房地产开发建设项目节能评估报告.docx

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房地产开发建设项目节能评估报告

XXXX建设项目

节能评估报告

第一章建设单位及项目概况

1.1建设单位基本情况

（一）单位名称：

XXXXX公司

（二）单位性质：

民营企业

（三）单位地址：

（四）法人代表：

（五）项目联系人及联系方式

联系人：

联系电话：

邮政编码：

（六）建设单位基本情况

XXX公司成立于2008年5月，注册资金2100万元，主要从事房地产开发、销售业务。

公司坚持以人为本，“守合同重信用”,认真贯彻“百年大计，质量第一”的建设方针，以“开拓进取，诚信守法，安全创优”的企业宗旨和“强化过程控制，建造精品工程，追求效益最佳，提升建安品牌”的管理目标，走持续健康发展之路，在激烈的市场竞争中逐步发展壮大，随着公司的整体形象和社会信誉不断提高，将为全市城市建设再添风采。

1.2项目基本情况

（一）项目名称：

XXXX建设项目。

（二）建设地点：

（三）项目性质、类型

项目性质为新建项目，类型为建材类。

（四）建设规模及投资

建设住宅及商业服务楼7栋，其高层楼2栋，低层楼1栋，多层和中高层楼4栋，以及古城、物业和地下停车场等公共设施建筑，地上建筑面积76961.91平方米，地下建筑面积16886平方米，项目总投资8211万元。

1.2.1项目建设的背景

坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。

适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。

积极发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用房，严格控制大户型高档商品房。

随着产业结构和城市人口结构的变化，加之交易市场逐渐规范，原有单一的产品供给形式将被丰富多元化的供应取而代之，为有实力的品牌发展商提供了更多机遇。

1.2.2主要技术经济指标

XXX建项目主要技术经济指标见表1—1。

表1—1主要技术经济指标汇总表

序号

名称

单位

数量

一

经济指标

1

项目总投资

万元

8211.00

其中固定资产投资

万元

8131.00

流动资金投资

万元

80.00

2

销售收入

万元

32502.18

3

利润总额

万元

32502.18

4

所得税

万元

812.55

5

净利润

万元

3168.96

二

财务评价指标

1

基准收益率

%

12.00

2

税年内部收益率

%

30.02

3

税后财务净现值

万元

12189.07

5

投资利润率

%

39.63

6

投资利税率

%

43.85

7

盈亏平衡点

%

24.82

三

技术指标

1

建设期

年

2

2

项目定员

人

220

序号

名称

单位

数量

四

能源及水消耗

1

电力

实物量

万kWh

193.20

折标量

tce

237.44

2

热力

实物量

GJ

27570.96

折标量

tce

940.72

3

柴油

实物量

t

1.72

折标量

tce

2.51

4

水

实物量

t

138784

折标量

tce

11.89

五

能耗指标

1

能源消费总量

等价值

tce

1619.43

当量值

tce

1180.67

2

项目综合能耗

等价值

tce

1619.43

当量值

tce

1180.67

3

单位产值综合

能耗

等价值

tce/万元

0.05

当量值

tce/万元

0.04

4

单位工业增加值

综合能耗

等价值

tce/万元

0.29

当量值

tce/万元

0.21

5

单位建筑面积

综合能耗

等价值

kgce/m2

12.22

当量值

kgce/m2

12.22

6

单位建筑面积热耗

（1）商服

w/m2

62.86

（2）住宅

w/m2

55.50

（3）公建

w/m2

50.00

（4）车库

w/m2

36.60

续表1—1主要技术经济指标汇总表

1.2.3项目实施进度

本项目的建设将严格按照国家规定的程序进行。

根据项目建设的实际情况和特点，加快建设进度，缩短建设周期，充分发挥其经济功能和社会功能。

根据项目建设内容，确定该项目从2008年12月份作项目申请报告及报批项目，项目计划自2009年4月开始动工建设，预计2010年10月全部竣工交付使用。

1.2.4主要工艺流程

项目主要工艺由原材料购置、水电等附助设施供应、挖土方、打地基及钢筋混凝土工程等组成，见主要工艺流程示意图1—2。

1.2.5主要原材料情况

本项目开发建设过程中需要的原材料为：

钢材、水泥、砂、石、环保砖等，其中钢材由外地运输过来，其余材料在当地均有其生产的企业，可以就近取材。

该地有丰富的水泥、砂、石资源。

本项目的建设就近取材大大节约了建材采购的运输费用，使上游原材料生产企业得到可观的业务收益。

项目所需的水源由市政管网直接供给。

混凝土：

C50—C25；

钢筋：

HPB235、HRB335和HRB400级热轧钢筋；

结构钢：

Q235B；

砌体材料：

对建筑围护及分隔用的砌体尽量采用轻质材料，可减轻结构的自重，减少地震作用，从而达到减少结构构件断面配筋及减少基础材料重量。

第二章节能评估的主要依据

2.1国家现行的法律、法规

（一）《中华人民共和国节约能源法》；

（二）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（三）《中华人民共和国清洁生产促进法》；

（四）《中华人民共和国可再生能源法》；

（五）《中华人民共和国电力法》；

（六）《中华人民共和国建筑法》；

（七）《中华人民共和国民用建筑节能条例》。

2.2规章和有关规划、产业政策及准入条件

（一）《国务院关于加强节能工作的决定》（国发[2006]28号）；

（二）《城市房地开发经营管理条例》（国务院令第248号）；

（三）《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）；

（四）国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发[2007]15号）；

（五）《节能中长期专项规划》（发改环资[2004]2505号）；

（六）《国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改环资〔2007〕21号）；

（七）《国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知》（国发[2005]40号）；

（八）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005第65号）；

（九）《产业结构调整指导目录》（国家发改委令第40号）；

（十）《中国节能技术政策大纲》（发改委、科技部2006年修订）；

（十一）《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）；

（十二）《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部令第81号）；

（十三）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第143号）；

（十四）《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通知》（建科[2004]74号）。

2.3省、市有关规定

2.4标准、规范、技术规定和技术导则

（一）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；

（二）绿色建筑评价标准（GB/T50378-2006）；

（三）绿色建筑技术导则（建科[2005]199号）；

（四）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；

（五）通风与空调工程施工质量验收规范（GB50243-2002）；

（六）夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JCJ134-2001）；

（七）夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JCJ75-2003）；

（八）民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）（JCJ26-95）；

（九）城市热力网设计规范（CJJ34-2002J216-2002）；

（十）外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）；

（十一）民用建筑太阳能热水系统应用技术规范（GB50364-2005）；

（十二）民用建筑热工设计规范（GB50176-93）；

（十三）《民用住宅设计规范》GB50096-1999

（十四）《民用建筑设计通则》GB50352-2005

（十五）建筑照明设计标准（GB50034-2004）；

（十六）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

（十七）建筑采光设计标准（GB/T50033-2001）；

（十八）城市道路照明设计标准（GJJ45-91）；

（十九）城市供热管网工程质量检验评定标准（CJJ38-90）；

（二十）采暖居住建筑节能检验标准（JGJ132-2001）；

（二十一）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）；

（二十二）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004。

2.5其它相关技术资料

第三章项目设计内容及对比评价

3.1工艺技术选择原则及主要内容

3.1.1工艺技术选择原则

本着资源经济和较低费用、生命周期设计、人性设计等原则，将传统性特色与现代技术相结合，建筑理论与环境科学相融合。

在工艺技术选择上遵循以下原则：

（一）科学性

房地产开发产业必须依靠科技进步，方案设计中坚持应用新技术、新材料、新产品、新工艺的原则，不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和社会效益。

（二）经济性、合理性

合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、经济效益和社会效益的统一。

（三）超前性和协调性

方案设计注重与区域整体规划相协调，建设有一定弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。

（四）坚持以人为本

由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。

因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。

3.1.2设计主要内容

本项目A区用地面积39370.8平方米（含已建2#、3#楼），建筑面积96807.2平方米，地下建筑面积17811.3平方米，此次申请建设1#、4#、5#、6#、7#、8#、9#楼和其它建筑。

地上建筑面积76968.91平方米，其中住宅60704.64平方米，商服11010.5平方米，车库1985.49平方米，公建3268.28平方米；地下建筑面积16886平方米，主要修建大型停车场，设立多个停车位，用于满足日益增加的车辆停放需要。

（一）结构设计

本项目建筑主体结构的设计基准期限为50年。

根据GB50068-2001《建筑结构可靠度设计统一标准》，本工程结构安全等级为二级。

按照GB50223-2004《建筑抗震设防分类标准》，本工程为丙类建筑。

建筑拟采用框架剪刀墙结构体系，采用预制管桩基础。

所有单体建筑原则上相互独立以形成明确的结构单元，相连建筑设结构缝分开。

（二）荷载取值

根据GB50009-2001《建筑结构荷载规范》的规定，楼面均布荷载、屋面均布荷载按《建筑结构荷载规范》取值，特殊的设备荷载按实际情况考虑。

房间、厨房2.0kN/m2，走廓、楼梯2.5kN/m2，上人屋面0.5kN/m2。

（三）给排水及消防

水源接自市政自来水管网，就近由市政给水干管引入，给水管在室外呈环状布置，室外消防用水直接由市政管网供给。

高层建筑采用分区供水方式，室内给水管材采用PPR管热熔连接，室外给水管道采用塑钢复合管和承插式给水铸铁管。

用水由当地自来水公司提供。

室外排水系统采用雨、污分流制。

生活污水经化粪池处理后，由小区污水主干管接入建设路市政污水管网；室内排水系统采用生活污水、生活废水合流制。

根据《民用建筑防火规范》的规定，小区设置消防给水系统。

小区室外消火栓系统采用低压制，给水管道为150mm的环状管网。

室内消火栓系统采用临时高压给水系统，在小区地下建筑内设稳压型缓冲多级消防泵。

消防报警设有火灾自动报警系统，联网控制。

整个小区消防工作由当地消防大队负责。

（四）采暖通风系统

多层住宅采用上供下回单管顺流式同程系统，双立管供回水系统，在楼梯间管井中设控制阀，分管控制；高层建筑采暖系统分高、低两区，为上行下给同程式供暖。

采暖管路中最高点设置自动排气阀，最低点设置手动泄水阀。

在小区内设置一座热交换站，供热采用70—90℃低温热水，由城市热网集中供应，热力外网由当地热力公司提供。

住宅楼内采用自然通风，卫生间及厨房由建筑专业预留土建排风道。

（五）电源

项目电源由市政10kV电路引入，电源线两根一备一用，导线截面积50mm2，通过一分三分接线箱，从分线箱引到箱式变电站，箱式变电站容量为630kVA，箱式变电站的低压馈出采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。

环形配电柜每二至三个单元设置一处，其电源引自相应的箱式变电站。

电力保证由当地供电局供应。

（六）户型设计

项目主要物业类型为住宅、商服和车库。

拟建建筑物分类及户型配比情况见表3—1、表3—2。

表3—1拟建建筑物分类表

建筑物

楼号

建筑分类

层数

高度

备注

1#

多层

6层

17.9米

4#

多层、中高层

6层

18.8米

局部七层和八层，七层楼高21米，八层楼高23.3米

5#

多层、中高层

6层

18.8米

局部九层高28.2米

6#

高层

18层

53.6米

7#

高层

18

53.6米

8#

低层

2

7.2米

9#

多层

5

15.9米

表3—2户型配比指标一览表

项目

户数

面积（m2）

户型比例（%）

面积比例（%）

总户数

681

60704.58

100

100

面积<90m2

526

42688.22

77.24

70.32

面积>90m2

155

18015.76

22.76

29.68

3.1.3主要建筑材料选材论证

多层建筑墙体为砖混结构，外贴聚苯板，材料为红砖或多孔砖；高层建筑采用框架结构，墙体采用空心砖或多孔砖，外贴聚苯板，填充物为水泥加砌块。

与传统建筑相比，建筑围护结构有较大的改善，传统的建筑外围护结构往往是承重功能与保温隔热功能相结合，构造较为简单，单纯用砖石、混凝土或木材构成，本项目采用空心砖等新型墙体材料，保温隔热功能较好。

建筑物外门采用金属门板，采取厚玻璃棉板或厚岩板为保温隔音材料，窗户玻璃采用三玻中空玻璃，具有优良的保温、隔热、隔音等性能和节能效果。

散热器采用铸铁M312型散热器，散热面积0.24m2/片，管材为PPR管。

在散热器的选型上，铸铁M312型散热器已属淘汰落后产品，散热效果不佳，建议应选用北京盛春建材厂或当地乐嘉建材厂生产的60、70（进水口、出水口之间距离）的散热器。

3.1.4采暖系统运行评价

多层建筑采用上供下回单管顺流式同程系统，双立管供回水系统，在楼梯间管井中设控制阀，分管控制，每个房间采暖形式为单管水平串联。

高层建筑采暖系统分高、低两区，高区工作压力为0.8MPa，低区工作压力为0.6MPa，采暖系统为上行下给同程式。

1—6层采暖接集中供热管网，7层及7层以上采暖接换热二次供水供暖。

高区供热由两套换热机组换热加压后直接供热。

采暖管路中最高点设置自动排气阀，最低点设置手动泄水阀。

与传统的建筑相比，传统的建筑采暖系统，只是简单的管道接通暖气片组成，或是一家一户的取暖炉灶，存在着室温冷热不均，调节控制困难，无法进行计量等问题。

本项目整个供热系统由各个区块组成的区域系统，可实现室温根据需要自动控制调节，达到自动调控与计量。

3.2设备选择原则及对比评价

3.2.1设备选择原则

（一）技术先进、操作简单、维修方便、高效低耗、运行可靠。

（二）各设备间相互适应、能力匹配、运输畅通，避免环节中出现“瓶颈”现象。

（三）尽量选用相同型号、规格的设备，以便于备品、配件的互换，减少其备用量。

（四）以国产的技术先进，性能可靠的设备为主。

3.2.2主要设备情况

高层建筑安装消防电梯8部，箱型变压器三台，容量为630kVA，配电开关柜三台，消防设施10套，生活给水泵4台，加压风机8台，柴油发电机一组；以及安全防护系统、餐饮设备、办公设备等。

3.3厂区布置原则及主要内容

3.3.1场地布置原则

根据本市规划管理有关规定，本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与保护环境的基础上，将项目打造成当地的示范性生活小区。

本项目已经对项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划，使项目规划、布局与当地区城市规划相匹配。

因此项目选址应注重地势平坦、地质条件稳定，便于建设，同时区位优越，交通便利等原则。

居住小区的规划部局，综合考虑路网结构与住宅部局、群体组合、绿地系统及空间环境等内在联系，构成一个完整的、相对独立的有机整体，并遵循以下原则：

（一）项目选址要考虑地形特点，根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。

（二）方便居民生活，有利组织管理。

（三）合理组织人流、车流，有利防卫。

（四）供电、通迅、路灯等管线地下埋设。

3.3.2场地布置

XX项目，选址位于市区正阳街东侧，东大街西侧，北大街南侧，该项目共建七栋商住楼和公建物业及古城，占地面积35600平方米，其中1#、4#、5#、8#、9#楼及物业古城占地23734平方米，6#、7#楼占地11866平方米，项目区内道路基本无需新建。

项目区地势比较平缓，竖向布置采用平坡式。

为防止市政道路雨水流进项目区域，入口处道路纵破按千分之四进入。

冬季取暖采用集中供热，生活污水经全封闭积水井沉淀后，排入城市污水管网进入城市污水处理厂。

项目场地总平面布置见附件“平面规划图”。

第四章项目所在地能源供应情况

4.1项目使用能源种类、来源及可行性分析

XXXX建设项目属于原材料类基础性建筑项目，结合当地的能源资源和本项目的特点，选择的能源品种为电力、热力和柴油，在技术成熟、经济可行的条件下，适当因地制宜的采用新能源和可再生能源。

4.1.1项目使用能源种类的选用原则

XX建设项目，应根据国家和呼伦贝尔市的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位，建筑类型和外部条件等具体情况选择能源。

（一）遵循市场经济的原则，力求投资少，成本低，效益好，节约能源。

（二）优化能源消耗结构，尽可能选择耗油少的生产工艺。

（三）优先选择大型先进设备，以赢得最佳综合经济效益和社会效益。

（四）适应项目所在地的气候条件和能源供需情况。

4.1.2项目使用能源种类

项目使用的能源种类有电力、热力和柴油。

其中电力主要用于满足小区照明、动力、通信系统等；热力主要由小区内热交换站提供，热媒为70—90℃热水；柴油主要用于柴油发电机组，以备电网电力不足限电情况或其它不可预见特殊情况下，保证古城建筑和其它公共设施的电力供应。

项目所用水源接自市政自来水管网，中高层楼内设水泵站，就近由市政给水干管引入。

项目使用的能源品种及数量见表4—1。

表4—1项目使用的能源品种及数量

能源品种

计量单位

数量

折标量（吨标煤）

备注

电力

万千瓦时

193.20

237.44

热力

吉焦

27570.96

940.72

柴油

吨

1.72

2.51

合计

1180.67

4.2项目所在地能源供应情况分析

项目所在地，区位优越，交通便捷。

该区市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设与市管的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件具备。

（一）电力

项目所在地电力产业相对较为稳定，整个地区对电力需求不大，且周边相继建成大型发电厂。

该市煤炭资源丰富，其中已探明的煤炭储量306.7亿吨，远景储量1000亿吨，年产原煤约1500万吨，为保证电力生产企业发、供电提供可靠的原料供应。

因此，项目建设所用电力对该地区电力供应无影响。

（二）热力

项目所在地及周边地区为能源、非金属矿产集中区，集中分布诸多等大型煤田，虽经几十年的开发，其保有储量仍达300多亿吨，丰富的煤炭资源为热力加工转换企业提供了强大的能源基础，确保当地及周边地区热力公司正常运行，因此完全满足该项目热源的供应，对项目所在地及周边地区的能源平衡不会造成影响。

（三）柴油

近年在该地内又发现了喜人的油气资源，现已预测石油总资源量6.5亿吨，天然气总资源量2496.9亿立方米。

同时盆地内还发现了可地浸型砂岩型铀矿，盆地西缘还可能找到类似俄罗斯“红石型”铀矿。

因此，项目所在地区域成品油供应状况良好，项目所用少量的柴油对当地能源平衡不会产生影响。

4.3项目使用的各种能源年消耗总量

（一）电力

项目用电由市政10kV电路引入，由当地供电局负责供应。

用电负荷按其性质可分为：

一级负荷为消防系统，包括消防控制设备、消防泵、消防电梯、客梯电力、生活水泵、排污泵、防排烟风机、保安控制系统、通讯设备、网络机房、应急及疏散照明、重要设备机房内照明、障碍标志灯、人防用电等。

二级负荷：

换热站、办公室、会议室、酒店客房等。

三级负荷：

上述一级、二级负荷之外的其他负荷、住宅楼等。

项目用电主要为输配电系统、空调、照明、加热设备、电梯等耗电。

主要用电设备或用电单元的需用系数和年最大负荷利用小时数，依据《工业与民用配电设计手册》中电耗计算方法。

项目主要用电负荷为1765.36kW,无功补偿后为1588.82kW,负荷率为84%。

根据当地气候特点及建筑物的类别，考虑变压器及输配电损失等因素，通过计算负荷，测算项目年用电193.20万千瓦时。

（二）热力

在小区内设置一座热交换站，供热采用70—90℃热水，由城市热网集中供应。

按照当地年平均气温-1.5℃,年平均最高0.1℃、最低-4.1℃。

室外设计参数：

冬季室外采暖计算温度-34℃；室内设计参数：

室内计算温度：

楼梯间：

15℃，办公室：

18℃，卫生间（带淋浴）：

25℃，客房：

20℃。

通过计算项目热力总负荷为1526.83kW，其中住宅采暖热负荷为1190.18kW，商服采暖热负荷为236.89kW，车库采暖热负荷为35.71kW，古城、物业等公建采暖热负荷为64.06kW。

（三）柴油

根据所选柴油发电机的容量，考虑电网停电因素及小区所需备用电量情况，按照变压器总容量核算柴油发电机组容量，通过测算年需用柴油1.72吨。

4.4水的使用和供应情况

水源接自市政自来水管网，就近由市政给水干管引入，小区生活给水管网布置成环状，用水量主要为整个小区居民用水。

中高层楼内设水泵站。

就近由市政给水干管引入，各个区域入口管径300mm，主管路水表口径150mm，分户供水压力0.4MPa，小区内生活给水管网布置成环状，主干管径100mm。

根据马自治区行业用水定额标准，住宅最大日生活用水定额为150L/人.d，商业门市最大日生活用水定额为1.3L/m2，不可预见水量按总用水量的10%计。

消防用水：

根据《民用建筑防火规范》的规定，要求室内、外均设有消防给水系统。

小区室外消火栓系统采用低压制，给水管道为150mm的环状管网。

室内消火栓系统采用临时高压给水系统，在小区地下建筑内设稳压型缓冲多级消防泵。

消防报警设有火灾自动报警系统，联网控制。

项目用水核定按照住宅楼用水、商业服务用水及其它用水和未预见水量进行估算，项目总用水量测算为138784吨，其中住宅楼用水111854吨，商服用水14313吨，其它及未预见水量12617吨。

第五章项目用能