.10
出入口
尽可能减少地下车库车行出入口的数量和住区对外的开口数量，节省运营成本
5.2.11
机械停车库
一层车库不能满足停车要求的情况下，尽量采用机械式停车库以避免双层地库。
机械式停车应根据停车设备确定平面柱网尺寸及净高。
5.2.12
设备用房
合理布置设备用房的位置，尽量将设备用房布置在主楼范围之内，尽可能不影响停车位，并注意优化管线排布，减少管线长度
5.3
单体建筑设计
5.3.1
建筑布局
1）朝向：
单体建筑尽量采用南北朝向，可有效的减少保温层厚度
2）组合：
合理安排单元组合，能提高方案的经济效果，单元组合数量可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价
3）高度：
高层建筑可以节约用地，节约市政投资，但单体的层数控制很重要，高层和多层的建筑成本相差甚远，需要理性控制单体高度
5.3.2
平面布置
建筑平面设计时在满足功能的同时，兼顾结构布置合理，尽量做到建筑物的体型规整，减少凸凹进退过多,以减少外墙面积，也利于建筑保温节能。
5.3.3
户型
优化户型配比。
小户型单方造价比大户型高，小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装，增加单方造价。
5.3.4
层高
层高直接影响建安成本，据统计层高每降低10cm可以节省单体成本1%，同时可减轻建筑自重，提高抗震能力
5.3.5
赠送面积
赠送面积部分应合理设置，充分考虑面积赠送带来的销售溢价及成本增加的比较后确定
5.3.6
飘窗
落地飘窗或飘窗设计的开间和进深尺度应适度设置，设置飘窗是要扩大房间面积还是视觉感受做到目的明确合理设置。
5.3.7
控制外窗面积
减少外墙门窗面积，有利于节能，可减小型材的尺寸和保温层厚度。
门窗设计中尽量减少竖向的错变，统一外门窗的尺寸，控制窗墙比都能有效控制成本
5.3.8
门窗分格图
门窗分格图完成后，对窗分格进行评审，再次优化。
5.3.9
门窗节点优化
提供铝合金门窗典型窗型，不同型材厂家进行节点设计，从而选择含铝量较低、抗风压满足要求的型材截面进行节点设计
5.3.10
外墙材料
合理选择外墙、屋面材料，既满足当地气候条件，又价优品质高的材料。
可适当减少外墙材料石材和面砖的比例，适当使用涂料
5.3.11
空调百叶
空调百叶的高度、栏杆的形式、玻璃的颜色等对造价有一定的影响
5.3.12
保温材料
有针对性地选择保温材料，综合考虑保温材料本身的价格，同时考虑保温附属层的费用
5.3.13
疏散楼梯
取消不必要的疏散楼梯，宽度满足规范即可。
5.3.14
卫生间数量
合理配置卫生间数量及优化卫生间布置。
二房户型可考虑只设一个卫生间，采用双分离或三分离设计。
5.3.15
优化选用材料设备
隐蔽材料的选用只需满足国家和地方设计规范和质量验收规范要求，达到国家质量认证的产品即可；对购房者关心或能突出产品品质的部分材料设备可选用美誉度高的产品；
5.3.16
优化结构
重视结构选型，避免不必要的结构转换，尽量减少短肢剪力墙、一字墙、异型柱的数量。
含钢量及混凝土用量应控制在公司标准范围内。
5.4
单体机电安装设计
5.4.1
电气设计
（1）尽量干湿分区集中，设备管线集中，节省井道、管道费用；
（2）普通负荷电缆可以考虑选用铜包铝合金电缆；
（3）低压母线可以考虑改为铜包铝合金母线；
（4）降低毛坯房开关插座面板的档次，该部分业主装修大部分都会更换，没必要选用好的品牌；
（5）在与政府主管部门沟通获得同意的情况下，航空障碍灯可考虑以整个地块为单位在四周设置；
（6）管材等在满足规范的前提下选用价格低的产品；
（7）防侧击雷可以改为从60米起做均压环，明装避雷带可以取消屋顶的避雷短针；
（8）客厅、次卧的插座数量可以适当减少，但应考虑是否对功能及客户需求有影响；
（9）卫生间浴霸开关选用单联单控开关（穿线仍按四联单控开关预留），四联单控开关会在业主购买浴霸时配套提供；
（10）公共部位装修确定后，应交电气设计审核装修用电容量，确认初设时预留电力负荷的准确性，复核是否有下调空间；
（11）总平过路电缆钢套管改用玻璃钢管，玻璃钢管强度可满足电缆敷设要求，且防腐性更好，造价低于钢管；
（12）多采用梯式桥架代替槽式桥架，但梯式桥架用在公共区域影响美观；
（13）断路器采用经济型，分断能力选用4600A；
（14）微型漏电断路器2P改为1P+N。
5.4.2
给排水设计
（1）给水系统采用目前较为常见且技术较为成熟的下行上给式的变频供水系统，设备的选型采用国产优质产品，从而在保证品质的前提下降低设备一次投入和维护成本；
（2）对成套设备所选的变频给水泵的单泵均要设计进行手工计算并多次优化比较，单泵均采用功率小于16kw的低噪音泵，保证设备符合设计的精细化节约化的基本要求；
（3）在满足功能及使用要求的基本前提下通过采取分区的低层设置支管减压阀的技术措施减少总的给水分区个数，仅设置了4个分区，减少总的设备运行的用电功率，减少给水管线及变频供水设备的数量；
（4）生活泵房设置在地下室尽量远离住户，避免增加降噪措施而增加施工成本；
（5）室内部分在设计时需优化管线的走向，在户内的部分尽量保证水流顺畅并减少管线的长度，从而降低成本；
（6）采用合理的对称分区的设计的方法，从而减少消火栓分区环网带来对层高、管道用量、立管数量的影响；
（7）消防泵房设置在地下室远离住户的位置，避免增加降噪措施，从而加施工成本；
（8）通过精细的计算，优化主干管的走向减少系统的设计扬程及大管径管道的使用；
（9）湿式报警阀作为自喷系统的重要组件，是系统能否正常工作的关键，湿式报警阀的尽量采用分散式的布置方法，既保证了系统的稳定工作，又减少了阀前大口径干管的长度；
（10）平面布置做到不占用有效的车位、车道，又最大程度充分利用报警阀组控制的喷头个数，减少总的湿式报警阀的个数，从而节省投资；
（11）地下室范围大，集水坑的数量较多，在设计时尽量采用合并排出，减少泵坑不仅节约了侧壁或顶板上的防水套管，还大量节约了管材
5.4.2
给排水设计
（1）总坪雨污水：
采用就近排入市政接口，减少小市政的施工管道的材料使用量；
（2）设计中由于主排水立管需要设置在外墙，因此立管的平面位置均要考虑建筑美观、结构的可靠、给排水的功能、实际施工的可能性等多方因素综合确定；
（3）空调冷凝水管的设计在规范允许的情况下可考虑与阳台雨水合并使用，减少了立管数量和对外立面的影响；
（4）消火栓的设计充分尊重甲方的二次装修的美观要求设置立管遵循了少布置、隐蔽布置、墙角布置的原则减少对电梯前室和走道的影响；
（5）管道井的布置在满足检修要求和施工可能的前提下尽量的小，以减少住户的公摊面积；
（6）干管部分优化环网，对供水安全的低区给水采用环状管网，并设置在负一层便于对地面的室外消火栓及主楼供水；
（7）由于设备房的位置经过优化考虑，位置相对居中减少环网的设置，减少管道的数量，并可有效减少和低区及室内消火栓管道的交叉；
（8）楼上部分入户内管道由管道井到户内走找平层，相对与其他工程走吊顶入户的方法，虽然施工难度加大，但平均每户仅入户这段就可以节省6m给水管道、相应的支吊架及防结露保温的费用；
（9）排水管材：
立管排出管采用加厚型UPVC排水管，不使用成本较高的离心球墨铸铁管，节约支吊架、防腐及本身的管材差价。
5.4.3
通风设计
（1）正压送风量可以直接采用查表的方法来确定，这样可以满足规范要求并保证安全。
以减小井道面积，少占住宅公摊。
（2）地下车库排风方式：
通过审图专家的认可，可采用全部上排的方式，这样大大改善了车库平时风管多，排烟、排风合用系统的控制点多的问题，节约造价；
（3）风机房位置设置：
风机房尽量利用建筑主体下部空间，不占用车位；
（4）地下室通风排烟管道系统采用合用形式，这样可以节约管道成本和层高；
（5）通风排烟可采用风机或者风机箱，风机箱噪音低造价高，而风机噪音高造价低，对于平时不使用的纯消防类风机建议采用选用风机而不用风机箱以减少造价；
（6）地下室排烟排风风管可采用无机不燃玻璃钢风管或镀锌铁皮风管，由于近年来钢材价格不断升高，使得无机不燃玻璃钢风管成本远低于镀锌铁皮风管；而且由于地下室环境较为潮湿，使用镀锌铁皮风管须刷漆做防腐蚀处理，而无机不燃玻璃钢风管由于其本身特性可无需另做处理。
所以设计采用无机不燃玻璃钢风管
5.5
公装设计
5.5.1
公装设计
（1）对于公共空间和样板房的设计任务，尽量选取国内或本土具有设计资质的设计公司，设计费相对较低，选取的材料容易采购，现场配合和跟踪较容易控制；
（2）材料样板的选取，应充分考虑材料的价格、维护、供应周期等因素，装饰、景观中批量项目材料尽可能本地化；
（3）对于标准层公共空间装修档次和材料选择的分类，将电梯厅与消防前室、走道区域分别选材，对于不同要求的区域进行成本分配，将费用花费在更能体现品质感的空间内，次要空间适当降低成本；
（4）为降低工程成本，降低石材加工和施工工艺难度，在保证设计效果的前提下，尽量采用造型简单而且组合形式较简单的拼花图案；
（5）由于标准层电梯厅天花受其他管道的影响较大，为不影响空间高度，保证楼盘品质，尽量提升空间高度，此空间属于客户不关注部位，为减少工程成本，勿用太复杂天花造型；
（6）标准层电梯厅墙面尽量少用木饰面和镜面，木饰面和镜面后期维护成本较高，客户装修和搬家时易损坏；
（7）为节约公共空间成本，楼梯间的灯具和开关采用声光控分时控制方式；
（8）灯具采取分组控制方式；
（9）根据装修建筑尺寸，选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损耗降到最低。
5.6
景观园林设计
5.6.1
景观园林设计
（1）依据项目定位、项目总体风格、进度要求等，通过侧面了解、比较与实地考察等方式确定合适的设计单位及主创设计师；遵循市场原则确定合理的设计费，明确合作范围与服务内容；避免应今后额外服务工作产生额外费用，或因设计质量不佳而返工。
（2）尽可能借用外脑帮助解决问题：
项目景观设计与建设过程中尽量借用各种设计资源、集团资源、标杆项目的甲方、材料商、专项设计单位、施工方等，多方听取，集中决策，尽量减少不必要的返工。
（3）景观设计建立成本分级模型，项目内按照售楼区域（景观展示区域）、小区入口区域、小区中心景观区域、组团中心景观区域、庭院景观区域、次要景观区域等建立景观造价模型，分区限额设计。
同时协调合约部门对不同设计阶段成果进行核算，避免在施工阶段盲目减景观内容。
（4）原则上采用初步概念方案阶段、最终概念方案阶段控制设计成果，建议初步概念方案阶段由设计方提供两个不同风格的景观概念方案供比选，以选择合理的设计方向。
（5）景观设计应尊重项目原有地形地貌，对于地形复杂的项目，应尽可能在满足结构与安全需求的情况下，采用相对合理的景观手法处理，因地制宜。
（6）除功能性泳池外，尽量少设置大型水面或水系，重点部位可采用点式水景或水景墙等形式调节景观氛围。
（7）一般项目的景观布局宜以绿植为主，园林构筑物、小品、硬质铺装为辅，既绿化美观，造价成本低，且后期维护费用低。
硬质铺装以满足功能要求为基本原则，一般以人体工学控制合理尺寸。
（8）甲方应提前进行市场调研，在设计任务书阶段即可提供当地植物、铺装材料的照片与清单供设计师选择，以尽可能做到主要景观材料本地化，扩初阶段宜初步确定景观主要铺装材料，以便于性价比控制与实际采购落实。
（9）做好植物的储备工作，对无市场指导价的点景大树，或用量比较大、升值快的植物应提前作好采购与贮存，利用基地资源或外部土地资源进行合理管理，降低工程成本。
（10）消防道路的优化应结合地下室外边线及人行道路的布局，避免地下室边线大量位于道路中间、人行道路与消防道路大多不重合的情况，避免因加固道路基层、额外做基础提高工程成本。
（11）尽量将特大型乔木种植在没有地下室的地方及地下室有柱的地方，减少地下室顶板覆土厚度及地下室结构费用。
（12）在前期定位时应考虑主要的工艺工法是否能达到基本要求，需进行必要的论证。
新材料与工艺不宜作为前期定位的主要方向，因成本可控性较差。
（13）强调景观设计施工图的可行性、针对性与全面性，尽量为施工招标提供较为全面的信息，避免今后施工时额外费用的不断产生或口径不一致。
6
综合体类设计管理
6.1
考虑运营
（1）加大设备技术改造投入，保证设备安全运行，降低设备运营能耗；
（2）对扶梯进行技术改造，加装自动扶梯相控智能控制系统，使扶梯电梯节电率达到30％；
（3）采用纳米反光板对停车场车道进行改造，提高停车场亮度，减少灯具数量，使停车场照明总功率减少；
（4）在不影响后勤通道正常使用情况下，将消防和后勤通道改装人体红外线感应开关控制，减少照明功率约32千瓦；
（5）完成蓄冰空调和冷却塔节能降耗改造工程，利用谷期低廉电价制冰，减少峰期用电量，提高冷却塔散热效率，力争使空调电费较08年减少6-10%。
6.2
设备参数
（1）根据项目定位，校核电梯和扶梯数量及参数，同时确定其进口配件比例，在满足功能的情况下最大限度的节约成本。
（2）根据项目的功能，最终复核空调主机的冷量、电气变压器容量、以及空调风柜、水泵、冷却塔等设备相关参数。
6.3
电气设计
（1）电气负荷的计算要合理考虑同时系数，动力与照明系统之间需分开计算，合并时要取相应的同时系数。
（2）电气的分级保护按整定电流值合理选择开关容量。
（3）低压主开关宜选用合资产品。
（4）低压母线可以考虑改为铜包铝合金母线。
（5）考虑降低电缆、电线的防火等级，增加桥架、线槽的防火等级。
（6）增加支架的配置，减少桥架线槽的厚度。
（7）电缆、电线的保护管尽量采用暗配，优先使用PVC管、JDG电线管。
（8）小电流的分支尽量选用分支电缆、穿刺分支器等。
（9）照明系统选用节能型光源。
（10）照明开关控制采用集中控制，应急照明部分采用感应开关控制。
（11）合理确定低压配电房的位置，尽量减少低压电缆的数量
（12）接地系统的暗装接地线（均压环、避雷带等）尽量利用结构钢筋，明装避雷装置有结构可利用的，不可重复设置。
6.4
给排水设计
（1）根据不同工程和用户要求确定合理的给排水方案。
（2）水专业设计阶段选型：
设备选型：
水泵选用性价比高的变频水泵或无负压供水，无负压供水方式设计前需与当地供水单位同意。
管材、阀门选用：
根据水管不同使用场所合理的管材。
洁具选用：
采用节水型洁具。
水暖五金配件选用：
选用性价比高的配件且符合装修档次。
（3）设计阶段应充分考虑装修要求，减少在装修阶段对水管系统大量修改，以达到节约成本。
（4）与建筑专业配合，预留好检修门、天花检查配合，避免二次打凿。
（5）设计时应考虑管道预留预埋。
如穿楼板、穿梁（钢梁）、穿结构外墙、水池、水箱等
（6）在同一标高面，建议每个积水坑设置1台潜水泵，积水坑通过排水沟连接，彼此互为备用，减少成本。
（7）设备房应根据设备型号选择合理的位置、机房的面积。
6.5
通风采暖设计
（1）相关空调末端设备建议选择合资组装产品。
（2）万象城由于噪声控制要求不高，建议风机选用国产知名品牌。
（3）合理选择不同区域的空调方式。
（4）大于φ325的空调钢管建议采用焊接角钢来控制成本
（5）在空调方式的选择方面，尽量选择节能方式的方案如冰蓄冷、过渡季节水冷却方式等。
6.6
消防设计
（1）消防设计中产品的选型应重点考虑的参数是探测器的误报率,只要误报率达到要求,则选用的品牌不同成本会有很大的出入
（2）系统回路对探测器及模块的兼容性,尽量选则一个回路可全部安装探测器的产品,避免选择一个回路中允许安装50%的探测器和50%的模块,此选择方式可节省主回路板的数量,同时减少回路数,达到降底投资成本及施工成本
（3）一个模块的多点控制,同一性质、同一防火分区的多个控制点可以用一个控制模块完成，从而大量减少模块数量，同时还减少回路占用的点位，此点即可以减少模块数量又可能可以减少主回路板，因此在设计中应重点考虑
（4）外部电源的设计问题，外部电源通过24V直流接触器间接动作的设备消耗外部电源较少，外部电源通过24V直流接触器直接动作的设备消耗外部电源较多，主要为防火阀，每个防火阀的动作电流至少（低压）为24V2A，但每个防火阀一旦动作完成就不再消耗电源。
因此外部电源的设计可按24V10A为基数，再根据电损的须要在楼层设定补充点。
不应该按照负荷来确定外部电源。
（5）探测器的安装部位及间距规范有严格的规定，应此尽量多选用普通探测器可以适当节约成本
6.7
弱电智能化
（1）明确系统功能需求，合理化安排技术要求；
（2）系统设备选型定位准确，不盲目使用高端产品；
（3）尽早确定智能化施工单位，及时提出相关建议要求，为施工前二次深化设计早开始、早完善创造条件，避免因图纸原因后期变更频繁造成损失。
（4）设计中合理安排线缆路由及终端点位，可有效节约成本。
（5）严格技术交底，合理安排施工工序及敷设路由，避免不必要的返工；
（6）严格物料仓库管理制度，避免丢失、混乱等不必要的浪费；
（7）材料使用提前计划，合理使用，边角料及时回收，合理安排。
6.8
幕墙
6.8.1
由设计单位（或专业顾问）提出设计方案，尽可
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