物流中心建议书.docx
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物流中心建议书
目录
1总论1
1.1项目概况1
1.2项目提出的背景1
1.3编制依据2
1.4项目主要技术经济指标2
2项目建设的必要性4
3项目选址7
4建设规模与建设内容8
4.1建设内容8
4.2建设规模8
5环境保护、节能和消防措施13
5.1编制依据13
5.2建设地区环境简况13
5.3污染源及防治措施14
5.4绿化17
5.5环境影响评价17
5.6节能措施17
5.7消防措施18
6项目实施进度计划19
6.1项目建设期19
6.2项目建设进度19
7项目组织机构和劳动定员20
7.1企业组织机构20
7.2人员编制20
8投资估算及资金筹措21
8.1投资估算21
8.2资金筹措22
9技术经济分析及评价23
9.1评价依据23
9.2评价范围23
9.3计算条件23
9.4财务计算25
9.5盈亏平衡分析27
9.6结论27
附表：
附表1项目建设投资估算表
附表2项目流动资金估算表
附表3固定资产折旧表
附表4摊销估算表
附表5销售收入及税金估算表
附表6销项税计算表
附表7总成本表
附表8原材料及动力消耗表
附表9损益表
附表10借款还本付息表
附表11投资计划与资金筹措表
附表12全部资金现金流量表
附表13自有资金现金流量表
附表14盈亏平衡分析图
附表15敏感性分析
附表16主要投资指标汇总表
附图：
1.物流中心平面布置图（1005-JY-1）
1总论
1.1项目概况
项目名称：
山西五龙投资集团有限公司物流中心
项目承办单位：
山西五龙投资集团有限公司
项目建设地点：
山西省垣曲县移民区企业规划区
建设内容及规模：
通过新建物流设施及相关配套辅助设施，为山西五龙投资集团有限公司镁合金及配套工程（镁合金循环经济一期工程）提供优质的货运服务。
本项目年运输量为镁合金及配套工程（镁合金循环经济一期工程）年运输量的60%。
1.2项目提出的背景
山西五龙投资集团有限公司（原垣曲县五龙铜业有限公司）成立于1999年，公司现辖属一个全资子公司——五龙电解铜厂，三个控股公司，即五龙实业公司、五龙林业公司、五龙房地产公司等4个子公司，经营范围包括铜矿的采、选、冶，面粉加工和酒店服务等，是垣曲县最大的民营企业和利税大户。
公司2007年完成产值达2.0983亿元，税收超过4000万无。
为合理利用当地资源、进一步扩大市场影响力，公司确定了新的发展战略目标，进行了“煤——电——硅铁——焦化——镁合金——镁合金深加工——建材——城市供热、供气”的循环经济产业总体规划，为此在垣曲县移民区企业规划区新建4万吨/年镁合金项目，并配套建设110万吨/年捣固焦和240万吨/年洗煤项目。
目前，项目前期工作都已经准备就绪，项目审批通过后，可立即开工建设。
公司已经成立了专门的项目组负责整个项目的运作，确保项目的时效性和质量。
1.3编制依据
1、《国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》；
2、山西五龙投资集团有限公司镁合金及其配套工程建设情况；
3、山西五龙投资集团有限公司委托中钢集团工程设计研究院有限公司编制项目建议书的协议；
4、山西五龙投资集团有限公司提供的其他有关材料。
1.4项目主要技术经济指标
本项目建设期为10—12个月。
项目实施后，主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
占地面积
ha
6.07
2
建筑面积
ha
2.1
3
基地面积
ha
3.6
4
道路长度
m
1394
5
绿化用地率
m2
12140
8
职工人数
人
350
9
建设投资
万元
11424.78
10
流动资金
万元
809.91
11
营业收入
万元/a
7500
12
收入税金及附加
万元/a
1233.93
13
总成本
万元/a
3133.04
14
利润总额
万元/a
4254.79
15
所得税
万元/a
1404.08
16
税后利润
万元/a
2850.71
17
全部投资内部收益率（税前）
%
33.20
18
全部投资内部收益率（税后）
%
25.64
19
自有资金内部收益率
%
36.62
20
全部投资回收期（税前）
年
1.70
21
全部投资回收期（税后）
年
1.94
22
自有资金回收期
年
3.71
23
全投资净现值（税前）
万元
14593.41
24
全投资净现值（税后）
万元
8501.34
25
自有资金净现值
万元
9062.37
26
投资利润率
%
34.78
27
投资利税率
%
44.86
28
资本金利润率
%
67.93
2项目建设的必要性
2.1.1满足企业需求，提高企业形象
我国现在的物流企业，无论是仓储企业、运输企业还是货代企业都缺少规模较大的龙头企业，企业规模普遍偏小，技术装备也较为落后，在这样的情况下，企业缺乏规模优势，也缺乏技术优势和人才优势，只有通过成立企业集团，整合现有资源，提高技术装备的现代化水平，避免恶性竞争，才能够摆脱弱小的现状，走向强大。
山西五龙投资集团有限公司在垣曲县移民区企业规划区新建4万吨/年镁合金，并配套建设110万吨/年捣固焦和240万吨/年洗煤项目，将于2012年7月建成投产，其原料和产品将覆盖山西、山西、内蒙、甘肃、宁夏、河南、河北、山东、等地，年运输量约为504.6万吨，因此企业急需一支稳定的物流队伍，来保证镁合金及其配套工程的正常生产。
同时，依靠物流中心，将为企业在顾客和经销商中树立一流的高质量的物流服务和企业形象。
2.1.2区域经济发展与社会稳定的需要
垣曲以革命老区名为遐迩。
垣曲横亘晋豫要冲，北越崇山直抵上党，南渡黄河通达陕豫，西峙横岭关扼运城盆地，东依王屋山屏豫北平原。
自古“争地者必相及”，备兵设防，战事频仍。
抗日战争时期，著名的中条山战役中日双方共投入近30万兵力。
作为太行通往延安的咽喉要地，建立关家十八兵站和北垛十八兵站，中共领导人刘少奇、朱德、彭德怀、邓小平、任弼时、杨尚昆等曾途经宿此。
莘庄曾为国民党第二战区副司令长官兼前敌总指挥卫立煌率20万大军与日作战的指挥部。
中共领导人刘少奇、朱德、邓小平等曾在此会晤。
解放战争中，垣曲参战支前民兵、民工达4.2万人次。
为巩固新生的人民政权和新解放区建设，垣曲县62名干部支援河南渑池组建公安局，80余名干部南下福建，组成新生的寿宁政权班子。
抗日战争和解放战争全县共有革命烈士833名。
小浪底水利枢纽工程是国家重点工程，垣曲位居库区中心。
垣曲淹没影响总人口4.2万人，其中农业人口3.6万人，占总人口的85.9%；总房窑面积182万平方米，其中农村部分159万平方米；总土地面积99706.5亩，占全县国土面积4.1%。
其中淹没耕地52116.3亩，占全县耕地面积的16%。
被淹区是全县的富庶地带，对全县的经济发展举足轻重。
农村经济收入占全县农村经济收入的30%；粮食损失占全县总产的30%，油料损失占全县总产的50%。
受淹105家工矿企业，年产值约2.1亿元，年利税5098.29万元，仅此全县财政收入减少30%。
同时，动迁区人口和安置区人口相居比邻，基本成为一比一，因此，安置区农民要让出一半土地。
尽管国家对于移民进行补偿和补贴，但动迁区农民失去原有生产资料，给家庭经济收入带来巨大影响，本已利用国家惠农政策富裕起来的农民，又返回到贫困线上，安置区农民返贫现象极为严重。
至今，垣曲仍是省级贫困县，农民人均收入不到2000元。
无论在战争年代，还是和平建设年代，垣曲人民为中国革命的胜利和国家经济建设做出巨大了贡献和牺牲。
作为革命老区，经济发展落后，农民依然生活贫困。
因此，发展区域经济，建立劳动密集型产业，创造就业机会，解决安置区农村剩余劳动力，保证农民的经济收入，提高农民生活水平，是保持农村社会的稳定和谐刻不容缓的大事，是政府和企业义不容辞的责任，是坚持党和国家保证区域社会稳定的大政方针。
3项目选址
本项目选址是根据镁合金及其配套工程的要求来确定的。
本项目初步选址确定位于镁合金及其配套工程的焦化厂的东边，此处地势较平坦，可满足项目的建设要求，同时靠近货源中心。
山西五龙投资集团有限公司镁合金及其配套工程规划在山西省垣曲县移民区企业规划区内，是垣曲县规划的工业园区，在垣区县县城南10公里处长直乡前青村附近的郝家沟。
项目周边交通主要有：
铁路有礼（元）-垣（曲）铁路，由南同蒲铁路礼元站接轨向东南，至垣曲县新城镇古堆村，铁路全长44km，垣曲县境内8km，属南同蒲铁路的一条支线；公路有干线侯马-济源公路、县级公路垣曲—阳城公路由西向东横贯全县，县乡公路交错成网，境内村庄都通公路，四通八达，闻（喜）—垣（曲）高速在建，垣（曲）—济（源）在建，总之，当地交通运输十分便利。
4建设规模与建设内容
4.1建设内容
（1）综合办公服务区
综合办公服务区的功能是企业综合管理、信息发布及管理等部门的办公场所，同时为物流中心范围内提供餐饮、住宿、娱乐服务。
综合服务办公区建设办公/信息管理综合楼，根据办公、经营管理、物流信息以及餐饮、住宿、娱乐等服务业需要，确定综合楼建筑面积为20000m2。
（2）动力站
动力站功能是为项目提供电力及燃油服务。
动力站建筑面积约为1000m2，加油站占地面积约为7000m2。
（3）修理站
修理站是为项目货运车辆提供维护及检修的地方。
修理站建筑面积约为3000m2。
（4）配套设施
包括厂区维护，厂区照明、厂区防范、厂区绿化和厂区道路。
4.2建设规模
本项目是为了配套4万吨/年镁合金、110万吨/年捣固焦及240万吨/年选煤项目，年运输量约为300万吨。
镁合金及配套工程（镁合金循环经济一期工程）货物运输量见下表。
表4-1货物运输量总表
序号
货物名称
年运量（t/a）
形态
备注
公路
液
固
一
运入
1
白云石
420000
固
2
75#硅铁
41200
固
3
还原罐
8000
固
4
萤石粉
8000
固
5
硫磺
200
固
6
熔剂
6400
固
7
硝酸
200
液
8
原煤
2391000
固
9
洗油
1865
液
10
HPF催化剂
7.95
固
11
硫酸（93%）
12631
液
12
NaOH（40%）
4500
液
13
水质稳定剂
123
固
14
聚合铁
840
固
15
碳酸钠
2628
固
16
聚丙烯酰胺
2.1
固
17
磷酸盐
79.2
固
18
工业盐
306.6
固
19
磁铁矿粉
2525
固
小计
2900507.85
二
运出
1
镁合金
40000
固
2
焦炭
1100885
固
3
焦油
52258
液
4
粗苯
14931
液
5
硫磺
1717
固
6
硫铵
14931
固
7
沉淀池粉焦
18927
固
8
中煤
219120
固
9
煤泥
241920
固
10
矸石
436560
固
小计
2141249
合计
5041756.85
4.2.1停车场
物流中心的服务对象为镁合金厂、焦化厂及选煤厂，因运输的物料均为散状物料，所以配备的运输车辆为重载卡车。
根据年运输量，停车场配备有300辆车的停车位。
4.2.2加油站
为了保证物流中心运输车辆的燃油，使得镁合金厂、焦化厂及选煤厂货运正常，本项目新建一个配套加油站。
根据物流中心运输车辆的数量，确定加油站安装加油机6台，30m3埋卧式钢油罐5座，其中汽油罐3个，柴油罐2个，属二级加油站。
拟建站区占地面积为7000m2，工程占地面积为5670m2，罩棚面积891m2，站房建筑面积226.14m2。
4.2.3综合办公服务区
综合办公服务区建设办公/信息管理综合楼，根据办公、经营管理、物流信息以及餐饮、住宿、娱乐等服务业所需，确定综合办公、管理、信息需要约20000m2建筑面积。
动力站根据设备安置需要，建筑面积为1000m2。
具体建筑规模汇总情况如下：
（一）占地规模6.07万平方米（91.05亩）
1、建筑物占地1.77万平方米
2、硬化地面车场1.1万平方米
3、硬化地面普通堆场0.5万平方米
4、道路交通用地0.2万平方米
5、绿化用地1.2万平方米
6、停车场1.0万m2（停300辆大型车辆）
7、其他用地0.3万平方米
（二）总建筑面积120000平方米，包括
1、办公/信息管理综合楼20000平方米
2、动力站等辅助建筑1000平方米
5环境保护、节能和消防措施
5.1编制依据
a）《建设项目环境保护设计规定》[（87）国环字第002号]；
b）《建设项目环境保护管理条例》[中华人民共和国国务院令第253号（1998）]；
c）《中华人民共和国环境保护法》（1989年12月颁布）；
d）《关于环境保护若干问题的决定》（国发11996]31号）；
5.2建设地区环境简况
垣曲县主要河流均为黄河的一级支流，以羽状沟谷流入黄河，主要河流有五福涧河、板涧河、豪清河、允西河、西阳河五条河流。
地下区域含水层岩性特征、水动力性质、埋藏条件及赋存空间等特征，垣曲县地下水含水岩组主要可划分为石岩系碎屑岩夹碳酸盐岩裂隙岩溶水含水岩组、二迭、三迭系碎屑岩裂隙水含水岩组与第四系松散岩类孔隙水含水岩组三大类。
垣曲县属大陆性干旱半干旱气候，一年四季分明，春季多风，日照充足；夏季干热，雨量集中；秋季为时较短，多晴朗凉爽天气；冬季寒冷，风大雪少。
在春季易遭风和旱灾，夏季易遭风和冰雹灾害，秋季易遭风和霜冻危害。
主导风向为西北风。
气象条件
年平均气温9.2℃
最高气温37.7℃
最低气温-26.2℃
年平均相对温度63%
年平均气压929.2hPa
年平均降雨量474.1mm
年平均蒸发量1749.28mm
最高风速24m/s
年平均风速2.5m/s
土壤最大冻结深度600mm
该区地质结构稳定，根据“中国地震烈度区划图（1990）”地震烈度为Ⅶ度防震，根据规范，建筑物按Ⅶ度设防。
5.3污染源及防治措施
5.3.1大气污染
本项目大气污染主要来自天然气燃烧产生的大气污染物、运输车辆产生的汽车尾气，及施工期间的扬尘。
在开挖土石方、浇注基础作业过程中以及车辆运输进行有装卸运输土建材料时，会产生车辆废气、扬尘及搅拌和筛分系统的粉尘等危害大气；另外，施工中运输车辆在运输线路沿途也会带来大气污染。
其中，对环境影响较为突出的是施工扬尘。
施工扬尘一般来自以下几个方面：
土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；混凝土搅拌站产生的扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运机堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人员流动、车辆运输造成的现场及道路扬尘。
该项目施工中，在装卸施工渣土、土方以及生活垃圾时采取防尘措施，运输车辆加盖布，保持车辆清洁，施工现场采取设立围挡等防尘措施。
同时，对各种运输车辆加强日常维护、检修、确保车辆尾气达标上路。
5.3.2噪声
本项目施工期间的噪声污染，主要是施工机械及运输车辆所致，声源有固定式和移动式，各施工阶段所采用的施工机械不同，对环境造成的施工噪声污染水平也不同。
土方阶段的主要噪声源是挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆等，大多数为移动声源。
打桩阶段的主要噪声源是各种打桩机以及一些打井机、风镐、移动式空压机等，大多数为固定声源，该阶段产生的噪声影响最大。
结构阶段是建筑施工中周期最长的阶段（工期一般为一年或者数年），使用的设备种类较多，噪声主要来自运输车辆、汽车吊车、塔吊、搅拌机、振捣棒等，此阶段应是重点控制施工噪声的阶段。
装修阶段施工时间较长，但是声源数量较少，声源主要包括砂轮锯、电锯、电梯、吊车、切割机、卷扬机等。
本项目以储运为主，建成后运营期间噪声污染源主要来自运输车辆、水泵、库房及空调系统的风机。
其中运输车辆的噪声一般80~100dB（A）左右，水泵的噪声一般75~95dB（A）左右，风机的噪声一般80~90dB（A）左右。
为减少噪声对环境的影响，选用低噪声或超低噪声的机器设备，设备基础采取隔声、减震、消声等降噪措施。
5.3.3废水
施工期间的废水包括施工本身的废水、施工人员的生活污水以及公共卫生设施排水等，施工本身产生的废水主要包括土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水等。
如果随意排放会对地下水产生危害，在施工中应加强管理，废水采取处理措施，就不会对当地水环境产生大的污染。
运营期间水污染源主要是生活污水。
为减少污染，污水将统一排入污水处理厂处理达标后排放。
5.3.4固体废物
在施工期间产生的固体废物主要包括土方工程等的弃土、淤泥、施工渣土，损坏或废弃的各种建筑装修材料、包装材料，以及施工人员的生活垃圾等，如果处理不当，会引起扬尘污染大气，或被雨水等淋滤而渗入地下，污染地下水。
施工期间，应对这些固体废物定点堆放，妥善处置，施工人员的生活垃圾送至垃圾消纳场。
施工渣土等及时清运，装卸及运输过程中采取有效的防尘措施。
对固体废弃物分类收集，可利用的固体废弃物回收利用，以减少排放。
项目建成后，固体废物主要为生活垃圾，包括废纸、垃圾袋、清扫垃圾、包装废弃物等。
固体废物将分类收集，定期清运至垃圾场统一处理。
5.4绿化
为美化环境，本项目建筑总平面布置充分利用空地进行绿化，提高绿化面积，美化环境，减少场内车辆及场外道路灰尘对场区周围环境的污染；沿场区外围绿化带种阔叶植物，场内空地主要种植草坪。
5.5环境影响评价
由于本项目对物流中心运行过程中产生的噪声、灰尘、废水、废料等污染物采取了有效的防治措施，减少了对当地环境的影响，完全可以达到国家环保相关标准的要求。
5.6节能措施
5.6.1节能建筑
本项目建筑节能贯彻《民用建筑节能设计标准》实施细则（DBJ01-4-88）的要求。
选用新型保温性能良好的墙体材料（包括外墙和内墙）；热力管网选用良好的保温系统，屋面采用金属保温夹心板，双屋保温屋顶采光窗。
5.6.2节电
1、合理选择高压开关站及变电所位置以接近负荷中心，节省输电线路和输电损失。
2、选用低损耗高效电力变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。
3、选用节能型电容、光源和灯具。
合理进行无功补偿，减少无功损耗。
5.7消防措施
在总体布置中，各建筑物之间均设置6m以上的消防环形通道，以保证消防车安全行驶和作业需要。
单体建筑物设计满足《建筑设计防火规范》的要求。
本项目办公、加油站等建筑物为一、二级耐火等级。
本项目消防水由焦化厂供应，供水压力为0.4MPa。
本工程各建筑物室内均设有室内消火栓。
系统由消防水管道、消火栓和阀门组成。
室外设置地下室消火栓和生活消防合用环状给水管网。
在办公楼等处设置手提式和推车式干粉灭火器。
6项目实施进度计划
6.1项目建设期
本项目建设期10~12个月。
本项目尽可能和镁合金厂、焦化厂（含选煤）同时建成投产。
6.2项目建设进度
本项目的主要工作内容包括：
项目审批、方案设计、土建工程、设备安装和调试、与供应商、客户等签订合作协议。
7项目组织机构和劳动定员
7.1企业组织机构
公司将设置七个部门，即财务部、人力资源部、公司事务部、工程部、物业管理部、市场运营一部、市场运营二部。
本公司将纳入山西五龙投资集团有限公司的统一管理。
7.2人员编制
公司定员350人。
项目建成后，所需要的人员由社会公开招聘。
其中管理人员15人，生产人员335人。
具体人员定岗详见下表。
表7-1劳动定员
序号
部门名称
人数
1
管理人员
15
2
生产人员
335
合计
350
8投资估算及资金筹措
8.1投资估算
8.1.1编制依据
a）建筑工程、安装工程参考近期同类工程的指标计算，算至2008年当地市场价格水平；
b）设备价格采用现价询价，设备运杂费按6％计取；
c）预备费按照5％计算；
d）根据国家发展计划委员会计投资（1999）1340号文件，涨价预备金投资价格指数按零计算；
e）因无地质勘察报告，地基处理费用未考虑。
8.1.2建设投资
根据本项目建设内容，对工程建设费用、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。
经测算，本项目建设投资11210.1万元，详见下表。
表8-1建设投资构成分析表
序号
项目
投资额
（万元）
占总投资
百分比（%）
备注
一
项目总资金
（一）＋（三）
12234.68
二
总投资
（一）＋
（二）
11667.75
100.00%
（一）
建设投资
11424.78
97.92%
建设期（年）
1
1
工程费用
9072.80
77.76%
1.1
建筑工程
2178.00
18.67%
1.2
设备购置
4488.00
38.47%
1.3
安装工程
928.40
7.96%
设备购置费的：
1.00%
1.4
工器具及家具
0.00
0.00%
1.5
备品备件
0.00
0.00%
1.6
其他费用
1478.40
12.67%
2
工程建设其他费
809.99
6.94%
其中：
土地费用
0.00
0.00%
商誉、技术转让等
0.00%
3
预备费
790.62
6.78%
其中：
基本预备费
790.62
6.78%
一二类费用的：
8.00%
涨价预备费
0.00
0.00%
4
投资方向调节税
0.00
0.00%
5
建设期利息
751.37
6.44%
贷款利息：
7.56%
（二）
铺底流动资金（三）*30%
242.97
2.08%
（三）
流动资金
809.91
8.1.3流动资金估算
根据企业经营状况，采用分项详细估算法对流动资金进行估算，本项目需流动资金
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