棚户区改造工程建设方案Word下载.doc
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市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。
本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。
（3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要
本项目建设占有土地22915平方米，容积率4.17，建筑密度26.9％，住宅建筑分为多层建筑和高层建筑，绿地率为53.1％，符合国家集约节约土地资源的政策要求。
成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。
本项目的建设目标为经济适用房、商品房及部分廉租房，价格合理，质量可靠。
主要销售对象为XXXXXX原棚户区居民及社会中低收入家庭。
本项目的实施既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。
综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。
1.2.3建设地点、主要建设内容和规模
1、建设位置
XXXXXX凤凰山路北段
2、建设规模与目标
XXXXXX棚户区改造工程规划总用地面积22915平方米，总建筑面积95600平方米，住宅建筑面积90700平方米，地上储藏室建筑面积3100平方米，公建设施建筑面积1800平方米，主要包括泵房、物业管理用房、煤气调压站及社区服务中心等。
总投资18974.72万元，项目建设期约20个月左右。
2、主要建设条件
（1）规划条件
XXXXXX规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。
（2）土地条件
项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。
土地用途为住宅用地。
（3）拆迁情况
该项目所在地原为旧式棚户区，现已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。
本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由XXXXXX人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。
（4）基础设施情况
拟开发的地块位于XXXXXX凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，周围基础设施达到三通要求。
该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。
（5）周边环境分析
项目所在地周围为居住区，附近有农贸市场、学校、超市、商场等附属设施，居住条件良好。
（6）主要技术经济指标
项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房、商品房及部分廉租房，主要目的为解决公司原棚户区居民及社会中低收入家庭住房问题，建筑形式采用多层建筑和高层住宅。
针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中小套住房为主。
经济适用房中套住房面积控制在80平方米（±
5平方米），小套住房面积控制在60平方米（±
5平方米），初步确定项目主要技术指标如下：
综合技术经济指标
项目
单位
数值
所占比重（%）
总用地面积
m2
22915
其中:
居住区用地面积（R）
100
代征道路用地面积
其
中
住宅用地面积（R01）
4976.12
21.7
公建用地面积（R02）
1200
5.2
道路用地面积（R03）
4104
17.9
公共绿地面积（R04）
11635
53.1
居住户数
户
1060
居住人口
人
3604
总建筑面积
95600
其中
住宅总建筑面积
90700
地表住房建筑面积
地上储藏室建筑面积
3100
公建设施建筑面积
1800
物管等公共设施
经营性建筑
容积率
4.17
建筑密度
%
26.9
绿地率
人均集中公共绿化面积
3.23
住宅间距系数
1.46
满足日照要求
项目总投资
万元
18974.72
流动资金
903.56
1.2.4总体规划方案
1.2.4.1本项目规划方向
本项目选址于XXXXXX凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，交通方便，资源环境优越。
规划总用地面积22915平方米，总建筑面积95600平方米，包括7栋住宅楼（1#楼、7#楼为9层建筑，2#、3#楼为18层建筑，4#楼、5#楼、6#楼为33层建筑），住宅建筑面积90700平方米，地上储藏室建筑面积为3100平方米，公建设施建筑面积为1800平方米，主要包括泵房、物业管理用房、煤气调压站及社区中心等。
1、规划范围
XXXXXX凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，
2、规划思路
（1）从全局利益出发，确定合理的功能定位；
（2）优化空间布局，综合调整土地利用规划；
（3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则；
（4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。
3、规划重点
（1）以《中共XXXXXX委、XXXXXX人民政府关于加快推进“城中村”改造的意见》邹发﹝2007﹞23和《XXXXXX土地利用总体规划》2005文本为基础，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质；
（2）结合土地利用现状，合理调整土地使用；
（3）明确六线控制范围，兼顾规划合理性与可操作性；
（4）完善公共服务配套与市政基础设施；
（5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势；
（6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。
1.2.4.2项目总体规划方案
1、总平面布置和功能要求
项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。
受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点，自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。
2、规划设计方案要求
本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。
建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。
本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护对个性化的追求。
3、项目总体规划的几点说明
（1）该项目建设开发周期1年半，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。
（2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。
突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。
（3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。
（4）小区的目标顾客主要为公司棚户区居民及社会中低收入家庭，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。
室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。
（5）在设计规划上，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。
4、规划设计图选定主要参数指标
项目产品定位为经济适用房、商品房及部分廉租房，建筑形式采用多层和高层，并初步确定项目主要技术指标参数如下：
（1）建设用地总面积：
22915平方米
（2）总建筑面积：
95600平方米
其中：
住宅：
90700平方米
公建设施建筑面积：
1800平方米
地上储藏室建筑面积3100平方米
（3）建筑密度：
26.9%
（4）容积率：
（5）绿化率：
53.1%
1.2.4.3建筑方案
本项目拟建场地呈“乙”字形布置，项目建在凤凰山路旁，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。
区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。
主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：
本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。
建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。
根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提供一个舒适的活动空间。
高层设计采用框架剪力墙结构，多层建筑采用砖混结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。
建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。
1、建筑方案描述
（1）建筑特征与风格
本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。
住宅单体设计体现现代化城市建筑风范，在考虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。
本项目以现代风格为主。
在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。
建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。
建筑单体的设计则相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。
（2）建筑单体设计与功能
1）对于经济适用房和廉租房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。
同时尽可能的利用冬季太阳能资源，夏季采用穿堂风调节室内气候。
2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。
3）建筑单体的设计要相对简约。
4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用发挥到最佳。
5）局部设计，要更能体现人性化的特点。
6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。
7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能材料。
8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。
9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。
聚交人眼视线。
整体造型和整区的建筑风格把握统一。
10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。
（3）建筑物与城市的协调
小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。
1.2.4.4公用工程设计方案
1、给水工程
水源由XXXXXX自来水管网提供，小区从市政给水管网上引入两条DN125的给水管，水源水质均有保证。
用水标准：
住宅居民生活用水按：
200L/人•d；
该小区建成后计划居住人数3604人，居民生活用水量为720.8吨/d。
绿化浇灌用水按：
1.0L/㎡•d；
绿化浇灌用水量为11.64吨/d。
道路喷洒用水按:
0.5L/㎡•d；
道路喷洒用水量为2.052吨/d。
未预见用水量按日用水量的10%测算，为73.35吨/d。
本项目日用水量：
741.84吨。
为节约用水，拟设置中水回用装置，回用后的中水用于喷洒道路、车场和绿化。
2、排水工程
排水方式采用雨污分流制。
雨水经雨水系统管网汇集排入市政雨水管网。
生活污水中洗浴、盥洗废水进入中水系统进行处理，回用于喷洒和绿化浇灌，厨厕污水经化粪池处理后排入市政污水干管，送至污水处理厂进行深度处理。
3、供电工程
住宅生活用电按50W/m2测算。
本项目用电总负荷约为4780kW。
由于小区统一考虑建设高低压变电间，并配置相应的变压器，容量有保证，故本项目不单独考虑输变电系统，可直接由低压替接，电源由供电公司提供。
区内电力线路采用直埋方式，各户设磁卡电表箱分户计量。
建筑物屋顶安装防雷系统，接地电阻应符合设计要求，电信、有线电视、宽带网等系统已接至小区，可下载利用。
拟在物业管理中心设置总监控室，实现智能化管理，确保小区安全。
4、供热工程
本项目采暖面积约71700平方米（按建筑面积的75%测算）。
热源由热力公司提供，由小区内热网送至各户。
各户应设独立计量装置，根据自己的生活习惯调节室温温度，并节省热源。
5、燃气工程
按每户日用气量0.6m³
测算，居民日耗气量为636立方米；
均由市煤气公司提供天然气气源,天然气管道铺设至小区，保证居民正常使用。
6、通讯
由城市通讯及数字传输系统提供网络，满足电信、有线电视、宽带网等使用要求。
7、交通
对外交通主要依靠现规划路，与小区内路网形成统一交通、消防、疏散体系。
1.2.4.5建筑方案的几点说明
1、住宅建筑设计说明
1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。
并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数10年内人们生活方式与需求的变化。
2）住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。
特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。
正如人们所说：
“以人为本，就是以孩子为本”。
3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。
4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料。
2、小区配套设施说明
1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房、商品房及部分廉租房，服务对象为原场地的棚户区居民及中低收入家庭，故不单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。
2）每户设独立的水、电、燃气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。
3）小区建设物业管理用房、社区中心及健身中心，以满足社区居民的休闲娱乐生活。
3、环境艺术设计说明
1）随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。
在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。
2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房、商品房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。
1.2.5投资规模
1、投资估算及编制依据
（1）财政部《施工、房地产开发企业财务制度》；
（2）《山东省建筑工程消耗量定额》和《山东省安装工程消耗量定额》等有关费用定额；
（3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（4）XXX材料报价表和市场材料价格；
（5）国家、省、市有关项目的收费标准。
《XXXXXX经济适用住房管理办法》中的相关优惠政策，有关房地产的优惠政策本项目在测算中暂未考虑，拟留在实际运作中争取和调整。
2、投资估算说明
（1）基本预备费按建筑工程费、设备购置及安装费及工程建设其他费用的5%计算。
（2）建设单位管理费，按工程费用的2%估算。
（3）勘察设计费，按工程费用的1.5%估算。
（4）工程监理费，按工程费用的1.2%估算。
（5）工程保险费，按工程费用的0.8%估算。
（6）劳保统筹费，按工程费用的2.6%估算。
（7）城建配套费，按建筑面积116元/㎡估算。
2、投资估算
项目建设投资估算表：
表7.1-1建设项目成本估算表
单位：
序号
项目
计算基数
（m2）
估 算 投资
合计
建筑
工程费
设备购
置费
安装工程费
其他费用
1
建筑工程费用
13310.35
1.1
住宅楼
多层住宅
14833.33
1483.34
小高层住宅
18413.67
2577.92
高层住宅
57453
8617.95
1.2
储藏室
403
1.3
公共建筑
144
1.4
绿化
47.12
1.5
道路及停车场
37.02
2
设备购置及安装费
2196.8
2.1
给排水
300
25
2.2
消防
352.4
30
2.3
强弱电
956
60
2.4
采暖
308.1
25.3
2.5
燃气
130
10
3
工程建设其他费用
2564.01
3.1
征地费
3.2
城建配套费
666.46
3.3
人防建设费
641.45
3.4
建设单位管理费
310.15
3.5
勘察设计费
232.61
3.6
工程监理费
186.09
3.7
工程保险费
124.06
3.8
劳保统筹费
403.19
4
基本预备费用
建设投资
2046.5
150.3
3467.57
1.2.6资金筹措
本项目总投资估算为18974.72万元，全部由企业自行筹集。
1.2.7组织机构与人力资源配置
1、组织机构设置
根据国家的有关规定，该项目实行法人责任制，项目实施由XXXXXX全面负责，对项目的策划、建设进行全方位管理。
该项目设总经理一名，全权负责该项目运行，总经理下设开发部、工程部、预算部、人事部、市场部、财务部、营销部等部门。
总经理办公室负责公司日常事务性工作，制订公司的发展规划。
工程部负责工程的技术指导；
预算部负责项目投资策划；
财务部负责公司的财务管理和财务结算工作；
人事部负责工作人员招聘；
市场部负责市场拓展和调研；
营销部负责销售工作。
总经理
企业组织结构图
行政副总经理
技术副总经理
工
程
部
市
场
事
营
销
财
务
预
算
2、劳动定员
根据本项目建设情况，拟定方案人员见下表：
部门
管理人员
工程技术人员
业务人员
项目总经理
项目副总经理
工程部
6
12
21
预算部
8
14
人事部
市场部
15
20
财务部
7
11
营销部
9
13
17
18
55
90
1.2.8项目组织与实施计划
1、项目组织
本项目由XXXXXX负责组织实施。
拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动，通过招标方式择优选择施工、
升级会员 