中国石油销售企业加油站租赁的风险防范(文档格式.docx
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6.3明确合同款项支付条件 9
6.4尽量控制前期付款比例 10
6.5油站租赁资产及时接收 10
6.6规范租赁站的会计核算 10
7Xx江西销售分公司加油站租赁的现状与建议 10
7.1江西公司加油站租赁现状 10
7.2江西公司加油站租赁建议 11
7.2.1注意可研销量与实际效量相结合 12
7.2.2注意网点规划和选择的研判 12
7.2.3注意建立有效的退租工作流程 13
7.2.4注意租赁经营过程中权益的维护 13
7.2.5尝试多元多样化租赁模式相结合 13
7.2.6建设租赁加油站后评价工作机制 14
参考文献 14
摘要
本文首先介绍了Xx销售企业加油站租赁的时代背景，并从理论认知的角度对租赁和风险二者的定义和特征等进行了一般的概念性阐述。
Xx销售企业加油站租赁已成为其抢抓机遇、抢占市场、优化网点布局的有效方式和常规手段之一，不能否认，抢抓机遇的同时，风险也随之而增。
课题对销售企业加油站租赁可能面临的风险及其表现形式作了详尽的表述，对如何防范销售企业加油站租赁过程中的财务风险提出了具体的应对措施。
课题最后对Xx江西销售分公司加油站租赁的现状和未来进行了介绍和展望。
关键词:
加油站；
租赁；
风险防范
1引言：
经营者获取“自营油站”的方式无非3种：
新建、收购和租赁。
其它方式：
如特许经营、委托经营、受托经营、合资合作等，经营风险相对较小，不在本次课题分析范围内。
无论采取哪种方式自营，效益总是和风险相伴的。
加油站作为一种特殊的商业地产，在以租赁作为商业运作方式时，合作的双方更多的是具有租期长、租金高、经营许可手续变更更复杂的特点。
正因为如此，如果租赁行为的双方当事人或单位对相关法律和风险考虑不足，就容易在日后引发矛盾，酿成纠纷。
14
2Xx销售企业加油站租赁的时代背景
1999年Xx天然气集团公司实施战略性重组，设立Xx天然气股份有限公司。
Xx集团经过多年的发展，已经由重组初期从事原油、天然气勘探开发等上游业务为主的公司，演变成为上下游一体化的综合性国家石油公司。
其新增的成油销售业务，直接面向市场，富有竞争和挑战性。
早期，成品油这种商品从原油的开采到加入汽车车内作燃料，所经历的产业链比较长，且销售渠道单一，一直被视为石油石化产业的价值终端。
同时，政府对成品油实行零售许可制度，特别是汽油，被列入了化学危险品经营范畴。
因此在很长一段时间内，我国加油站的所有权和经营权都是政府名下的“国有企业”。
在非传统行业进入之前，加油站本身只是一个经营场所，并没有充分表现出它作为一种商品的特征。
一切始于竞争，始于上个世纪末年的石化、石油南北分治。
从那以后，尽管加油站的数量一直在增加，但价格却从未回过头，因为这些年，卖油赚钱，卖加油站更赚钱！
迄今为止，加油站“买卖”经历了两个实质性阶段:
一是开放之前。
站不值钱，手续值钱。
二是开放之后。
手续和站都不值钱，位置值钱。
Xx销售企业是Xx集团公司业务链的最终环节和实现价值的主渠道，是推进市场战略的主力军和保持产运销平衡、争取生产经营全局主动的关键，也是履行
“三大责任”、展示Xx企业形象的窗口。
从Xx销售企业发展的每一步来看，正是由于运营加油站数量的不断攀升，并结合科学的网络布局，才有效的提升了销售企业在成品油市场的占有率，进而获得规模和效益双丰收。
在开放的市场准入机制面前，唯有抢抓机遇、尽快占领有效市场，才能取得成品油销售工作的主动。
也正是在这样的经济社会环境面前，销售企业主动创新工作思路和方式，采取了包括租赁、收购等在内的多种有效手段来推动网络建设快速高效的发展。
3租赁的定义及作用
3.1租赁的定义
租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为，出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用，承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利，但物品的所有权仍保留在出租人手中。
承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用（也即租金）。
3.2租赁的特征
租赁的主要特征包括以下三方面:
（1）所有权与使用权相分离；
租赁资产的所有权与使用权分离是租赁的主要特点之一，租赁是资金与实物相结合基础上所有权与使用权的分离。
（2）融资与融物相结合；
租赁是以商品形态与货币形态相结合提供的信用活动，出租人在向承租人出租资产的同时，解决了承租人的资金需求，具有信用和贸易双重性质。
它不同于一般的借钱还钱、借物还物的信用形式，而是借物还钱。
租赁的这一特点与银行信贷和财产信贷融合在一起，成为企业融资的一种新形。
（3）租金的分期支付；
在租金的偿还方式上，出租方的资金一次投入，分期收回。
对于承租方而言，通过租赁可以提前获得资产的使用价值，分期支付租金便于分期规划未来的现金流出量。
3.3租赁的作用
租赁业务的蓬勃发展，说明了租赁比直接“拥有”某项资产更为有利。
对租赁行为主体来说，肯定也是互利的。
3.3.1租赁对承租人的作用
（1）租赁开辟了新的融资渠道。
承租人可以借助租赁保留银行贷款额度和紧缺的现金资源，增强企业营运资金的灵活运用能力。
（2）可以按固定利率进行全额融资。
租赁不要求承租人立即支付现金，有助于缓解处于发展期的新企业资金紧张问题；
此外，租金固定，有助于防止资金成本的增加，避免通货膨胀风险；
租金固定便于计算投资报酬率，有助于承租人快
速完成投资决策。
（3）租赁协议限制条款较少，租赁方式灵活。
富有创造精神的出租人可以结合承租人的特殊需要签订租赁协议。
例如，可以约定等到设备开始运转、具有生产能力之后才开始支付租金，而且还可以不要求以取得的新设备向主要贷款人作抵押，承租人可以避免再去签订成本昂贵的再贷款协议。
（4）有助于资产设备的更新。
对于设备淘汰更新快的企业而言，租赁为资产设备快速升级创造了便利条件。
在多数情况下，承租人把残值风险转移给了出租人，减少了设备因过时而陈旧的风险。
（5）租赁资格审核程序简便，申请批准速度快，有助于承租人把握商机。
（6）不用增加资本去购置设备，有利于保持股权分布的稳定性。
3.3.2租赁对出租人的作用
（1）利息收入。
租赁也是一种理财方式，通常情况下租赁利息较银行贷款利息高。
因此，租赁公司、金融机构等出租人愿意开展租赁交易。
（2）纳税利益。
杠杆型租赁就是一种纳税导向型租赁。
例如，A公司把一项资产卖给一位富有的投资者，尽管该投资者不需要这项资产，但他可以把这项资产租给一家B公司，该B公司不能利用纳税利益，而该投资者则可以从中获得纳税利益。
在这一交易中，A公司销售了它的资产，投资者（出租人）获得了纳税利益，
B公司（承租人）则以一种较优惠的方式获得了它所需要的资产。
（3）高残值。
在租赁期满租赁财产返还给出租人的情况下，如果其实际价值远高于最初签订契约时的预计残值时，会给出租人带来大额利润。
4风险的定义及特征
4.1风险的定义
风险，简单的说就是目的与结果之间的不确定性。
大致有两层含义：
一种定义强调了风险表现为收益不确定性；
而另一种定义则强调风险表现为成本或代价
的不确定性。
若风险表现为收益或者代价的不确定性，说明风险产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利，属于广义风险。
而风险表现为损失的不确定性，说明风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性，属于狭义风险。
4.2风险的特征
4.2.1风险的不确定性
风险是否发生的不确定性;
风险发生时间的不确定性;
风险产生的结果的不确定。
（即损失程度的不确定性）
4.2.2风险的客观性
风险是一种不以人的意志为转移，独立于人的意识之外的客观存在。
人们只能在一定的时间和空间内改变风险存在和发生的条件，降低风险发生的频率和损失程度。
但是，从总体上说，风险是不可能彻底消除的。
4.2.3风险的普遍性
人类历史就是与各种风险相伴的历史。
自从人类出现后，就面临着各种各样的风险，如自然灾害、疾病、伤残、死亡、战争等。
随着科学技术的发展、生产力的提高、社会的进步、人类的进化，又产生了新的风险，且风险事故造成的损失也越来越大。
在当今社会，企业面临着自然风险、市场风险、财务风险、政治风险等。
风险无处不在，无时不有。
4.2.4风险的可测定性
个别风险的发生是偶然的，不可预知的，但通过对大量风险的观察会发现，风险往往呈现出明显的规律性。
根据以往大量资料，利用概率论和数理统计的方法可测算风险事故发生的概率及其损失程度，并且可构造出损失分布的模型，成为风险估测的基础。
4.2.5风险的发展性
人类社会自身进步和发展的同时，也发展了风险。
尤其是当代高新科学技术的发展和应用，使风险的发展性更为突出。
风险会因时间、空间因素的不断变化而不断发展变化。
5Xx销售企业加油站租赁风险存在的表现形式
5.1加油站出租主体存不合法
对于加油站出租来说，出租主体的合法性体现在所有者的身份合法性上。
实际情况中，有许多正在运营的加油站，在土地所有权及使用权、地上物（房屋、建筑物及设备、设施等）的所有权和使用权、油站经营者（营业执照上的法人代表及前置审批手续显示的“所有者”）不属于一个（伙）人的现象是非常普遍的，实际情况往往更错综复杂。
5.2加油站土地使用权存纠纷
很多加油站之所以不能买卖只能出租，主要局限于土地性质--非国有出让的集体土地、划拨土地、甚至是非法占用的耕地。
由于历史的原因，在这些土地上建设并经营至今的加油站，虽然几经“专项整治”，但依然延续至今。
“存在就是合法”的这个命题好像就是他们的代名词。
与那些土地证照规范，建设程序合法、规划两证齐全的站相比，这些站风险是显而易见的。
5.3加油站存在再出租的现象
转租是指承租者在租赁期间将其承租油站再出租的行为。
换言之，即在油站原出租方合同约定或书面同意的情况下，承租者可以充当”二房东“把油站的部分房屋、场地、设备设施或油站整体再出租，并从中获取利益。
但如果承租人擅自转租，则构成违约行为，严重的可导致原合同解除。
即便是合同双方约定可以有条件转租，但转租条款若与原合同约定的权利义务不一致，可能会导致更加复杂的合同纠纷。
5.4加油站租期内存增资困境
租期内为保持连续经营，特别是在国家法律法规或政策强制要求更新设备、设施，或加油站的原设备、原设施在使用过程中因自然老化或使用不当导致无法再继续使用的，这些情况下应当由谁更新，谁来承担费用，产权如何界定，合同
期满残值如何处置等等，往往因为事情复杂，容易触发租赁加油站主体双方的纠纷。
5.5加油站租金支付时点模糊
租金支付无外乎于“一次付清或分期支付”。
“一付多年，或多年一付或者一年一付，先付后租（先租后付）或者周期递增或者先付N年再之后每M年一付等等，不同的支付方式双方可以根据意愿进行友好协商。
但风险往往就直接埋在伸手拿钱的关键环节上，不同的资产状况、位置条件、规划风险、改造投入等基础条件不同的加油站，租金的支付时点的选择往往因风险程度的不同而存在“差异”。
5.6加油站租期内的单方违约
加油站的经营往往受政策和行情左右，价格也此起彼伏。
加油站经营者有时会挣个盆满钵满，有时也会赔个吊蛋光。
这都会在不同的时段诱发合同双方主动撤约的“冲动”。
这些年，有些地段加油站的续租价格不断攀升，这样的行情下，那些快到租期的加油站出租方最大的愿望就是看到自家的油站尽快租期届满而后再提价。
当然，也有些等不及或者不想等的，通过算计违约成本，拿起“法律武器”，以达到提前实现自已的单方目的。
5.7加油站租期内费用的约定
油站租赁双方为促成合约尽快履行或油站尽早运营，会涉及到向政府有关部门交纳和承担相关税费的问题。
作为合同主体的双方，除了知晓存在在定期或一次性支付或收取租金费用外，也有一些相应的税费交纳和费用负担行为的存在。
比如开具租赁费发票需要足额交纳的税额、土地使用税（收益金）道路开口费、证照办理（变更）费用等等，以及由于加油站土地使用、规划建设、消防距离等先天缺陷有可能受到处罚等等，如果合同约定中没有对这些具体项目明确负担主体，到时就会陷入相互扯皮的和推诿，造成合同履行受阻。
5.8加油站租期内权利的负担
有些租赁油站是存在权利负担或瑕疵的，比如司法机关和行政机关依法裁定决定查封或以其他形式限制油站权利的，权属有争议的油站就不能进行租赁。
除此之外，油站设定了抵押担保也会对油站租赁造成影响。
抵押权设立后抵押财产再出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
虽然租赁关系与抵押关系允许同时存在，但成立时间在先的权力效力大于成立时间在后的权力效力。
如果承租人在租赁油站过程中没有通过地产登记查询主动了解物业权利负担的相关情况，就有可能陷入权利“负担”带来的风险。
5.9加油站租赁期结束的维权
油站出租人出卖租赁油站的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件下优先购买的权利。
此条规定即是对承租人优先购买权的法律保护。
所谓同等条件主要是指价格以及价款的给付时间、给付方式等。
第三人的出价条件优于承租人时，承租人没有优先购买权。
从出租人一方来说，如果出卖租赁油站而不告诉承租人，或者在有效的期限内不征求承租人的意见就出卖油站，或者第三者的出价等同于承租人时不把油站卖给承租人的行为，都是侵犯了承租人的优先购买权。
因此，既便合同期满，只要在有效期限内和条件符合，承租人仍享有相关权益并应及时进行“维权”，不要因时效等过期而致权益受损。
另外，在加油站租赁实际中，我们还经常碰到诸如经营期间站前道路因改道或施工改造等原因导致车辆骤减、合同期满经营证照变更责任、合同期内油站因政府行为遇到拆迁或不可抗力因素免责、第三方违约导致油站停业等等多种风险。
加油站租赁风险防范工作理应成为销售企业各层级管理人员的“常规动作”。
6Xx销售企业加油站租赁财务风险防范措施
6.1共同做好合同主体审核
合同签定前，财务人员应和相关部室人员一道，做好法律尽职调查工作。
法律尽职调查工作包括：
查清楚欲租赁油站的土地、房产、股权、经营权的真实所有人；
了解清楚出租方与欲租赁油站土地、房产、股权、经营权的所有人是否一致，或是否取得所有人或有权处分人同意转租、出租的证明书。
财务人员在这个过程中应当对涉及财务专业性的问题给予专业鉴定和指导意见。
以规避由于没有了解欲租赁油站的出租方与加油站当前经营权人、资产所有者和土地使用权人的关系及核实相关证照的真实“效力”，避免销售企业作为承租方可能会掉进的出租方“合同效力”陷阱。
6.2主动参与油站合规经营
财务人员应协同相关部室加强对租赁油站日常经营管理的合规化检查，防范出现证照不齐、失效等受到政府处罚的现象。
主动加强与原油站业主的沟通联系，增进租赁合同双方的理解与信任，不出现税务纠纷和行政处罚，让租赁油站在“正常”的环境下的合规经营。
6.3明确合同款项支付条件
在合同双方商业合作过程中，特别是那些持续时间长的合作关系，更应当严格执行合同约定。
在对方当事人未履行合同约定的义务的情况下，财务人员应加强租赁资金支付审核，甚或拒绝支付相应的合同款项，在签订加油站租赁合同时，不防适当把违约金的额度提高，或适度的“预留保证金”，以提高合同对方“滋事”的成本。
6.4尽量控制前期付款比例
在租赁加油站的过程中，不能因为开发竞争就忽视相关风险的把控。
特别是在项目土地使用权等还存在不确定性时，我们更应加强风险控制。
如必须考察合同相对方的资质包括财产、资信等经济情况；
如评估项目风险点，不同项目区别对待，特别是在款项支付上，财务人员应严控付款节奏，前期付款比例尽量缩减。
最好对资信不高的合同对方要求提供相应的担保。
6.5油站租赁资产及时接收
加油站租赁合同签订后，作为承租方要极积主动按合同约定办理后续相关工作。
合同签订后应及时进行租赁资产的清点、确认和接收；
及时证照产权过户工作，杜绝合同相对方有机可乘，将已租赁资产进行再转卖。
6.6规范租赁站的会计核算
账务处理标准是管理层租赁决策的重要因素之一。
我国现行会计制度对租赁业务中承租人的会计处理有着明确的规定：
区分融资租赁和经营租赁进行核算，会计科目的使用不同，会计政策也不同。
对财务报表自然就有着不同的影响，对租赁油站进行正确的会计核算将防范报表错误甚或舞弊，避免财务信息失真而影响管理层决策。
7Xx江西销售分公司加油站租赁的现状与建议
7.1江西公司加油站租赁站现状
从2004年开始至现在，Xx天然气股份有限公司江西销售分公司（以下简称江西公司）加油站从无到有，从少到多渐渐地取得了江西省成品油市场的一席之地。
2008年开始，江西公司加快了发展的步伐，通过采取自主开发、委托开发、租赁等多种方式进行了网点大开发，从而有效地增加了江西公司在江西省成油品市场中的加油站网点数量。
其中：
截止2015年06月底，江西公司财务账套中仍
有28座租赁加油站投运，账面租赁加油站数量占江西公司投运加油站数量的比
重达到11%。
28座租赁站2015年上半年账上销量体现106356吨，占江西公司上半年销量比重的17%，占江西公司上半年加油站账面销量的19%。
租赁站在为江西公司的发展“添砖加瓦，注入活力”的同时，也为江西省经济社会作出了应有的贡献，租赁站容纳的就业人员近140人。
从江西公司租赁站的区域分布上来看：
赣西地区6座：
其中宜春5座，新余1座。
（赣西地区本文指宜春、萍乡、新余。
）赣北地区11座：
其中南昌11座。
（赣北地区本文指九江、南昌。
）赣东地区5座：
其中景德镇1座，抚州4座。
（赣东地区本文指抚州、鹰潭、景德镇、上饶。
）赣南地区1座：
其中赣州1座。
（赣南地区本文指赣州。
）赣中地区有8座：
其中吉安8座。
（赣中地区本文指吉安。
）
从江西公司租赁站投运时间来看：
2004年投运4座，2005年投运3座，2006年投运1座，2007年投运1座，2008年无投运，2009年投运1座，2010年投运1座，
2011年投运8座，2012年投运2座，2013年投运10座，2014年和2015年上半年无投运。
从江西公司租赁站的站点类别来看：
一类站（城区站）7座，二类站（高速站）5座，三类站（国道、省道县市市区、地市城郊站）14座，四类站（县乡道路，乡镇、农村、水上站）5座。
从江西公司租赁站的可研销量来看：
这里我们用K指代可研销量，单位为吨。
K≤6的站租赁站点有6座；
7≤K≤10的租赁站站点有4座；
11≤K≤20的租赁站站点有5座；
21≤K≤30的租赁站站点有10座；
K≥31的租赁站站点有6座。
7.2江西公司加油站租赁站建议
从统计出来的数据看，租赁加油站已经成为江西公司加油站网络开发的一种常规方式。
租赁加油站仍有提升的空间和待开发的市场。
租赁加油站在销量占比、在利润供献等经营指标上仍有极大的上升区间。
我们知道，加油站租赁既有效改观了江西公司现有网络布局数量少的现状，又化解了独立开发加油站投资成本高制约公司发展的瓶颈。
可谓真的是“一举双得”。
由此可见，不论是现在还是今后，加油站租赁都将被江西公司管理层视为网络开发的有效方式之一。
但同时也要看到，正如上面论述中所提到的租赁加油站已然成了风险的“聚焦点”，江西公司做为正在赶超中的销售企业成员一分子，机遇和风险同在。
唯
有正视快速发展过程中风险激增的“现实”，并建立有效的风险防范应对措施和机制，注意发展过程中组合拳的使用，齐头并进,才能真正实现企业持续、有效益、健康发展，才能保障加油站运营正常有序。
因此，在江西公司进行网络开发并选择采取加油站租赁这一方式时，我们有必要关注以下几个方面：
7.2.1注意可研销量与实际效量相结合
仅从江西公司账面数据来看，2013年运营的29座租赁加油站中仅1座销量达研，达研率为3.45%；
（1座租赁站是新余西凤站，2013年日均销量9吨，可研销量为日均3吨）2014年运营的30座租赁加油站中仅2座销量达研，达研率为6.67%；
（2座租赁站是新余西凤站，2014年日均销量10吨，可研销量为日均3吨；
南昌卫东站，2014年日均销量35吨，可研销量为日均32吨）2015年1-6月运营的28座加油站仅2座销量达研，达研率为7.14%。
（2座租赁站是新余西凤站，2015年1-6月日均销量7吨，可研销量为日均3吨；
南昌卫东站，2015年日均销量34吨，可研销量为日均32吨）（注：
达研率指实际账面日均销量与可研日均销量的比率。
从上述数据分析来看，江西公司采取租赁形式运营的加油站可研销量与实际销量在数据上存在严重的偏离。
而实际账面销量与可研销量二者数据的偏离将直接影响到租赁站相关财务预期指标的实现。
如投资回报率、净现值等。
如果长时间偏离必定达不到租赁前的经营“预期”，甚或会导致租赁站最终“出局”。
7.2.2注意网点规划和选择的研判
在网络开发工作中，采取加油站租赁这种方式取得“项目”，要将短期效益和长远规划相结合，注重项目经营的可持续性。
项目网点选取时，不仅要盯市场，盯周边环境；
也要关心和知晓政府的建设规划。
多方面、多渠道获取对决策判断尽可能多的详实数据和重大因素。
特别是当我们采取加油站租赁这样一种方式进行网络布局时，更不能追逐短期现象，一旦出现“意外”：
比如加油站租赁后即出现站前道路改扩等导致加油站不能持续经营下去，不但原有的经营预期不能实现，更可能陷入租赁双方长久的法律纠纷中，往往得不偿失。
7.2.3注意建立有效的退租工作流程
加油站租赁工作中，往往在项目签订前，会对如何促成项目签订想方设法，但对如何有序退租、退租过程中涉及的相关事项如何办理等却少有“顾及”。
比如对租赁资产租期届满后如何分配处置、明确退租工作涉及事项处理的截止时间、正常退租和提前退租的工作流程等。
如果我们没能于加油站租赁合同签订过程中对退租工作流程规范化、对租赁资产期满分配处置工作界定好，就会丧失“即得利益”。
加快制订江西公司加油站租赁管理办法，明确相关处室、分公司在加油站退租工作中的职责权限和业务操作流程。
让制度先行，以指导加油站租赁工作各环节规范、受控运行。
7.2.4注意租赁经营过程中权益的维护
加油站租赁经营过程中不但会涉及到合
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