房地产企业会计核算处理例解.docx

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房地产企业会计核算处理例解

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00amon25thDecember2020

房地产企业会计核算处理例解

一、房地产公司设立：

参与投资组建公司的股东名称并非真实的，而是为了核算方便临时编写的。

北京综合投资公司、北京化工集团总公司、北京东城新兴投资总公司、吴文嘉于2007年1月10日共同发起设立新兴房地产开发公司有限公司，公司符合一资质等级，报经北京市建委核定，取得《暂定资质证书》。

新兴房地产开发公司注册资本8000万元。

北京综合投资公司公司出资3200万元，占新兴公司40%股权；北京化工集团总公司公司出资2000万元，占新兴25%股权；北京东城新兴投资总公司公司出资1600万元，占新兴20%股权；吴文嘉公司出资1200万元，占新兴公司15%股权。

北京综合投资公司公司投入现金2115万元，非货币出资评估价：

土地使用权2500平方米，1000万元，使用年限50年；奥迪轿车85万元，尚可使用年限7年；

北京化工集团总公司公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：

三地宾馆30%股权，作价1000万元，三地宾馆2006年净资产3500万元；

北京东城新兴投资总公司公司投入现金1500万元，非货币出资评估价：

北京东城新兴投资总公司公司持有甲公司在活跃市场上有报价三年期企业债券100万元，债券面值万元，票面利率6%（每年利息万元）到期一次还本付息（利息归新兴房地产开发公司），债券到期日2007年6月30日；

吴文嘉公司投入现金1000万元，非货币出资评估价：

丰田轿车80万元，尚可使用6年；宝马轿车100万元，尚可使用8年；捷达轿车两辆12万元，均尚可使用5年；HP电脑5台1万元，，联想电脑5台1万元，电脑尚可使用2年；HP激光打印机万元，爱普森针式打印机万元，打印机尚可使用3年；工程复印机万元，尚可使用3年；金杯面包车1辆2万元，尚可使用3年。

1月10日公司设立时会计处理：

借：

银行存款—工商银行

无形资产—土地使用权

固定资产2850000

长期股权投资—三地宾馆（成本）

损益调整500000

可供出售金融资产—甲公司（成本）1125000

可供出售金融资产—甲公司（应计利息）168800

贷：

实收资本—北京综合投资公司公司

北京化工集团总公司公司

北京东城新兴投资总公司公司

吴文嘉

资本公积—资本溢价500000

投资收益293800

公司办公用房尚未建成时暂时租用办公用房。

1月15日租赁办公用房（我选择在预付账款科目核算，也可以在管理费—开办费核算，房租一次支付半年，按月摊销，新企业会计准则取消待摊费用会计科目，发生时可在预付账款核算，会计报表在预付账款项目列报，每月摊销9000元）：

借：

预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼54000

贷：

银行存款—工商银行54000

1月16日×3%）

借：

无形资产—土地使用权300000

贷：

银行存款—工商银行300000

注：

契税、耕地占用税属于财产税，计入财产成本。

1月19日支付办公楼规划设计费（房地产开发企业自建办公楼，属于企业固定资产建造，应在在建工程科目核算。

也可以在开发成本核算，建成后转入固定资产，但开发成本属于成本类账户，产品是为了销售，企业购建固定资产应在在建工程科目核算，比较符合会计原理）

借：

在建工程—待摊支出10000

贷：

银行存款—工商银行10000

1月22日委托银河证券申购新股、购买国债（闲置资金在未取得开发项目前，进行临时理财，提高资金效率）

借：

其他货币资金—存出投资款—银河证券

贷：

银行存款—工商银行

1月23日申购光明医药股票50000股，每股15元，另支付手续费2250元

借：

交易性金融资产—股票投资—成本750000

投资收益2250

贷：

其他货币资金—存出投资款—银河证券752250

1月25日预付办公楼设计费

借：

预付账款—勘察设计—北京建筑研究院10000

贷：

银行存款—工商银行10000

1月26日二级市场购买五年期国债,国债2月1日起计息，年利率%，每年支付利息（年利息1275000元），另支付手续费22000

借：

可供出售金融资产—债券—成本

可供出售金融资产—债券—利息调整22000

贷：

其他货币资金—存出投资款—银河证券

1月31日摊销房租

借：

管理费用—公司经费—办公费—房租9000

贷：

预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼9000

1月31日股票市场价格26元/股

借：

交易性金融资产—股票投资—公允价值550000

贷：

公允价值变动损益—交易性金融资产550000

1月31日结转本年利润（以后省略不再结转）

借：

公允价值变动损益—交易性金融资产550000

贷：

管理费用—公司经费—办公费—房租9000

投资收益291550

本年利润249450

2月2日股票市价32元/股

借：

交易性金融资产—股票投资—公允价值300000

贷：

公允价值变动损益—交易性金融资产300000

2月2日所购股票32元/股卖出

借：

其他货币资金—存出投资款—银河证券1595400

公允价值变动损益—交易性金融资产850000

贷：

交易性金融资产—股票投资—成本750000

交易性金融资产—股票投资—公允价值850000

投资收益845400

2月2日支付办公楼设计费，办公楼建筑面积4500㎡（4500×=15120），其他设计费包含庭院市政设施等附属工程12000元，共计27120。

办公楼设计概算9240750元。

借：

在建工程—待摊支出27120

贷：

预付账款—勘察设计—北京建筑研究院10000

银行存款—工商银行17120

2月5日潮湖宾馆2006年盈利280万元（投资收益=280万元×30%）

借：

长期股权投资—股权投资权益法—损益调整840000

贷：

投资收益840000

2月5日参与土地拍卖，支付土地拍卖押金4000000

借：

其他应收款—北京市土地交易中心4000000

贷：

银行存款—工商银行4000000

2月6日支付办公楼招标文件编制费（编制工程标底按建设工程总造价的千分之一至千分之三收费。

）

借：

在建工程—待摊支出10000

贷：

银行存款—工商银行10000

2月8日交纳办公楼基础设施配套费（4500㎡×200元/㎡）

借：

在建工程—待摊支出900000

贷：

银行存款—工商银行900000

2月9日支付质监费21812元（房屋建筑、设备安装等工程为建安工作量的千分之二点五）

借：

在建工程—待摊支出21812

贷：

银行存款—工商银行21812

2月9日支付招标管理费（招标单位以中标价的万分之五交纳管理费）元

借：

在建工程—待摊支出

贷：

银行存款—工商银行

2月12日与宏大监理公司签订办公楼监理合同，支付监理费124875元（8325000×%）

借：

在建工程—待摊支出124875

贷：

银行存款—工商银行124875

2月14日潮湖宾馆宣告分派现金股利（224万元）

借：

应收利息672000

贷：

长期股权投资—股权投资权益法—损益调整672000

2月19日收到潮湖宾馆现金股利

借：

银行存款—工商银行672000

贷：

应收利息672000

2月19日龙泉建筑施工有限公司在办公楼工程投标中中标，中标价8325000元（1850元/㎡），按中标价签订总承包合同，龙泉建筑施工有限公司提交了预付款保函、动员预付款支付申请，经预算合同部审核签字，财务部复核同意按合同价的10%支付工程预付款832500元。

预付款在累计完成工程量30%时开始抵扣。

预付款申请表参考格式：

预付款支付申请表

承包单位：

合同号：

监理单位：

编号：

致（总监理工程师）：

根据合同条款第条，我已向业主提交了履约保证金和经过认可的预付

款保函，现根据合同条款（专用条款）第款，要求支付我在投标书附件中

填写的预付款总额的%的预付款元，请予审核批准。

附件：

1．履约保证金

2．预付款保函

3．合同协议附件

承包人：

年月日

驻地监理工程师意见：

驻地监理工程师：

年月日

工程管理部意见：

工程管理部：

年月日

合同管理部：

年月日

总监理工程师意见：

总监理工程师：

年月日

由承包人呈报三份，审定核准后，总监办、高级驻地办各留一份，退承包人一份。

借：

预付账款—工程款832500

贷：

银行存款—工商银行832500

2月28日摊销金桥写字楼租金

借：

管理费用—公司经费—办公费—房租9000

贷：

预付账款—房屋设备租赁—金桥写字楼9000

3月1日从北京综合投资公司、北京化工集团总公司、北京东城新兴投资总公司分别借款8000万元、6000万元、5000万元年利率8%，期限半年，到期后连本带息一次偿还。

借:

银行存款—工商银行

贷：

其他应付款—北京综合投资公司

北京化工集团总公司

东城新兴投资总公司

3月1日

借：

其他货币资金—存出投资款—银河证券

贷：

可供出售金融资产—债券—成本

可供出售金融资产—债券—利息调整22000

投资收益62250

3月2日其他货币资金转入银行存款

借：

银行存款—工商银行

贷：

其他货币资金—存出投资款—银河证券

3月9日

计算实际利率R：

3800000×（1+R）-1＋3800000×（1+R）-2+3800000××

工商银行借款计算表

借款期：

2年金额：

10000万元年利率：

%实际利率：

%半年支付利息

时间

2007年3月9日

2007年9月9日

2008年3月9日

2008年9月9日

2009年3月9日

期末摊余成本

成本

利息调整

-1500000

-1153150

合计

当期应予资本化或费用化的利息金额

4146850

期末应付利息金额

3800000

“利息调整”本期摊销额

346850

借:

银行存款—工商银行

长期借款—工商银行—利息调整1500000

贷：

长期借款—工商银行—本金

3月15日××5‰2007年7月15日前支付其余出让金。

借：

开发成本—土地开发成本—自用土地开发成本—土地征用及拆迁补偿费

管理费用—印花税273374

贷：

应付账款—北京市土地资源局

银行存款—工商银行

3月16日收回土地拍卖押金4000000

借：

银行存款—工商银行4000000

贷：

其他应收款—北京市土地交易中心4000000

3月20日与勘察设计院签订太平庄路项目勘察设计合同，合同金额321616元合同签订时支付设计费30%，元，取得勘查设计报告时支付元

借：

预付账款—勘察设计院

贷：

银行存款—工商银行

3月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报，经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付1332000元工程款。

工程价款结算账单参考格式：

工程价款结算账单

建设单位名称：

年月日单位：

元

单项工程项目名称

合同价

本期应收工程款

应抵扣款项

本期实收数

应抵扣款余额

本期止已收工程价款累计

说明

合计

预收工程款

预收备料款

建设单位供给材料价款

其他往来款

承包单位：

签章监理：

签章合同预算部：

签章财务部：

签章：

说明：

（1）本账单一式5份，由承包单位在月终和竣工结算工程价款时填列，经监理、建设单位签字确认。

（2）第三栏“应收工程款”应根据已完工程月报数填列。

（3）第三栏“应收工程款”应根据已完工程月报数填列。

借：

在建工程—建筑工程1332000

贷：

应付账款—龙泉建筑公司1332000

4月5日支付龙泉建筑公司工程款

借：

应付账款—龙泉建筑公司1332000

贷：

银行存款—工商银行1332000

4月5日与建筑设计院签订太平庄路项目建筑设计合同，合同金额3850140元，合同签订时支付设计费50%，1925070元，取得设计图纸时支付另50%。

设计费构成：

1、商务写字楼2056332元，2、住宅1758400元，3、门卫用房1800元，4、社区商业用房6400元，5、天然气加压站12000元，6、配电室1200元，7、小区供暖交换站4000元，8、居委会用房18608元，9、其他辅助用房2200元

借：

预付账款—建筑设计院1925070

贷：

银行存款—工商银行1925070

4月9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、热力、煤气、雨水、道路、电力、绿化、围墙等市政设施进行设计，合同签订时暂按115000元的预付30%设计费，取得图纸时按设计概算的2%支付设计费。

借：

预付账款—市政设计院34500

贷：

银行存款—工商银行34500

4月12日收到平庄路项目勘察设计院设计文件，支付余款并取得发票。

勘察费计321616元，按小区建筑面积㎡

321616÷=元/㎡

借：

开发成本—房屋开发成本—商品房（商务写字楼）—前期工程费90190

（住宅楼）—前期工程费

（社区商业用房）—前期工程费8096

配套设施（门卫用房）—前期工程费

（天然气加压站）—前期工程费

（配电室）—前期工程费

（小区供暖交换站）—前期工程费506

（居委会用房）—前期工程费

（其他辅助用房）—前期工程费

贷：

预付账款—勘察设计院

银行存款—工商银行

4月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付1351000元工程款。

借：

在建工程—建筑工程1351000

贷：

应付账款—龙泉建筑公司1351000

5月4日支付龙泉建筑公司本期工程款，同时抵预付账款

借：

应付账款—龙泉建筑公司1351000

贷：

预付账款—龙泉建筑公司185500

银行存款—工商银行1165500

5月10日

单项工程概算指标

单位：

元、㎡

单项工程名称

建筑面积

设计概算

经济技术指标

单位造价

居室套数

户型

平均户/㎡

商务写字楼

36076

3800

1号楼

5472

9849600

1800

3-3

114

2号楼

5472

9849600

1800

3-3

114

3号楼

5472

9849600

1800

2-2-2

4号楼

5472

9849600

1800

2-2-2

5号楼

5472

9849600

1800

1-2-3

6号楼

5472

9849600

1800

1-2-3

小计

32832

384

7号楼

13340

2100

135

1-2-3-4

8号楼

13340

2100

135

1-2-3-4

9号楼

13340

2100

135

1-2-3-4

10号楼

13340

2100

135

1-2-3-4

小计

53360

540

社区商业用房

3200

5376000

1680

门卫用房

122400

1360

天然气加压站

237600

3960

配电室

252900

4215

小区供暖交换站

200

664000

3320

居委会用房

1442120

1550

其他辅助用房

110

137500

1250

小计

8232520

合计

924

注：

1-6号楼六层住宅；7-10号住宅高层，地上15层、地下1层

借：

开发成本—房屋开发成本—商品房（商务写字楼）—前期工程费2056332

（住宅楼）—前期工程费1723840

（社区商业用房）—前期工程费6400

配套设施（门卫用房）—前期工程费1800

（天然气加压站）—前期工程费1200

（配电室）—前期工程费1200

（小区供暖交换站）—前期工程费4000

（居委会用房）—前期工程费18608

（其他辅助用房）—前期工程费2200

贷：

预付账款—建筑设计院1925070

银行存款—工商银行1890510

5月11日委托隆达招标咨询公司编制太平庄路项目招标文件，编标费292759元，先付50%，招标文件完成后支付尾款。

借：

预付账款—隆达招标咨询公司146380

贷：

银行存款—工商银行146380

5月21日市政设计完成太平庄路项目市政设计，设计费按概算5950000元的2%收取，计119000元

借：

开发成本—市政配套设施—上水工程—前期工程费16400

下水工程—前期工程费15800

热力工程—前期工程费20400

煤气工程—前期工程费13400

雨水工程—前期工程费11200

道路工程—前期工程费27200

电力工程—前期工程费11000

绿化工程—前期工程费3000

围墙工程—前期工程费600

贷：

预付账款—市政设计院34500

银行存款—工商银行84500

5月25日招标文件完成支付招标编制费

借：

管理费用—招标文件292759

贷：

预付账款—龙正公司146380

银行存款—工商银行146379

5月25日支付招标办招标管理费73189元

借：

管理费用—招标管理费73189

贷：

银行存款—工商银行73189

5月25日收投标单位购招标文件费每份10000元共凭10分

借：

银行存款100000

贷：

营业处收入100000

5月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付2156600元工程款。

借：

在建工程—建筑工程2156600

贷：

应付账款—龙泉建筑公司2156600

6月3日工程监理招标裕龙监理公司中标，中标价1500000，首次支付20%年底支付40%，交工支付40%

借：

开发间接费—监理费300000

贷：

银行存款—工商银行300000

6月4日支付质监费200000元

借：

开发间接费—质监费200000

贷：

银行存款—工商银行200000

6月5日支付龙泉建筑公司本期工程款，同时抵预付账款。

借：

应付账款—龙泉建筑公司2156600

贷：

预付账款—龙泉建筑公司647000

银行存款—工商银行1509600

6月12日收投标单位投标保证金每单位100元，6个单位交纳

借：

银行存款—工商银行6000000

贷：

其他应付款—投标保证金6000000

6月25日

借：

预付账款—工程款（北京建工总公司）

贷：

银行存款—工商银行

6月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付2311000元工程款。

借：

在建工程—建筑工程2311000

贷：

应付账款—龙泉建筑公司2311000

6月26日退投标保证金

借：

其他应付款—投标保证金6000000

贷：

银行存款—工商银行6000000

6月28日收投标单位住宅楼1-6号楼招标文件费，每份10000元共计十份。

住宅每栋5472平方米，共计32832平方米。

384户。

借：

银行存款—工商银行100000

贷：

营业外收入100000

6月30日计算甲公司投资收益，计提债券利息

借：

可供出售金融资产—应计利息33700

贷：

投资收益33700

6月30日出售甲公司债券

借：

银行存款—工商银行132750

贷：

可供出售金融资产—（甲公司）—成本1125000

应计利息202500

6月30日

借：

银行存款—建设银行

贷：

短期借款

7月5日支付龙泉建筑公司本期工程款2311000。

借：

应付账款—龙泉建筑公司2311000

贷：

银行存款—工商银行2311000

7月18日支付土地出让金余款

借：

应付账款—北京市国土资源局

贷：

银行存款—工商银行

7月18日

借：

预付账款—工程款（朝阳一建）5121792

贷：

银行存款—工商银行5121792

7月22日收投标单位高层住宅楼7-10号楼招标文件费，每份10000，共计10份。

高层住宅每栋13340平方米，135户/栋每户平均平方米（建筑面积：

53360平方米）

借：

银行存款—工商银行100000

贷：

营业外收入100000

7月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单，办公楼因设计变更增加862100元、对方索赔增加325100元，工程结算金额9512200元。

经监理和预算合同部与施工单位审查确定结算金额为：

9501020元，财务部复审同意结算9501020元工程款，工程竣工。

借：

在建工程—建筑工程2350420

贷：

应付账款—龙泉建筑公司2350420

7月25日

借：

固定资产—房屋建筑—办公楼

贷：

在建工程—建筑工程9501020

在建工程—待摊支出

8月5日支付龙泉建筑公司工程款1875369，扣工程款9501020的5%质量保证金475051，两年后支付。

借：

应付账款—龙泉建筑公司2350420

贷：

银行存款—工商银行1875369

其他应付款—龙泉建筑公司（质保金）475051

8月12日

借：

预付账款-工程款（海淀一建）9338000

贷：

银行存款—工商银行9338000

8月30日

民生银行借款计算表

借款期：

18月金额：

20000万元年利率：

%实际利率：

%季度支付利息

时间

期末摊余成本

当期应予资本化或费用化的利息金额

期末应付利息金额

“利息调整”本年摊销额

成本

利息调整

合计

8-30

-2100000

11-30

3390000

2-29

3390000

5-30

3390000

8-30

3390000

11-30

3390000

2-28

3390000

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