浅谈房地产.docx
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浅谈房地产
•房地产——指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。
–不可分离，是指不能分离或虽能分离，但分离后会破坏房地产的功能或完整性。
–固着在土地、建筑物上不可分离的部分是指为提高房地产使用价值而种植的花草树木和人工建造的庭院、花园。
为提高建筑物使用功能而安装的水、暖、电、卫生、通讯、电梯、消防等设施。
–权益是指房地产的产权，即所有权、使用权、收益权、处置权、分配权等。
–房产的特性：
空间上的不可移动性生产与使用的长期性高额的投资性保值增值的稳定性社会生活的影响性受政府宏观经济政策限制导向的从属性
–房地产市场——在经济学意义下，指房地产交易活动所反映的交换关系的总和。
–房地产市场的参与者：
政府、房地产供应者、中介服务机构和消费者。
建筑商是否为房地产市场的组成因素？
建筑商是为房地产开发商提供建造服务的企业，是在建筑市场上以投标承包的方式，与其他原材料供应商一起为完成房地产产品服务，虽然与房地产产品有关，但并不直接参与房地产交易活动，因此应排除在房地产市场之外
–房地产市场特征：
1、发展迅速、区域差距大2、地位上升、社会焦点3、整体市场化程度低4、土地、资金约束力强5、供需两旺、结构失衡
–潘石屹开始按照这四个条件寻找现代人的家。
他在网上下载了一X傍晚从卫星上看地球的世界地图，地球上灯光的明亮程度与人均GDP高度吻合，他说：
“受此启发，晚上我开车看的灯光，西边一片黑暗，国务院部委的办公室没有亮灯的房间，而东边灯火通明，有在办公室加班的、有饭店、商店……”因此他选中了东边——市总体规划确定的市CBD（CentralBusinessDistrict中央商业区），认定该地区一定是最现代化、最繁荣、最有人气的地段。
–现代城市潘石屹的又一杰作，总建筑面积42万m2，现代城建筑不多，偌大的社区只设计了一栋连体公用建筑和6栋公寓。
6栋公寓公寓分成两排，间距100米。
剩下的是三个标准足球场大小的绿地以及小桥、流水、花园等。
社区地上没有停车场，而在中心绿地下设计了三层停车场，社区车辆必须全进停车场，二地面上一片绿草茵茵。
–现代城居室设计：
客厅达50m2，同时为了更好的采光，设计时吧阳台融入客厅内部，采用外探式全落地大窗。
往客厅一站，外面的世界，尽在眼前，似乎与房间连成一体，让人有一种空旷而博大的感觉。
–现代城无论是社区宏观构思，还是微观的居室设计都为人们预留下了丰富的生活空间。
生活在看似“空空荡荡”的现代城，人们得到的是与自然融为一体、与天地合一的心灵的充实与满足。
–潘石屹在进行房地产开发时的营销观念是什么？
–单项策划阶段
–此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规X操作，取得了良好的效果。
–1990年至1992年间，XX世界贸易中心大厦在销售中，经过精心培育销售队伍，倡导按揭售楼，给楼盘带来了全新的销售风格和销售技巧。
–1993年6月，XX碧桂园“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目以“给你一个五星级的家”的理念作亮点，并整合和调动新闻资源将这一思想传播出去。
特别是推出“可怕的XX人”的系列悬念广告，使碧桂园销售十分成功。
–由于房地产开发项目在各个阶段引入策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到了人们的认可。
于是，发展商在企业内部设立策划部；专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生；以房地产策划为谋生手段的自由策划人也多起来。
–综合策划阶段
–此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。
–综合策划阶段是以XX锦城花园成功销售作为标志的。
锦城花园项目开发成功，在房地产综合策划中比较典型，它以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领12层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标识、标志），整个策划手段整合得比较完美，一气呵成。
–这阶段房地产策划的主要特点是狭义地产与泛地产相复合，即房地产策划除了在房地产领域运用各种技术手段外，还可以运用房地产领域以外的其它手段。
–代表作是XX奥林匹克花园成功销售。
XX奥林匹克花园就是房地产业与体育业嫁接成功的复合地产典X。
1999年7月8日，XX奥林匹克花园正式推出首期，引起业内关注，有不少顾客提前3天排队购房。
该小区在运用房地产领域内各种策划手段的同时，吸收体育业的最新理念和手段，两者相互嫁接、复合，浑然一体，突出“运动就在家门口”的主题，体现“运动型、健康型”的生活方式，迎合顾客购房就是购买“健康”的消费心理。
–此阶段的房地产策划思想以“泛地产”思想较有代表性。
所谓“泛地产”，就是不局限于以“房子”为核心，是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，“房子”在这里可能是主体，也可能成为附属的配套设施，这种功能区域的主题各有不同，如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区等。
–此阶段，XX大学成立了房地产策划研究所，这对房地产策划理论研究起到促进作用。
房地产策划活动也相当活跃，1999年6月至8日间，首次以房地产策划为探讨、研究主题的“中国房地产著名策划家峰会――房地产有效策划论坛”相继在XX、举行。
会上探讨的内容有房地产策划基本理论、房地产策划比较研究和房地产实战研究。
这次论坛为房地产策划理论体系的形成打下了坚实的基础，影响极其深远。
–1、萌芽阶段（1978-1987
–3、波动阶段（1992-1993）
–4、复苏阶段（1994-1997）
–5、房地产活跃期（1998—2002年）
–5、房地产调控期（2003—至今）
–2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规X性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。
–中国房地产市场宏观调控的必要性
–一、不断推高房价的内在原因
–1、全国人均可支配收入上升
–2、工业化带动城镇化，人口结构剧烈变动；
–3、人民币升值刚刚开始；
–4、产品结构失调抬升房价；
–5、城镇消费结构升级；
–6、土地供给因素；
–7、建筑成本不断加大；
–8、房价上涨消弭双过剩；
–9、社会文化因素；
–
–2.2011年中国房地产市场展望
–
（1）政策环境展望：
在“调结构、稳物价”的大背景下仍不放松房地产业调控
–在2011年“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”的大背景下，预计2011年房地产业调控不会放松，房价不稳，政策不止。
以下几个方面需要重点关注：
–第一，货币政策转为稳健，预计2011年全年M2增速和新增贷款目标将分别为16%和7万亿元，加之信贷投向上的调整，将影响到房地产业的资金流入；
–第二，限购、限贷政策执行放松的可能性不大；
–第三，保障房建设力度继续加大，公租房成为新的重要着力点；
–第四，房产税试点改革将加快推进，预计2011年部分试点城市落到实处的可能性很大。
–
（2）土地市场展望：
供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈
–截止2010年11月底，全国仅完成18.5万公顷土地供应计划的约65%，预计增加土地供应仍将2011年房地产调控的重要内容，2010年土地出让计划完成率低的省市将会在2011年加大土地供应，给开发企业拓展土地储备提供更多机遇。
–由于行业龙头企业2010年销售业绩较好，资金较为充裕，热点区域或中心城市地块仍将得到广泛关注，地价或将继续创出新高。
–（3）房产市场展望：
供求关系得到改善，价格涨幅下降
–根据中国房地产业中长期发展动态模型，在M2增长率16%、新增贷款7万亿元等一系列假设条件下，预计2011年全国商品房销售面积和销售价格将分别达到11.2至11.4亿平方米之间和5466至5496元/平方米之间，增长率区间分别为8-10%和8-9%，虽仍保持增长但增幅不及2010年全年预计水平。
–由于2010年新开工面积规模和增速均创历史新高，加之保障性住房建设力度继续加大，预计2011年全国施工面积将达到48.6至51.9亿平方米。
随着2010年新开工项目的逐渐入市，未来供求关系将得到改善，这也将促进价格水平的平稳。
–（4）市场关注点：
区域发展分化、供应结构分化、物业价值分化
–从区域分布来看，城际高铁和市内轨道交通建设力度加大，将持续增强交通节点城市或区域的经济活力，促进城市带的逐步成熟，为当地房地产市场带来更多机遇，不同区域的分化将更为显著。
除、XX、XX等中心城市外，其周边的中小城市也将显著受益。
–从供应结构来看，保障性住房建设力度继续加大，住房供应“双轨制”将逐步形成，供应结构将更加分化。
–从不同物业类型来看，普通商品住房代表的自住型需求将长期大量存在，价格有望较为平稳，而高端住宅在满足高收入群体的特殊需求上具有不可替代性，未来价格有可能更大幅度地攀升。
–而商业地产作为经营性物业，其供求与住宅市场存在显著差异，不同物业的分化将更加明显。
–企业怎样选择战略？
–案例：
万科的品牌定位
–房地产品牌的发展现状
–房地产行业的品牌号召力是所有行业中最弱的。
在消费者头脑中，发展商不存在明显的品牌差异。
他们对开发商的印象，基本上都来自于他们居住楼盘的体验，舆论报道甚至是发展商的名字联想，对发展商品牌的认知非常模糊。
除了少数几个以公司品牌纳入项目名称的楼盘外，大多数消费者目前还不能完全把楼盘名称与其开发商品牌相联系起来。
–究其原因，主要有以下几点：
–第一，国内开发企业普遍缺乏清晰连贯的品牌策略和完善的识别系统，未建立起有效的品牌管理架构及体制。
大多数房地产商只注重具体项目的宣传，借助传统的营销手段名噪一时，却难以维持长期的品牌效应和领先地位。
–第二，少数知名度高、有实力的发展商，已具备发展企业品牌的意识，但缺乏清晰的品牌内涵和完整的品牌策略，也不具备整合运用各种传播手段来统一进行品牌推广的能力，因此在消费者心目中的形象定位模糊不清。
–第三，房地产开发具有明显的地域性特征，在不同的地区，从地理气候、历史风俗到消费心理、生活习惯、社会构XX有相对明显的区分。
在这样的情况下，开发商各房地产项目之间，项目与开发商之间的品牌形象连接往往容易脱节。
顺应市场和行业的发展趋势，房地产企业之间的竞争从产品力层面上升到品牌力层面，将成为必然。
–公司于2000及2001年分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。
公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
–万科于1988年开始发展房地产业务，目前已进入XX、XX、等20多个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。
2007年全年的销售面积合计为613．7万平方米，销售额增长到526个亿。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，万科在各地开发的楼盘屡屡获得“国家建设部建筑设计一等奖”、“中国建筑工程鲁班奖’’、“全国城市物业管理优秀示X小区（大厦）”等各项荣誉。
公司在行业中树立了领先地位，获得了极高的品牌知名度。
–2002于5月10日，致力于成为中国房地产行业领跑者的万科企业股份XX，在东方君悦酒店举行“万科企业形象推广会一倾心体验无限生活"，正式启动全国性品牌战略。
“以您的生活为本"是万科品牌新形象的核心。
从“以人为本"到“以您的生活为本"，不仅展现了万科一直以来贴近客户、了解客户和尊重客户的传统，更深层次体现了万科对满足客户个性化需求的不懈努力。
–整合后的万科企业品牌将以产品优势为支撑，与各地产项目品牌、物业品牌互动。
万科相信，一个良好、独特的企业品牌，有助于消费者更好地理解万科的理念与产品的内涵，也有助于万科凝聚核心竞争力，保持持续的增长和领跑。
万科与广大客户一起“建筑无限生活"的美好前景，正是建设万科品牌的原动力。
–二、万科地产的品牌之路
–万科的品牌构建和企业的告诉成长紧密相连，从战略开始，演绎着蝴蝶效应之美。
作为屈指可数的二十来年一直保持高速成长的企业，万科从“倒卖"中淘得第一桶金，而后开启房地产之路。
而涉足房地产行业之初的战略架构，对万科十余年来的高速成长奠定了扎实的基础。
初涉房地产业的万科，借鉴SONY的客户服务理念，以服务为突破点确立企业核心价值点，在全国首创“物业管理"概念，并形成了一套超前的物业管理模式。
从这个理念可以看出，王石带领的万科已经开始构建与众不同的企业核心价值观这对一个企业而言是非常关键的。
企业价值观经过有效的内部传播，获得员工的认同并为之奋斗，是一个团队走向成功的基础。
这也带动了企业文化的发展，以支撑品牌的构建和成长。
这种初始的企业价值观确立，直接影响到万科未来发展整个过程中的品牌形成和发展。
王石本人的价值理念和硬朗的做事风格在企业价值观的内部传播上起到了关键的作用。
万科的工作牌后面有个小卡片，上面印着万科的核心价值观。
那就是：
第一，客户是我们永远的伙伴；第二，人才是万科的资本；第三，阳光照亮的体制；第四是持续增长。
在成立万科之初，创始人王石就按照这个思路要求企业。
到今天，这些观点已经深入人心。
万科的成功，得益于企业核心价值观有效的内部传播。
十余年来的万科，产生了诸多佳话，如：
陈之平（万科首任物业管理处经理）手揣抹布，随时清洁小区；姚牧民（91年任万科地产总经理）喝游泳池水；万科的清洁工都能脱口说出户型面积、价格到布局，甚至到装修材料等住宅信息。
–应该说，企业的核心价值观深入员工的内心，并引发他们相应的行动，经过发展，就形成了具有强大力量的企业文化。
反映万科成长的《万科周刊》，在记录和宣扬企业文化的同时，也以开放的姿态迎合信息浪潮，从而成“剑走偏锋"之势，成为房产行业的顶级企业内刊。
这无疑成为万科主品牌的价值标签。
企业文化的X力，支持着诸多关于万科的服务细节在口碑传播中建构其万科“服务到家”的品牌印象。
如，XX万科迎合风行的“新市镇”Newtown概念，以低密度、低容积率、高品质为项目核心特点开发“万科四季花城’’，通过对这一概念的深入解读，将其和谐共居，将广场、商业街、道路、教育医疗和住宅结合成有机整体的内涵在住宅项目中充分地演绎，满足了年轻一族的住房渴望与对品质生活的追求。
而这一项目模式在全国主要城市的成功复制，使万科四季花城成为众所周知、极具市场亲和力的住宅项目品牌。
其他项目品牌同样以准确的定位和沟通生活本质的理念，通过有效的传播，深入不同群体的内心。
三、万科地产品牌的发展现状科在进行异地扩X的过程中，逐渐体会到品牌的价值：
通过品牌战略，可以在地域性很强的房地产开发行业中，发挥规模效应，使跨地域开发成为优势。
万科的目标消费者是这样的人群：
他们追求身心的平衡，生活在快速的社会里，每天工作繁忙，可是在下班之后，他们还是会找消遣，把自己放松出来，喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活，利用有限的财富去满足自己的要求，懂得用不同的方式去平衡自己的身心。
他们努力工作，相信努力会带来成果，同时享受成果带来的好处，他们做任何事从不放弃对自己的要求，对自己的决定满怀信心，并努力地向着自己的理想前进。
在充满压力与竞争的世界里，他们渴望拥有一个属于自己的净土，在那里能完全地放松，享受情感与精神的交流/费者对理想生活环境的表述，其实是他们对理想生活的描述。
这一描述，与万科所倡导的健康丰盛人生是不谋而合的。
但客户的品牌体验与我们的客户理念并没有一拍即合——万科住户认同万科文化和软件部分，忽略了硬件部分和质量的优势；非万科住户对万科的功能性认知胜于情感性认知，未能充分感受万科创造的小区文化。
可见，万科的品牌塑造还存在不足之处：
品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明，和消费者之间的亲和力不够；而消费者对万科品牌的理解，仍停留在表面的产品、服务等功能层面在竞争日益激烈、产品日趋同质化的房地产开发行业中，万科要顺利开展跨地域经营，维持长期的高速增长，就需要对企业品牌战略进行进一步的总结和提升。
通过以上调研分析，我们基本可以将万科品牌的客户特征归纳如下：
第一，从功能上说，万科品牌的主要消费者是看重物业管理、开发商品牌、保值或增值潜力、售后服务、社区文化氛围等因素。
第二，从形象上看，万科品牌的消费者大都更加强调对自我的认同，有文化内涵的、信赖感、品位高、能理解我的需求的、适合我的身份等。
根据以上分析，我们可以具体对他们的描述为：
年轻有为，工作节奏紧X，事业取得阶段性成功。
对生活充满期望，热爱挑战自我，追求健康和有品味的人生。
–社区环境
–容积率反映和衡量建筑用地使用强度的重要指标，一个小区建设用地内的总建筑面积和用地面积的比值。
–容积率=总建筑面积/建筑用地面积别墅的容积率低于1.0，其中TOWNHOUSE在06~08之间，独栋别墅在0.3~0.5之间。
多层在1.0~1.2之间，高层在2.0~3.0之间。
–楼间距楼的总高度和楼与楼之间的距离的比例。
6层的房子，3M的层高，楼间距离20M楼间距=（6*3）/20=1:
1.1一般来说，要想阳光充足，楼间距比例必须达到1:
1.3以上。
–园林景观实用性，成片的绿地应有不少于1/3在标准的日照覆盖X围内整体性，考虑植物在一年四季不同变化，做到一年四季都生机盎然。
养护费用，喷泉、水景等少用
–框架结构
–以钢筋混凝土浇注成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。
–效率高、防震性差、柱截面大，不利于装修
–剪力墙结构用钢筋混凝土墙板代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构刚度大，空间整体性好，较强的抗震能力，但结构自重大。
–框架-剪力墙结构在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度
–砖混结构砖，指的是统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖。
砖混结构中的混，指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配老，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。
抗震性差，一般住宅在6层以下。
地段、地段还是地段
–交通1、距离（步行、公交、自驾）大多数人的生活活动圈在5KM半径内。
买菜、吃早餐通常不会超过0.5KM买日用百货不会超过3KM买衣服、家电等商品通常在5KMX围内。
2、公共交通地铁、公交出行工具、车程、车时3、道路改造
–1、自然环境远离工业、废水、废气等污染，避免汽车尾气和车辆、人流的噪音自然灾害，地势低洼、相对湿度大
–2、人文环境教育环境社会环境，社会风气和治安状况
–1、齐全市政服务配套：
供水、供电、供气、通信、环卫生活配套：
商场、超市、菜市场、银行、学校、医院、图书馆、体育馆、娱乐休闲场所
–2、品质服务配套是否远近学校是否名校银行网点是否全休闲娱乐场所是否上档次
–景观VS视野
–1、底层采光不好，过于压抑；视野差，看不到景观；易潮湿，私密性不足。
离绿地近底层送花园适合老年人考虑干扰问题考虑安全问题考虑返潮问题考虑返水问题考虑日照采光问题考虑供暖问题
–2、2~6层俯视小区景观最好的楼层
–3、7~15层基本上看不到什么社区景观了。
视野开阔，但是需视周边环境而定。
–4、15层以上视野占优势顶层楼层
–注意事项：
1.看看顶层的层高是否比其他层高2.考察顶层的隔热、防水设施和效果3.结构变化部位多注意4.顶层水箱和电梯房，有可能形成干扰。
生活便利度地楼层比高楼层便利电梯容易出现意外电梯并不适合所有人
–环境干扰风力，住得越高，自然风就越大，多风的季节和春冬季节不宜有大风。
灰尘，小区密集区高层住宅的中间位置有一个“污染物高密度区域”——峡谷效应，这个高度在30M左右，即9~11层之间。
噪音，普遍看法是高层建筑往往楼层越高，噪音会越大，1~5层噪音最小，11层中等水平，24层最大。
电磁辐射，高层建筑的钢筋混凝土结构迫使来自电器设备的电波沿着房子循环，相当一部分往上走，直到顶层。
水质污染，高层建筑一般都采用二次供水。
二次供水（水厂-管网-二次供水设施-用户）安全系数，防盗（越高越好）和消防（越低越好）
–户型朝向的选择坐北朝南南北朝向为正，东西朝向为偏朝南的房间为正房，是位尊的表示
–1、朝向与价格朝南户型基本上是现有房源中单价最贵，总价最高的。
–2、朝向与采光明厨明卫窗户的宽窄高低各功能区的朝向选择
–1、客厅朝南最佳穿堂风其他优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西
–2、卧室购房者应以主卧室朝向好或多卧室朝向好是评判标准朝南最佳，东南、东、东北也可最好不要靠外墙不要朝西朝北的卧室也不要多
–3、厨房朝向相对次要，重要的是保持通风避免西朝向还要考虑风向，避免油烟倒灌
–4、卫生间直接采光、通风，有窗户能阳光直射最好
–5、阳台.最好两个阳台，一个必须向阳格局方正避免有三角形、钻石房室内不要有横穿的大梁或回水管道
–、各功能区面积
–客厅面积通常在21~30之间，开间不小于3.9M主卧的面宽不小于3.6M，面积在14~17左右，次卧的面宽不小于3M，面积在10~13左右厨房面积不小于6，净宽度不小于1.8餐厅如独立设计，要有窗，净宽度不小于2.4阳台的面积不小于4，宽度不小于1.2卫生间一般不小于4，带浴缸的卫生间净宽度不小于1.6M,淋浴的净宽度不小于1.2M
发展商：
富力地产集团属下XX天力房地产开发公司
地理位置：
XX市白云区增援路21号（原XX建材一厂地块）
总占地面积：
11.8万平方米
总建筑面积：
45万平方米
规划居住人口：
1.7万人
配套设施：
3万平方米的亚热带风情江边公园、儿童乐园区、盘水涌泉艺术广场、休闲钓鱼岛等2体育设施有足球场、游泳池、标准网球场、篮球场、乒乓球室、健身房、桌球室等；日常生活配套有银行、邮局、农贸市场、小学、幼儿园等。
项目开发背景
1、从整个房地产市场的角度来看，房地产业自96年开始，已出现了供大于求的现象，业内的同质化现象日益严重，市场竞争异常激烈。
2、从项目开发的角度来看，富力半岛花园位于沙贝海与增沙河交汇的半岛上，两面临江，与荔湾区的东西主干道——一东风西路一桥相通。
其时，该区域一带罕有大型的生活社区，富为半岛花园的问世，刚好填补了市场的空白。
3、从客户需求的角度来看，人们不仅需要居住的地方，同时也在追求一种高质素的生活方式。
人们不但要“买房”，还要“买家”。
另外，置业者十分注重生活环境、生活质素。
其他的单体楼和一般小规模，小打小闹的住宅区在市场上是很难受到买家的青睐。
富力半岛花园的出现，以其超大规模、优越环境、完善规划、配套周详、价格合理等有利因素，完全满足该区域的房地产市场的需求。
持续旺销的销售业绩
富力半岛花园首期22栋7层无电梯洋房推出仅仅4个月售完；
二期12栋12层电梯洋房，6个月内被抢购一空；
三期9栋IB层、5栋28层高层住宅，是该项目开发以来卖得最好的一期，数月内即告售罄。
富力半岛花园开发到今天，还有临江的高层住宅组团和靠近增沙桥边的组团没有发展，尚有比较大的发展空间。
营销模式的升级——－“滚动发展，配套先行”
现在房地产业似乎有一种风气，就是靠花俏的包装，靠眼花镜乱的概念炒作占领市场。
富力地产并非否定讲究营销和策略，但是更重要、更长久的制胜之道，应该是提升产品的品质。
品质的优劣，直接影响消费者的选择。
富力半岛花园的竞争策略也不断跟进市场的发展而作出调整。
过去的追求主要是地理位置、楼盘价格、现场环境等。
如今已提升至发展商实力、楼盘内涵、综合质素、项目品牌。
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