立商地产 经济型酒店效益分析和运作模式.docx

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立商地产经济型酒店效益分析和运作模式

经济型酒店效益分析和运作模式

投入产出分析

对经济型旅馆的效益，我们进行了初步测算，测算口径为目前国内经济型旅馆常见开发模式即租赁场地改造，建筑面积5000平方米，客房150间，餐位150个，停车场50个的单店测算投入为620万元左右（项目改造周期控制在6个月左右）。

1、 改造、装修费用为5000平米*500元/平米=250万元

2、 消防系统30万元

3、 照明系统、通讯系统、电脑系统100万元

4、 电梯1台50万元

5、 客房家电150间*4000元/间=60万元（单位空调和电视机及其他）

6、 客房用具、布草150间*2500元/间=37.5元

7、 餐厅设施设备40万元

8、 其他50万元

（一） 收入预测，预计销售收入在880万元左右

1、 客房收入150间*80%*365天*130元/间·天=569.40万元

2、 餐饮收入150餐位*2*60%*40元/人*365=262.80万元

3、 其他收入50万元（小商场等）

（二） 运行成本及费用合计630万元

1、 租金120万元（按杭州市旧厂房租赁均价250元/平米·年测算）

2、 税金50万元

3、 水电等能耗60万元（按收入7%测算）

4、 员工工资70万元（按40人测算）

5、 办公费30万元（按收入4%测算）

6、 布草洗涤费用、维修费用20万元

7、 广告及培训费用20万元

8、 折旧60万元（按10年计提）

9、物料消耗及其他费用170万元

10、财务费用30万元（投入资金均为银行贷款算）

（三）经营利润初步估算为250万元，投资回收期两年半左右。

但如果以购地自建方式开发（按占地3000平方米，建筑面积5000平方米估算）则投资成本需要在1500万元左右，则投资回收期为5年左右。

在自营店经营成功的基础上，存在机会收益，即开发一个加盟者，可以收取品牌使用费和特许经营费，品牌使用费在30～50万元左右，管理费按营业收入的2%—3%。

运作模式

一、开发模式

    1、利用旧厂房、旧旅馆、旧仓库等进行改造。

对建筑物的要求有：

（1）建筑物为长方体，建筑面积在4500平方米～6000平方米的范围内，宽度或进深以16米左右为最佳。

建筑物高度为5层左右，有一个电梯井位。

（2）建筑物结构为框架结构，允许进行改造。

    （3）周边有一定的空地，出路通畅并可停车。

    （4）水、电、气、排污、通讯等设施到位。

    2、租地自建，对地块要求：

（1）三通一平，市政配套到位，到红线。

（2）占地面积3000平方米左右，视地理位置与价位而定。

    3、购地自建

（1）必须拥有产权，并无对外抵押事宜。

（2）已立项（旅游用地）。

    按照国际上操作汽车旅馆的成功经验，购地成本需控制在总造价10%以下。

    4、联合其他公司共同投资合资、合作，对方以现有固定资产投入，如酒店、厂房、土地等评估作价投入，酒店管理公司以品牌及建造或改造资金投入，确定各方占股比例，成立一家单店，输出品牌，经营利润分成。

    5、加盟、特许经营

    经济型旅馆的连锁经营，品牌化和规模化的互动结果。

先有一定数量的自营店和形象店，积累一定的经营理念和品牌商誉后，才能吸引加盟者。

因此要吸引加盟需要：

总部拥有一个良好信誉和市场感召力的品牌，或者拥有订户中心、旅行社等经营资源。

有成功的单店及连锁店的管理模式，单店具有良好的赢利性，已消费市场较成熟、潜力较大。

有统一的物品供应系统，给加盟者提供全万位的支持。

 总部能够持续不断地为加盟者提供培训，有统一的、强有力的市场推广计划。

    加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。

    6、委托管理

    由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方缴纳一定额度的管理费。

二、选址要求

    1、地理位置：

    ①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。

    ②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。

    2、交通条件

    在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。

    3、市场环境

    作好周边市场的调研

    ①周边有没有饭店、旅馆，他们的等级、经营情况（客源、房价等）。

    ②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。

    ③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况等。

    假如我们选择的是汽车旅馆，则选址的要考察拟建旅馆所在地点的车辆的流量，观察新的公路、机场发展的动向，靠近一条主要公路的交叉道附近为理想的兴建地点。

此外，某一特殊设施如机场、工业区、大学等附近，还有各大都市的市郊，由于人口集中的情形日益增加，再加上我国积极倡导小城镇建设，这些日后遍布全国的新兴小城镇也是兴建汽车旅馆的考虑地址。

选址时还要考虑周边的旅馆的竞争势态和配套设施的情况，在建设旅馆期间可与城镇管理部门和其他相关公司联系设立加油站、汽车维修点、小网吧、自动售货机、洗衣房、IC卡电话机、杂志和报刊零售店等。

三、注册成立酒店管理公司

    下设事业拓展部（市场推广中心）、财务核算部（物资采购中心）、人事培训部、工程筹建部（根据开发模式确定是否需要）。

编制一本《连锁旅馆标准手册》，对连锁旅馆的建造、室内设备、服务规程、人力资源管理及培训等做详细的规定，做到有“章”可循，有序发展。

    1、规模

    经济型旅馆从控制投资成本和经营定位考虑，建筑面积应控制在5000—6000平方米之间，占地2000—3000平方米为宜。

客房100—150间左右，餐位 150个左右，停车位 50个左右。

    2、风格简约，设施到位

    旅馆内设置单人房、双人房、家庭房和套房，以淡黄色、淡粉色为主色调，房内配备单体空调、卫浴、电视、电话等设施，家具采用板式结构，如简单的存衣柜、床头柜及写字台，提供24小时热水。

    餐厅提供点菜及商务快餐服务，也可考虑自创一个大众化餐饮品牌，与经济型旅馆相配套。

    设置小规模的商场、书报销售店。

    3、人员配备

    配备30—40名服务人员，结构为：

店长1人，综合部（财务、人事、工程）10人，主管5人，前厅接待3人，保安兼行李员3人；客房服务员10人；餐厅服务员5人，厨师3人，小商场2人。

    4、人力资源管理、培训、质量检查

    各连锁店的人员培训均由酒店管理公司按照服务规程统一培训，保证规范化的服务，定时对各连锁店进行检查，以保证服务质量，维护品牌形象。

    5、广告宣传

    所有连锁店的广告宣传策划均由酒店管理公司统一对外发布，做整体形象设计和制作宣传资料，如同页、广告宣传册、广告牌的制作等。

    6、物资供应

    由酒店管理公司物资采购中心统一采购，集中采购以降低成本。

    7、订房中心

设立酒店管理公司订房中心，配备免费订房热线，实现网上预订和各连锁店之间的交互订房。

建立会员卡制度，锁定一批消费群。

8、确定各连锁店的建筑设计风格，形成一种模式。

具体项目如下：

（1）、按三星级标准修建拥有150间标准客房的酒店，理论投资额为每间10万元，总投资额为1500万元。

 ⑵、以海岛自然风光、海岛风情、海上运动休闲垂钓和妈祖文化为主题的旅游功能区，总投资额为1500万元。

 ⑶、具有渔村风情的海鲜酒家，投资额为300万元。

 ⑷、污水、垃圾处理设施，投资额为200万元。

 4、投资概算 项目 投资额（万元） 酒店 1500 旅游区 1500 海鲜酒家 300 污水、垃圾处理 200 不可预见费用 100 合计 36005、经济效益分析 

（1）酒店 客房数平均房价（元） 评估入住率 年平均营业收入 15025060%930 营业费用：

以营业额10%预计为93万元。

 营业税：

以营业额5%计为46万元。

 水电及维修：

以营业额的5%预计为46万元。

 员工工资：

以目前同类酒店作为参照，按30人计人均工资 800元，合计为28万元。

 管理费用：

以营业额5%预计为46万元。

 年利润=930-93-46-46-28-46=671 资金利润率=671÷300×100%=22% ⑵旅游区 预计人次（万） 评估人均消费（元） 年营业收入 1080800万元 营业费用：

以营业额10%预计为80万元。

营业税：

以营业额5%预计为40万元。

 水电及维修：

以营业额5%预计为40万元。

 员工工资：

以评估规模为20人，人均工资为800元，合计 为19万元。

 管理费用：

以营业额为5%预计为40万元。

 年利润=800-80-40-40-19-40=581 资金利润率=581÷1500=39% （3）、海鲜酒家 接待人次（万人） 评估人均消费（元） 年均营业收入 1030300万元 营业成本：

以营业额的50%预计为150万元。

 年利润=300-150=150 资金利润率=150÷300×100%=50% 总投资预计回收年限3600÷（671+581+150）=2.57 该项目约五年内可以收回全部投资 6、风险因素分析 旅游项目投资难以控制的风险在于游客数量的多少和消费能力的高低。

随着珠海休闲度假旅游城市形象的日益强化，珠海接待的旅游人数逐年增长，预计每年接待人数将达1000万人次，海岛游更是成为珠海旅游业的拳头产品，作为珠海市旅游业的增量指标，万山镇政府近年来致力于海岛基础设施建设，化劣势为优势，岛上交通、供电、供水、供油等基础设施日臻完善，为万山留住了一批固定的港澳游客，随着五一、国庆、春节旅游黄金周的到来，国内游客也在成倍增长。

预计在浮石湾度假村建成之后来岛旅游的人数将达10万人次以上。

根据统计，2001年珠海人均可支配收入为15869.91元,人均消费支出为11562.09元,人均旅游消费为552.79元,从以上数据可以看出浮石湾度假村的消费水平是完全可以为普通游额所能承受的,因此对其经济效益的评估是比较合理科学的,此项目将为投资商带来预期的回报,大有发展前景

中国经济型酒店处境尴尬

专家表示，中国酒店业可能面临高低端全部为外资占据，大量中资酒店集中在中端恶性竞争的局面

　　“外资经济型酒店的进入还属于试探阶段，没有到大规模布局的程度，一些国际品牌还不是以正规方式进来的。

”北京第二外国语学院教授、北京市旅游发展研究基地副主任戴斌快人快语，将其对国内经济型酒店的隐忧和盘向中国经济时报记者托出。

戴斌表示，国内经济型酒店只有趁现在尽可能扩张，迅速形成规模优势，提升品牌影响力，才能保住经济型酒店这块“地盘”，否则，中国酒店业将面临高端和低端全部为外资占据，大量的中资酒店集中在中端恶性竞争的尴尬局面。

　　不受重视的经济型酒店

　　当谈及我国经济型酒店的差距时，戴斌指出，目前中国一万多家星级饭店，整个饭店规模大约29万－30万家，可是，到目前为止没有权威机构可以发布准确的数据

　　在日前召开的“首届北京经济型酒店发展论坛”上，北京市旅游局于长江局长对中国经济时报记者表示：

“我们现在的信息不对称。

”

　　何以这么说？

于长江说，“以北京为例，现有的4000家非星级宾馆饭店，具体数字是多少？

分布在哪？

条件、环境、设施特点、价位是什么？

恐怕没有谁能够提供一个相当准确的数字。

这就造成了信息的不对称，大量游客想找到适合自己消费水平的饭店，但不知上哪儿去；同时，大量的非星级宾馆饭店不知道上哪儿找这些客人”。

　　记者查阅了大量资料，北京市目前共有4069家经济型酒店，但竟是公安部门提供的数据，这让记者多少感觉到有些匪夷所思。

　　“当务之急是以政府为主导建立统一的信息平台。

”戴斌力陈己见。

　　政府连信息都不掌控又如何去管制？

建立一个公开的信息平台，或在产业年鉴中出台统一的住宿业产业年度报告，将经济型酒店纳入视野，而且，通过搭建平台既能解决信息不对称的问题，也可以做商业促销。

“政府应该以价值取向推动经济型酒店的发展，而不是归置和整治的方式对经济型酒店进行介入。

”戴斌说。

　　专业化人才缺乏是瓶颈

　　中国社科院旅游研究中心魏小安研究员告诉中国经济时报记者，相对于外资同行，本土经济型酒店的发展瓶颈是专业化人才短缺；在资金运作同等的条件和规模下，这个瓶颈不解决将是“致命的”。

戴斌也认同这种说法，并指出人才的欠缺主要是中小酒店经理人的欠缺，因为中国培养的大部分酒店经理人都是为大酒店“订做”的，而在专业的中小酒店管理方面，连教材都很少，抓紧培育和引进中小酒店经理人已是当务之急。

　　 国有集团的改革也是经济型酒店必须面对的另一个问题。

本土经济型酒店要在竞争中取得优势，必须要注意资金运营的改革，使其更加集团化、专业化。

“从国内经济型酒店资金构成方面观察，锦江之星隶属于国有大型饭店集团，并依托科研机构，有充足资金实力但会略显僵化；中江之旅为民营资本组建，机制灵活但资本不够雄厚；如家快捷属于风险投资与传统酒店实体相结合。

这几种模式中，还是如家快捷这种股权开放的模式更可取，能带来更专业、严谨的管理。

”银河证券洪亮研究员对中国经济时报记者说，“未来国有和民营资本在产权融合的基础上，管理互相渗透才是改革之道。

”

　　必须用市场行为去规范

　　“经济型酒店的发展，不主张增量拉动，而更多应是存量调整，借助于目前在旅游住宿机构中85％以上旅社、旅店、旅馆，把这部分设施充分利用起来，进行存量结构优化。

”戴斌在北京经济型酒店发展论坛上强调。

　　而且，洪亮向中国经济时报记者指出，经济型酒店大多数产权不清晰，导致市场行为不规范。

相比高档酒店，经济型酒店的产权很不明晰，谈不上现代企业制度和法人治理结构。

很多经济型酒店不是面对公众市场，而是面对某个内部市场或是内部的接待机构。

所以，从立项建设、资金性质、功能设置、运作管理、人事管理、经济效益看，都不完全是市场化运营。

经济型酒店对规范管理、经济效益、市场竞争、行业管理的信息不敏感，也缺乏主动性。

　　“只有用市场行为规范才是出路所在”，这无疑已经成为关注我国经济型酒店发展问题的产、学、政人士的共识。

经济型酒店的关键成功因素与经营模式