居民住宅小区物业管理措施制度汇编.docx

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居民住宅小区物业管理措施制度汇编

居民住宅小区物业管理措施制度汇编

模范居委会条件

l、执行政策好。

认真贯彻执行党的路线、方针、政策和上级国家行政机关的决定和命令。

2、自治作用好。

认真贯彻“自我教育，自我管理，自我建设，自我服务”的方针，执行居规民约效果好，风会正。

能自觉地接受上级国家行政机关的监督和指导。

3、各项生产好。

广开居生产门路、收入增长快，经济效益高，群众生话水平有明显提高。

4、社会效益好。

积极兴办公共事务和公益事业，方便群众，为居民解难成绩突出，群众满意。

5、移风易俗好。

无赌博、无非法婚姻、无封建迷信活动、无计划外生育。

6、区容区貌好。

居建设有规划，街道整洁、家庭卫生，绿化、美化成绩显著。

7、社会治安好。

居民普遍学法、知法、守法。

家庭、民事纠纷调解处理及时，无刑事案件。

8、干群关系好。

为人民服务思想牢固，办事积极认真，作风民主，廉洁奉公，不构私情，干群关系密切。

小区入 住 公 约

小区管理单位：

**社区物业管理 公司   小区物业管理处    

电话：

     住户：

    小区    栋    单元    号 

房型          面积：

户主单位          户主姓名          电话：

 为加强 小区管理，尊重物业管理单位及住户在物业使用、维护和管理方面的权利，做好各自应尽的义务，经双方商定，签订本入住公约。

第一条 物业管理处的权利和义务。

１、小区物业管理处有以下权利：

（１）物业管理单位可依据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

（２）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，收取管理费用；

（３）有权制止违反各种规章制度的行为；

（４）有权要求管委会协助管理；

（５）有权选聘专营公司承担专项管理业务；

（６）有权搞好多种经营，以收益补充小区管理经费。

２、小区物业管理处有以下义务：

（１）履行物业管理合同，依法经营；

（２）实行承诺制服务；

（３）接受管委会和住宅小区居民的监督；

（４）重大管理措施提交管委会审议；

（５）接受房地产主管部门、有关行政主管部门及政府有关部门的监督指导。

第二条 物业管理处提供以下服务：

１、公共服务：

（１）公共场所及公共设施的维护；

（２）公共卫生清洁；

（３）排水排污；

（４）绿化管理；

（５）小区治安保卫；

（６）维护交通秩序；

（７）纠正违章行为；

（８）代收水电气暖费；

２、专项服务：

（１）公共建筑、设施维修；

（２）住宅公共部位维修；

（３）租房户自用部位的维修。

３、特约服务：

（１）购房户室内水、电、气设施维修及它住宅自用部位维修；

（２）住房室内装修；

（３）家用电器安装；

（４）车辆看管；

（５）单位或住户委托的其它服务项目。

第三条 物业维修、养护与管理费用。

１、住宅小区管理经费的来源。

（１）建设单位划拔的管理基金和专项费用；

（２）住宅区内单位与个人缴纳的各项管理维修费；

（３）小区管理处从事经营与有偿服务收取的费用；

（４）以上费用全部用于小区管理、维护和修缮。

２、费用的收取。

（１）公共服务费按户收取，用于小区公共事业。

收费按管理局统一规定执行。

（２）专项服务项目所需费用由河口社区统一安排。

（３）特约服务费由个人承担。

维修项目以不高于材料成本价收取，车辆看管按规定收取服务费，住房装修与其它服务项目收费按有关规定由物业管理处与住户商定。

第四条 住户的权利和义务。

１、住户的权利：

（１）有使用小区所购（租）物业的权利；

（２）有享受小区物业管理单位提供各项服务的权利；

（３）有参与住宅小区物业管理的权利；

（４）有对物业管理处和小区管委会监督的权利。

２、住户的义务：

（１）有严格执行入住公约的义务；

（２）有严格执行小区管理规定、管理细则、文明住户公约等制度的义务。

（３）有按规定按期缴纳有关费用的义务。

第五条 违反入住公约的责任。

１、物业管理处有下列行为之一者，产权人及住户有权投诉，管委会有权制止，并要求其限期改正；物业主管部门可根据情节给予警告，责令限期改正，赔偿经济损失，并可处以罚款。

（１）房屋及公共设施维修不及时；

（２）管理制度不健全，管理混乱；

（３）乱搭乱建、改变房屋及公共设施用途；

（４）擅自扩大收费范围、提高收费标准；

（５）违反物业管理合同及物业管理办法、细则及本公约。

２、房地产产权人或使用人有下列行为之一者，由物业管理单位予以制止，赔偿损失并可作罚款处理。

（１）擅自改变住宅区内公共场所或空地用途，损坏路面、水沟、盖板、建筑小品及其它公共或公用设施；

（２）擅自装修房屋，改变房屋配套设施的用途、结构、外观、毁坏设施、设备，危及房屋安全；

（３）乱搭乱建，乱停车辆，乱贴乱画，乱接乱改，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响住宅小区景观，噪声扰民；

（４）饲养家畜、家禽及各种宠物；

（５）收藏危险品、毒品及属扫黄范围的物品；

（６）不照章缴纳各种费用；

（７）违反法律法规及小区管理规定的其它各种行为。

第六条 其它。

１、本公约经双方签字认可后生效；

２、本公约一式二份，双方各执一份，以利共同遵守。

           小区物业管理处               住户：

           签章：

                       签章：

                             2010 年 月 日签订

小区入住须知

1、迁出、迁入住宅小区的居民，均应到小区物业管理处办理登记手续，并按规定交纳押金。

在搬家完毕后，经检查无违章、室内设施及公共设施无损坏时退还。

2、新建住宅接管验收后，住户到所在物业公司领取钥匙。

在社区房产物业科未对新建住房验收前，施工队不得私自向居民发钥匙，居民也不得私自向施工单位要钥匙，否则，房产物业科将会同矿建、财务部门按5％的造价，扣施工单位相应的工程款。

3、调房户原住户由小区物业管理处和物业公司物业办负责验收，收回钥匙后由物业公司再发给新住户。

原住户不得直接将钥匙交给新住户，新住户也不得向原住户要钥匙。

如原室内设施损坏，按要求由原住户负责修复或委托物业公司维修。

4、住户搬家时，应及时通知所在小区物业管理处，在交纳一定数量的保证金后，按小区物业管理处指定线路行驶车辆，不得损坏公共设施，影响环境卫生

5、住户装修应提前到小区物业管理处办理批准手续并由住户或施工人员交纳一定数量的保证金，在装修完毕后，经检查无违章时退还。

6、住户装修不得改变承重结构，不得改变室内格局及成套结构的门窗、水、电、气、暖等各项设施。

除有的新建住宅按设计允许住户自行铺地面瓷砖外，其余二楼以上不得铺瓷砖。

住户不得改变阳台结构，阳台部分物品必须整齐、稳固。

封闭阳台必须统一规范。

装修不得危及他人安全，不得影响他人休息。

7、住户应自觉维护房屋外观整洁、美观，不得擅自改变房屋外形、不得随意在外墙设置影响观瞻的各种固定设施或悬挂物品。

安装防盗窗不得突出于外墙面；安装空调机必须按指定位置安装。

8、不准在小区内乱搭乱建、乱挖乱占、乱贴乱画，不准在楼梯、走廊等公用部位放置任何物品。

9、凡迁入的住户和临时施工人员，必须遵守国家的法律、法规、政策，遵守小区的各项管理制度，共同维护广大居民的利益。

租购住房及入住程序　

1、由社区牵头组织，主营单位参与，对新竣工楼房进行接管验收，办理移交手续，物业公司接管钥匙。

2、租售房单位按房源拟定分房方案，报公共事业部审批，然后向职工公布方案及房源等。

3、住户向负责解决住房的单位房管部门提出申请，填写申请表，出具有效证件。

4、职工所在单位审核并签署意见，报租售房单位房管部门进行资格审查。

5、租购房职工计分排队、张榜。

6、职工公开选房，选到住房职工交纳押金500元。

7、租售房单位为职工核算房款。

住户按规定日期到房管部门付款、交租。

8、选到新房的职工凭付款凭证到物业公司领取钥匙，签订入住合约。

调房户要在领取钥匙一个月内将原房钥匙交物业公司，入住新房，由物业公司验收其原住房。

 选到旧房的住户，由物业公司在验收旧房合格后两天内通知租售住房单位，由租售住房单位通知住户凭付款凭证到物业公司领取钥匙，住户从领取钥匙起40天内入住。

物业公司在住户领取钥匙时，收取押金500元。

住户装修时，需在办理装修申请手续并交纳一定数量的保证金后方可施工。

9、住户入住后，到物业公司办理押金及保证金退还手续（调房户需持原住房验收证明及超标水电暖费的收据），并凭物业公司入住证明到房管部门办理押金退还手续。

10、对新房存在的质量问题，要及时填写质量反馈单报所在物业公司，由建设管理单位督促施工单位整改。

11、处罚规定。

根据管理局统一规定：

（1）住户选到住房后，在交款前要求退房的，房管部门扣取押金300元。

（2）住户选到住房且已核算房款后要求退房的，房管部门扣取押金500元。

（3）住户在规定期限内，未能按期搬家的，每超一天，房管部门扣取押金50元。

（4）住户在搬迁过程中，违反物业管理有关规定，物业公司按规定作罚款处理并从押金中扣除，原房内物品有损坏的，住户应在修好后交钥匙，也可委托物业公司维修，按规定收款。

管理委员会章程

第一章 总则

第一条随着社会的进步、法制和改革开放的不断深入，为适应新形势的飞速发展，提高河兴小区的整体管理水平，为居民创造一个整洁、文明、安全、优美、舒适的生活环境，成立了河口社区住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。

第二条管委会根据国家《城市新建住宅小区管理办法》、《全国优秀管理住宅小区标准》依法管理、依法治理。

管委会的宗旨是：

代表居民利益，维护其合法权益，组织开展各种健康有益的活动，支持、配合、监督物业管理单位对住宅小区管理、推进文明小区建设。

第二章 组织结构 

第三条管委会由主任、副主任、委员组成，小区管委会有居民代表大会选举产生，由各物业公司与各有关主营单位协商组建。

第四条重大事情须经管委会研究并申报河口社区党委审批，不得私自处理批准。

第五条管委会委员应符合下列条件：

大公无私，积极肯干，坚持原则，热心公益事业，乐意为民服务，关心支持物业管理工作。

第六条征求采纳居民的合理化建议，自觉接受群众监督。

第三章 管委会的权利和义务

一、管委会的权利

１讨论制定住宅小区管委会的章程，维护居民的合法权益，代表住宅小区产权人、使用人，维护房产权人和使用人合法权益。

２、监督住宅小区管理与服务工作并参与对物业管理工作及群众满意率的考核。

３、监督公用设施、设备及公共场地的使用。

二、管委会的义务

宣传法律、法规和国家的政策，宣传小区管理的有关规定，组织开展健康有益的精神建设活动。

三、管委会在履行权利和义务时，必须遵守以下原则：

１、三分之一以上住户代表提出的议案在递交议案之日起一周内做出答复。

２、涉及居民的重大事项，应口头或书面通知或予以公布。

３、所有决议、决定、议案不得违反有关政策规定。

人民调解委员会的任务

l、搞好法制宣传，增强干部群众的法制观念。

2、积极开展“五讲四美三热爱”话动，配合有关部门搞好评优活动，促进区风好转。

3、搞好调查研究，预防民事纠纷，使民事纠纷解决在萌芽状态。

4、对已发生的民事纠纷，要主动、及时地处理，做到不使矛盾激化，不使纠纷升级，不上交矛盾，一般纠纷要在居内解决。

5、对本居解决不了的民事纠纷，要及时汇报，要求有关部门帮助解决。

6、对牵扯到外地、外单位的民事纠纷，要积极主动，实事求是的去解决，不推诿，搞好协调。

7、及时完成上级布置的其它任务，按时参加有关会议，并及时如实向居委会有关部门汇报工作。

群众自治巡逻队任务

一、严格遵守各种规章制度，忠于职守，尽职尽责。

二、认真学习有关法律法规，提高自身素质。

三、负责本居民区内的治安巡逻工作，加强巡逻密度，及时制止违法违章行为，消除不安定因素，积极做好防范工作。

四、坚守工作岗位，巡逻时要佩带工作标记，做好巡逻记录。

五、发现无法处理的重大问题要及时上报，并和公安部门“110”取得联系。

社会福利委员会的任务

l、搞好老年人保障工作，使五保户、社会保障户生活有保障，使他们衣、食、住、行、花等有着落。

2、搞好优抚工作，照顾好烈、军、荣、复、退军人，及时解决他们的实际困难。

妥善安置退伍军人。

3、搞好救灾扶贫工作，摸请本单位贫困户的底子，制定出扶贫规划，使贫困户尽快脱贫。

搞好灾情调查，做到报灾及时准确。

4、搞好残疾人保障工作，帮助他们解决生产、生活中的实际问题。

5、开展破除封建迷信、移风易俗的宣传教育，认真宣传婚姻法，提倡晚婚晚育，新事新办，反对铺张浪费。

文教卫生委员会的任务　

1、利用各种形式，搞好科学技术知识的宣传，加强居民的科技教育，提高居民学科学、用科学的积极性。

2、加强学校建设，使学校“六配套”标准不断提高，及时解决学校教学中遇到的问题。

3、抓好托幼工作，以解决家庭妇女的后顾之忧。

连、活跃居民的文化生活，积极创办居文化大院。

5、搞好群众性的防病治病工作，办好卫生室，并抓好灭鼠工作。

6、抓好公共卫生，搞好居美化、绿化工作。

7、抓好计划生育工作，及时如实地向上级计生组织上报有关数据。

8、按时参加上级召开的各种会议，向居委会及有关部门报告工作。

治安保卫委员会的任务

l、发动和组织居民做好防盗、防火、防灾、防治安事故的工作，参加制定有关的居规民约并监督执行。

2、协助公安部门组织群众搞好治安联防，维护社会秩序，制止违犯治安管理法规的行为。

3、协助所在地的厂矿企业、学校等单位和家长，对有违法和轻微犯罪行为的人进行帮教。

4、发现反革命和其它刑事犯罪活动，及时报告。

5、发生案件后，保护好现场，及时报案，协助公安部门查破。

6、教育群众遵纪守法，并经常向公安部门反映群众对公安保卫工作的意见和要求。

文明住户、文明单元、文明楼栋评选条件

（一）、文明住户标准

   1、服从组织安排，支持住房制度改革，遵纪守法，认真执行小区的各项管理制度。

   2、讲究卫生，不随地吐痰，不乱扔果皮、烟头和纸屑等杂物，垃圾倒入指定地点。

   3、自觉保持房屋的整洁、美观，不擅自改变房屋外型、室内结构、门窗及各项设施。

   4、不乱搭乱建，乱贴乱画，不在楼梯走廊等公共部位放置物品，不在阳台外墙悬挂物品，按窗户防盗网者不得超出墙壁。

   5、室内保持清洁、整齐和美观。

   6、维护公共秩序，遵守交通规则，各种车辆按指定地点存放。

   7、维护社会治安，主动做好防火、防盗工作。

敢于同不法分子和不良倾向作斗争。

不酗酒闹事，不传播淫品，不参与嫖赌。

   8、不饲养家禽家畜，不在楼下空地种植，不在楼上燃放鞭炮。

   9、爱护公共设施，保护花草树木，教育子女守法和爱护公物。

   10、邻里互相尊重，互助团结，不做影响他人利益的活动。

（二）、文明单元标准

   1、各户服从和支持单元长的组织领导，积极参加单元组织的各项有益活动。

   2、单元内住户自觉遵守文明住户标准，无一违纪现象发生。

   3、各户自觉履行楼道划分区域卫生清扫工作，楼道窗玻璃保持干净。

   4、邻里无打架斗殴现象，并创互帮互助的新风尚。

   5、在工作岗位完成任务好，无违纪现象发生。

（三）、文明楼栋标准

   1、各户按文明住户、文明单元标准执行，无违例发生。

   2、支持和维护楼栋长工作，及时参加楼栋会议。

   3、楼栋四周和空间卫生清洁，地面平整，并能独立组织美化环境活动。

   4、楼栋长大胆管理、敢于负责，创出管理优异成绩。

   5、楼栋各住户在工作岗位完成任务好，无违章违纪问题发生。

员工文明服务细则 

为了提高物业管理水平，不断提高服务质量，树立物业管理公司良好的形象，特制定员工文明服务细则，公司员工必须遵照执行。

一、管理人员

l、熟知本公司的各项管理规定，对住户有关入住、装修等各类问题要详细解答，不能含糊其辞，不能推诿诱扯皮。

2、了解责任区的各种设施、设备的保养使用情况，熟悉区内住户情况，保证居民区内设施、设备的良好状态。

3、支持配合各部门的具体工作，热情接待住户和来访客人，及时为居民排忧解难。

4、与居民保持经常性的联系，主动征求住户的建议意见，及时回访住户，及时发现问题、解决问题。

二、维修人员

l、上岗时仪表端庄，穿工作服，佩戴工作证。

2、主动向住户问好，待人客气有礼貌。

3、接到维修电话时首先问“您好，我是某某物业管理公司，有什么事需要我们帮忙吗?

”待住户说明情况后，即可做出“您稍候，在××时间派人落实”的答复。

4、接到任务后，维修人员及时到现场察明情况，积极采取措施修整，做到急住户所急，不吃请，不受礼，不误工，不怠工，保质保量完成任务，住户满意方可离去。

5、文明施工，不乱仍乱倒垃圾，做到工完料净场地清，保持清洁的环境，不给住户增添麻烦。

6、维修服务后，应主动征求住户意见，并请住户填写维修质量意见单。

三、环卫队

l、环卫队人员要保持良好的职业道德，牢固树立“宁可一人脏、换得户户洁”的敬业精神，用勤劳的双手争得清洁美丽的居住环境。

2、环卫人员保持责任区内环境卫生，（包环卫区、楼道、楼梯扶手）决不留死角。

3、自觉制止区内破坏环境卫生的行为，对偶然事件要耐心说服教育，严格执行物业管理规定。

四、联防保安人员

l、保安人员上岗时要严格保持警风警纪，着装整洁，系好武装带，佩带警械。

巡逻时两人为伍，列队整齐。

2、保安联防队员实行24小时值班制，协调配合区内安全员及时处理区内出现的各种突发事件。

3、熟悉区内情况，了解外来人员暂住情况，盘查清理区内可疑人员，发现问题及时处理。

4、门卫及巡逻人员对进出区内的车辆严加控制，非特殊车辆一律严禁入内。

5、保安人员对所有客人要有礼貌，先敬礼后解释，做到百问不厌，严格执行管理规定。

6、严禁利用职权营私舞弊，一经发现报请有关部门解决。

五、房管员

l、抄表员上门收费态度和气，佩带工作证，要把“请开门、请缴费”，“谢谢合作”等文明用语落到实处。

做到上下月数字准确，收费合理，并开据收款收据，做到帐款相符，月清月结，各种收费完成率达98％以上。

2、房管员应了解熟悉居民居住情况，房屋结构及分布情况，及时制止区内乱搭乱建，饲养宠物及违章设施。

处理违章时做到：

（l）出示证件；

（2）查明情况；

（3）积极宣传有关规定；

（4）说服教育；

（5）开具“处理通知书”，做到以理服人，以礼待人，照章办事。