太原市房地产市场年度分析报告.docx

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太原市房地产市场年度分析报告

太原市2015年房地产市场年度分析报告

一、2015年太原市城市发展状况

（一）城市概况

   太原市位于山西省中部,濒临汾河，西、北、东三面环山，中、南部为河谷平原，是山西省的政治、经济、文化、教育、科技、交通、信息中心。

全市面积6909平方公里，是一座以冶金、机械、化工、煤炭为支柱，以输出能源、原材料、矿山机械产品为主要特征的全国重要的能源重化工城市，2011年被列为国家历史文化名城。

   太原现辖六区〔小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区〕三县〔清徐县、阳曲县、娄烦县〕一市〔古交市〕和两个国家级开发区〔太原市经济技术开发区、太原市高新技术开发区〕、两个省级开发区〔太原工业园区、太原不锈钢生态工业园区〕。

后文计算数据均为太原市本级即所辖六区的情况分析。

   太原市在山西省来说，区位优势明显，发展潜力巨大。

太原作为山西省会，地理位置得天独厚。

根据山西省“十二五”规划，太原作为“一核一圈三群”的双核心区域，势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。

   “一核”即由太原市区、晋中市区、清徐县城、阳曲县城构成的太原都市区，是全省城镇体系的组织核心，经济转型发展的增长极核。

2015年都市区城镇人口到达400万人。

   “一圈”即太原都市圈，是以太原都市区为核心，以太原盆地城镇密集区为主体，包括太原、晋中、吕梁、阳泉、忻州五市的30个县〔市、区〕。

该区域是省域经济与社会事业最为发达的核心区域和最为重要的城镇密集地区。

2015年，城镇人口到达830万人。

   “三群”即以大同、朔州为核心的晋北中部城镇群，以临汾、运城为核心的晋南中部城镇群，以长治、晋城为核心的晋东南中部城镇群。

3个城镇群是区域经济发展的核心区域，省域经济持续增长的重要区域。

晋北中部城镇群，以大同盆地为主体，包括大同市、朔州市的10个县〔区〕。

   2015年全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。

同时太原经济对政策及经济形势变化反应敏感。

根据最新统计资料显示，2015年太原市地价指数同比上涨5.03%，而近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，城市居民具有一定的购买力，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。

（二）城市建设

   回忆2015年，太原城市改造按计划逐一实现，年度路改大戏收工，城市提速不再是梦想。

2015年里太原完成了南内环、学府街、太榆路、南沙河等多条城际主干道的改造提速，同时还有亲贤北街等多条路网的配套改造工程同步进行。

快速路的建成通车、地铁轨道的建设、城中村改造的进行，太原城市建设正在发生着翻天覆地的变化。

  主干道道路升级，城市快速化逐步实现

  太榆路全线贯穿，南站到榆次界仅7分钟

   太榆路工程8月31日竣工。

双向八车道、时速60公里、从太原南站至榆次界仅需要7分钟。

9月起，太原可直达榆次，不需再绕行坞城路。

  南沙河快速路全线通车

   9月7日，南沙河快速路改造工程完工，下穿解放南路南沙河桥的道路目前已能通行，极大地缓解了双塔西街的道路拥堵。

  学府街改造完成 城南再添快速路

   学府街改造工程11月9日竣工并正式通车，改造后的学府街快速路西起滨河东路，东至建设南路，全长4.3公里，红线宽50米。

学府街与滨河东路的匝道桥，也解决了过去车辆在滨河东路由北向南行驶时无法直接驶上学府街的难题，不仅让驾乘更便捷，省去绕道之苦，也有助于缓解南中环、长风街的通行压力。

  南内环道路快速化改造

   本次改造从滨河东路东侧开始，总体方案为改造南内环桥东侧的路面，拆除现有的路面，对其实施加宽，完成后成为了高架桥下方的辅路，今后通过信号灯的控制，方便周边路口的转向交通。

   城中村改造推进，旧貌换新颜

   城中村改造作为今年山西的重点工作，一直是政协委员关注的热点。

太原市委、市政府将城中村改造作为重点工作来抓，力争用5年时间，在2020年左右完成全部城中村的改造工作。

2015年，太原市实施改造54个村，涉及3.6万户、15万人，截至目前，拆迁量已经完成总任务的68.1%，30个村基本完成整村拆除任务，5个村接近完成。

为了有序推进拆迁工作，54个村在充分征求群众意见，维护群众合法利益的前提下，全部出台了拆迁安置补偿方案。

同时，快速启动了回迁安置房的建设，至今已有34个村启动了回迁安置房的建设，共47196套、524万平方米，消除了群众对回迁的顾虑和担忧。

  太原地铁实施方案公布，即将进入地铁时代

   11月19日，山西省政协召开“关于进一步改善我省城市交通状况的建议”重点提案督办会。

督办现场，有太原城市轨道近期建设规划〔调整〕，近期规划1、2、3号线，远景规划至7号线。

2号线已经于年底开工，据规划，在原有1、2号线基础上，太原地铁新增3号线，预计明年启动实施。

   （三）发展格局

 随着地铁道路的规划调整，必将带来太原新的热点发展区域。

除了此前已被热炒的地铁2号线和地铁1号线原有工程外，今年又分别新增了2号线二期工程〔人民南路以南段及西涧河以北段〕、1号线一期工程南延段。

而最受关注的，是全新亮相的地铁3号线全线。

   新增的地铁3号线将连接太原南站，可有效疏解太原南站客流量。

同时，地铁3号线还将途经汾西路、和平路、长风西街、千峰南路、龙城大街，穿过长风商务区和晋阳湖片区两大重要片区。

该线路建成后，将会很好地服务及拉动周边的发展，因此也会诞生新的热点区域。

1.利好南站片区

   根据新调整，地铁3号线预计明年启动实施，拟与太原南站接驳、穿过长风商务区和晋阳湖片区、在晋阳街设置换乘站。

   这对已是热点的南站片区来说，更是一重大利好。

太原南站是山西最大型的综合性交通枢纽，毗邻百年名校山西大学、山西财经大学、太原市高新技术开发区，是一个集高速铁路、普通铁路，以及公交、出租、轨道交通等市政交通设施为一体的区域性综合立体交通枢纽。

如此优越的地理位置，让周边的楼盘也成为了人们心目中最正确的置业选择。

   2.晋阳街成新商圈中心

   从地理位置的关系上看，南中环街、晋阳街的未来发展与南站片区的升温密不可分。

地铁的开建不仅带动了商业地产的发展，周边住宅产品的发展也将步入快车道。

   晋阳街两旁已经有太原恒大华府、海棠公馆等省城高端住宅及写字楼项目，知名商业“北美新天地N1艺术购物中心”已经选址晋阳街建设，不仅交通便利，教育资源等配套设施也堪称优质。

据规划，未来晋阳街周边更为繁华，拥有城市优质的配套资源，以及最便捷的交通体系。

晋阳街正在向规划中的南站商圈中心线逐步靠近。

  3.河西片区将迎来飞速发展

   近年来，以龙城大街为中心的晋阳湖东岸发展势头迅猛，这股建设热潮起到了衔接太原市主城区与南部新区、机场乃至晋中市榆次区的纽带作用。

龙城大街、新晋祠路、晋阳湖周边商业配套设施、教育配套设施等逐步完善，为将来此处附近居民带来舒适便捷的生活。

   2019年的全国青运会在山西体育中心举办、山西广播电视中心也将搬迁于此，这些必拉动晋阳湖区域为中心成扩散状发展。

   今年以来，晋阳湖周边的10余个城中村改造、长风商务区、一电厂搬迁、南部拟建晋阳遗址公园，以及太原地铁、交通路网的建设、生活配套，河西片区整体发展的进度必然将被提速。

未来的晋阳湖片区将被打造成为集商务总部、商业服务、休闲娱乐、文化创意、生活宜居、体育运动等多功能于一体的多元化城市滨水特色区域。

  二、2015年太原市房地产市场分析

（一）2015年太原房地产运行环境与政策回忆

   2015年政府工作报告以稳定、支持、促进替代抑制、投机、调控等词汇定调楼市，支持居民自住和改善性住房需求，稳定住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，楼市以稳为主。

   2015年以来，山西省委、省政府认真贯彻落实中央稳增长的各项决策部署，主动适应新常态，坚持稳中求进，全力以赴稳增长、调结构、促改革、惠民生，房地产开发投资保持平稳较快增长的势头，但开发企业库存持续增加等问题需要高度关注。

2015年楼市利好政策密集出台，房地产迎来政策宽松时期，太原楼市格局也将随之发生转变。

   2015年12月召开的中央经济工作会议首次提出要化解房地产库存。

楼市出现转折已成为大众的共识，导致房地产市场销售低迷。

此刻，中央经济工作会议提出要化解房地产库存，并要取消过时的限制性措施。

这一政策的提出，目的在于保持房地产市场平稳健康的发展。

太原市结合目前实际，积极探讨新政策，不断刺激市场需求，太原楼市有了一定程度的回暖。

表1  2015年太原市房地产政策

时 间

政     策

内  容  要  点

2月28日

太原市人民政府印发太原市城中村改造实施计划通知

太原市城中村改造实施计划，加快城中村与城市融合发展，彻底改善居民生活条件，增强城市功能，拉动经济发展，塑造太原新形象，发挥省会城市表率作用。

3月2日

太原市召开城中村改造发动大会，使太原城市建设进入了新篇章

    各项城中村改造工作正稳步向前推进，各大房企也陆陆续续参与到太原城中村改造“大队”中。

万科地产参与北营城中村改造；恒大地产参与后北屯村改造；富力地产参与龙堡村改造；太原国投参与东社村改造等。

4月17日

山西省住房和城乡建设厅、山西省财政厅、中国人民银行太原中心支行发布关于进一步加大住房公积金支持缴存职工住房消费意见

落实住房公积金租房提取政策。

扩大提取范围，实行先提后贷。

缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房〔含公寓性住房〕或归还住房贷款，可先提取本人、配偶及父母、子女〔需经所有权人同意〕的住房公积金，用于支付已付的房款。

4月20日

太原市住房公积金管理中心发布关于放宽租赁住房提取住房公积金有关问题的通知

职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在本市无自有住房且在本市租赁公共租赁住房或者商品住房，每间隔12个月可以申请提取住房公积金支付房租。

5月9日

太原市国土资源局关于收购储备国有存量土地使用权补偿标准的意见的通知

为盘活存量土地，土地使用权人自愿申请储备土地的，向市土地储备中心提出申请，经双方协商按规定纳入储备土地。

收购补偿标准按照《土地储备管理方法》、《太原市土地储备实施方法》规定，经国土等有关部门确认，报市人民政府批准后执行。

7月12日

《关于加强和改良城市更新实施工作的暂行措施》

2015年7月，省委、省政府分别召开常委会和常务会，分析上半年经济形势，安排部署下半年经济工作。

会议明确了下半年工作目标，部署了工业经济、新兴产业、安全生产、民生改善、节能减排等12项工作。

预计下半年山西经济发展将在改革、转型中迎来稳步提升。

7月27日

山西省将对国有土地上房屋征收与补偿立法

山西省的条例〔草案〕主要在国有土地上房屋征收与补偿适用范围和职责划分、征收规划计划及程序、补偿内容及补偿方式、房地产价格评估以及各类主体的法律责任等方面做了明确规定。

8月1日

太原市住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金提取和个人贷款业务政策的通知》

今年8月1日起，住房公积金贷款最高额度由80万元提高到100万元、申请人年龄放宽至65岁、取消收入证明。

而且，继续放宽提取政策，取消提取时限限制，特别是进城务工职工每年也可以提取一次住房公积金。

8月15日

省统计局发布全省房地产业运行情况报告

报告显示，山西房地产业上半年行情喜忧参半，开发投资保持较快增长，户型结构更加优化，然而商品房成交量却同比出现下降。

8月31日

太原市城市轨道交通2号线一期工程开始招标

太原市城市轨道交通2号线一期工程〔人民南路-西涧河〕由省发改委批准建设，开始招标。

太原市总体布局了7条地铁线路，其中5条市区线路、2条市域线路，将与铁路枢纽和公路客运枢纽实现有机衔接。

太原即将进入地铁时代。

9月17日

山西房地产开发监管有新规：

没“两证”不准开工

9月17日，省住建厅对进一步加强房地产开发项目监管作了安排。

今后，凡未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的房地产开发项目，一律不准开工建设。

凡未按规定进行建设的房地产开发项目，一律先停工再查处整改。

9月21日

省政协召开了重点提案办理协调会，力争5年完成所有城中村改造

太原市委、市政府将城中村改造作为重点工作来抓，力争用5年时间，在2020年左右完成全部城中村的改造工作。

10月15日

山西省物价局和山西省财政厅两部门联合发出《关于降低房屋转让手续费标准及相关事宜的通知》

《通知》称为了切实减轻企业和居民负担，激发市场活力，从10月15日起，山西省房屋转让手续费标准正式降低。

《通知》还明确，新建经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费按规定标准减半收取。

10月20日

省人大常委会议通过《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》，将于明年1月1日实施

新条例下，房屋征收与补偿的主体调整为市、县级人民政府，由政府确定的房屋征收部门负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

同时，也规定房屋征收部门可以依法委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

11月11日

山西省2016年将全面实施不动产统一登记

全省11个市全部完成不动产统一登记职责整合，106个县（市、区）完成不动产统一登记职责整合，占全部县（市、区）的89%。

2016年山西省全面实施不动产统一登记，基本形成不动产统一登记制度体系。

11月19日

山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供给体系促进房地产市场健康发展的意见》

《意见》对山西省房地产政策进行了重大调整。

其中规定取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销〔预〕售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

12月14日

中国共产党太原市第十届委员会第七次全体会议审议通过《中共太原市委关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》

会议提出今后五年太原经济社会发展的主要目标是：

经济结构得到新优化，民生改善到达新水平，文化建设取得新进步，生态环境得到新改善，改革开放实现新突破。

城市功能实现新提升：

城市空间布局更加优化，基础设施不断完善，170个城中村全部完成整村拆迁并同步改造建设。

  重点政策解读

  央行2015年多次降准降息，释放货币流动性

   中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

同时，对小微企业贷款到达定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。

   金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

 4月20日 央行再降准1个百分点

   4月19日中国人民银行决定，自2015年4月20日起下调各类存款金融机构人民币存款准备金率1个百分点。

这也是央行年内第二次降准。

  5月11日 央行第二次降息

   自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。

金融机构一年期贷基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。

央行金融机构存款利率浮动区间上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其它各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

  央行6月28日起降息0.25%降准0.5%

   自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。

其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

  央行8月26日降息0.25% 降准0.5% 

   央行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。

其中，金融机构一年期

贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%。

 再降！

10月24日起央行下调存贷款基准利率0.25%

   央行决定，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。

其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%。

   当前宏观经济下滑，未到达预期，央行频繁降息是为了刺激经济发展，通过降息刺激企业投资、生产经营和居民消费，提振经济。

截至2016年1月15日，最新存、贷款利率如下表所示。

    金融机构人民币存款利率表

活期

整存整取

3个月〔%〕

6个月〔%〕

一年（%）

二年（%）

三年（%）

五年（%）

--

零存整取整存零取存本取息

一年（%）

三年（%）

五年（%）

--

        金融机构人民币贷款利率表

商业贷款

短期

6个月内

4.35%

6个月至1年

4.35%

中长期

1年至3年

4.75%

3年至5年

4.75%

5年以上

4.90%

个人住房公积金贷款

短期

5年以下

2.75%

中长期

5年以上

3.25%

   目前整体房地产市场的资金链依然比较紧张，而贷款利率下调，意味着房企融资的成本降低，对开发商来说是利好消息。

对于购房者来讲，降息无疑有助于提升购房者的支付能力，特别是对仍在观望的购房者的信心和预期会有莫大的提振。

  330新政与930新政对楼市影响明显

  330新政：

响应两会方针，二套房首付最低4成

   本次二套房贷首付的降低，一是减轻了购房者买房的资金压力；二是积极响应了今年两会期间，李克强总理提出的“支持居民自住和改善性住房需求”，以“稳定住房消费”。

   从太原市场来看，商业贷款此前执行“认房又认贷”的政策，其中二套房贷款的首付比例为60%；本次房贷新政执行后，商业贷款二套房首付比例最低为40%。

如果各地严格按照三部门的政策来执行，购房者购买二套房的资金压力将大大减轻。

  930新政：

央行\银监会:

首套房最低首付款比例调整为25%；住建部:

全面推行住房公积金异地贷款业务

   据央行网站最新消息，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布关于进一步完善差异化住房信贷政策有关问题的通知。

通知要求，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

   而公积金方面，住建部发文称2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。

推行按月划转住房公积金冲还贷款本息业务。

  太原住房公积金政策年内多项调整

   太原住房公积金2015年再出11项重大利好消息。

今年8月1日起，住房公积金贷款最高额度由80万元提高到100万元、申请人年龄放宽至65岁、取消收入证明。

而且，继续放宽提取政策，取消提取时限限制，特别是进城务工职工每年也可以提取一次住房公积金。

随着央行5次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，太原住房公积金连续五次下调贷款利率。

  二孩政策全面放开，对太原楼市存在潜在影响

   2015年中共十八届五中全会于10月30日闭幕，五中全会公报提出促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略。

全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，提高生殖健康、妇幼保健、托幼等公共服务水平。

从山西省卫计委了解到，按照“单独二孩”落地情况来看，距离新政正式施行仍需一段时间，山西省卫计委将严格依据国家卫计委的部署，按步骤落实国家政策。

全面放开二胎政策后，各地学区房的地位将更加不可动摇，学区房及入读名额的争夺也将愈发激烈。

综合分析户型的选择和楼盘地点的选择成了观看未来房地产市场的趋势。

  山西健全完善住房保障和供给体系，开发房型由市场需求决定

   11月19日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供给体系促进房地产市场健康发展的意见》。

《意见》由山西省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅等11个部门联合提出，对山西省房地产政策进行了重大调整。

其中规定，取消商品房购房限制。

包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销〔预〕售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。

打通商品房、安置房、保障房转换渠道。

统筹使用保障房建设资金，在满足公共租赁住房房源筹集需要的情况下，财政筹集的公共租赁住房建设资金可统筹用于政府组织实施的棚户区改造。

公共租赁住房〔含廉租住房〕、经济适用住房、限价商品住房和棚改安置房，可统筹用于符合住房保障条件的家庭和棚改安置户。

各市、县可通过购买和长期租赁商品住房作为公租房房源，也可购买商品住房作为安置房房源。

  山西不动产统一登记提速，2016年将全面实施

   不动产统一登记是当下各方热议的话题之一，作为全国启动省份之一，山西不动产统一登记工作正全面提速。

从山西省国土资源厅获得最新消息，截至目前，山西11个市全部完成不动产统一登记职责整合，106个县〔市、区〕完成不动产统一登记职责整合，占全部县〔市、区〕的89%。

（二）2015年太原房地产市场运行情况

  1、土地市场：

住宅用地价格上涨，商办用地楼面地价增幅显著

   2015年全年太原市共推出120宗土地，成交83宗,总成交面积共276.05万平方米，同比减少39.31%；总成交金额达143.87亿元，同比增长了6.79%。

图1   2008年-2015年太原市土地成交面积与成交金额

   比较2015年与2014年的土地成交情况可知，土地成交面积有所下降但是土地成交金额增加，这与土地成交结构的变化息息相关。

2015年和2014年成交住宅用地均为42宗，但2015年的住宅用地在面积较少的情况下成交金额却较2014年高；另一方面，2015年地价较低的工业用地成交面积骤减，其他用地面积增多，占比结构发生变化。

从下两图土地成交面积用途分布来看，土地价格较低的工业用地成交面积占比由29.86%下降到11.51%。

综上，成交结构的变化以及经济政策等市场因素的影响拉升了2015年全年的土地成交额。

图2  2014年太原土地成交面积用途分布

图3 2015年太原土地成交面积用途分布

   2014年全年居住用地平均楼面地价达1566元/平方米，2015年为1878元/平方米，同比上升19.97%；2014年全年商业办公用地平均楼面地价达973元/平方米，2015年为1845元/平方米，同比上升89.55%；工业用地楼面地价同比下降16.4%，而2014只成交了一宗其他用地，且这块土地受容积率较小的影响，楼面地价超过了正常成交价格范围，不具备普遍参考意义。

2015年其他用地的楼面地价均价为426元/平方米。

各用途土地的楼面地价如下列图所示：

图4 2014与2015年太原市各用途土地成交楼面地价〔元/平方米〕

 2、商品住宅市场

 〔1