上海酒店式公寓可行性策划书.docx
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上海酒店式公寓可行性策划书
上海酒店式公寓
可行性研究报告
前言
[一]研究背景
酒店式公寓自九十年代初从港、台传入上海以来，目前正处于稳定上升的阶段。
由于具备“酒店式服务、公寓化管理”的特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士的青睐，同时，酒店式公寓又以其出色的市场表现，可观的回报，成为广大投资者的新宠。
尽管酒店式公寓是一种极富发展潜力的物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验。
它至少要五到七年的发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓的主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓的成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓的定位开发。
[二]、主要研究内容
本报告主要就酒店式公寓的地段、供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓的客户资源、设备配置和管理服务等几大基本因素进行产品研究。
包括以下内容：
第一章，概论。
主要分析酒店式公寓的发展进程，主要特点和竞争分析。
第二章，酒店式公寓市场状况。
研究酒店式公寓分类、区域分布特点、供需状况以及价格走势。
第三章，酒店式公寓产品分析。
结合客源状况、产品特色和经营管理三方面进行研究。
第四章，前景展望。
本章主要对未来市场状况和产品发展趋势进行展望，预测酒店式公寓的发展前景。
一、概论
[一]酒店式公寓的市场形成
酒店式公寓最早出现在欧洲，当时指旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓的雏形.
在我国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随后在上海、北京等中心城市陆续出现。
1990年，上海最早的酒店式公寓——上海商城的建成，标志着上海酒店式公寓的兴起，到2003年，上海共有酒店式公寓75家（本报告选取有代表性的52家进行分析），预计到年底，其总面积可达到140万平方米。
其间，酒店式公寓在上海的发展也经历了一波三折：
1、探索阶段（1990-1992年）：
1990年，上海商城的出现为上海引入了一种全新的物业形态——酒店式公寓，它是一种介于公寓和酒店之间的高档物业。
对于当时尚处于起步阶段的上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新的概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长的过程，在1990年以后的整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！
2、发展阶段（1993-1998年）：
1993年开始，上海房地产市场场逐渐走向低迷，新建的商品房销售情况不佳。
为此，许多外资房地产开发公司开展了空置房租赁业务，为了提升物业品质，大都聘请高水准的外资物业管理公司，向客户提供个性化的酒店式公寓服务。
此后，酒店式公寓的供应量逐年增加，到1998年，供应量达到了顶峰。
3、调整阶段（1999-2001年）：
由于东南亚金融危机的波及，以及前两年的过度开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或改建酒店，或改建高级公寓，1999开始供应量剧减。
其后3年，继续着这一趋势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低的水平。
直到2001年，随着房地产市场的整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。
2002年，上海金融中心地位的进一步确立，众多外资公司的中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得2010年世博会的举办权，这些因素都促进了酒店式公寓市场的稳步发展。
2001年内并轨等一系列政策出台，更激发了海内外投资性置业的热潮。
为了适应这种投资的需求，近几年上海房地产市场出现了向客户分散出售的产权式酒店公寓。
该新兴投资品种一经面世即引起良好的市场反响。
产权式酒店公寓作为风靡全球发达地区的一种投资类型引进上海，不仅是上海与国际链接的发端，也是对上海房地产物业形态的丰富。
未来随着上海经济的发展，沪人对酒店式公寓的投资热情将会持续高涨。
[二]酒店式公寓概念界定
根据目标客户和物业特征，上海的酒店式公寓大致可以分为两类：
一类是“小户型酒店式公寓”，此类物业可算是上海商住两用小户型的二代产品，其一代“单身公寓”于2001年末大量上市，当时也曾引起市场的极大关注。
而小户型酒店式公寓更是以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。
比较典型的楼盘有：
东方时空、蓝朝部落、骏豪国际等。
另一类即从1990年代初期开始，伴随着上海对外贸易的增多，以“上海商城酒店式公寓”为代表的物业类型。
这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。
从最初的“上海商城”，到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”，形成了上海房地产市场独具特色的物业类型。
以上两类物业虽然都称为酒店式公寓，但是由于新建小户型酒店式公寓绝大多数在产权分散出售后，并不是由高水准的物业管理公司提供统一管理，并且大都还没有交房，承诺的服务兑现状况未知。
[三]酒店式公寓主要特点及市场竞争分析
1、主要特点
酒店式公寓具有如下鲜明的特点：
（1）提供完善的服务和管理
现时的酒店式公寓借鉴酒店的服务及管理模式，提供酒店式服务，主要包括家政服务（包括室内清洁、干湿洗衣等）；安全服务（24小时客房服务，24小时保安等）；交通服务（机场接送、出租车预定、停车设施等）等。
比酒店更进一步的是，酒店式公寓由于长租客比较多，更体现一种家庭式服务，例如24小时送餐、社区聚会、幼儿看护等等。
酒店式公寓的物业管理融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务，较一般公寓更完善，服务内容更多。
（2）家庭式的居住布局
与传统酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局。
与酒店的标房不同，酒店式公寓的功能空间比较齐备，一般客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全；布局也更加合理，比较注重动静分区，干湿分离等设计理念，再加上提供家居式服务，使酒店式公寓增添了家的味道。
2、竞争性分析
目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓进行市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。
而在居住性、商务性、娱乐性、休闲形四大功能以及经济性方面，其竞争优劣势表现如下表。
酒店式公寓及竞争物业比较表
高档公寓
别墅
酒店
酒店式公寓
商务性
娱乐性
居住性
经济性
上表中表示某项性能最好或相对最便宜；表示该项性能次之或较便宜，，表示该项性能更次之或经济性适中，表示该项性能较弱或较为昂贵，而表示基本不具备该项功能或最昂贵。
竞争优势
（1）酒店式公寓具有服务优势
对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹。
它精心考虑常住客的需求，比传统酒店提供更多的设施设备，如小厨房、立体音响系统、洗衣机和烘干机等。
至于其他一些设施，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。
有些甚至还设置了金钥匙（注：
委托服务，Concierge）和客房送餐服务。
实际上，酒店式公寓还有酒店所没有的设施，如儿童游乐场、图书馆、阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。
（2）与高档酒店相比，酒店式公寓有价格优势
下表将高档酒店式公寓与5星级酒店租价之间作比较
高档酒店式公寓与5星级酒店价格对比表
酒店式公寓
5星级酒店
房价
（$/日）
平均面积
（M2）
单价
（$/M2.日）
房价
（$/日）
平均面积
（M2）
单价
（$/M2.日）
上海
75
65
1.15
120
45
2.67
北京
100
75
1.33
110
45
2.44
从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不仅总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。
这样，顾客可以付较少的钱却能住得更加宽敞、舒适。
而且不少酒店式公寓的设备更加家居化，精心考虑长期住户的需求，相比酒店，设施更加完备，故其有一定的价格竞争优势。
由以上分析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，既有一定的“居家”生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，而且租金更加合理。
因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
然而，酒店式公寓也有自己的竞争劣势。
酒店式公寓在居住功能上尽管比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家氛围淡（其私密性不能得到充分保证），且价格和物业管理费也比高档公寓高，并不适合长期居住。
随着住宅小区的居住环境和居住质量不断提高，将酒店式公寓用于长期居家者会越来越少。
从2003年1季度高端租赁市场表现来看，高档公寓的平均租金和平均入住率的增幅都高于酒店式公寓。
在这一方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。
二、酒店式公寓市场状况
[一]酒店式公寓分类
1、根据物业档次划分：
由于投资商不同，他们的财力和开发理念不同，选择的区域和进入该行业的渠道不同，决定了不同档次、不同类型的酒店公寓，因此也满足了不同市场的需求。
（1）高档型：
上海芝大厦（衡山路41号）、嘉里中心、上海商城等，代表了上海顶级酒店公寓。
它们号称5星级酒店公寓，房价也向5星级酒店看齐，住客绝大部分是沪上跨国公司的中高层外籍管理者，以长期租赁为主。
（2）中高档型：
汇金广场、盛捷高级公寓是这类酒店公寓较具代表性的物业，他们是市场的主体力量，满足了酒店公寓市场大多数客人的需求。
此类物业长租短住皆宜，经营灵活，承上启下。
（3）普通型：
天赐公寓、新黄浦酒店公寓是其代表。
此类物业与前两类相比，设施设备、家居装饰较为简单、普通，他们满足了一部分预算较低客人需求，也是市场不可或缺的组成部分。
另外还有更低一层的经济型酒店式公寓，此类物业往往从一般的房转变而来，会所和其他设施很少，其租金接近高级公寓，他们满足了一部分国内企业中高级白领的需求。
2、从投资商盈利模式划分：
（1）全出租酒店公寓：
前面提到的高档型公寓基本都属于这一类，部分普通型如新黄浦酒店公寓也属此类型。
这类公寓的投资方是将物业以酒店的方式进行长期经营，通过租金取得利润。
此类酒店式公寓一般由一个业主进行经营，管理较为单一，容易创品牌；但同时又具有资金回收期长投资风险高的特点。
（2）可租售的酒店式公寓：
目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类。
发展商先卖掉一部分单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。
但由于有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦。
（3）产权式酒店公寓：
产权式酒店公寓的特点是开发商将物业的每个单元分割为独立产权出售，而投资者购买时支付物业总值40％的投资款，余款由开发商或银行提供按揭贷款。
同时投资者在按揭期内将使用权委托给开发商指定的著名管理公司统一经营、统一管理、统一支付按揭款，至按揭期满，各业主便可收回使用权。
对于产权式酒店公寓，投资者一般不在酒店居住，而是将物业委托给酒店管理公司统一出租经营，或者自我出租，获取年度红利。
因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的赢余。
业主一般只需投入金额不多的首期，就可以不再投入，大约10至15年后取得完全产权,之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方的酒店式公寓通常可以获得可观的增值回报。
产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上的新兴产品，以中福地产的金银汇和2003年新上市的世福汇为主要代表。
[二]供需状况
（套）
相对于每年2000多万平方米的普通住宅供应量，酒店式公寓的市场总量则要小得多（2002年上海酒店式公寓的供应约13万平方米）。
从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，90年代中期是较为集中的供应期，1998年达到顶峰，90年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在10万平方米左右。
1997-2000年间，酒店式公寓的需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷；到了2001、2002年需求量明显加大，空置率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求的局面。
1、供应
（1）供应量出现波动近两年逐渐提高
近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。
上个世纪90年代末，受东南亚金融危机影响，一些住宅采用租赁的方式来加快资金回笼，致使1998年上市量骤增，当年新增供应量为2575套，共15个楼盘。
包括上海盛捷、香港广场世纪阁、嘉里公寓、衡山路41号以及浦东的汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供334个单元。
2000年，随着市场的好转，一批管理优秀、设备精良的高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应的次高峰，当年推向市场的共有11个楼盘，共计1349套单元。
相比1998年的第一次高峰，2000年推出的楼盘规模相对比较小，每个楼盘一般在110个单元左右，如时代豪庭、鸿艺豪庭、亦园等。
近年开发商考虑到酒店式公寓的市场总量和空置率等情况，对酒店式公寓的开发持谨慎态度，致使2001年的供应量不到500个单位。
2002年黄浦区的威斯汀公寓、卢湾的希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期、瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓的上市，使全年的供应达到1200个单位。
2003年一季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共363套。
可见受一系列利好消息的影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。
（2）供应结构发生变化出现产权转让和出售现象
2000年以来，越来越多的酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体的营销模式，正逐渐发生变化。
酒店式公寓产权转让
酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛的需求。
酒店式公寓拥有良好的设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能的稳步释放，强劲的租金走势使一些实力雄厚的公司表现出购买酒店式公寓的浓厚兴趣。
根据最新的市场信息，荷兰某上市房地产投资基金以8430万美元的代价收购了位于卢湾区济南路的盛捷酒店式公寓，除此之外，先前已有城市酒店公寓和长乐路上的宁馨苑达成转让交易。
此类转让的酒店式公寓拥有良好的投资前景，收购者为极有实力公司。
此类酒店式公寓成为海外投资者进入上海市场的主要选择对象。
酒店式公寓产权出售
产权出售型酒店式公寓的出现，主要是开发商看好目前的房产销售形势，同时也为了规避日趋加剧的高端租赁市场竞争。
90年代后期，市场处于低谷，全市房地产投资额连续三年回落。
如果在当时上市，或许连成本都难以收回，于是许多高档房选择以租代售的方式收回投资，这也是90年代后期酒店式公寓供应量增长较快的原因之一。
目前上海楼市逐渐回暖，高档房市场价格一路飚升，可以说销售时机相当之好，于是部分酒店式公寓采取出售产权的方式套现。
销售市场形势看好，高端租赁市场却面临越来越激烈的市场竞争。
受全球经济下滑的影响，外资公司纷纷缩减住房补贴开支。
与酒店式公寓相比，位于高端租赁市场末端的高档公寓，竞争力明显增强。
部分酒店也采用折扣的方式与酒店式公寓争夺短期客源。
出售产权套现的酒店式公寓，多是平均月租金在10-15美元/平方米和15-20美元/平方米的中档、中高档物业。
这部分物业在市场上竞争力不强，既没有高档酒店式公寓的国际性固定客源，又没有低档物业的价格竞争优势。
同时有些产品本身也存在一定问题，如长宁区的丽晶大厦、徐汇的金苑、亦苑，房型都在3房以上，面积也都在200平方米以上。
目前古北、徐汇地区的高档房价格达到1万元以上，这部分物业于是借此时机上市销售，以求规避风险，尽快套现。
项目名称
房型
面积范围
（平方米）
租金
（美元/平方米/月）
售价
（美元/平方米）
芝大厦
1-4房
87-550
30-46
3500-5000
爱俪轩
1-3房
53-160
13-15
1300-1600
丽晶大厦
3房
200
16-20
1500-1800
金苑
3房4房
239-288
19-25
1500
亦苑
3房4房
253-291
15-23
1500-1600
酒店式公寓出售产权，还有市场需求方面的原因。
目前房产投资市场具有高额稳定回报的特点，出现不少投资客。
在经历了传统住宅投资，小户型投资等几轮投资热潮后，许多以基金为主的投资客看准了酒店式公寓的稳定回报，积极介入。
目前产权在售的酒店式公寓有：
爱俪轩、亦园、芝大厦、金苑和丽晶大厦，售价在每平方米1200美元－5000美元之间。
上海市出售产权酒店式公寓汇总表
上海酒店式公寓汇总表
No
房产名称
地址
规模（套）
房产种类
出租率
浦东
1
浦东雅诗阁
浦东大道3号,浦东南路
334
高层
90%
2
明城花苑
崂山东路600号,世纪大道
300
高层（28F）
85%
3
汤臣商务中心
张杨路188号,杨家渡口
742
商住办高层（25,28F）
80%
4
盈标花园
金桥红枫路450弄,碧云路
110
小高层（8F）
5
四季华庭
花木路983号,罗山路
88
小高层（10F）
6
东樱花苑
临沂北路200号
466
高层（28F）
7
环球广场
桃林路18号
高层（32F）
静安
1
华山公寓
华山路688号,镇宁路
148
高层（38F）
93%
2
静安广场
华山路339号
高层（33F）
98%
3
嘉里中心
南京西路1515号
133
高层（28F）
90%
4
上海商城
南京西路1736号
472
高层综合楼
88%
5
协和酒店公寓
南京西路2068号
高层
6
总统公寓
华山路868号
高层
7
东方雅筑
镇宁路9号
高层
8
爱俪轩
镇宁路98号
高层
80%
徐汇
1
芝大厦
衡山路41号
高层
80%
2
东亚公寓
衡山路
65
高层（22F）
90%
3
汇金广场
肇嘉浜路
235
高层
100%
4
徐汇盛捷公寓
陕西南路
167
高层
80%
No
房产名称
地址
规模
房产种类
出租率
5
港汇花园
华山路2118弄
高层
100%
6
名仕苑
广元西路88号
高层
7
鸿艺豪苑
淮海中路1500弄
146
高层
90%
8
金苑
安福路198号
高层
9
亦苑
安福路168号
高层
卢湾
1
广东发展银行大厦-PatinaCourt
徐家汇路555号,鲁班路
高层（27F）
90%
2
丽晶苑-SomerestGrand
济南路8号,淮海路
72
高层（34F）
95%
3
大上海时代广场-时代豪庭
淮海中路111号,普安路
118
高层（26F）
95%
4
香港广场世纪阁
淮海中路282号
264
高层（38F）
5
城市酒店公寓
延安路,陕西路5号
高层
6
希尔福公寓
西藏南路218号
278
高层
长宁
1
温莎公寓
虹桥路,虹梅路
112
小高层
2
君悦花园
虹梅路3887弄号
小高层（8F）
3
金桥花园
东诸安浜路103室
196
高层
98％
4
泰古酒店公寓
古北新区荣华东道鹿特丹花园
小高层
5
长宁贵都
长宁路889号
18F高层
95%
6
东方雅苑
镇宁路9号
18F高层
85%
7
金都苑
定西路1310弄16号
高层
90%
8
京华酒店公寓
东诸安浜路103号
高层
95%
9
上海丽晶大厦
仙霞路88号
高层
80%
10
新华嘉利公寓
新华路699号
高层
95%
No
房产名称
地址
规模
房产种类
出租率
11
瑞峰公寓酒店
延安西路1066号
400套
高层
12
柏华丽豪华公寓
长宁路833号
261套
32F高层
13
虹桥首席酒店公寓
虹梅路2899号
高层
14
鸿发苑
新华路2号
高层
15
法华苑
法华镇路123弄1-4号B幢
高层
16
爱都公寓
虹桥路2222弄55号
高层
17
嘉里华庭二期
华山路1038号
118套
高层
黄浦
1
新黄浦酒店公寓
永寿路
245
高层
80%
2
天赐公寓
广东路429号
小高层
85%
3
上海威斯汀公寓
河南中路88号
143套
高层
4
金银汇
九江路浙江中路
高层
5
世福汇
九江路619号
707
高层
（2）入住率
近年来上海酒店式公寓的市场需求量稳步增长。
1998-2000年受环境影响，增长缓慢，年均增长7%。
近三年来上海经济运行情况良好，特别是中国在2002年成功加入世贸组织，带来更多的外籍人士，整体市场表现较好，需求量明显加快。
2001和2002年的需求量增长比例分别为30％和50％。
从98年三季度到2003年一季度的酒店式公寓入住率走势图来看，尽管中间有波折，整体还是呈现上升态势，从1998年底的65%上升到目前的84％。
特别是2000年以来，在一系列利好消息和政策的影响下，酒店式公寓的入住率呈直线上升态势。
位于上海淮海路、小陆家嘴CBD、徐家汇附近的酒店式公寓，出租率自2000年以来出现大幅反弹，一些酒店式公寓都已经接近满租。
目前的高档酒店式公寓已经走出了低谷，表现出强劲的市场需求，市场前景看好。
目前酒店式公寓新增供应的市场吸纳速度较快。
黄浦区和长宁区在2002年二、三季度有新供应，入住率有较大下降，但在四季度入住率就有了明显上涨，主要由于其新盘受到市场快速吸纳。
其中长宁区2002年上市的东方雅筑和嘉里华庭由于具有价格和品牌优势，入住率达到70％和90％。
长宁区的瑞峰公寓酒店，在上市3个月内就拥有了67％的入住率。
而黄浦区的威斯汀酒店在2002年9月上市后，到了4季度，入住率就快速攀升到40％。
2002年新增供应的快速吸纳，一方面由于产品本身优势，另一方面也反映了旺盛的市场需求。
入住率直接受物业所在区域商务活动活跃程度的影响。
当虹桥开发区还是上海唯一的经济开发区时，龙柏高级公寓成为客户的首选，但是随着浦东开发的推进和淮海路、南京路等黄金商务圈的形成，商务活动的中心逐渐东移，入住率高点也随之东移，这一点在浦东雅诗阁和黄浦区威斯汀公寓的良好出租形势中得到了充分的反映。
从不同档次酒店式公寓来看，入住率表现不同。
具有高品质、服务完善的酒店式公寓始终保持着较高的入住率和租金，如“东亚公寓”、“雅诗阁公寓”、“华山公寓”、“嘉里中心”的出租率都在90％以上。
这是因为高档酒店式公寓的客源主要为欧美高层管理人员，他们享有很高的住房补贴，具有很强的价格承受能力，一般受外界影响不大。
受全球经济影响，许多跨国公司对外籍人士的住房预算采取了限制，从而使部分原来居住于较高档物业的外企高级白领转到中档物业，使得目前中等价位的酒店式公寓开始受到青睐，入住率出现较大幅度的增长。
静安广场、汇金广场的入住率在2002年都有了较大的提升，分别达到90％和100％。
不过从长远来看，这部分酒店式公寓受经济波动影响比较大，同时也面临高档公
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