成都商品房供应量一周分析98914.docx

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成都商品房供应量一周分析98914

2008年成都商品房供应量一周分析（9.8-9.14）

一、一周话题

降价——万科降价了，万科销售中心被业主砸了，万科被同行骂“不顾他人死活”。

今年的万科似乎有说不完的话题。

行业领头羊万科降价了！

在目前中国楼市出现供远大于求的情况下，降价是一种很正常的行为。

相信广大还未购房的人对于万科此次的降价肯定也是拍手称快。

哪知一次降价行为竟然演变成为了一场声势浩大的讨伐战争，其中既有同行，也有业主。

似乎降价成为了坏事。

从业主的角度来看，特别是那些在降价前购房的业主，此次降价客观的说他们的确是受害者，可是，买与不买有人强迫了吗？

没有！

他们所遭受的损失表面上看似乎是万科的降价所造成的，但是实际情况是中国楼市长期存在的泡沫、投机所致。

是谁将中国的房价推上至如此畸形的台阶？

是谁暴利聚敛了众多的民间财富，一次又一次的鼓吹只涨不跌的神话？

又是谁诱惑消费者们一步步走入高房价的陷阱？

想来一个万科就算再牛，它要靠一己之力把中国楼市弄成这样“乌烟瘴气”未免也太夸大其词了。

所以我们相信在这样的大环境下，万科的降价只是出于对市场预期判断的一种行为，或者可以说是它的无奈之举。

尽管老业主退房的潜在危机可以预见，但在这个对资金流要求相当严格的行业里，高定价、低成交的“消耗战”是开发商们难熬的事情，而恰恰现在又是楼市的低迷期，观望情绪浓厚。

与其耗下去，还不如率先行动抢占市场，让资金快速回笼。

降价成为了最直接也是最有力的手段。

如果说业主骂还有那么点理由的话，同行的骂声却让人有些费解了。

市场的规律如同达尔文的进化论——物竞天择，适者生存。

如果你有能力，你也可以降；如果你没有能力，那么就别玩了，直接退出一了百了。

如果你说这样退出亏得血本无归，那么在当初你赚的盆满钵满的时候应该要想到可能会有这么一天，世界上就没有长盛不衰的行业。

套用一句电影的经典台词——出来混的迟早要还。

长期以来我们一直高喊房价恢复理性，那么这个“理性”是通过什么来表现的呢？

不就是通过价格来判断的吗？

我们不知道降到多少才叫“理性”，但我们知道这是一个从“非理性”到“理性”的过程。

一个本属于正常的市场行为，为何会引来众怒，想必各有各的利益驱动。

高了要骂，低了也要骂。

万科现在是猪八戒照镜子——里外不是人了。

二、一周楼市

1、土地公告、成交信息

1.1.土地出让公告

1.11主城区土地公告情况

——暂无土地公告

1.12郊县土地公告情况

——郊县本周共有4宗土地公告，分属崇州市和温江区，总面积为284.478亩，土地性质为3宗工业用地和1宗商业用地。

（详见附表一——郊县土地公告详情）

1.2.土地成交情况

1.21主城区土地成交情况

——暂无土地成交

1.22郊县土地成交情况

——暂无土地成交

2、商品房供应

2.1.一周商品住宅套数&面积供应情况

终于在距离房交会正式开幕还有两周之时，成都楼市的供应“爆发”了

（数据来源成都市房管局）

据房管局数据显示，本周主城区有16个项目取得预售许可证，比上周多出8个。

商品住宅项目更是创纪录的达到了13个，3个为“其他”项目，随着各项目争相取得预售证的情况可以看出成都楼市“秋交会”的争夺战已经提前打响。

本周商品住宅的供应面积大幅攀升达到了47.11万平米，供应套数为4628套，供应量出现井喷。

2.2.六城区商品房住宅供应情况

（数据来源：

成都市房产管理局）

本周除了武侯区之外各个区域都有供应。

其中高新区位列所有行政区的供应第一位。

供应面积11.29万方，供应套数1340套。

主要得益于高新（西）区的大体量项目推盘，而高新（南）区虽然也有项目取得预售证但体量相对较小，所以并不能说高新（南）区已经走出低谷；其次是锦江区，本周该区只有两个住宅项目取得预售证但是由于单个项目体量较大，因此供应量登上了“榜眼”的位置。

余下的金牛区依靠华侨城一期二批次取得预售证，供应量也出现了较大幅度的攀升。

排在第三位。

余下的成华区和青羊区项目数量与其他几个区域相差无几，但体量较小。

2.3.主城区各方位商品住宅供应情况

（数据来源：

成都市房产管理局）

在地震之后的很长一段时间内，作为成都市环境最好的城西地区备受冷落。

然而在经过了一段时间的调整之后，城西地区重振旗鼓，自九月以来市场供应量不断增大。

终于在本周超越了此前一直独占鳌头的城东。

并且其供应量达到了惊人的20.55万方，比上周所有区域供应量的总和还要高，这也宣告了城西的强势复苏。

城东方面依靠着众多项目“撑腰”，排在所有区域的第二位。

供应量突破了10万方。

随着推盘项目的越来越多，预计城东的供应量还有上升的空间。

城南1.77万方，360套的供应量，在本周看来实在是少的可怜。

该区域仍然处在低迷的状态中。

2.4.各环线商品房住宅供应情况

（数据来源：

成都市房产管理局）

本周三环外的供应量激增达到了25.25万方，2693套。

主要是由于本周的几个大项目如华侨城、上锦颐园二期等都是位于三环外，在它们的带动下，三环外的供应量走高。

另外二~三环的项目供应量达到了13.17万方，共1015套，列第二位。

 二~三环与三环外成为了目前成都市供应的主流市场，二~三环的项目数量较多；而三环外的项目体量则相对较大。

2.5.主城区单周可售商品房分析

（数据来源：

“房产114”网站）

从上图中可以看到，本周周初与周末的可售住宅相比，所有行政区域的可售住宅套数都出现了较大幅度的上涨，本周供应市场的强势在上图中得到了充分的表现。

与取得预售证的情况基本相符，金牛，高新和锦江区为上涨最多的三个区域。

（数据来源：

“房产114”网站）

从上图可以看出除了本周未取得预售证的武侯区可售商品房数量下降外，其余行政区的可售商品房面积都出现了不同程度的上涨。

（数据来源：

“房产114”网站）

本周因为商品住宅的放量供应使得住宅的比例上升了1个百分点。

2.6.主城区单周可售商品住宅分析

（数据来源：

“房产114”网站）

与上面的情况相同，各个行政区的可售商品住宅供应量都出现了较大幅度的增长。

3、商品房销售情况

3.1.本周商品房成交概况

（数据来源：

“房产114”网站）

本周商品房成交面积为8.61万平方米，成交套数为996套。

成交面积和成交套数环比上周都有所下降。

本周成交量下降的主要原因可能有两点：

其一，前期市场上推出房源的力度增量不明显，选择性较少，部分消费者选择观望，不急于下手；其二，本周末恰逢中秋小长假，一定程度上转移了人们对楼市的注意力，因此本周的成交市场显得比较冷清。

 但是随着中秋的结束以及房交会的来临，消费者的视线将会重新回到楼市中来，预计从本周开始，随着供应市场大量房源的进入市场，成交市场也将会被带动起来，在未来的1~2周内成交量将会有提升。

并且突破前期的高点。

3.2.主城区商品房成交概况

（数据来源：

“房产114”网站） 

 本周受到中秋小长假的影响，消费者的购买热情不高。

因此各个区域的成交量普遍“缩水”。

最高的成华区仅有2.21万方和261套的成交量；高新区则再度陷入低迷之中，本周共成交85套，面积为0.88万方。

其它四个行政区成交量差别不大，都在低位游走。

虽然客观上受到了中秋的影响，但与巨大的供应形成鲜明对比的成交数据说明目前的楼市仍然存在着比较浓厚的观望情绪。

4、中秋/国庆/房交会楼盘优惠特辑

中秋已过，国庆、房交会将至。

中秋,国庆向来都是各种商家优惠促销的好时机，楼市也不例外。

在08年的9月，开发商纷纷拿出特别各式各样的优惠方式和优惠额度来吸引购房者的关注……

华宇锦城：

名都迎中秋、庆团圆，一期典藏单位推出20套中秋团圆房5490元/平米起。

2期“万家灯火”6号楼9月即将全面发售。

可使用公积金贷款。

金地嘉年华：

中秋国庆送大“礼”150000元。

9月10日起至10月10日，特推30套准现房尊贵席位，真情回馈各界厚爱，在原价基础上，最高优惠额达150000元/套。

数量有限，先到先选，选房顺序以签约交定为准，售完即止。

都会风尚：

御席中秋限量特价房61万元尊享合江亭91平米舒适套二。

准备10万入住合江亭，最高优惠18万元。

好礼一，10万元签约，首付分期轻松付款；好礼二，中秋购房送3万元装修现金礼包；好礼三，一次性付款再享5%优惠，最高享受7.5万元；好礼四，购买商铺一次性可享8%优惠；好礼五，灾区居民，另享5%优惠，最高享受7.5万元；好礼六，享受成都市相关购房及契税补贴。

华宇•阳光水岸：

特推“中秋团圆房”20套，优惠后4560元/平米起（此价格一周内有效）。

河滨四季全新四号楼精品园景单位9月即将魅力上市。

中铁瑞景茗城：

中秋节特价房限时限量抢购；首付3万起，余款缓付；公积金全面开放；2.5%起的政策性房款补贴；

中海国际社区：

中秋送大礼：

晶彩花房20套优价现房单位（110-131平米），5000元/平米起，即买即享成熟大盘生活，C-HOUSE20套优价单位“约89平米”，首付8万余元起享中庭景观创意三房。

领馆逸品：

庆中秋震撼价3460元/平方米起，不再享受其他优惠。

格林君典：

迎中秋，送大礼。

起价3500元/平方米。

活动期间（9月14日止），每天成交前5名，分别给予5000元/套起的优惠。

按揭优惠5%，一次性付款优惠6%。

芙蓉名城3期：

建筑面积单价2988元/平米起。

首付仅需3.2万元，近期，购房可享受总经理亲自签优惠，优惠不断，惊喜连连。

接受外地公积金，首付2成，提供最长30成按揭贷款。

蓝光•圣菲TOWN城：

中秋、教师双节惊喜连连，9月10日-14日特惠团购、13日音乐泳池激情派对，“好礼来就送”。

金沙蜜地：

9月13日开盘。

57-64平米两房，25-43平米商务跃层，49-114平米临街商业，重重特惠。

世纪光华：

特推20套稀世多层花园洋房“一口价”3300元/平米。

上锦美地：

特推20套优质房源，一口价6300元/平米（10日内有效）。

东立国际广场：

中秋节献礼，最高优惠10%。

城北近二环新盘。

5、本周小结

本周的土地公告/成交市场：

本周的土地市场比较平静。

仅郊县有4宗土地公告，面积为284.478亩，土地性质为3宗工业用地和1宗商业用地。

本周的土地市场依然延续着之前的情况，并未出现太多的变化——住宅用地供应量少。

从供应市场情况来看，本周有13个住宅项目取得预售许可证与上周相比增加了8个，供应面积为47.11万平米，供应套数为4628套。

在经历了前段时间的盘中整理之后，蓄势待发的供应，终于在本周井喷。

这样的供应量也预示着房交会的争夺战提前打响。

可以预见，随着越来越多的房源进入市场，接下来的两个星期的供应量也会维持在一个较高的水平上。

 再从成交市场情况来看，本周商品房成交面积为8.61万平方米，成交套数为996套。

成交面积继续回落，成交套数也出现了下降。

本周出现这样的情况是由于多种原因所造成的。

从近期数据可以看出，消费者仍然存在着很强的观望心理。

但随着供应量的激增，各个项目的优惠促销力度增大，再加之房交会的如期而至，众多利好消息“蜂拥而至”，相信会打动一部分持币观望的潜在消费者，进入市场，预计成交量在近期1~2周内将会有一个被明显拉升的过程。

6、下周走势预测

根据中原地产预测：

在经历了大约3周的盘中整理之后，供应市场迎来了一个放量井喷，这样高位供应的情况将可能维持到房交会期间，因此下周的商品住宅的供应量仍然会在高位游走；成交方面，本周由于受到了中秋小长假的影响，消费者关注点转移，成交量“看空”继续下跌。

随着本周供应市场的火热，将会吸引一部分买家有选择性的进入市场。

因此未来一周成交量将可能会出现一定幅度的上升，并且会呈现出较强的区域性——好的项目、好的区域变的更好，差的仍然无人问津。

不会出现以往“金九银十”房交会的满盘皆涨的“壮观场面”。