36樟木头区域市场报告.docx
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36樟木头区域市场报告
1.全国房地产宏观环境分析
1.1.全国经济指标分析
1.1.1全国经济：
2013年全国GDP同比增长7.7%，经济增长持续企稳，完成全年增长目标。
2013年全国GDP同比增长7.7%，创下自1999年以来的最低水平，但高于7.5%左右这一官方在2013年年初定下的控制目标。
分季度来看，GDP第一季度同比增7.7%，第二季度7.5%，第三季度7.8%，第四季度7.7%。
经济增长延续2012年的温和回升阶段，持续企稳。
分产业来看，第一产业增加值56957亿元，增长4.0%；第二产业增加值249684亿元，增长7.8%；第三产业增加值262204亿元，增长8.3%。
第三产业增幅最明显，反映经济转型升级中，产业结构在不断优化。
2013年经济延续增幅复苏态势，但复苏力度有限，处于基本企稳阶段，究其原因：
其一，
从国际经济环境来看，外部环境经济有所好转，但复苏力度偏弱，对促进国内经济的拉动作用甚微。
欧盟经济从2013年第一季度逐渐走出衰退期，但经济增长缓慢，需求依然疲弱。
欧元区12月综合PMI终值52.1，创三个月新高，2013年第四季度的PMI是两年半以来最好的季度数据，表明欧元区12月的经济复苏势头很好。
欧元区12月CPI终值同比增长0.8%，低于11月的0.9%。
美国经济方面，美国经济呈温和回升态势。
2013年美国企业贷款总额触及1.61万亿美元，创下自2008年金融危机以来的最高值。
美国企业贷款额创新高显示企业对美国经济乐观预期持续升温。
外部经济环境持续好转，经济缓慢增长，但由于此轮经济复苏的软弱，对促进国内经济的拉动作用甚微，国内经济随全球经济环境大势保持企稳微小回升趋势。
其二，新一届政府对经济下行的容忍度提升，致力于推动经济结构的调整。
新一届政府上任后，鲜见大动作的经济增长措施，更加重视经济结构的调整，对经济增长放缓的容忍度在明显提升。
由于缺乏重大措施的刺激，2013年东莞经济增长幅度缓慢。
其三，第三产业增长明显，产业结构在不断优化，经济增长陷入转型升级的短暂阵痛。
分产业类型来看：
第一产业、第二产业、第三产业经济增长分别是：
4%、7.8%、8.3%。
第三产业拉动经济增长的作用明显，产业结构在不丹优化，同时经济增长也陷入转型升级的短暂阵痛，经济增长放缓。
1.1.2、东莞经济：
全年东莞GDP同比增长9.7%，增长幅度高于全省和全国的平均水平。
2013年东莞全市GDP同比增长9.7%，经济联系7个季度增长，增长幅度高于全省和全国的平均水平。
2013年，东莞经济增速表现良好，主要有几下几点的原因：
其一，2012年对比基数较低，导致2013年增幅高位。
2012年全年东莞GDP增速仅为3.5%，处于低值运行区间。
其二，重大项目对拉动经济增长的作用十分突出。
2013年东莞累计完成省市重大项目投资310亿元，增长11.5%。
其中，110宗重大产业项目完成投资230亿元。
带动全市实现固定资产投资总额1395亿元，增长18.2%，成为拉动经济增长的重要动力。
其三，招商引资势头良好，内外资的持续较快增长，为经济增长注入新的动力。
2013年东莞全市合同吸收外资40.4亿美元，增长6%。
东莞通过加大重大项目的招商引资工作，经济在转型升级中逐渐焕发新的活力，企业核心竞争力进一步增强，内外销市场不断扩大。
1.2.金融政策分析
1.2.1银行体系流动性供应总体充裕，但房地产信贷继续呈收紧趋势。
从2013年1-12月货币供应量走势来看，每月的广义货币同比增长均超过13%，全年同比增长15%，超过预期增长目标的13%，货币供应量持续超发。
自2012年美国启动QE政策以来，大量热钱从海外流入国内，全年银行体系流动性相对充裕。
2013年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，增速比1-11月份回落1.1个百分点。
企业资金在下半年增速出现回落，房贷收紧进一步蔓延，反映尽管银行体系流动性整体充裕，房地产信贷仍呈现收紧趋势，究其原因：
其一，央行从过往的“放水”转变为盘活资金存量。
其二，房价处于历史高位，楼市泡沫风险凸现，银监会加大防范风险，提高房贷审核门槛。
其三，房贷并非优质业务，房贷利润空间有限，越来越多银行将信贷资源倾向中小微企业贷款。
其四，楼市成交持续向好，部分银行已提前用完住房贷款固定额度。
从货币信贷政策角度，央行继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度。
未来首套房继续受到中央信贷的支持，多套房继续受到打压。
1.2.2CPI：
2013年全国CPI同比增长2.6%，为货币宽松提供环境。
2013年全年全国CPI同比增长2.6%，远远控制在全年3.5%的物价调控目标。
CPI处于相对低位区间运行，物价上涨压力不大，为货币宽松提供良好环境。
1.2.3新增贷款：
全年新增款增加8.89万亿元，创出4年來的历史新高。
2013年全年新增人民币贷款8.89万亿元，比2012年多增6879亿元，占社会融资规模的比重为51.4%，为年度历史最低水平。
全年社会融资规模为17.29万亿元，是年度历史最高水平，比上年多1.53万亿元。
1.3.房地产政策分析
1.3.1全国：
“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓，局部城市微调。
从2010年起，中央启动对房地产调控举措，以限购限贷为核心的行政手段打压压投资、遏制房价攀升速度，取到了一定的效果，但这种粗暴干预市场的做法，并非能取到如期效果，市场基本上没有按照政府的调控方向走，房价还是处于过快上涨趋势，这违背了过去调控的初衷。
2013年适逢中央领导班子换届，从中央层面在各种公开场合的表态以及重大会议的纪要中，开始窥探到些许不同于前任的新迹象。
新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变得难觅其踪。
随着未来受调控波及的影响力减少，行政手段的调控将会逐渐淡化，后市或将会回归市场化，从根本上的供需关系调节地产长远稳定健康发展。
2013年全国政策整体宽松，以平稳为主，局部城市有微调。
今年全局性打压楼市的政策主要有“新国五条”政策，但多数城市响应者寥寥无几，政策全面遇冷，对打压楼市影响甚微。
各地城市调控政策分化严重，一线核心城市政策继续收紧。
北上广深等核心城市调控政策纷纷收紧，郑州升级限购令，温州和芜湖在销售压力之下，放松调控政策。
长效机制有望进一步推进，预计未来以行政手段的加码调控将逐渐淡出市场，更倾向市场化手段。
1.3.2东莞：
政策面趋于平静，下半年利好政策集中涌现。
2013年东莞政策面趋于平静，整体以稳定为主。
盘点2013年东莞重大的政策有：
年初公积金调控收紧，公积金贷款门槛提高。
公积金政策调整并非出于打压市场和需求，更非政策收紧的信号，而是出于规范公积金管理，降低资金还贷风险，让公积金持续、健康地发展。
下半年各类利好政策集中涌现，首先，东莞普通住房价格新标准的调整，享受低契税面迅速扩大。
东莞普通住房标准的调整，使得过半普通住房将会享受低契税利好，直接减少购房者的经济负担。
三类镇区的调整幅度最大，企石、桥头、石排等区域受惠面将明显扩大。
其次，东莞房产证办证速度提高，将刺激交投进一步活跃。
东莞房产证办证时限缩短至5-10个工作日，交易周期大大缩短将有助于房产交投进一步活跃。
再是，东莞最新积分入户政策门槛大幅降低，办理程序进一步简化，此举将大幅刺激新莞人在莞置业购房。
1.4.房地产发展趋势分析
行业环境全面好转，今年房地产开发投资呈平稳态势。
全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），其中住宅投资增长19.4%。
2013年全国房地产开发投资额占全国固定资产投资约20%，而且增长幅度超过全国固定资产投资，说明房地产对拉动全国投资的正面作用十分明显。
其中2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%;房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，;土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
随着地产行业环境全面好转，今年房地产开发投资趋于活跃，整体保持平稳态势，开发商对未来预期持较为乐观的心态。
2.区域宏观环境发展趋势
2.1.主要经济指标分析
樟木头作为东莞的三线镇区，2013年GDP生产总值为71亿元，同比增长9.7%，在东莞各镇中排名25，排名较后。
近年来，樟木头GDP增长率不稳定，但2006年到2013年GDP平均增长率仍然保持10.04%，社会经济在曲折中增长。
2.2三大产业发展现状
樟木头的工业产业在东莞各镇区中略显不发达，主要以打造文化产业为主，如：
樟木头的旅游文化、客家文化以及香港旅游文化一起构成了樟木头的文化产业特色；
社会资源：
区域山水资源丰富，有观音山，宝山生态城、樟木头林场等，深圳客户视为后花园，拥有“小香港”美誉。
近年来，樟木头的第一产业逐步下降，第二产业保持平稳，第三产业占比持续上升；
2012年，樟木头三大产业比重，0：
41：
59，第三产业已占社会经济的主体。
2.3固定资产投资现状
近年来，樟木头固定资产投资增长放缓，特别，08年受产业转型及金融危机的影响，樟木头固定资产投资出现负增长，09年逐渐恢复。
在樟木头固定资产投资中，房地产所占比重没有受到经济的影响，并以稳定的发展速度，逐年提升，由此，可见房地产对樟木头的经济影响将越来越倚重。
2.4居民生活水平
近年来，樟木头常住人口有所减少，人均GDP却持续增长。
08年受产业转型及金融危机的影响，樟木头常住人口数量有所下降，09年逐渐恢复，同时人均GDP产出呈现持续增长的态势，但低于东莞整体人均GDP（东莞人均GDP：
60419元）。
2.5城市发展现状及规划分析
2.5.1区位概况
樟木头和常平是东莞东部产业副中心，樟木头区域知名度较高
《东莞市域城镇体系规划（2005—2020）》中，东莞将形成“复合中心、五大片区、生态型”的空间发展结构。
按照城市功能确立具有区域性的四大专业中心，以“城区、松山湖、虎门一厚街、常平一樟木头”形成复合型的中心，共同承担区域与市域的服务职能。
2.5.2区位定位
根据樟木头城市规划，樟木头形象定位将从地理特征、生态环境、人口构成、旅游及文化资源等樟木头自身优势资源出发，将打造“小香港”的特色定位与“世界风情小镇”形象。
2.5.3片区规划
樟木头正在由传统的火车站商圈逐渐形成南拓北移的趋势，形成南部生态文化型生活片区以及北部以商贸为主要的商业新中心区。
樟木头区域规划呈现出南拓北移的发展趋势。
逐步形成以科技、创新为导向，工业和房地产为保障，生态、旅游、商贸为亮点的优势产业体系。
成为引领行业标准、培育科技创新的先进制造业孵化基地，主导十大专业市场的商业区域中心。
基本建成东莞东南部区片最有吸引力的现代新型生态文化城镇。
2.5.4商贸规划
樟木头按照“商贸新樟城”的定位，正逐步打造成为东莞东南部和山区片最具吸引力的集购物、休闲、娱乐、旅游为一体的城市副中心。
《樟木头镇商业网点规划（2009-2020）》（以下简称《规划》）昨日出台。
《规划》显示，未来10年，该镇将打造“一主二副两带四区”商业格局。
一主二副两带四区
一主：
樟木头镇主商业中心。
两副：
樟洋和金河副商业中心。
两带：
莞樟路商业发展带和樟深路商业发展带。
四区：
专业市场聚集区、汽车销售服务聚集区、观音山商旅发展区以及宝山商旅发展区。
3.区域房地产市场研究
3.1.区域房地产市场发展现状
樟木头区域房地产受港资及深圳影响所以起步较早，目前正处于更新换代的阶段，产品呈多样化发展。
3.2区域房地产供需分析
3.2.1房地产市场供应量分析
2009-2013年，樟木头的市场供应量增长不稳定，主要看当年是否有大盘出现，2013年由于几个大盘，如：
绿茵温莎堡、长虹百荟花园、中惠·香樟半岛的入市，大大拉动了樟木头的市场供应量。
2013年供应量比2012年供应量面积的增长172.69%，达400215平方，主要以洋房、别墅产品为主。
3.2.2房地产市场需求量分析
2009-2013年，樟木头房地产市场需求市场增长稳定，2013年增长87.68%，达到350039平方，主要受供应市场增长而带动。
3.2.3房地产市场供需情况综合分析
从数据中发现，樟木头房地产市场供求量与需求量每年基本相等。
然而，樟木头市场的成交量持续上升的趋势可以折射出樟木头市场整体的需求情况存在一定的供不应求的状态趋势。
3.2.4商铺供应量
2009-2013年，樟木头的商铺供应增长极不稳定，而2013年由于几个大盘，如：
绿茵温莎堡、长虹百荟花园、中惠·香樟半岛的入市，也大大拉动了商铺市场供应量，达24667平方，占樟木头总供应市场的6.16%，主要以住宅底商为主。
3.2.5商铺需求量
2009年-2013年樟木头房地产商业需求量较小，但依然每年稳定增长，特别在2013年几个大盘的底商入市，带动投资热潮，增长高达184.15%，达22809平方；
3.2.6商铺市场供需情况综合分析
从数据中发现，樟木头商业市场供应量与需求量平衡，但依然每年稳定增长，特别在2013年几个大盘的底商入市，供需求两旺，达到市场的峰值，但是整体商业市场所占市场份额较小，樟木头商业市场未来发展空间较好。
3.3房地产产品指标分析
樟木头市场整体无论别墅还是洋房都以总价较低的中小户型为主，大户型供应少，成交率高，有市场需求，有增加供应的空间。
3.3.1洋房状况
从下表可以看到，整个樟木头市场洋房的主力供应及成交区段都在60-120平之间的户型，尤其是80-100平的户型，整体去化率速度很快，上市即受到市场追捧，迅速去化。
3.3.2公寓状况
樟木头2013年公寓产品供应和成交量都比较少，成交面积为20-40平方米和80-100平方米。
成交量最大的面积为40-60平，但樟木头空白。
年份
面积
交易数量
2011年
30-40
37
60-70
17
80-90
24
2012年
30-40
11
80-90
2
2013年
30-40
14
3.4典型个案分析
3.4.1保利生态城
整体情况：
珠三角第一生态豪宅+60平方公里自然生态资源+10万m2商业配套，主抓深圳度假、养生、投资客及本地自住客，深圳客户占到四成。
优势：
✧拥有60平方公里自然生态资源
✧超千亿的央企行业，知名度非常高；
✧产品有：
叠加、联排、双排、高层洋房；
✧拥有三大版块，八大规划的生态旅游大盘；
✧边临樟木头大道，距龙林高速近，交通方便；
供应及去化：
项目80-200平叠拼联排的去化情况较好，去化率超过70%，后期增加了主要是双拼，成交速度去化较慢。
户型分析：
山景房，赠送面积多；占有宝山，生态资源好，户型面积大，采光通风良好
保利生态城别墅销售情况统计表
楼盘名称
面积区间（m2）
供应套数
供应面积（m2）
成交套数
成交面积
成交金额（万元）
均价（元）
保利生态城
80-120
36
3647.11
21
2201
2768
12574
160-180
9
1577.73
9
1578
2413
15291
180-200
7
1331.55
6
1151
1796
15599
200-300
150
37079.11
79
18817
27199
14454
300-400
35
12183.56
18
6312
9343
14801
3.4.2长虹百荟花园
整体情况：
邻近区域新商业中心——天一城，投资价值极高，首推商铺成交火爆，洋房目前在售的以60-90㎡中小户型为主。
优势：
✧地段，临近商业中心；
✧配套完善，包括临近的天一城以及项目真身配套1500平商业；
✧洋房中小户型为主，两栋公寓产品，总价低，满足刚需；
不足：
✧噪音影响严重
基本信息：
✧在售物业类型：
商铺+高层洋房
✧占地面积：
6.67万㎡
✧建筑面积：
16.33万㎡
✧容积率：
2.45
✧销售价格：
商铺14800元/㎡，洋房8500元/㎡
✧开发商：
东莞长虹置业
✧地址：
东莞市樟木头镇西城路侧天一城旁
供应及去化：
长虹百荟花园于2013年五一开盘，首批入市供应199套商铺，成交迅猛，随即加推136套65-90㎡洋房，短短一个多月去化超过9成。
户型分析：
长虹百荟花园在户型设计上充分考虑市场客户喜好，中小户型，超高赠送，超大阳台赠送受客户青睐。
项目开盘供销状况
成交年份
物业类型
供应套数
供应面积
成交套数
成交面积
成交金额
去化率
均价
2013年
商铺
199
14855
157
10014
15429
79%
15408
洋房
136
8510
123
8255
5157
91%
6247
2013年汇总
335
23365
269
18269
20586
80%
11269
3.5价格走势分析
樟木头常住人口17万，户籍人口仅仅2.7万，近年来，樟木头市场成交量与成交均价（9333元）有稳定的持续走高，但是客源支撑主要来自于外围市场尤其是深圳市场。
4.土地市场分析
4.1市场概述
2010-2013年，樟木头商住用地供应面积约56.12万平方，约按每年14万平方供应，土地成交金额相对较低，楼面地价还在合理的范围之内。
2013年成交量严重不足。
注：
2009年、2012年没有交易
4.2供应分析
4.2.1供应面积分析
樟木头06年至今土地成交面积（商住用地）极不稳定，平均为每年2-3宗的用地成交，2012年没有成交。
在成交的面积之中，每年也均不稳定，主要参考当年是否拥有大盘出现，如：
2011年就拥有保利生态城，当年就达到土地面积成交的峰值。
整体来看，樟木头的土地成交量严重不足。
4.2.2成交板块分析
2010-2013年，樟木头土地市场总成交11块的土地，从成交板块看来，只要集中在城南片区，占总比的73%；另外，集中在中心区，占总比的27%。
4.2.3楼面地价分析
年份
地块编号
占地面积
楼面价（元/m2）
2013年
2013WG065
8910
2703.03
2013WG004
5543
1130.828
2013WG001
2225.4
1797.43
2011年
2011WG005
126208
1089.471
2011WG004
50345
1092.462
2011WG003
73558
1087.577
2011WG002
39239
987.5379
2011WG001
43412
990.5095
2011WG022
66666
1567.363
2010年
2010WG066
4622
1382.636
2010WG065
74857
从2011-2013年樟木头土地拍卖的楼面地价来看，樟木头区域的整体楼面价值还在一个理性的范围之内。
4.2.4溢价率分析
从樟木头近三块土地来看，基本以“订制式”成交为主，绝大部分土地成交溢价为零，少部分拥有溢价，但溢价率在一定的理性范围之内。
年份
地块编号
起始价
总成交价
溢价率
2013年
2013WG065
3021
6021
99.30%
2013WG004
1379
1379
0
2013WG001
400
400
0
2011年
2011WG005
16500
16500
0
2011WG004
6600
6600
0
2011WG003
9600
9600
0
2011WG002
7750
7750
0
2011WG001
8600
8600
0
2011WG022
19600
25600
30.61%
2010年
2010WG066
20700
20700
0
2010WG065
4.3近三年土地成交简表
年份
地块编号
土地位置
占地面积
起始价
总成交价
楼面地价
容积率
买方
2013年
2013WG065
镇樟洋社区
8910
3021
6021
2703.03
2.5
东莞市格致实业投资
2013WG004
樟木头镇圩镇逊坑
5543
1379
1379
1130.828
2.2
东莞市大院子房地产开发
2013WG001
镇樟罗村莞樟公路旁
2225.4
400
400
1797.43
0
东莞新都会酒店
2011年
2011WG005
镇樟洋社区
126208
16500
16500
1089.471
1.2
保利地产
2011WG004
镇樟洋社区
50345
6600
6600
1092.462
1.2
保利地产
2011WG003
镇樟洋社区
73558
9600
9600
1087.577
1.2
保利地产
2011WG002
镇樟洋社区
39239
7750
7750
987.5379
2
保利地产
2011WG001
镇樟洋社区
43412
8600
8600
990.5095
2
保利地产
2011WG022
镇樟罗村西城路西侧
66666
19600
25600
1567.363
2.45
四川长虹置业
2010年
2010WG066
镇樟洋村
4622
20700
20700
1382.636
1.65
东莞市乐富房地产开发商
2010WG065
镇樟洋村
74857
2
东莞市乐富房地产开发商
5.消费者行为研究
5.1调查指标分析
5.1.1客户来源分析
由“小香港”到“大深圳”的发展，深圳客至樟木头置业成为未来趋势。
目前，市场依然以樟木头本地客户为主，占49%，但由于樟木头经济实力与人口均处于东莞中下水平，随着本地市场的饱和，深圳市场将是樟木头房地产市场的主力。
5.1.2客户年龄分析
客户年龄主要集中在30-40岁，约占62%。
5.1.3客户工作性质分析
客户的主要职业为私营个体老板，占总比的44%，其次为企业员工，占总比的20%，再次为企事业单位人员你，占总比的19%。
5.1.4客户现有住房形式分析
首次置业占54%，二次置业约占23%。
5.1.5客户家庭人口结构分析
从客户家庭结构看来，占总比的65%为三口之家，占总比的15%为四口之家，占总比的12%为二口之家。
5.1.6客户购房目的与主要考虑因素
从数据中发现，樟木头客户选房时关注的方向相对比较广泛，其中占比重最高（34%）是区位，其次为户型，占总比的33%，再次为价格15%。
区位及户型是客户最看重度，园林环境客户认可偏低，物管服务客户不认可
5.1.7购房面积需求分析
从客户需求户型看来，占总比的56%为三房，占总比的19%为二房，占总比的10%为四房。
从置业需求户型看来，客户的家庭结构基本与需求户型相符。
5.2消费者特征偏好总结
樟木头房地
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