成都市场调研报告.docx

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成都市场调研报告

2010年成都房地产年度报告

05年以来，中国楼市调控历经：

打压投资——稳定经济结构性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。

政策点评：

通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。

土地市场

2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。

全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。

虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。

地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。

1、主城区土地市场

（1）年度趋势

土地成交量有所放大

2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。

城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升

近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。

根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。

可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。

（2）2010年主城区土地供应状况

2010年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7宗和约610亩。

四季度土地供应放量

土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间土地频频推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积1766.5亩。

以住宅兼容商业类用地为主

数据显示，2010年住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商业兼容住宅用地供应23宗，共计面积2286.9亩。

同时商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。

可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加。

以50亩以下中小地块为主

在供应的82宗土地中，50亩以下地块达到了48亩，占到了总量的58.5%；其次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。

此外200亩以上地块有7宗，但均是商业为主的用地。

以中小规模地块为主，可以有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。

高新区土地供应一枝独秀

上图显示，高新区土地供应达成31宗，面积约1973亩，远远超过其他主城区域。

其次是武侯区，达到14宗，共计面积842.2亩。

随着天府新城和武侯新城建设力度的加大，两大区域的土地放量，市场竞争将日益加剧。

高新区商业兼容住宅用地供应最多

注：

括号内为土地供应宗数

住宅兼容商业用地中，武侯区供应11宗，面积约513.7亩，位居首位；其次是成华区，为10宗，面积约855亩。

商业兼容住宅中，高新区供应数量和面积居首位，分别为18宗和1484.3亩。

同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。

（3）2010主城区土地成交状况

土地成交方面，全年主城区成交地块74宗，面积约4748亩，较2009年分别增加8宗和约340亩。

土地总体交易均价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%

住宅和商业类物业可建面积基本相当

根据成交地块相当指标计算，2010年成交地块的可建面积约1242.4万平方米，其中住宅约628.6万平方米，商业类物业约613.8万平方米。

据统计，2010年成都主城区成交住宅面积约830万平方米，2010年成交地块可建住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。

若这一状况不得以改变，可以预计，2011-2012年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。

与住宅相反，商业类物业则呈现供大于求的状况，市场竞争压力将加剧。

成华区成交土地达1106亩

成华区以1106.6亩的土地成交量，位居各区之首，主要位于成华青龙乡区域；

高新区和武侯区分别成交19宗和18宗土地，分别集中在天府新城和武侯新城。

楼面地价TOP10

位于春熙路商圈的华兴街地块，以11000元/平方米的楼面地价，夺取年度楼面地价地王。

在楼面地价TOP10中，市中心（内环内）2宗，城东二三环间4宗，城西二三环间2宗，城北内一环间和城西一二环间各一宗。

主要区域土地成交情况

天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为2010年成都主城区土地成交量最多的四大区域，这些区域集中了众多的品牌开发商，将成为未来成都房地产市场的热点、重点区域。

品牌房企拿地情况

在品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有所斩获，主要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。

新入蓉开发商拿地情况

2010年，共有阳光100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成都，拿到土地；主要区域集中在攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域。

（4）各郊县土地供应状况

2010年成都各郊区县供应土地474宗，共计面积约40090亩，同比分别增加129宗和6891亩。

大邑供应土地7100亩

大邑县以供应103宗，7105亩的天量土地，位居各郊区县首位，位列二、三位的分别是新都和崇州，土地供应量分别为59宗、5410亩和58宗、5814亩。

近郊主要热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均不足2000亩。

（5）各郊区县土地成交状况

全年各郊县共计成交土地390宗，面积约32251亩，较2009年分别增加了94宗和4611亩。

大邑成交土地6731亩

大邑以6731亩的成交量位居各区县首位，崇州和新都分列二、三位，交易面积分别为5129亩和3998亩。

龙泉驿、温江和双流三大热点区域的土地成交量均在1800亩以下，郫县土地成交达到2248亩。

大邑可建面积超过千万平

根据地块相关指标，大邑以超1000万平方米的可建量位居首位，其次是新都，约934万平方米，青白江和郫县的可建量约600万平方米左右。

崇州区域可建面积超过400万平方米。

各郊县住宅用地成交情况

大邑、崇州和新都分列住宅成交面积的前三位，分别为66.6亩、3676亩和3159亩。

近郊郫县成交约1758亩，双流约1039亩，温江和龙泉驿在700亩左右。

各郊县住宅可建面积

大邑以987万平方米的天量，位列首位。

新都、青白江和郫县分列二至四位，分别为602万平方米、519万平方米和500万平方米。

金堂、龙泉驿、都江堰、新都、彭州和蒲江可建面积在200万平方米以下。

都江堰住宅楼面地价约1450元/平方米

都江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为1450元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方米。

其他各区县楼面地价均在1000元/平方米以下。

三、商品房市场

1、年度供销对比

（1）成都市供销总量分析

2010年成都市商品房供应量为3258万㎡，同比增加8.9%；商品房销售量为2965.9万㎡，同比下降了17.1%。

07年成都市商品房供销比为1.16：

1；08年成都市商品房供销比差距最大，供应量远远大于需求量，比例为2.08：

1；09年成都市商品房供不应求，供销比0.84：

1；10年成都市商品房供销比1.09：

1。

可见，10年成都商品房的供销比很接近，供销较为平稳。

（2）成都市住宅供销分析

2010年成都市住宅供应量为2577.7万㎡，同比增加5.2%；住宅销售量为2412.2万㎡，同比下降了26%。

07年成都市住宅供销比为1.09：

1；08年成都市住宅供销比差距最大，1.96：

1；09年成都市住宅供销比0.75：

1；10年成都市住宅供销比1.07：

1。

可见，10年和07年成都住宅的供销比很接近，市场处于供销平衡。

（3）成都市办公供销分析

2010年成都市办公供应量为200.7万㎡，同比增加46.4%；办公销售量为120万㎡，同比增加41.5%。

07年成都市办公供销比为1.18：

1；08年成都市办公供销比差距最大，为2.05：

1；09年成都市办公供销比1.62：

1；10年成都市办公供销比1.67：

1。

可见，08年以来，成都办公物业处于供大于求的态势。

（4）成都市商业供销分析

2010年成都市商业供应量为226.8万㎡，同比增加36.5%；商业销售量为231万㎡，同比增加65.2%。

07年成都市商业供销比为1.36：

1；08年成都市商业供销比差距最大，为1.68：

1；09年成都市商业供销比为1.19：

1；10年成都市商业供销比0.98：

1。

数据显示，2009年和2010年成都商业市场处于供略小于求的态势，市场需求旺盛。

2、主城区细分物业市场

2.1、住宅市场

（1）供销分析

月度供销分析

从供应来看，2010年全年成都主城区供应总量为915.38万㎡；其中供应量最多的是9、10月份，原因在于其他城市的限购令影响，供应住宅分别为112.2万㎡和154万㎡，供应量最少的是2月，春节传统的淡季，供应住宅仅15.6万㎡。

从销售来看，“新国十条”后的5-7月，住宅交易量下降较大，8月份市场开始反弹，11月达到了全年高峰，销售面积约140万㎡；销售量最少的是1月份，销售住宅29.4万㎡。

月度价格走势

从价格来看，今年价格呈现出平稳上涨的趋势，11月达到价格高峰，约8800元/平方米，12月有小幅回落态势。

高新区供销排首位

从各个区域分析，2010年成都主城区住宅供应量最大的是高新区，供应住宅265.4万㎡，其次是锦江区，供应量为160万㎡，供应量最少的是成华区，供应量为106.7万㎡；

销售量最大的也是高新区，共销售住宅202万㎡，其次是锦江区，销售量为142.5万㎡，销售最少的是成华区，销售量为133.9万㎡。

高层是市场的核心产品

从物业类型分析，高层是目前成都主城区住宅供销的主流产品，分别达819.1万平方米和721.8万平方米；其次是超高层住宅，供销量分别为61.2万平方米和40.2万平方米。

主城区的别墅、多层和花园洋房是十分稀缺的产品。

70-90平方米住宅供销两旺

从各面积段分析，70-90平方米是目前主城区住宅物业供销的主力，分别为345万平方米和332.3万平方米；90-110平方米和110-130平方分列二、三位。

（2）存量住宅状况

高新区存量住宅174万平方米

2010年成都市主城区住宅存量房共497.6万㎡，其中高新区存量房面积最大，173.95万㎡，占35%；其次是青羊区，共78.8万㎡，占16%；再次是武侯区，共76.4万㎡，占15%；金牛区和锦江区各占13%，成华区占8%。

70-90平方米住宅存量约129万平方米

从各面积段来看，70-90㎡之间的存量房所占比例最大，共129.3万㎡；其次是90-110㎡，存量房面积有65.9万㎡；再次是110-130㎡，存量房面积有60.4万㎡。

（3）各类型住宅总价分析

双拼别墅总价分析

2010年成都主城区成交双拼别墅共19套，其中500-1000万元间8套，11套成交价格在1000万元以上。

联排别墅总价分析

2010年成都主城区交易联排别墅共141套，其中总价区间在500-1000万之间的成交77套，占到54.6%；其次200-500万元间成交52套，占36.9%；1000万以上和100-200万元间各成交7套和3套。

花园洋房总价分析

2010年成都主城区成交花园洋房共160套，其中总价主要集中在200-500万元之间，成交106套，占总交易量的66.3%。

多层总价分析

2010年成都主城区成交多层产品共348套，其中总价区间主要在100-200万元之间，共成交132套，占总成交量的37.9%；其次是50万元以下，占总交易量的32.2%。

小高层总价分析

2010年成都主城区多小高层产品共1576套，其中总价主要集中在50-100万元之间，交易734套，约占总交易量的46.6%。

其次是100-200万元交易437套。

高层及超高层总价分析

2010年成都主城区高层和超高层住宅共成交89785套，主力总价集中在100-200万元和50-100万元，分别占总成交量的41.9%和38%。

2.2、写字楼市场

2010年成都主城区写字楼供应总量约173万㎡，销售总量为111.28万㎡，同比分别增长48.1%和38.4%。

在住宅投资受到抑制的情况下，写字楼物业受到投资者的追捧，供销同比大幅增长。

月度供销走势

“新国十条”后，成都主城区写字楼销量整体呈增长态势，12月到达年内高峰，交易量约17万平方米。

区域供销状况

随着天府新城建设的加快，区域写字楼大幅放量，2010年高新区写字楼供应量达83.2万平方米，占整体供应量的48%；区域交易量约32.6万平方米，占市场交易量的29.4%。

武侯区和锦江区写字楼的供应量位居二、三位，供应量分别为28.7万平方米和26.5万平方米；销售量武侯和金牛位列二、三位，分别为20.7万平方米和16.7万平方米。

价格趋势分析

成都写字楼物业销售价格整体呈持续走高态势，价格由年初的7000元/平方左右的价格上升到年末9000元/平方米左右的水平，上涨幅度约28%。

写字楼存量：

高新区约76万平方米

2010年成都主城区写字楼存量房共194.5万㎡。

其中，高新区写字楼存量房面积最大，75.9万㎡，占39%；其次是武侯区，35.9万㎡，占18%；再次是青羊区，25.5万㎡,占13%。

2.3、商业市场

2010年成都主城区商业供应量为77.05万㎡，销售量为102万㎡，供销分别增长39.8%和34.9%。

商业的成交均价约12278元/平方米，同比上涨约23.2%。

月度走势

商业市场的供销趋势波动较大，10月供应量最多，达到约13.3万平方米；7月的销售量为年内最高，为10.56万平方米。

区域供销分析

从各个区域来分析，2010年成都主城区商业供应量最大的区域是高新区，供应量为21万㎡；其次是成华区，供应量为17.2万㎡；再次是金牛区，供应量为14.8万㎡。

销售量最大的区域是成华区，成交量为24.5万㎡；其次是武侯区，成交量为23.8万㎡；再次是青羊区，成交量为15.7万㎡。

价格走势

全年主城区价格走势波动较大，银石广场于7月31日开盘，由于该项目位于成都核心商圈，虽然当时其售价达到了约12万元/平方米，但销售亦比较理想，使成都8月商业的成交均价达到了18630元/平方米，为全年最高。

商业存量：

武侯区约43.9万平方米

2010年成都主城区商业存量房共173.4万㎡。

其中，武侯区商业存量房面积最大，43.9万㎡，占25%；其次是高新区，34.7万㎡，占20%；第三位为金牛区，29.7万㎡,占17%。

3、郊区物业市场

3.1、住宅市场

2010年成都各郊县住宅供应量为1651.7万㎡，成交量为1598.3万㎡，供应同比增长5.4%，但交易量下降11.4%。

（1）供销分析

双流供应约370万平方米

郊区县中，供应量最大的是双流，供应量为369.6万㎡；供应量第二的是新都区，供应量为249.5万㎡；第三名是郫县，供应量为213.8万㎡。

成交量最大的是新都区，成交量为204.8万㎡；第二名的是龙泉，成交量为194.2万㎡；第三名是温江，成交量为190.2万㎡。

高层住宅是主流产品

2010年成都各郊县分析，高层电梯物业供应量为1063.1万㎡，排名第一；第二名是小高层物业，供应量为157.8万㎡；第三名是多层物业，供应量为93.2万㎡。

销售量排名第一的是高层住宅，成交量为1007.2万㎡；其次是多层物业，成交量为204.6万㎡。

70-90是市场需求的主力产品

从2010年成都各郊县住宅面积段分析，70-90㎡面积段的住宅供应量最大，供应量为498.8万㎡；其次是90-110㎡面积段，供应量为345.2万㎡；再次是110-130㎡面积段，供应量为252.5万㎡。

从销售情况来看，成交量最大的是70-90㎡面积段的，成交量为454万㎡；其次是110-130㎡，成交量为328万㎡；再次是90-110㎡，成交量为315.7万㎡。

（2）存量房分析

双流存量住宅近280万平方米

2010年成都各郊县住宅存量房1183.4万㎡，其中双流住宅存量房面积最大，280.9万㎡，排名第一；新都存量房面积排名第二，为171.4万㎡；第三名是郫县，存量房面积为136.3万㎡。

110-130平方米间住宅存量243万平方米

2010年成都各郊县住宅存量房中，110-130㎡面积段的住宅存量房面积最大，243.4万㎡；70-90㎡面积段的住宅存量房面积为226.1万㎡，排名第二；90-110㎡面积段的住宅存量房面积为171.7万㎡。

3.2、郊县商业物业

新都商业供应41万平方米

供应方面，新都、双流和龙泉驿的商业供应量位居前三位，分别为41万平方米、35.1万平方米和16万平方米。

销售情况来看，双流、新都和彭州的交易量分列前三位，交易面积分别为32.7万平方米和、21.8万平方米和17.5万平方米。

郊县中，彭州商业处于供不应求的状况，供销比仅为0.25：

1；双流供销基本平衡，而新都处于明显的供大于求，供销比为1.77：

1。

商业存量：

双流商业超过50万平方米

双流县商业存量达53.5万平方米，位居各郊区县首位；新都和温江分列二、三位，分别为36.1万平方米和31.3万平方米。

四、2011年趋势分析

政策趋势：

高压态势仍将持续

2010年中国楼市面临的政策高压仍将持续，调控进入常态化，市场将面临长期偏紧的环境。

对于严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，以及切实增加市场的有效供应的政策不会改变，限购令持续、房产税试点、大力发展公共租赁市场，以及新的储备政策都将给市场较大的心理影响。

预计2011年房地产市场将呈现先抑后扬的走势。

市场供销：

供应井喷，住宅市场或呈现供大于求的局面

新开工量反映了楼市未来的供应量。

2010年成都主城区商品住宅的新开工量约2076万平方米，而同期市场供应量仅约948万平方米，尚有1128万平方米未上市，也就是说2011年市场供应量至少在1128万平方米以上，较2010年明显放大。

2010年成都主城区商品住宅的存量面积约498万平方米，2010年末存量加2011年的最保守供应量约1626万平方米，按成都主城区2010年月均70万平方米的去化量，1626万平方米的去化周期为1.94年。

因而预计2011年住宅市场可能呈现供大于求的局面。

整体市场：

成都房价平稳走高

2010年成都主城区住宅用地楼面地价达4544元/平方米，若加上建安成本、营销成本等费用，其成本将达7500-8000元/平方米左右，与目前住宅交易均价相当，因而预计2011年整体房价将继续走高。

但受严厉调控政策环境的影响，价格涨幅将会有所回落。

商业地产：

办公、商业将继续受到投资者关注

2010年成都主城区办公和商业的销售量双双突破100万平方米大关，同比分别增长31.4%和53.6%，在住宅投资受到抑制的情况下，投资者将投资目标转向了办公物业和商业营业用房。

2011年国内通胀压力仍然十分明显，住宅投资环境仍将十分严厉，因而办公和商业物业仍然是投资者的首先目标。

热点区域：

天府新城、攀成钢、武侯新城、成华青龙乡

根据近年来的土地供应，预计天府新城、攀成钢、武侯新城和成华青龙乡等区域将成为未来几年成都重点开发的热点区域。

天府新城集中了保利、复地、九龙仓、合景泰富、中海、华润、花样年、会展集团等数十家实力开发商，数十个城市综合体的开建位开了天府新城城市综合体大战。

2010年攀成钢区域的土地大战让业界对该区域的未来充满了想象。

新鸿基、香港置地、合景泰富、绿地、仁恒、伊泰等巨头将给我们带来的是潜力无穷的新区域。

武侯新城在2010年成交土地约858亩，可建面积约155万平方米，绿地、华宇、正成、首信等开发商纷纷进入，同时在保利、中海、华宇等开发商的带领下，区域开发热度已在2010年大大提升。

预计2011年该区域开发规模将进一步扩大，竞争日益加剧。

华润、招商、中铁在2010年纷纷进入成都楼市洼地——城北青龙乡区域，相信在这些品牌开发商的带动下，青龙乡区域将成为成都楼市的新兴力量。

城市综合体大行其道

据不完全统计，2010年，成都开业、开工、建设立项的商业综合体项目猛增至60余个，这些项目在面积体量、规划设计、业态组合、运营方式等方面，将创造国内城市综合体的新标杆。

2011年，成都商业地产综合体项目将累计突破80个，其中仅城南新区就将突破30个，城市综合体的总体量将超过1000万平方米，高投资、高规划和高品质是成都城市综合体的发展趋势。