我国高房价的危害、成因及对策分析【开题报告+文献综述+毕业论文】文档格式.docx

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通过对我国近几年的住宅价格分析，从三个层面分析了住宅价格过高的原因，进而提出了相关建议。

研究结论：

我国目前平均房价收入比在10倍以上，住宅空置率在20%以上，房地产政策的滞后，房地产利益集团的庞大等是造成目前房价过高的重要因素。

二、研究目标与主要内容

研究目标：

从我国政策背景出发，介绍国内外有关房地产业理论解释，明确阐述房价定义、作用、发展历程、发展模式等概念性问题，盘点我国房地产业发展现状，归纳分析高房价在我国的深层次原因，提出相对应的政策建议。

主要内容：

一、高房价的危害分析

（一）房价长期过高限制了其他产业的发展，导致经济结构失衡

（二）房价呈虚高势态，一旦房产泡沫破灭容易导致金融危机

（三）高房价扭曲了消费结构，导致家庭负担沉重

（四）高房价使银行信贷存在风险

（五）高房价导致社会分配不公，人们抱怨增多

（六）高房价形成了恶性循环，影响了我国经济发展二、高房价的主要原因分析

（一）土地供应的市场机制不够完善

（二）竞价拍卖制度与现有土地市场的不协调

（三）保障性住房供给的不足

（四）房地产市场是不充分市场

（五）银行及金融系统盲目发放房地产贷款三、如何控制高房价

（一）大量推出经济适用房、廉租房和公租房，控制商品房价格

（二）加强土地资源管理，采取“代建制”

（三）完善宏观监测体系，增加房产开发模式

（四）加强金融机构住房贷款管理

（五）征收房产税，制止炒楼行为结束语

三、拟采取的研究方法、研究手段及技术路线、实验方案等

研究方法：

本文在研究方法上，主要运用文献资料收集法，同时辅以数据整理与分析、比较法、调查法等研究方法，引出宏观政策研究。

研究手段：

本文所借助的主要有大型互联网期刊数据库、图书文献、各种媒体发布的多媒体资料等。

通过查阅图书馆书籍并有效的利用图书馆电子资源，获得一定的理论知识，同时大量阅读国家为平抑房价而制定的政策法规，尤其是近期来的调整政策，对全国具有代表性的城市近期的房地产价格数据进行分析，从理论及范例着手准备充足的论证依据。

将在有限的时间内收集更多的一手资料，以便能利用所学的专业知识从引起房价上涨的内在因素及外在因素分析目前我国房价飞涨的原因，同时保持同老师的联系，修改不全面的指示理解，以便更好地完成该论文的写作。

在我国现在房地产价格市场研究的基础上，从房地产价格形成的理论入手，结合目前我国房地产市场的现状，综合的分析影响房地产价格的各种因数以及目前我国房地产市场面临的各种问题，主要从供求关系及国家对房地产市场的调控政策特别是土地供应政策方面，提出目前我国房地产价格上涨的本质原因，

并根据不同的影响因数提出相应的解决对策。

技术路线：

收集大量关于当

前房地产状况、问题的中外文资料

我国目前房地产

市场大致情况介绍

当前我国房价过

高存在的危害

我国高房价形成

的原因

探讨平抑房价不

合理上涨的方法

实验方案：

1、在充分理解所选题目的内容基础上，收集相关的文献、报刊、期刊等资料。

2、对收集到的书面、电子、多媒体资料进行整理与分析，并撰写文献综述与外文翻译。

3、根据论文提纲，确定论文的大致框架，撰写开题报告。

4、围绕中心课题，进一步查找相关文献资料。

5、撰写论文初稿。

6、与指导老师联系，讨论研究课题是否偏离原定计划，适当进行修改。

7、论文定稿，结束课题研究。

四、中外文参考文献目录

[1]罗能生.产权的伦理维度[M].人民出版社.

[2]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社.

[3]中国统计摘要[J].中国统计出版社.

[4]姚先国，黄炜华.地价与房价的关系[J].中国土地，2001（9）：

33-35

[5]建设部政策研究中心课题组.怎样认识当前房地产市场形式[J].中国房地信息，2004（12）

[6]李春吉，孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].

产业经济研究，2005（6）：

48-56

[7]高波，毛丰付.房价与地价关系的实证检验[J].产业经济研究（双月刊），2003（3）：

19-24

[8]赵克诚，刘卫东.论住宅地价占房价的合理比例——以宁波市区为例[J].技术经济，2006（7）：

97-101

[9]柴强.影响房价的几个理论问题[J].城市开发，2005（5）：

8-9

[10]王家庭，张换兆.利率变动对中国房地产市场影响的实证研究[J].中国财经大学学报，2006

（1）：

54-59

[11]赵海成.我国货币汇率与房地产关系跟踪研究[J].东岳丛论，2004（6）：

59-63

[12]段忠东，曾令华，黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究

[J].金融论坛，2007

（2）：

40-45

[13]时寒冰.高房价的悲与痛——泡沫累计终将走向崩盘[J].经济观察，2010（3）：

16-17

[14]黄辞海.高房价将削弱上海“人才高地”优势[J].特别策划,2010（6）：

16-19

[15]贾亦俭.高房价下的房地产市场如何健康发展[J].房地产业，

2010

（2）：

53-55

[16]CharlesHimmelberg,ChristopherMayer,ToddSinai.AssessingHighHousePrices[J].JournalofEconomicperspectives,2005（4）:

67-92

[17]Owenlamont,JeremyStein.Leverageandhouse-pricedynamicsinU.S.cities[J].JournalofEconomics,1999（3）:

498-514

五、研究的整体方案与工作进度安排（内容、步骤、时间）

整体方案：

首先确定题目及提纲，然后查阅资料，接着对收集到的书面、电子、多媒体资料进行整理与分析，并撰写文献综述、外文翻译、开题报告及论文初稿，最后在此基础上进行修改，直到最后定稿。

工作进度安排：

（1）12月2号确定论文选题和论文提纲。

（2）12月5日指导教师下达任务书定稿。

（3）12月30日完成并提交文献综述和外文译稿。

（4）1月5日完成并提交开题报告。

（5）2月14日提交不少于8000字的论文初稿。

（6）2月15日～4月14日之间进行论文修改。

（7）4月15日提交论文定稿。

（8）5月14日进行论文答辩

六、研究的主要特点及创新点

预期目标：

通过查阅、整理、分析文献资料，从理论上进一步分析我国高房价存在的一些弊端，并提出解决这些问题的策略。

这样不但可以充实自己的知识，而且也可以提高自身整理、归纳、总结的能力。

主要特点：

在阅读了大量的中外文献及相关研究成果的基础上，对本文的论点进行论证，运用了多种研究方法，观点正确，论证严谨。

创新点：

将国内外一些研究成果进行归纳、总结，并结合中国的实际情况，提出适合发展中国家房地产业持续发展的策略。

毕业论文文献综述

（一）国内外研究现状

国内：

我国对于房地产问题的研究起步较晚，主要的研究文献有李春吉，孟晓宏等人利用时间序列分析的方法，将历年房价用曲线拟合趋势相，再用

ARMA模型处理随机项。

对于在对新政策下发后上海房价的走势进行重新预测。

以及高波，毛丰付等人利用历年房价，开发面积，贷款额等各项数据，对中国房地产市场结构和价格影响因素进行的实证分析。

研究表明，在国内，人均可支配收入和对投资成本的预期是影响房价变化的基本因素。

由于房地产价值量大，使得房地产开发商和购买者都离不开金融机构的贷款支持，金融机构的大力支持的态度也促进了房价的上涨。

此外开发商囤积土地，炒房者大量投资房地产，是房产泡沫产生的主要原因。

复旦大学的谢百三教授就房价泡沫形成的问题做了研究，他认为目前我国部分城市房地产市场出现了泡沫经济，原因是我国部分城市房地产在最近几年出现了投资和圈地热潮促使房价非理性上涨，导致商品房的空置率居高不下。

当大量需要住房的居民没有能力购房，供需关系就不平衡了，大规模推高房价的资产保值投资行为是无法实现其保值功能的。

王家庭，张换兆等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行了系统分析。

他们认为中国房地产业存在泡沫，但这种泡沫并非全国性的，而是地区性的。

国外：

国外的房地产市场化程度比我国高，市场化的时间也比较早。

房价

问题的重要性及敏感性得到了很多专家学者的关注。

根据国外的《经济展望报告》杂志，外国人推测中国的房价是必然要降的，他们的主要依据是研究的数据报告。

2010年7月，渣打银行、野村证券公布了对中国房地产市场调研的报告。

渣打银行在调研中统计到，自新政出台以来，他们监测的上海、北京、深圳等14个城市住房成交量，以四周移动平均值计算下降了约60%，其中，北京降了70%，深圳降了57%，上海降了28%，中小城市中，海口交易量下降95%，

杭州、大连降了90%。

他们认为中国新政的出台就是为了打压房价。

野村证券的调研报告认为，中国房价下跌10%-20%是合理的，这样房价能够回到2009年中的水平，如果下跌超过20%，带来的问题可能是房地产市场过度萎缩对经济及其他部分可能造成影响，从而可能会放松部分紧缩政策。

渣打银行研究报告表明：

上海和北京约有61个定于6月份开盘的新项目中约有三分之二已经被无限期搁置。

尽管如此，多数外资机构仍坚信降价并非“房产泡沫”破灭，只是短暂的回调。

澳新银行的调研报告认为实行调控政策以来中国多数一线城市的房价波动保持平稳，又由于中国家庭的负债率较低，金融机构出现严重系统性风险的可能性很低。

因此他们认为在短期内中国房价不会崩盘。

（二）研究主要成果

研究的主要成果有王家庭，张换兆等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行的系统分析。

他们用大量历史数据表明，房地产泡沫严重时，不仅会引发泡沫经济，致使经济波动、货币大幅度贬值，还可能会引发社会失业率大量上升，造成民众恐慌心理，导致社会的不安定。

所以必须规范房地产市场的各个环节。

一方面政府应建立有效的房地产泡沫预警机制，当房地产过热时，积极适度地调整房地产业政策导向，另一方面，要规范房地产开发商的行为，制止开发商进行土地投机并保证房地产业结构的合理，还要加强对商业银行贷款总量和贷款结构的监控，防止银行贷款资金过多流入房地产业。

（三）发展趋势

1、研究新权重对CPI的影响

2011年住房类权重将会比2010年有所增加,房价因素部分将被编入CPI。

从长期的趋势来看，新的权重调整后会对CPI有何影响，还有待观察。

目前下一步改革将在房租市场实行，增加廉租房，同时房屋贷款利率将以贷款利率和房价的加权数来代替。

2、研究新政策实施后，对未来房价存在影响的因素

未来影响房价变动的两个最关键的因素是政策性住房供给和通胀的幅度。

政策方面的不确定性较小，除非房价大幅上扬致使更严厉彻底的政策出台。

最大的不确定性来自于通胀水平，一旦通胀过高，在汇率、利率和热钱流入的作

用下，可能让投资性住房需求再次上升。

所以，中期房价走势还存在一定程度的不确定性。

3、从长远角度，研究新政策对房价调控的效果

长期内起决定作用的是政策性住房和非政策性住房的投资和供给。

这两个方面的供给，政策性住房要看政府有多少支持力度，或者政府愿意给以多少政策体制上的支持，比如，发行地方债、与民营机构合作等。

而非政策性住房的投资和供给，则取决于房地产企业的资金以及其对新政策的预期。

政策的干预的力度过大，也可能会导致房地产企业投资时显得谨慎。

综合起来，我们可以看到，今后关于房价的研究应该着重于政府出台政策可能产生的影响、政策的实施力度，以及对通货膨胀的预警和对策。

（四）存在问题

目前中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有对其正确得理解，甚至政策性调控被戏称为“空调”。

大多数人都认为出台的各项房地产新政是为了打压中国的房地产业，外国人也是这么理解，认为这样的调控根本就不会产生任何作用，因为中国的房地产业不但撑起了中国投资增长，还拉动着整个中国经济的增长。

不可否认，中国投资对GDP的影响仍依赖于中国的房地产。

然而本以为是为了打压房地产而出台的政策，其实行效果却并不是专家学者预测的那样。

大量资料数据表明，从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业进行打击，反而还创出了历史新高。

说明房地产对于中国的经济发展是不可缺少的重要组成部分，特别是在城市化高速发展的过程中，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。

调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机炒房行为。

政府对部分房价上涨过高的城市用限制购买的方法来制止投机炒房的行为，同时通过银行信贷分别对首次、二套与三套的购房行为进行差别对待。

从结果来看，政府的调控是有成效的，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市的房价略有上升，呈现稳中有降的态势。

没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与中外研究人员的预期有很大的差距，那是因为这些预测房价下跌的人错误得理解了政府政策的本意。

今后的研究应该更深远更加多角度。

参考文献

本科毕业论文

（20__届）

摘要：

近年来，我国房价持续保持着整体快速上涨的局势，社会各界对于房价的涨势普遍关注，房价是重要的民生问题，更是政府宏观调控的对象。

本文就国内外关于房价的理论研究，分析了房价的变化特征及其价格构成，根据房地产市场的国家政策，以及房地产供求与价格的关系，对于高房价可能会带来的危害进行了探讨。

总结了近年来影响房价变动的理论研究。

最后，本文根据当前房地产市场的运行情况与政策法规，就房产市场的调控、土地资源的调控以及稳定房地产价格等方面提出意见。

关键词：

房价，地价，关系，房地产市场，调控

Thedangersofhighhouseprices,CausesandCountermeasuresanalysis

Abstract:

Inrecentyears,Chinasrapidincreasesinhousepricestomaintaintheoverallpatternof,housingpriceshasbecomeanimportantsocialconcernpeopleslivelihoodissuesandtheimportanceofgovernmentsmacro-controlconcerns.Thisarticleresearchthetheoryabouthousepricesathomeandabroadactualperformance，analysisofthecharacteristicsanditspriceconstitute,,accordingtothecharacteristicsoftherealestatemarketandoperationofthelaw,andrealestatesupplyanddemandrelationshipandprice,discussedaboutwhatkinddangershighpricesmightbrought.Summedupthehousepricesinrecentyearsontherelationshipbetweentheoreticalresearchandempiricalresearch.Finally,Inthispaper,therealestatemarketinChinaisrunninganobjectivereality,ontherealestatemarketregulationandmacroeconomicregulationandcontrolofland,stablerealestatepricesmakerecommendations.

Keywords:

landprices,housingprices,relationship,RealEstateMarket,control

目 录

一、高房价的危害分析 1

（一）房价长期过高限制了其他产业的发展，导致经济结构失衡 1

（二）房价呈虚高势态，一旦房产泡沫破灭容易导致金融危机 1

（三）高房价扭曲了消费结构，导致家庭负担沉重 2

（四）高房价使银行信贷存在风险 2

（五）高房价导致社会分配不公，人们抱怨增多 2

（六）高房价形成了恶性循环，影响了我国经济发展 3

二、高房价的主要原因分析 3

（一）土地供应的市场机制不够完善 3

（二）竞价拍卖制度与现有土地市场的不协调 4

（三）保障性住房供给的不足 4

（四）房地产市场是不充分市场 5

（五）银行及金融系统盲目发放房地产贷款 5

三、如何控制高房价 5

（一）大量推出经济适用房、廉租房和公租房，控制商品房价格 5

（二）加强土地资源管理，采取“代建制” 6

（三）完善宏观监测体系，增加房产开发模式 6

（四）加强金融机构住房贷款管理 7

（五）征收房产税，制止炒楼行为 7

注释：

7

参考文献：

8

致谢 9

我国于1978年开始了房地产业的改革，于1998年加快房地产市场化改革，在此过程中，房地产价格快速增长。

房价地价的快速上涨，一方面显示了我国房地产业的快速发展，另一方面也引发了诸多社会担忧。

为此，国家不断出台宏观调控政策，试图稳定房价，但收效甚微，甚至出现部分城市房价越调越高的现象。

本文从房产税制度、土地制度、招拍挂制度等方面阐释我国房价快速上涨的制度成因。

由于工业化和城市化的推动，人们生活水平的不断提高以及普遍的投资意识、投资机会，促使我国房地产业在近年来高速发展。

房地产业成为了我国国民经济中最活跃的行业，房地产投资对GDP增长的作用高达20%~30%。

而伴随着房地产业的快速发展，特别是2004年实施土地政策之后各地地价不断上涨，房价跟随者地价的上涨而上涨。

因为地价是房价的重要组成部分。

房价不但是全社会共同关注

的重要民生问题，也是政府宏观调控的重点。

地价是房价的重要构成部分，所以地价的上涨对房价的影响以及房价与地价的关系成为专家学者热切讨论的话题。

一些学者的观点是，房价是由地价抬高的，支持这一观点的还有房