公路管理站及周边区域国有土地上房屋.docx

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公路管理站及周边区域国有土地上房屋

公路管理站及周边区域国有土地上房屋

征收补偿实施方案

（征求意见稿）

为依法实施公路管理站及周边区域房屋征收工作，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，制定征收补偿方案如下：

一、征收范围

该地块征收范围为：

东起海陵路，西至人民医院东墙，南起交通局南围墙，北至何垛南路范围内的国有土地上被征收房屋（详见东台市住房和城乡建设局核发的公路管理站及周边区域房屋征收红线图）。

该区域共123户，其中住宅房屋120户，非住宅房屋3户，约14000m2。

二、征收期限及签约期限

征收期限：

征收公告公布之日至房屋征收实施结束

签订征收补偿协议期限：

征收公告公布之日起8个月内

三、征收当事人及征收单位

征收人：

东台市人民政府

被征收人：

被征收房屋所有权人

征收部门：

东台市住房和城乡建设局

四、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、省政府《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发〔2011〕210号）、《东台市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（东政发〔2011〕53号）、《东台市国有土地上房屋征收与实施细则的补充规定》（东政发〔2012〕43号）及相关配套政策文件等规定。

五、征收评估

1、房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。

具体遵循下列程序选定：

（一）由房屋征收部门向社会发布项目信息和条件；

（二）具备资质条件的房地产价格评估机构报名，房屋征收部门对房地产价格评估机构报名资格进行审查；

（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布符合条件的评估机构名单，供被征收人协商选定；

（四）被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门，被征收人协商选定时间为5个工作日；

（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。

采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；

（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。

通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。

2、评估时点：

房屋征收决定公告之日。

3、评估结果：

房地产估价机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的分户评估报告，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示3日。

公示期满后，房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

4、对评估结果有异议的处理：

征收部门或被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构书面申请复核评估。

评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。

估价结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

征收部门或者被征收人对评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向盐城市房地产评估专家委员会申请鉴定。

5、被征收人应当协助估价师对被征收房屋进行实地查勘，如实提供被征收房屋价值评估所必须的情况和资料。

六、征收补偿与安置

（一）征收补偿

被征收房屋价值的补偿由具有相应资质房地产价格评估机构，按房屋征收公告之日被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场价评估确定。

包括：

被征收房屋及其合法土地使用权的补偿和装饰装潢及附属物的补偿。

征收人还应就搬迁、临时安置及在规定期限内签订征收补偿协议并腾空交房的奖励等项目进行补偿补助。

房屋征收范围确定后，突击建筑的建筑物、附属物，突击装饰装潢部分、突击移植的果树苗木部分不得评估补偿。

因征收非住宅房屋造成停产停业损失，并符合规定条件的按有关规定给予损失补偿。

《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》载明的车库、猪舍、披棚等，给予建安造价结合成新补偿，但不予安置。

（二）征收补偿方式

被征收人可以选择实行产权调换或选择实行货币补偿的方式。

1、选择货币补偿的，除按评估补偿外，再给予征收合法建筑面积200元/m2的奖励，在签订征收补偿安置协议后，一次性支付补偿款，不再另行安置。

2、选择产权调换的，征收合法建筑面积内实行“征一购一”。

征收人就地代建安置房（期房），供被征收人选购。

原则上，选购安置房时，超面积部分不得超过征收合法建筑面积20m2。

安置房为小高层或高层住宅楼。

征收人与被征收人依照规定，计算被征收房屋价值和安置房价值，结算产权调换差价。

被征收房屋合法建筑面积大于安置房面积的部分按货币补偿方式结算。

安置房在同等征收合法建筑面积内按基准价4800元/m2结算；如因套型所限，超合法建筑面积5m2（含5m2）以内的，超过部分按基准价结算；超5-10m2（含10m2）的，超过部分基准价提高100元/m2；超10m2-20m2（含20m2）以内的按优惠价5900元/m2结算，超20m2以上参照征收时点同类区域市场价6300元/m2结算；对征收合法建筑面积较小的被征收户选购安置房，超合法建筑面积10m2以上至最小户型建筑面积的部分按5900元/m2结算，超出最小户型的面积按6300元/m2结算。

楼层层差系数统一为：

小高层一层～三层为基准价，三层以上每高一层递增15元/m2，顶层价格按减二层价格结算；高层一层～五层为基准价，五层以上每高一层递增15元/m2，顶层价格按减三层价格结算。

其它用房价格：

小高层、高层安置房跃层价格为安置基准价的50%。

安置房的自行车库统一为650元/m2。

安置区内的非住宅用房（含汽车位）一律实行市场化销售，优先销售给本安置区回迁户。

跃层、自行车库及汽车位一律不纳入安置面积。

选购小高层、高层安置房的被征收人从回迁安置之日起三年内政府补贴50%的物业费。

3、非住宅用房实行货币补偿。

七、被征收房屋权属、面积、用途的确定

被征收房屋房地产权属和建筑面积依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定。

被征收房屋土地使用面积，以《土地使用权证》为准；不能提供《土地使用权证》的，由国土管理部门依法确认。

1984年1月5日前所建房屋，未办理《房屋所有权证》的，根据1984年航测图所反映的房屋建筑面积确定。

征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定前，由有关部门依法进行调查、认定和处理。

1984年1月5日前所建房屋，在此时限前即持有工商营业执照按章纳税并持续经营至今的，按营业用房评估补偿。

其它类型房屋按征收前的实际用途确认。

1984年1月5日后所建房屋，以《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》上标明用途为准，未标明用途的以房屋产权登记簿为准。

住宅及生产办公等用房未经规划行政主管部门批准改变房屋使用性质的，仍按原批准房屋性质评估补偿。

在《江苏省城乡规划条例》出台前，即2010年7月1日前已取得工商营业执照持续经营一年以上并依法纳税至今的，凭工商营业执照、完税证明及相关许可手续对直接用于经营的建筑面积部分可按照该房屋作为营业性用房市场评估金额的一定比例进行补偿。

具体标准为：

持续经营满一年的，给予10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿，满15年及以上的，给予80%的补偿。

最低补偿金额为原用途房屋补偿金额的110%。

住宅用房未经规划批准改为非住宅房的，仍按住宅房安置。

擅自改变使用性质的房屋经营面积，以《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积为准。

经营性房屋指商铺、娱乐、旅馆、餐饮等商业性质经营用房。

八、安置程序：

1、公布安置房地点：

征收部门在房屋征收现场公布安置房地点及房型。

2、选房顺序：

以被征收人签订征收补偿协议并腾空交房的先后顺序确定。

3、购房款的结算：

征收人提供就地代建期房供被征收人进行产权调换，在签订征收补偿安置协议后，按协议约定事项征收人支付被征收人搬迁费、过渡费及奖金（奖金按签订协议后交房时间确定）,其余补偿款转为预缴购房款，征收人与被征收人在交付安置房时，结算差价。

九、有关补助、补偿标准

1、搬迁补助：

搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积为基数计算，住宅房屋7元/m2，不足350元的补足350元，但最高不超过1000元。

办公、教学等用房7元/m2；仓库、生产及营业用房10元/m2。

征收安装有大型、特殊生产设备的搬迁费用，由征收部门委托有资质资产评估机构进行评估，确认搬迁费用并报市城建指挥部批准。

2、临时安置补助：

被征收人实行自行过渡的方式。

选择货币补偿的，给予3个月的补助。

实行产权调换的，过渡期限一般不超过18个月，暂统一按12个月给予补助。

临时安置补助标准为：

被征收房屋的合法面积在30m2以下（含）的按每月200元；被征收房屋面积在30m2以上的，按每月8元/m2。

因征收人的责任延长过渡期限的，按规定增加临时安置费。

非住宅用房不给予临时安置费补偿。

3、私有住宅房屋20年内被征收（或拆迁）两次以上（含两次、不含货币补偿）的，每多一次，对被征收房屋建安造价结合成新部分再增加10%的补偿，但最多不超过20%，增加补偿的被征收房屋面积应当以《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积为准。

4、住宅房屋自竣工之日起至房屋征收决定或征收公告之日止不满15年被征收的，征收人应当对被征收人增加补偿。

具体标准为：

不满5年被征收的，按被征收房屋货币补偿金额（房地产市场评估价部分）的15%增加补偿；满5年，不满15年被征收的，按被征收房屋建安造价结合成新的10%增加补偿。

私有住宅房屋竣工时间按《建设工程规划许可证》核发后6个月之日为准；单位公有住宅房屋以房屋竣工验收报告日为准，无竣工验收报告但已实际使用的参照私有住宅房屋规定标准执行。

住宅房屋成新增加补偿的房屋面积应以《房屋所有权证》或《建设工程规划许可证》载明面积或认定面积为准。

十、附属设施与装饰装潢补偿

附属设施与装饰装潢补偿参照东建发〔2011〕59号文件执行。

十一、青苗、树木、花卉的补偿

青苗、树木、花卉的补偿参照东建发〔2011〕59号文件执行。

可移动盆景花木不予补偿。

十二、征收协议的签订

1、征收补偿协议签订当事人为：

房屋征收部门与被征收房屋所有权人。

2、私房以房屋所有权证载明的产权人为准；产权人未到场的，必须凭产权人的合法委托手续签订协议；产权人已故的，由合法继承人签订协议。

3、征收设有抵押权房屋的，被征收人签订协议15日内，不能提前清偿或者变更抵押权的，征收部门应按相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存。

4、房屋征收补偿协议书签订后，被征收人应将被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件一并缴回，有关部门及时注销。

被征收人不得随意拆卸已经作价补偿的附着物。

被征收房屋统一由征收部门依法招标确定具有相应资质的施工单位予以拆除。

十三、征收奖励

住宅房屋的征收奖项按被征收房屋的合法建筑面积为基数，自征收公告之日起三个月内被征收人签订协议并腾空交房的奖励150元/m2，三至五个月内奖励100元/m2。

逾期不予计发奖金。

征收非住宅房屋不予奖励。

十四、征收补偿决定及强制征收

补偿协议订立后，征收部门与被征收人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，并申请人民法院强制执行。

征收人与被征收人在征收补偿方案规定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收部门报请市人民政府，作出房屋征收补偿决定。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定的规定期限内又不搬迁的，市人民政府申请人民法院强制执行。

十五、房屋征收有关税收规定

1、被征收人按照国家有关规定的标准取得的征收补偿款，免征个人所得税。

2、被征收人因征收重新购置住房的，购房成交价格中相当于征收补偿款的部分免征契税；成交价格超过征收补偿款的，超过部分依法征收契税。

十六、公共服务设施

1、自来水、有线电视、供电等公共服务设施，由征收部门通知相关部门登记造册，按照征收公告规定的时间，停止服务，计量封存，并组织拆除。

2、涉及到电话、有线电视，征收人给予迁移费用补偿后，由被征收人自行办理迁移手续，并缴纳相关费用。

有关部门及时提供优质服务。

十七、房屋拆除安全防护措施及环保措施

严密组织实施房屋拆除工作，委托有施工资质和有丰富征收经验的拆房企业，严格执行安全操作规程，确保旧房拆除施工安全，确保不发生人身伤害事故。

严格按照环保部门的要求，做好房屋拆除现场的环境保护工作。

旧房拆除现场设立隔离防尘设施，以免影响周围群众的正常生活，确保交通、行人安全。

学生考试期间，特别是高考、中考期间暂停旧房拆除工作，停止使用噪声过大的设备。

渣土清运运输工具必须覆盖防尘材料，防止清运过程中的抛、冒、滴、漏影响公共卫生。

十八、其他事项

1、自本《方案》发布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；征收人不承担房屋租赁纠纷所产生的任何经济和法律责任。

2、被征收人搬迁交房须经区域指挥部验收，被征收人不得擅自拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施。

擅自拆除的由被征收人自行承担安全责任，同时扣除被拆除已补偿的建筑物、构筑物及相关设施的补偿费。

　　3、在征收过程中，对无理取闹，阻挠、干扰征收工作正常进行的，视情依据相关法律规定处理。

4、在征收决定公告规定的征收签约期限内尚未签订补偿协议和搬迁交房的，不享受有关奖励。