石林银瑞林国际大酒店建设可行性研究报告.docx
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石林银瑞林国际大酒店建设可行性研究报告
投资建设石林银瑞林国际大酒店可行性报告
一、项目背景：
党的十七大以来，我国经济与社会发展的重点逐步向中西部转移，为广大中西部地区的社会发展带来勃勃生机。
当地各级党和政府以及广大人民群众积极投身改革开放，学习和实践科学发展观，不断推动经济发展，缩小与东部发达地区的差距，取得了长足的进步。
云南省位于我国西南边陲，有“彩云之南”之美称。
其独特的自然地貌，良好的生态环境，多元的民族文化，是云南旅游资源比较优势最大的特色资源。
旅游产业是发展空间最大的，最具可持续发展潜力的优势产业。
但由于种种原因，云南旅游产业发展对全省社会经济发展全局的推动作用未能充分体现。
因此云南省委省政府早在几年前就提出实施旅游“二次创业”，失去云南旅游产业转型升级的发展战略。
随后，又进一步作出把旅游产业培育为龙头产业，支柱产业的决定，发挥市场机制在旅游资源配量中的基础性作用，从粗放式经营向集约化发展，推动全省经济社会的全面、协调和可持续发展。
石林位于云南省会昆明市石林彝族自治县境内，距昆明市70余公里，是集自然风光，民族风情，休闲度假，科学研究为一体的大型综合旅游区。
石林是国家重点旅游风景名胜区、国家地质公园、世界地质公园、５A级旅游景区，世界自然遗产。
石林的喀斯特地貌景观，被称为“世界喀斯特的精华”。
具有“雄、险、奇、秀、幽、奥、旷”等特点。
大自然的鬼斧神工造就了神韵流动、蔚为壮观的天然画卷。
石林是“阿诗玛”的故乡。
两千多年以来，世代生活在这里的彝族人民创造出了“阿诗玛”为代表的彝族文化。
阿诗玛不但代表石林的印象，也代表云南省的印象，“阿诗玛”在中国家喻户晓。
由于过去云南省经济发展与东部发达地区相对滞后，石林地区为旅游产业配套的旅游接待基础设施与旅游景点的开发建设尚不配套，石林境内目前没有一座五星级酒店，可以说是石林的遗憾。
为了配合地方政府大力整合资源配置，提升旅游接待能力和水平，推动旅游产业合理协调发展，已在石林注册设立的石林银瑞林国际大酒店有限公司决定在石林投资建设一座五星级酒店，为石林的商贸往来，文化交流，旅游接待和科学考察做配套服务。
这也正符合当地政府推动旅游产业发展，提升旅游接待能力的政策导向。
二、项目投资人：
拟在云南石林投资建设的五星级酒店的项目承担人为石林银瑞林国际大酒店有限公司。
公司注册资本1000万元人民币，公司股东为王家林、唐邦勤，法人代表：
王家林。
本项目的投资人在中国合肥拥有安徽银瑞林投资有限公司（注册资本5000万元，总资产13.6亿元）的绝对控股权，占公司股权的98.84%。
安徽银瑞林投资有限公司下设安徽银瑞林国际大酒店有限公司（注册资本1000万元）和喀什银瑞林国际大酒店有限公司（注册资金1000万元）两个子公司。
具有丰富的酒店经营管理经验和较强的投资能力。
公司之所以取名“银瑞林”，是因为多年来，投资人旗下的企业始终恪守一个理念:
1、银：
做生意当然要赚钱，但不能只顾捞金，只有让利于人才能保持财源滚滚；2、瑞：
祥瑞平和，和气生财，只有企业和社会各界和谐相处，贴近大众，才能掌握市场主动权；3、林：
独木难行，众木成林，企业内部各子公司之间相互支持，并与社会和谐共生，才能经历风雨。
这个理念已成为企业文化的核心内容，指导企业不断发展。
三、项目建设内容：
拟在石林境内投资建设的五星级酒店位于石林景区附近，初步设想占地18640平方米，酒店及配套用房总建设面积68015平方米，设想拥有625套客房，具有住宿、中西餐饮、会议、健身、娱乐、旅游纪念品商场服务功能。
项目目标是：
设计一流，建设一流，设备设施一流，服务一流。
项目分项是：
１、客房：
设计客房625套，客房类型有:
标准双人间、标准单人间、套房、豪华套房等。
客房按当地民族文化特点进行装饰。
２、餐饮：
设有宴会大厅，餐饮包房，西餐厅，咖啡厅等。
3、会议中心：
大会议厅，中小型会议室，配置先进的音响，灯光，LED显示屏。
4、康休中心：
健身房，桑拿房，小型泳池等。
5、娱乐中心：
KTV包房，多功能厅，棋牌室，民族歌舞演艺厅等。
6、总台及商务中心:
提供订房，订票，翻译，打字，复印，结账等服务功能。
7、商场：
精致日用品，旅游纪念品，当地民族手工艺品等。
8、仓储：
酒店各种物品存储。
9、设备用房：
安装中央空调机组，锅炉房，供配电，变风量机组，新风机组，冷热水供应系统等。
10、停车场：
可停放汽车196辆。
11、电梯：
安装国际品牌电梯。
12、酒店消防、安全监控，通讯服务。
13、酒店内部道路、绿化及景观建设。
酒店的环保设施和消防设施按当地政府的相关要求同时设计，同时施工，同时验收，同时使用。
完成上述工程项目，酒店服务功能齐全，设备设施配套完善，建设造型符合当地文化特色，完全达到五星级酒店硬件设施标准。
四、项目投资概算：
1.初步估算：
酒店项目投资总额为：
33820万人民币。
其中
（1）土建及外墙装饰工程:
10600万人民币
（2）安装工程及设备8570万人民币
（3）室内装饰:
6950万人民币
（4）配套设施及用品：
5700万人民币
（5）其他：
300万人民币
（6）土地出让金：
900万人民币
（7）流动资金：
800万人民币
详见建设工程项目投资估算表：
酒店建设工程投资估算表
序号
工程项目
估算造价
（万元）
备注
１
土建工程
10600
1.1
三通一平及土方工程
3000
１.2
主体结构建筑
5000
1.3
外墙装饰
2600
含双层隔音窗
2
安装工程
8570
2.1
电梯及安装
400
国际品牌电梯
2.2
供配电系统
1600
装机容量3000KVA
2.2.1
变压器、开关柜等
1000
2.2.2
电缆及桥架
310
2.2.3
楼层动力及照明配电
290
2.3
中央空调及通风系统
2710
2.3.1
溴化利、锂中央空调机组2台
500
2.3.2
空调循环水管道及安装
350
2.3.3
空调循环水管道保温
360
2.3.4
空调冷却塔及安装
370
1200T机组
2.3.5
风机盘管及安装
360
2.3.6
新风机组变风量机组及安装
400
2.3.7
中央空调送风管道及安装
370
2.4
采暖系统
530
2.4.1
燃气锅炉及安装
180
3T×3
2.4.2
供暖设备及安装
160
含泵等
2.4.3
供暖管道及安装
130
2.4.4
供暖管道保温
60
2.5
消防系统
1180
2.5.1
消防栓系统
300
含泵送系统、管道、电气控制等
2.5.2
消防喷淋系统
360
2.5.3
消防监控报警联动设备
160
2.5.4
消防报警安装
190
含探头、层显、电话
2.5.5
防火门
170
含管道井门
2.6
生活用冷、热水管及设备安装
360
含泵送系统、压力罐
2.7
卫生洁具及安装
870
2.8
弱电系统
920
2.8.1
通讯设备用安装
200
程控电话、宽带网
2.8.2
卫星电视系统
260
2.8.3
安全监控系统及内部计算机系统
300
2.8.4
紧急呼叫系统
160
3
室内装饰
6950
3.1
室内装饰工程
6000
3.2
门锁系统
250
3.3
灯光照明系统
280
含各类灯具
3.4
音响作LED、显示屏
420
会议、餐饮、娱乐
4
配套设施及用品
5700
4.1
各类家具配置
650
4.2
家电配置
520
电视机、冰箱、保险箱等
4.3
各类布草
320
床上用品、窗帘、台布
4.4
酒店各类用品
450
4.5
洗衣房
220
洗涤、烘干、熨烫设备
4.6
康体中心
460
健身器材、影视设备等
4.7
餐饮
500
橱具、炊具、餐具、杯具等
4.8
商场装饰及设备
280
不含商品货物费用
4.9
酒店区域内景观及停车场建设
400
4.10
办公设施及配置
400
4.11
员工宿舍及配置
1500
5
其他
300
合计
31020
2、流动资金估算：
因酒店行业流动资金周转较快，流动资金需求量按800万元预算估列。
3、投资概算依据：
（1）建筑，安装，装饰工程费依据国家及相关工程建设估算价目表及类似工程指标估算法估列。
（2）设备费按市场调研以及参考类似工程设备投资估列。
（3）未考虑建筑、设备、材料涨价因素。
4、上述酒店建设工程费不含酒店用地的土地出让金，建设过程中的行政性收费。
5、建设资金来源：
拟建的酒店建设工程投资费用由石林银瑞林国际大酒店有限公司自筹解决。
五、项目实施进度安排：
该项目在得到当地政府批准后，即开始实施，具体是：
1、完成在石林登记注册“石林银瑞林国际大酒店有限公司”、企业组织结构代码证及税务登记等手续（30天）。
2、完成项目占地的土地转让登记手续（180天）。
3、完成项目规划设计，评审工作（45天）。
4、完成项目建筑设计，评审，报建工作（100天）。
5、项目土建施工（240天）。
6、外立面装饰及室内外安装工程（150天）。
7、室内装饰工程（200天）。
8、酒店区域景观，停车场道路，绿化工程（90天）。
9、附属工程（60天）。
10、工程收尾及交工验收（45天）。
11、交付使用。
为缩短工期，上述计划在实施工程中须交叉进行，合理科学调度，预计于2011年2月底完成公司注册，土地转让，规划方案设计，评审等项工作。
2011年4月开工建设；2011年4月底前完成水、电、暖、通设备安装、室内外装饰及各项附属工程，并完成酒店各项配置等开业筹备工作。
预计2013年年初对外营业。
六、综合效益分析：
拟建的石林银瑞林国际大酒店建成开业后，具有较强的高端客户接待能力，预计会有良好的综合效益。
依据现行的国家财务制度，结合宾馆，餐饮，娱乐业的实际情况及本项目的特点，对本项目的收益能力和清偿能力做如下分析：
１、营业收入估算
（1） 客房：
客房625套，均价按500元/套/天，年经营期360天，客房入住率按65%计算，客房的年收入为：
500元/套/天*360天*625套*65%=7312.5万元
（2）餐饮：
估算日营业额8万元，年经营期360天，年营业收入为：
8万元/天*360天=2880万元
（3）娱乐康体收入（含歌舞厅、桑拿、KTV、棋牌、健身、演艺等）估算日营业额5万元，年经营期360天，年营业收入为：
5万元*360天=1800万元
（4）商场：
按每天3万元的营业额估算，年经营期360天，年营业收入为：
3万元*360天=1080万元
（5）其他（咖啡厅、西餐、会场出租等）估算日营业额2万元，年经营期360天，年营业收入为：
2万元*360天=720万元
合计：
酒店估算年营业收入为13792.50万元
1、各项财务年支出估算：
（1）利息支出：
680万元
（2）物料成本：
1600万元
（3）设备维护保养：
400万元
（4）水、电、燃气等费用：
60万元/月*12月=720万元
（5）折旧：
建筑物折旧期为20年，以工程造价未评估数，总额扣除5%残值后年折旧约为900万元。
设备折旧期为15年，以工程造价扣除5%餐之后，年折旧约为400万元。
装饰折旧期为5年，以工程造价计算，年折旧约为1200万元。
年折旧合计2500万元
（6）长期待摊费用按3年摊销，年摊销费用2600万元。
（7）税金：
800万元。
（8）工资支出900万元。
（9）管理费用：
600万元。
（10）营销成本：
400万元。
合计年费用支出：
11200万元
3、年利润为2592.50万元
４、现金流量：
见现金流量估算表
现金流量估算表
单位：
万元
类别
金额
１.现金流入（按营业收入90%计算）
12413
2.现金支出
7000
2.1物料等成本
1600
2.2工资
900
2.3水、电、气
720
2.4修理维护费
400
2.5销售费用
800
2.6管理费用
1100
2.7利息
680
2.8税金
800
3．净现金流量
5413
5.经测算石林银瑞林国际大酒店工程投资回收期约6年多，项目具有较强的偿还能力。
6.石林银瑞林国际大酒店投入经营后，将新增600个就业岗位。
7.综上分析，石林国际大酒店经济效应良好，抗风险能力较强。
但应该考虑到，石林距昆明太近，这个近距离对于酒店接待游客又成了一把双刃剑。
因此，需做好以下几个方面的工作：
（1）加强经营拓展和广告宣传，占领并逐步扩大市场。
（2）加强内部管理，以高品质的服务吸引和留住客人。
（3）与当地旅游部门深入合作，开辟新的旅游线路和项目，更多的吸引各地客户。
本可行性报告认为，在云南石林投资建设并经营管理五星级酒店，经济效应和社会效应较为可观。
不仅提高了当地旅游接待能力和接待水平，为繁荣地方经济作出贡献，也能使投资者获得较好的收益，项目是可行的。
石林银瑞林国际大酒店有限公司
二０一一年一月
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