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建筑装修施工中级职称论文
申报论文
（中级）
题目：
建筑改造装修施工的影响因素
及解决方法
单位：
姓名：
申报专业：
建筑装饰工程
2015年7月25日
摘要
建筑改造装修相比新建项目有更多的影响因素，针对改造项目，应做好前期现场勘查，针对质量、进度、成本、安全文明、技术等因素上的特殊情况进行重点分析，提出应对措施或方案，更好服务工程施工。
现场勘查最重要的是施工环境的调查，其不仅影响投标报价，还将对工程实施产生较大影响，应予以重视。
改造项目的质量、进度、成本目标相辅相成，采取的应对措施应统筹实施，尤其最令业主关注的进度问题，涉及拆除、加固、水电改造、功能改造、装修工程，进度控制应尽量前移，确定各段施工的节点工期，为装修工程赢得富余时间，确保最终装修效果。
安全文明施工对于任何工程都非常重要，是企业提升形象，获得好评的关键因素，对于改造项目，装饰企业必须按国家、地方相关规范及业主的要求，结合现场特点，编制安全生产、文明施工方案，并严格执行。
改造项目的技术问题应分区段，例如卫生间、大堂、走廊、电梯厅等区域，不同区域各有特点，针对行分析并制定方案。
关键词：
调查，质量，进度，成本，技术
摘要II
绪论1
二、施工目标的影响因素及解决方法2
1、质量目标的影响因素及解决方法2
2、进度目标的影响因素及解决方法3
3、成本目标的影响因素及解决方法3
4、安全文明施工目标的影响因素及解决方法4
三、施工技术措施5
1、编制施工方案5
2、各施工部位的技术因素控制6
（1）卫生间6
（2）大堂或门厅7
（3）公共走廊、电梯厅8
四、其他方面8
2、相关规定8
3、消防要求8
结论9
参考文献10
附录11
绪论
建筑升级改造装修项目（简称：
改造项目）是在建筑原有布局或装修不符合现在社会的使用或审美，人们为提升建筑居住或办公环境，而进行的破旧迎新的装修工程，在建筑装修工程中属于常见门类，但与新建装修相比，具有特殊性，在特定的建筑中，又由多重影响因素决定施工的难易程度，作为装饰企业，应更加注重改造项目技术能力的积累，从技术创新、管理创新入手，提升改造项目的赢利能力和科技附加值。
本文将从施工角度，分析办公类大楼的公共区域改造装修施工中所必须注意的影响因素，以及为达成项目目标而总结的解决方法。
一、对现场的调查
改造装修项目与新建装修最大的不同在于施工条件的差异，相比来说，改造项目考虑的因素更多，如果不深入现场调查了解，就不可能获知准确信息，工程报价也可能谬之千里，因此需要重视现场的调查。
对现场的调查，最重要的为施工环境的调查，主要包含用电及用水的供应，交通情况（管制、通行情况），建筑垃圾的清运问题，扰民情况（噪音限制），施工时间限制（是否全天施工或夜间施工），垂直运输情况（电梯使用方便度），现场操作空间情况，人员食宿情况，要从这些环境情况中，找出最大风险因素，针对性考虑防范措施以及成本核算。
其次，需要对工程工期、质量要求进行确定，计划好施工人员、机具、材料的投入节奏。
再次，要根据现状及改造图纸，确定好拆除项目工程量以及施工技术措施。
其他项目信息，将通过与业主、设计积极沟通来获知，只有全面的充分的了解工程情况，才能更好的把握工程节奏，顺畅施工。
二、施工目标的影响因素及解决方法
1、质量目标的影响因素及解决方法
改造项目的质量考虑的因素主要有图纸的复核，施工技术交底，施工顺序的安排，施工工艺的选择，过程检查等。
（1）图纸的复核是改造项目关键因素，旧建筑的原版图纸大多手工绘制，设计单位出具的图纸在尺寸上不足以满足放样的需要，必须现场实测，为节省时间，可采用测绘尺寸与放样同时进行，使用水准仪标定1m标高控制线同时测量层高、地面平整度数据，采用直尺与激光测距仪结合，测量房间水平尺寸，根据设计图纸的不同饰面尺寸，可直接由控制线放样。
（2）施工技术交底，交底内容主要有施工部位、施工作业条件、重点施工项目以及施工方案，施工机具的使用，减震、降噪、防尘等措施要求，改造项目与新建装饰工程的区别等，通过技术交底，让全体施工人员了解改造项目的特殊性，施工的注意事项、施工作业时间的安排，加强质量观念，应优选技术水平高、遵守纪律的施工人员，并制定严格的管理制度和奖罚制度，以满足业主对于非施工区正常使用、避免打扰的关切。
（3）施工顺序的安排，施工顺序的合理安排将更好的满足质量要求，减少成品保护，一般改造项目的施工顺序应遵守的原则有：
先拆后建，先加固后改造，先布局改造再装饰，先水电再装饰，先小空间后公共空间，先湿后干，先上后下，先基层后面层等原则。
（4）施工工艺的选择，在旧楼改造项目中，墙体、楼板等基层材质与新建建筑有所不同，其混凝土墙体与现浇楼板强度可达C50~C60,如干挂石材、轻质隔墙、吊顶的后置埋件安装以及水电管道钻孔等施工项目，应选择较大功率的电钻设备；而其砖砌墙体多采取粘土砖砌筑，在改变布局时需要拆除，应选择破除工具并加强防尘措施。
2、进度目标的影响因素及解决方法
一般情况下，旧楼业主方都为非建筑行业单位，业主一般会根据其使用时间，考虑施工工期，超出工期将造成许多严重后果，所以业主最关心的就是工期，作为施工方，工期也是项目管理的关键，改造项目中涉及拆除、加固、水电改造、功能改造、装修工程，进度控制应尽量前移，确定各段施工的节点工期，为最后的装修工程赢得富余时间，确保最终装修效果。
改造项目进度的考量因素主要有：
成本因素、环境因素、施工方案及技术因素等。
改造项目施工前，应根据施工难易程度、工程规模以及工期目标，分析工程各阶段人材机投入情况，测算成本，然后根据目标成本合理规划施工方案和技术措施，施工中，根据实际进度，实时调整施工方案。
环境因素应考虑交通情况、施工时间限制，可提前安排材料进场，避免材料供应不足延误工期。
3、成本目标的影响因素及解决方法
改造项目的成本需要考虑人工降效、更多的文明施工投入等因素。
针对成本的影响因素，制定成本控制措施。
（1）人工费，当改造项目夜间施工或人工操作多，人工将考虑降效，可现场测定或通过其他类似工程预估人工量，一般降效20%~40%。
（2）材料费，改造项目往往处于繁华地块，繁忙的交通可能导致材料运输成本、材料损耗的增加，可将这些因素转移至材料供应商的报价中，比如签订工地交货合同。
（3）设备费，为满足部分改造项目保护环境需求，需要采用低噪音、无污染、降尘设备等，相应增加的设备费购置或租赁费用成本，应予以适当考虑。
（4）措施费，安全文明施工费，工人食宿费用等都需要根据情况进行预测。
（5）材料回收，拆除工程应积极进行材料回收，比如废钢材，旧石材板，硬纸板隔断，灯具，电线，塑料制品等回收，材料回收可减少废弃物排放，减少垃圾运输及填埋成本，又可增加少量赢利，一举多得，施工方可与废品回收站合作，处理材料回收事务。
4、安全文明施工目标的影响因素及解决方法
安全生产、文明施工对于任何工程都非常重要，是企业提升形象，获得好评的关键因素，对于改造项目，装饰企业必须按国家、地方相关规范及业主的要求，结合现场特点，编制安全生产、文明施工方案，并严格执行。
改造项目主要涉及的安全文明因素有：
（1）人员管理，编印安全防护手册发给进场施工人员，做好进场施工人员上岗前的安全教育和培训工作，对工程特别交底业主的管理措施，不得妨碍、打扰小业主，不得进入小业主区域，不得破坏原有设置，制定处罚措施，对违反规定者严厉处罚，并清退出场。
劳保措施，劳保用品足额发放及监督配套到位，改善生活及作业条件。
（2）用电管理，配备专职电工，负责现场用电事宜，其他人员禁止有关电路改换操作。
每个用电设备应设备单独设开关箱，配五芯电缆，设重复接地及漏电保护装置。
（3）机械设备管理，机械设备使用产出主要的噪音源，选择低噪音设备，正确使用机械设备，设置防护设备，避免机械打击伤害事故。
（4）文明标准化管理，统一作业服装，场地工完料清，垃圾及时清运，成品保护，设施工警示牌，材料整齐堆放，拆除采取降尘措施。
三、施工技术措施
1、编制施工方案
许多改装建筑尚处在使用中，需要在正常使用条件下，进行局部改造，要求确保对环境影响将到最低。
针对这样的情况，必须统筹协调管理，科学安排好施工顺序，采取夜间、节假日施工，达到雇主的相关要求。
例，位于北京市朝阳区CBD的汉威大厦为90年代兴建的办公大楼，在对公共卫生间进行改造中，限制条件有：
每层两个卫生间不得同时施工，工作日白天不得施工，小业主楼层暂不施工，施工不得影响正常办公等。
根据具体情况，可按照业主的要求编制切实可行的施工安排，报业主签认后实施。
如下表施工安排计划表。
表1-1卫生间改造施工计划表
楼层
区域
施工安排
备注
区域
施工安排
备注
24
东区
√①
西区
暂不施工
小业主楼层
23
√②
√③
22
√③
暂不施工
小业主楼层
21
暂不施工
小业主楼层
暂不施工
小业主楼层
20
暂不施工
小业主楼层
√①
19
√①
√②
18
√④
含小业主
√③
含小业主
17
暂不施工
2014年已翻新
√④
16
√②
√④
15
暂不施工
小业主楼层
暂不施工
小业主楼层
14
√③
含小业主
√①
含小业主
13
√④
含小业主
√③
含小业主
12
暂不施工
小业主楼层
暂不施工
小业主楼层
11
√①
含小业主
√②
含小业主
10
√②
√③
9
√③
√④
8
√④
暂不施工
小业主楼层
7
√④
√①
6
暂不施工
小业主楼层
暂不施工
小业主楼层
5
暂不施工
小业主楼层
暂不施工
GE客户要求
4
√①
已经预留改造面积
√②
B3-3
暂不施工
暂不施工
备注：
1.B3至2层东西区暂不施工改造，3层至24层划√表示需要进行扩建翻新区域。
2.根据使用者（小业主）调查，卫生间停用忍耐限度最多40天，所以将同一区域男女卫生间改造根据分成4个批次施工，上表中①②③④代表批次顺序，每个批次40天，施工完成投入使用方可施工下一个批次。
2、各施工部位的技术因素控制
根据改造项目各部位的特点，施工中，应防范的施工问题。
（1）卫生间
旧建筑卫生间是整个改造项目的重点区域，卫生间在历经多年使用，往往出现渗漏水、通风不畅、给排水不畅、布局不合理等问题，需要通过整体的重新布局装修及功能性改造，满足现在的审美和使用需求。
卫生间的拆除项目最多，为确保有价值品的回收和安全文明考虑，拆除应按一定顺序进行，先将隔断板、镜子、卫生器具、五金材拆除运走，之后将吊顶板、吊顶龙骨、吊顶内机电管线拆除，应查看吊杆的固定形式，根据新吊顶形式选择性保留使用，机电管道拆除采用电动螺丝机，生锈严重的可采用电焊切割，电焊切割必须有动火审批手续和旁站监督；再然后，进行墙、地面瓷砖、石材、抹灰等破除，使用强力破除电动工具时，应选择低噪音设备，并配备降尘措施，施工人员防护用品（护眼罩、口罩、手套）等正确穿戴。
卫生间机电管线的改造在拆除后进行，排水管道一般在下层吊顶内安装，需要根据图纸新布局，将排水支管、总管的位置确定，采用钻孔设备钻孔，楼板钻孔尽量避免楼板钢筋被切断，可辅助钢筋测定仪，微调钻孔位置躲避钢筋。
钻孔完毕后安装排水套管、采用标准图集进行楼板封闭，之后可将机电管线安装完毕。
立管套管、立管与楼板的缝隙将按照相关标准图集进行封堵，做法如下图：
楼板管道图
墙、地面面层、基层破除后，应清理杂物、浮尘，新建隔墙位置采用浇筑200高混凝土坎台作为隔墙基础，先用水泥砂浆将墙、地面抹灰找平，然后进行防水作业，防水材料一般采用聚氨酯防水涂料、JS复合防水涂料等，防水应先进行管道根部、墙根部防水附加层施工，再进行大面积防水涂膜施工，施工工艺应安装材料说明书并结合现场情况进行，防水层完成后进行48h蓄水试验。
卫生间其他施工项目按图纸和施工规范操作即可。
（2）大堂或门厅
首层大堂或入口门厅是建筑升级改造的重点，也是正常使用中的建筑最终要的交通通道，施工时，必须采取措施确保正常的通行并确保安全、文明施工。
某建筑大堂图
如果建筑有多个通道，可以协调业主及管理单位，暂时封闭大堂区域，告知从其他通道通行，如建筑仅可以从大堂通行，可以采取分段施工分段通行的方式解决，为确保安全，不论哪种情况，施工区域都必须是封闭管理的。
大堂改造前后一般会有较大的装修变化，施工前，应统筹安排，将拆除与新建综合起来考虑，比如对于高大空间的大堂来说，必须搭设满堂脚手架作业平台，吊顶的拆除就可以马上进行吊顶的新建，以避免脚手架的重复搭拆。
拆除作业应使用可封闭的容器及时清运垃圾，避免环境污染。
大堂的装修体现建筑的现代化，设计师的新颖装修理念的运用，绚丽或恢弘的效果，新型材料的运用等必将带来施工的技术难度的增加，比如大量玻璃制品、干挂石材、大型灯具、木饰面造型、GRG造型、铝板等，都需要针对性制定施工方法，加强过程检验，从而创造精品。
（3）公共走廊、电梯厅
公共走廊、电梯厅作为大楼的交通核，施工应尽量分段施工，但部分走廊的设计仍会对人员通行产生印象，这种情况下，无法做到封闭施工，可以考虑调整作业时间，比如在周末或夜间分块进行施工，就是说晚间施工后，工完料清，墙地面可采用木板临时防护，不影响白天通行。
电梯作为主要的垂直运输工具，应采用木板整体防护起来，倒运垃圾时，手推车所走路线一律铺木板防护，尤其电梯门处，防止电梯门的损坏。
电梯厅改装时，应注意指示面板的拆除与安装，需要由电梯厂家配合进行。
四、其他方面
1、加固分项工程
旧房改造还涉及到建筑结构加固工程，应根据加固规范和加固设计文件，由专业加固企业进行施工，加固后，建筑形态和布局有可能发生变化，作为装饰企业，应进行现场勘查标注，装修施工中所采取的基层处理不得扰动加固构件，以确保建筑的结构安全。
2、相关规定
需要特别注意的是，任何结构和功能改变都需要征得原设计单位的书面同意，并由原设计单位复核结构荷载等数据，如原设计单位无法联系，可委托有相应资质的设计单位进行改建设计工作。
3、消防要求
原有消防设施是经过消防部门认可的，改造项目如果对消防设施进行变动，或者改建布置影响原有消防设施发挥作用，应按照有关规定，消防设施进行重新设计、施工。
消防验收是改建工程重点验收项目，消防验收未通过，不得投入使用。
施工单位应准备充足的消防资料，配合业主向消防部门申请验收，消防资料包含各种材料的消防测试报告、消防设施的调试试验记录等。
结论
在日益注重环境保护以及建设节约型社会的大背景下，建筑升级改造装修项目将逐渐增多，改造项目所含建筑类型众多，除办公楼外，还包含医院、商场、车站等类别建筑，作为施工企业，根据具体项目进行分析，全面调查才可以制定科学合理的施工方案和管理措施，除应严格按照设计图纸及施工规范施工，还要积极总结归纳，提升管理水平，增强技术创新能力，更好的完成改造项目施工目标。
参考文献
[1] 汪春雷，褚平四. 建筑装修工程成本管理探研.《中国建筑装饰》, 2013-8,41.
[2] 曹波.建筑工程的改建工程室内精装修施工工艺的案例分析.《建筑知识:
学术刊》, 2013:
441.
[3]张凤全加强建筑装饰装修工程现场施工管理.《商品与质量:
房地产研究》，2014:
459.
附录
升级会员 