青岛地产报告.docx

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青岛地产报告

1月成交量低位徘徊2012年青岛楼市考验重重

——2012年1月青岛地产报告

刚刚过去的1月份，青岛人出手买房的欲望似乎降到了近年来少有的低点。

据青岛搜房网数据监控中心统计显示，1月份新房2646套（包括纯住宅2145套），同比2011年1月份大跌76.45%，环比2011年12月跌73.68%，这个数字为近3年来新低。

去年12月，青岛楼市单月新房总成交10055套（包括9000新建住宅），创下限购令出台之后成交最高纪录。

不过这个势头却在今年1月份戛然而止。

在刚刚过去的1月份，新上市的房源非常稀少，仅崂山区懿品御府、龙湖滟澜海岸叠墅、心海壹号和半岛蓝湾4家，其他在售楼盘都没有新的动作。

春节期间，大多数楼盘都度过了一个冰冷的假期。

而新年之后，大多楼盘仍然没有进入状态。

在这样的背景下，1月份认购套的数量创下了近年来少有的低谷。

数据来源：

青岛网上房地产

随着春节假期的远去，预计越来越多的开发商逐渐把推盘计划提上日程，然而这个等待期有可能会延续至整个2月。

龙年春节又恰逢楼市淡季，如果在这期间贸然推盘不但无法去化房源，还会徒增后期的销售压力，因此开发商不会贸然开盘。

记者昨日电话咨询了多个售楼处，工作人员均表示，2月开盘的时间仍然未定，有可能会延后。

网上房地产显示，虽然新推房源很少，但青岛楼市库存仍然高达15万多套，原有房源的消化困难重重。

一位业内人士认为，1月份楼市的成交量和认购量低迷并不意外，除了众所周知的春节因素之外，去年11、12月份众多楼盘的密集降价后，楼市出现了暂时的降价真空期，买卖双方都开始观望，用时间来换取更为明朗的局面。

“预计从2月底开始，楼盘的促销会渐渐有所作为，买房人不妨再观望一下。

”

从具体区域看，四方区、城阳和胶州市成交量名列前三。

四方区成为本月成交赢家，以766套53642㎡的成交量一举摘得成交面积排行榜冠军，城阳区和胶州市紧随其后。

四方区的成交主要是价格上占据优势，此外，位于四方区宜阳路的中冶英郡项目于2012年12月底开盘，高层报出起价7690元/㎡，均价8400元/㎡。

由此，四方房价跌破8000元/㎡，均价比周边项目低1000多元，甚至比李沧区楼盘价格还低，价格优势突出。

岛城楼市1月的整体的表现给2012年的楼市定好了基调。

或许春节这个楼市淡季期间的成交量并不能完全反应目前楼市的现状，但龙年楼市冷清开场却给开发商和购房者都提了个醒市场在看空，观望可能成为主流。

因此，业内人士分析，下月初不少开发商可能就要制订或调整今年的销售策略，以适应市场形势，而加大优惠幅度显然是最直接也是刺激销售最有效的手段。

【2012年1月青岛城市住宅销售排行榜分析】

数据来源：

青岛网上房地产

在刚刚过去的1月份，楼房成交量跌入近三年最低谷，主要是受到“限购令”确定要持续执行、春节长假以及上市新盘稀少的三重影响。

1月份新上市的房源非常稀少，仅4家楼盘开盘，其他在售楼盘都没有新的动作。

外加每年的春节期间都是房地产市场的传统淡季，经过去年11、12月份众多楼盘的密集降价后，买卖双方都开始观望，新房成交量一直徘徊在"低位"。

“限购令”确定要继续执行，原本最受购房者追捧的李沧、城阳、四方等原本是青岛楼市的最热地区，新房市场逐步萎缩。

市南、崂山区交易量可以用惨淡形容。

岛城各区域成交低迷，从销售排行榜来看，销售量比较高的项目多集中在未受限购政策影响的青岛周边区域。

其中胶州市青岛禧徕乐国际家居博览城，配套公寓项目销售157套，居1月青岛城市销售排行榜首位。

位于平度市的天悦华府于2011年12月23日开盘，以2950元/㎡的均价销售115套，名列第二。

城阳区的易佳和府成交74套，均价6900元/㎡，居第三位。

【2012年1月青岛住宅成交面积＼金额区间分析】

1月份成交面积构成

数据来源：

青岛网上房地产

1月份成交面积构成中，60-90平米中小户型的市场份额有所缩小。

本月内经济适用房的成交减少，90-120平户型占比相应提升。

1月份成交金额构成

数据来源：

青岛网上房地产

1月成交价格构成中,3000-5000元的比重大幅提升，在本月虽保障房成交量减少，但郊区成交比重的提升使得这一价格区间的比重上涨了10%。

【2011年12月青岛七区五市成交分析】

新房成交"低位"徘徊四方区持续热销

在1月份成交量整体低迷的情况下，四方区依然以766套的成交量，遥遥领先其他区块。

这其中，四方区的成交保障房占很大比重，此外，位于四方区宜阳路的中冶英郡项目于2012年12月底开盘，高层报出起价7690元/㎡，均价8400元/㎡。

由此，四方房价跌破8000元/㎡，均价比周边项目低1000多元，甚至比李沧区楼盘价格还低，价格优势突出。

在持续低迷的房地产市场中，中冶•英郡亮出7690元/㎡的起价，8300元/㎡的均价，低价走量销量看好，本月共成交33套，以超高性价比在同类产品迅速脱颖而出。

1月初开盘的心海壹号成交14套，名列第二，均价大约在12000元/㎡至13000元/㎡。

保利里院里位列第三，均价11000元/㎡。

业内人士分析，下月初不少开发商可能就要制订或调整今年的销售策略，以适应市场形势，而加大优惠幅度显然是最直接也是刺激销售最有效的手段。

岛城楼市1月的整体的表现给2012年的楼市定好了基调。

或许春节这个楼市淡季期间的成交量并不能完全反应目前楼市的现状，从去年开始商品房受“限购”“限贷”双重枷锁束缚开工量与成交量迅速萎缩，到保障房发展势头迅猛，量大价低更受普通购房者青睐，并开始对青岛楼市整体走势产生影响。

市南1月份成交50套，本月市南成交商品房凯悦中心和奥特莱斯广场并且冠军，分别售出10套，其中凯悦中心均价42000元/㎡，奥特莱斯广场最低价26000元/㎡。

鲁商首府成交4套，名列第三，最低价27800元/㎡。

市北区本月成交218套，本月成交套数的冠军是卓越大厦成交66套，最低价18990元/㎡。

第二名万科蓝山成交12套，均价15600元/㎡。

晓港名城成交11套，均价14500元/㎡，位列第三。

李沧区本月成交208套，成交套数的冠军是中南世纪城，成交45套，均价7300元/㎡。

第二名万科生态城，成交31套，最低价6885元/㎡。

第三名春和景明，成交24套，均价7200/㎡。

崂山区本月成交62套，成交套数的冠军是鲁信长春花园，成交12套，成交均价13052元/㎡。

第二名的金光丽园成交9套，均价12500元/㎡。

第三名远洋风景成交11套，均价19000元/㎡。

城阳区本月成交262套，成交套数的冠军是易佳和府，成交74套，均价6900元/㎡。

第二名龙湖滟澜海岸成交23套，均价6500元/㎡。

卓越蔚蓝群岛成交15套，最低价7700元/㎡。

黄岛区本月成交174套，成交套数冠军是中南海湾新城，成交35套，成交均价17136元/㎡。

第二名瑞源名嘉汇成交30套，均价18000元/㎡。

第三名西海景苑成交28套，均价9300元/㎡。

胶南市本月共成交206套，成交套数冠军是凭海临风，成交47套，均价7200元/㎡。

第二名世纪之都成交24套，成交均价3134元/㎡。

第三名康大鑫都汇成交15套，均价7000元/㎡。

平度市本月成交167套，成交套数冠军是天悦华府，成交115套，成交均价3239元/㎡。

第二名南关街改造工程成交11套，成交均价3847元/㎡。

第三名祥福佳园小区一期成交7套，成交均价5112/㎡。

即墨市本月成交90套，成交套数冠军是朝阳花园，成交18套，成交均价6024元/㎡。

第二名怡里鑫庄园，成交17套，成交均价2819元/㎡。

第三名吉上太和城成交11套，均价4700元/㎡。

胶州市本月共成交334套，成交套数冠军是禧徕乐家居城，成交157套，成交均价6173元/㎡。

第二名盛天国际商业广场成交9套，成交均价9004元/㎡。

第三名正北名苑成交7套，最低价5900元/㎡。

莱西市本月成交107套，成交套数冠军是翡翠城，成交32套，均价4400元/㎡。

第二名奥润仁和梅苑成交28套，均价4800/㎡。

第三名重庆花园成交18套，成交均价2729元/㎡。

【2012年1月搜房400电话分析报告】 

1月份青岛各区域来电分布图

【2012年1月青岛二手房成交分析】 

1月份青岛二手房量价齐跌七区仅签约499套同比跌八成

　　据搜房网二手房数据监控中心的统计数据显示，青岛全市二手房挂牌均价连续三月下跌，1月份环比上月跌幅为1.30%，挂牌均价为14005元/平米。

青岛七区二手房1月共签约499套，比上月减少了409套，降幅为45.04%。

2012年1月份青岛楼市步入冰封，受春节假期影响，1月份岛城经纪公司营业时间减少，市民也忙于过年无暇买房，签约量大幅锐减。

据青岛网上房地产的统计数据显示，青岛七区二手房1月共签约499套，比上月减少了409套，降幅为45.04%。

其中市内四区签约385套，比上月减少了309套，降幅为44.52%。

价格方面，青岛全市二手房挂牌均价连续三月下跌，1月份环比上月跌幅为1.30%，挂牌均价为14005元/平米，每平米较上月下跌了184元。

而与去年同期相比，2011年1月份青岛全市签约2680套，2012年1月份签约量同比减少了81%。

市内四区2011年1月签约1991套，今年签约量同比减少了80%。

挂牌均价已是下跌了2031元/平米，同比跌幅为12.66%。

挂牌量方面，本月青岛二手挂牌量较上月减少了600套，环比降幅为5.59%，1月份挂牌套数为10119套。

2011年1月份挂牌量为14950套，1月份挂牌套数同比下降超过三成。

二手房市场动态

二手房挂牌量

全市：

1月挂牌量环比下降5.59%

【数据来源：

搜房网二手房数据监控中心】

据搜房网二手房数据监控中心的数据显示，本月青岛全市二手房挂牌套数较上月减少了600套，环比降幅为5.59%%，1月份挂牌套数为10119套。

行政区：

挂牌套数六区下跌城阳独涨

【数据来源：

搜房网二手房数据监控中心】

2012年1月份青岛七区二手房挂牌套数六区出现减少，仅有城阳区增多。

城阳区本月挂牌套数为915套，仅比上月增多了2套，涨幅为0.22%。

挂牌套数下降的其余六区中四方区降幅最大为12.80%，本月挂牌822套，较上月减少了121套。

其次是开发区降幅为9.81%，比上月减少了163套，本月挂牌1498套。

市北区降幅为8.38%，本月挂牌套数为1356套，较上月减少了124套。

市南区降幅为4.61%，本月挂牌2090套，较上月减少了101套。

崂山区和李沧区挂牌套数降幅分别为2.82%和2.07%，本月挂牌套数分别为2587套和851套，分别较上月减少了75套和18套。

七区中崂山区挂牌套数最多为2587套，其次是市南区挂牌套数为2090套，其余五区均少于2000套，李沧区挂牌套数最少为851套，这与李沧区内新盘数量较多有关。

二手房挂牌价格

全市：

1月挂牌均价继续下跌1.30%

【数据来源：

搜房网二手房数据监控中心】

据搜房网二手房数据监控中心的数据显示，本月青岛二手房挂牌均价连续三月下跌，1月份环比跌幅为1.30%，挂牌均价为14005元/平米，每平米较上月下跌了184元。

与去年同期相比，挂牌均价下跌了2031元/平米。

行政区：

七区挂牌均价全线下跌

【数据来源：

搜房网二手房数据监控中心】

据搜房网二手房数据监控中心的数据显示，2012年1月份青岛七个区二手房挂牌均价均呈下跌态势。

其中开发区跌幅最大为3.75%，每平米下跌328元，本月挂牌均价为8420元/平米。

其次是崂山区挂牌均价跌幅为3.26%，每平米下跌641元，1月挂牌均价为19023元/平米。

李沧区挂牌均价跌幅为3.02%，每平米下跌281元，挂牌均价跌至9033元/平米。

市南区本月挂牌均价为18532元/平米，环比上月跌幅为2.60%，每平米下跌490元。

城阳区本月跌幅为2.34%，每平米下跌158元，挂牌均价为6595元/平米。

四方区和市北区本月跌幅较小，分别为1.75%和1.12%，挂牌价均价分别为10107元/平米和12624元/平米，分别较上月下跌了180元和143元。

二手房成交量

全市：

1月份签约量下降近五成

【数据来源：

青岛网上房地产】

　　2012年1月份青岛楼市经历一年严控后遭遇极寒，加之春节假期影响，经纪公司提前休假推后开业，七区二手房当月共签约499套，比上月减少了409套，降幅为45.04%。

其中市内四区签约385套，比上月减少了309套，降幅为44.52%。

行政区：

七区签约套数全面下降

【数据来源：

青岛网上房地产】

2012年1月份青岛七区二手房签约套数全面下降，市南区和城阳区签约套数降幅均超五成。

其中市南区1月份签约111套，比上月减少了142套，降幅为56.13%。

城阳区本月签约42套，较上月减少了48套，环比上月降幅为53.33%。

黄岛区和李沧区本月签约量降幅均超过四成。

黄岛区降幅为48.13%，本月签约43套，较上月减少了40套。

李沧区降幅为44%，1月签约56套，较上月减少了44套。

四方区1月份签约86套，比上月减少54套，降幅为38.57%。

市北区本月签约132套，比上月减少了69套，降幅为34.33%。

本月签约量降幅最少的是崂山区，为29.27%，本月签约29套，较上月减少了12套。

行政区：

市北签约量占比最高为27%

【数据来源：

青岛网上房地产】

1月份市北区签约套数超越市南区，签约套数占比最高，签约132套，占全市签约量的27%，比上月增加了5%。

其次是市南区占比为22%，本月签约111套，较上月减少了6%。

四方区1月份签约86套，占全市签约量的17%，占比较上月增加了2%。

李沧区和黄岛区签约量占比与上月均保持一致，分别占全市签约套数的11%和9%，本月签约套数分别为56套和43套。

城阳区本月签约套数占比较上月减少了2%，本月签约42套，占比为8%。

崂山区本月占比为6%，较上月增加了1%，本月签约29套。