我国房地产价格的影响因素论文稿Word下载.docx
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二 房地产价格变化规律研究 7
（一）房地产市场的需求与供给的特点 7
（二）国内外主要国家的房地产变化的原因 10
三 房地产价格影响因素的定性分析 14
（一）房地产价格的构成 14
（二）房地产价格的特征 17
（三）影响房地产价格因素的理论分析 19
四 房地产价格影响因素的实证分析 21
（一）影响房地产价格的经济因素分析 21
（二）房地产价格与价格涨幅的因素比较分析 23
（三）带有政策因素的房地产价格分析 24
五 抑制房地产价格过高的措施与建议 24
（一）措施 24
（二）建议 25
六 结论 26
参考文献 28
— 引 言
（一）房地产行业发展状况
我国房地产市场自1998 年开始步入市场化,由于历程较短, 房价的波动尚未经历一个完整的波动周期。
从我国房价波动的经验来看,房屋销售价格表现出持续上涨的波动特征, 在最近几年房价上涨幅度大幅提高。
1998~2002 年的5 年间,房屋平均销售价格上涨幅度比较平稳, 分别为3.3%、- 0.48%、2.87%、2.75%、3.69%, 涨幅年均为
2.43%。
2003年开始,房价涨幅加大,同比增长4.84%;
2004年商品房平均销售价格同比增长14.4%,涨幅比2003年提高10.6个百分点。
在政府的宏观调控影响下, 2005 年全国商品房价格增长速度减缓:
1季度商品房平均销售价格涨幅12.5%,1到2季度涨幅10.1%,一到三季度涨幅8.8%。
由国务院发展研究中心推出的“2006年房地产行业发展白皮书”称，全国房价持续上涨的趋势不会改变 ，该报告称，2006年全国房地产价格涨幅，将比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均价格年涨幅在 6%左右。
2006年第一季度，全国70个城市新建商品房面积同比上涨了6.3%。
而北京的房价竟然猛涨了17%。
而这一数字，仍受各界普遍的质疑。
实际上涨幅度要比政府部门公布的上涨幅度要大的多。
国家发改委日前发布的一份报告显示，2007年1-11月，全国房地产
27
市场运行呈现市场需求旺盛、以住房为主的房地产开发投资增速继续加快和房价涨幅较高三大特点。
统计显示，2007年前11个月，全国商品住房竣工面积2.73亿平方米，同比增长8.5%，增幅比06年同期下降0.4个百分点；
销售面积5.5亿平方米，同比增长32.3%，增幅比06年同期
上升19.7个百分点。
其中，现房销售面积1.48亿平方米，同比增长15.6%，增幅比06年同期上升24个百分点；
期房销售面积4.01亿平方米，同比
增长39.7%，增幅比06年同期上升14.2个百分点。
与此同时，商品住房空置面积继续下降，11月末全国空置商品住房5766万平方米，同比下降14.2%，降幅较上月加快0.9个百分点。
与此同时，以住房为主的房地产开发投资增速继续加快。
1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，同比增长31.8%，增速比06年同期提高7.8个百分点。
其中，商品住宅完成投资15440亿元，同比增长33.7%，增速比06年同期提高5.3个百分点，占同期房地产完成投资的71.4%，比06年同期提高1个百分点；
经济适用住房完成投资
693亿元，同比增长31.7%，增速比06年同期提高21.3个百分点，占同期商品住房完成投资的4.5%。
11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点。
其中，新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；
二手住房销售价格同比上涨9.3%，涨幅比上月高0.6个百分点。
分类别看，
经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨2.9%、12.8%和
13.5%。
从总体上看,现行房价仍保持上涨态势。
（二）研究背景、目的和意义
进入21世纪以来,中国的房地产业飞速发展,房地产总体规模不断扩大,但区域发展不平衡。
在国家减少土地供给的情况下,房地产价格不断创出新高,甚至部分地区涨幅过大。
房地产价格的走高,一方面是土地价格上升和建筑材料升级换代等成本上涨的原因,另一方面是自住房制度改革以来不断释放的住房需求拉动的结果,包括因我国实际利率为负值而激发的投资、投机需求的拉动等。
尽管美元加息、中国利率不可避免的进入上升通道,但在居民强大的购房需求刺激下,房地产价格仍将处于上升通道,涨速会有所回落。
之所以对房地产的价格进行研究，也是基于以下的几方面原因：
建设部曾在1996年8月提出从五个方面理顺政策，以促进住房建设
形成新的经济增长点，其中的一个方面就是要理清商品住房价格构成，调整计划经济体制下商品住房价格构成，而理清价格构成和价格调整都需要以对价格机制进行研究为前提。
而目前，房价也是日常讨论最多的话题之一，不同的人站在不同的立场上对其进行评论，但房价却依然让人捉摸不定。
正是基于以上的背景，本文对住宅产业的价格机制进行了各方面的研究，正是希望能够让其方方面面更加为人所知，也能够为房地产行业的宏观调控提供一点可以参考的内容。
房地产兼具消费品和投资品的双重属性,是现代社会经济中国民
财富的重要组成部分。
房地产资产价值与房地产价格息息相关,因此房地产价格的波动不仅关系到居民的生活水平,而且对整个社会经济的发展具有重要的影响。
分析房地产价格波动及其特征,有助于全面、系统地了解房价波动规律,从而促进我国房地产市场的持续健康发展。
（三）研究综述
1、国内研究现状
房地产价格及其变化是一个极端复杂的问题，在市场机制条件下，瞬息万变的房地产市场价格信息极大地影响着房地产市场参与者的行为。
2002年以来，我国社会各界对中国房地产市场价格的讨论异常激烈，大家关注的问题可归结为：
房价上涨速度是否过快；
房价是否面临"
价格拐点"
；
房价持续上涨的影响因素有哪些；
政府应该如何有效宏观调控房价增长。
由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的"
中国房地产价格变动趋势研究"
课题组，利用全国及北京、上海、广州、深圳、重庆和武汉等六大城市
1990～2003年有关商品住宅价格、宏观经济和房地产市场的统计数据，对历年商品住宅价格变化及发展趋势进行系统分析研究；
在深层次剖析影响城市住宅价格变动的各种因素的基础上，对全国及主要城市房
价的未来走势作了相应预测和判断。
中国房地产价格变动趋势研究为社会各界人士准确把握全国以及各主要城市房地产市场的价格走势和运行规律，促进房地产市场的持续健康发展，具有重要的指导意义。
2、国外研究现状
房地产价格及其变化在国际上也是许多组织和专家研究的焦点。
美国房地产与城市经济学会（AREUEA）、国际房地产学会（IRES）、亚洲房地产学会（AsRES）等组织在房地产市场、房地产金融、开发与投资、住房及城市规划、酒店管理及投资、城市经济学、政府调控政策等领域积累了丰富的先进经验，这将对我国房地产市场的成熟、体制的革新和健全起到积极的指导和借鉴作用。
中国的地产研究机构也逐步融入国际研究领域。
（四）研究方法和主要内容
1、研究方法
本文基于多种理论（经济学理论、博弈理论和概率统计理论等），在总体构思上采用理论与实际相结合、定性与定量相结合分析法。
在行文中，主要运用了定性与定量相结合分析法、从实际到理论推导，再反馈到实际的方法和实证分析法等。
2、主要内容
本文主要分为六个部分，依次如下：
论文的第一部分为引言。
论述论文研究的背景、研究的目的及意义，对国际国内研究现状进行综述。
介绍论文研究的主要方法和技术线路、论文的主要内容和结构。
论文的第二部分为房地产价格变化规律研究。
从房地产的供给与需求方面分析一些因素对房地产价格的影响过程，并且通过对日本、美国、英国及中国的房地产变化的实例来说明房地产价格变化得一些原因。
论文的第三部分为房地产价格影响因素的定性分析。
整体说明各种对房地产价格有影响的因素及它们是如何影响价格的。
论文的第四部分为房地产价格影响因素的实证分析。
建立房地产价格影响因素的理论模型与实际模型。
并且选择北京市作为研究的对象进行定量分析。
论文的第五部分为抑制房地产价格过高的措施与建议。
针对当前我国的房地产现状，结合论文第四章定量分析的结果，提出一些建议和对策。
论文的第六部分为论文的结论部分。
根据前面的定量分析和定性分析，概括总结论文的几点结论。
二 房地产价格变化规律研究
（一）房地产市场的需求与供给的特点
房地产供给和房地产需求是相对应的概念，是指在一定时期内，在一定价格条件下，房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量。
全社会的房地产供给分为市场交易供给和非市场交易供给二部分。
市场交易房地产供给，是指通过一定的交换关系，经过必要的市场交易程序，以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品。
非市
场交易房地产供给，是指通过划拨，配给手段满足社会需求的房地产，以及新旧体制摩擦导致的，具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给。
1、房地产需求的特点
（1）房地产需求具有普遍性和增长性。
所谓增长性是指随人们经济收入的增加，对房地产的需求会有增加。
（2）房地产需求具有多样性与不可替代性。
（3）房地产需求具有连续性和间断性。
只要社会还存在，还在发展，对房地产的需求就不会停止，这是其连续性。
但由于房地产商品是耐用消费品，使用价值存在时间很长，一次购买可以满足长期需求，因此，对于单位和个人，其房地产需求是间断的。
（4）住宅需求具有多层次性。
即具有多种层次和类别的划分。
（5）地产需求通常是—种引致需求。
土地在房地产经济中—般是作为生产要素投入的，人们需要土地并不是因为土地本身的生产力，其需求是由人们对住宅、厂房等方面的需求引起的，是对这些房产需求的引致需求。
2、房地产供给的特点
今年以来房地产调控政策的重要内容，是适当增加供给。
与此相联系，当前房地产供给出现以下几个特点：
（1）开发投资高位运行
近几年，房地产调整的重要方面，是控制房地产开发投资，但除房价高涨刺激房地产开发投资，作为抑制房价重要手段的增加房地产供给，也会带来房地产开发投资的增加。
去年房地产开发投资比上年增长21．8％，今年第一季度比上年同期增长26．9％，到今年1-9月份比上年同期增长突破30％，达30．3％，增幅比上年同期高
6．0个百分点，比今年第一季度、上半年和1-8月份分别高
3．4、1．8和1．3个百分点。
房地产开发投资较快增长，是房地产供给增长的重要表现和动力，但同时也加大了固定资产投资增长的偏快压力和矛盾。
（2）购置土地面积增长逐渐加快
在紧缩房地产土地供给政策作用下，去年和今年前4个月，房地产本年购置土地面积持续下降，今年1-5月起止负转正，并出现增长
逐步加快趋势。
到今年1-9月份，房地产本年购置土地面积由上年同期下降3．0％转为比上年同期增长17．8％，增幅比今年1-8月份高
2．6个百分点。
土地供给由降转升及增长逐渐加快，有利于房地产供不应求矛盾的缓解，但我国土地资源紧缺的状况，决定了房地产土地供给增长不可能过快等长期特点。
（3）供小于求格局继续存在
虽然房地产开发投资高位运行和购置土地面积增长趋快，但房屋竣工面积规模和增长仍小于商品房销售面积，商品房继续供小于求得格局。
到今年1-9月份，房屋竣工面积24436．6万平方米，比上年同期增长11．0％，增幅虽然比上年同期和今年1—8月份分别高
2．3和0．9个百分点，但比今年1-9月商品房销售面积低21．1个百分点；
房屋竣工面积增速和规模分别仅相当于同期商品房销售面积的51．6％，比上年同期低9．8个百分点。
也就是说，房屋竣工面积的增速和规模分别仅相当于商品房销售面积的1／3和一半左右，商品房供不应求矛盾突出，而且趋于加重。
商品房供小于求，有供给增长较慢，特别是房屋竣工率低等方面的原因，如今年1-10月份房屋竣工率仅为12．2％，比上年同期低 1．3个百分点。
但更主要的是需求增长较快。
今年1-9月份，商品房销售面积比上年同期增长32．1％，增幅比上年同期和今年1-8月份分别高21．6和2．8个百分点；
商品房销售额比上年同期增长50．5％，增幅比上年同期和今年1-8月份分别高32．5和4．9个百分点。
（4）住宅结构矛盾仍然突出
我国城乡居民收入增长及城市化程虽然加快，但居民收入水平总体较低，农村转移劳动力的工资水平也较低。
但住宅结构很不适应居民和农民工的收入状况和结构。
近来，在国家增加保障性住房的政策作用下，经济适用、廉租房等建设虽然加快，但规模仍然很小，仍然不适应居民特别是中低收入家庭的需求。
今年1-9月份，经济适用房
投资531．8亿，比上年同期增长虽达30．5％，但增速比住宅和别墅、高档公寓投资分别低2．3和5．1个百分点；
在房地产开发投资中的比重仅3．2％，仅与上年同期持平，比今年1-9月份别墅、高档公寓投资比重低4．3个百分点；
90平方以下住房投资 2556．3亿元，仅占住宅投资的21．2％。
（二）国内外主要国家的房地产变化的原因
1、国外房地产变化的特点
中国与世界其他国家的居住生活模式不同、住宅结构体系不同、
住宅产业化程度的差异、住宅设计理念的差异、新建住宅的内涵差异，因此国际房地产的变化研究有助于我们在居住水平上缩小与发达国家的差距，在全面建设小康社会中迈出坚实的步伐。
下面我们看看美国、日本、法国及其他一些国家的房地产变化。
（1）北美重视研究住宅建设新技术
美国住宅建筑市场发育完善，往宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100％，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到40％。
北美住宅技术实用、高效，注重积极开发、推广应用污水处理和回用技术、生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等实用技术，体现“健康住宅理念”的“4R"
理论，即检查（Review）标准程序和做法，减少（Reduce）产生的浪费，重
复利用（Re－use）资源和材料，回收（Recycle）通常被废弃的材料。
美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅与城市发展部1000万美元专门用于新技术的开发与研究经费，委托美国国家建
筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。
而美国的各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。
例如美国航天署正计划将太空船中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中去。
（2）日本住宅产业集团的发展
日本的住宅产业化始于20世纪6O年代初期。
当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。
为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。
70年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业。
到90年代，采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的25％～28％。
日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。
例如：
轻钢结构的工业
化住宅占工业化住宅约80％左右；
70年代形成盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式，90年代，又开始采用产业化方式形成住宅通用部件，其中1418类部件已取得“优良住宅部品认证”。
日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。
（3）法国住宅建筑工业化的发展
法国是世界上推行建筑工业化最早的国家之一。
20世纪50年代到70年代法国走过了一条以全装配式大板和工具式模板现浇工艺为标志的建筑工业化道路，称为“第一代建筑工业化”。
到70年代，为适应建筑市场的需求，向以发展通用构配件制品和设备为特征的“第二代建筑工业化”过渡。
1982年，法国政府调整了技术政策、推行构件生产与施工分离的原则，发展面向全行法国认为，要求所有构件都做到通用是不现实的，一套构件目录只要与某些其它目录协调，并组成一个“构造逻辑系统”即可。
为了推行住宅建筑工业化，法国混凝土工业联合会和法国混凝土制品研究中心将全国近60个预制厂组织在一起，由它们提供产品的技术信息和经济信息，并编制出一套G5软件系统。
（4）澳大利亚的“组装HOUSE"
快速安装house的想法从20世纪60年代起就缠绕在澳洲建筑师的梦中，但是直到近年来，钢构架与预制混凝土墙体的组合，才使
“house建造”真正变成了“house组装”。
2、国内房地产变化的特点
我们国家房地产变化的特点包括：
一是宏观经济形势将为房地产提供良好的发展空间。
各界普遍认为，2007年国民经济将继续保持平稳较快发展，国内生产总值增速将保持在8％以上，城乡居民的收入也将不断提高。
这为房地产业提供了广阔发展空间。
二是国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响。
今后，我国房地产市场开发将呈现平稳增长态势，别墅和高档住宅等浪费土地资源的开发将会受到遏制。
同时，贷款政策和税收征管政策的变化，以及住房建设配套政策的完善，都会对今年房价产生一定的影响。
三是居民住房消费趋于理性，有利于防止房价进一步上涨。
我国城市居民住房消费日趋成熟，住房阶梯型消费正在逐渐形成。
同时，随着各项调控措施到位和房价涨幅回落，普通居民跟风炒房现象也将得到有效遏制，居民住房消费更趋理性。
因此，今年房价出现大幅上涨的可能性不大。
但另一方面，由于住房消费需求潜力大，房价难以出现明显回落。
三 房地产价格影响因素的定性分析
房地产，从狭义来理解；
就是指房屋及土地结合的产业。
从广义来理解，就是指土地和附着于地上的建筑物以及构筑物同已合并入建
筑物（或构筑物）与土地中的各种设施、设备。
如房屋中的水电设备、防火、空调、电梯等设施属于房产，而地上的道路、涵洞、地下的管道、电网、通讯设施等市政基础设施也应纳入地产之中。
因此，在分析房地产价格的构成及其影响因素时，要全面考虑这些方面。
（一）房地产价格的构成
1、地产价格的构成
地产价格的构成地产是城市规划范围内具有所有权关系的经济形态的土地。
地产具有价值和使用价值，这是地产价格存在的基础，而商品经济的存在则是价格形成的外因。
在商品经济中，地产可以作为商品来经营，对地产所有权的经济体现，都反映在地产所有权或使用权的有偿转让中。
地产所有权或使用权的有偿转让（出让），使地产具有了价格。
马克思认为，地价实质上是土地所提供的地租的购买价格。
因此，马克思用以下公式计算地价：
年利率
地价＝－－－－
年地租
由地租量决定地价，这是理论上的计算。
实际上，地租与地价是同一层次的概念，地租的确定本身就是非常复杂的问题，所以在具体计算地价时，可撇开某些抽象的东西，从获得土地时实际发生的费用入手考虑地价的构成因素。
这里研究的是城市土地的价格。
现阶段，我国城市土地属于国家所有，郊区土地属于集体所有。
国家城市建设需要使用郊区集体所有土地时，实行有偿征用，归为国有，再有偿出让给房地产综合开发公司进行综合开发，开发后有偿转让给建房单位。
或者，国家把原来已开发的城市土地有偿划拨给土地使用者。
总之，目前我国城市土地价格只是土地使用权价格。
2、房产价格的构成
房产，泛指一切土地上盖，是地上一切建筑物和构筑物的总称。
房产是人们为某种需要而建造的，是具有一定使用价值的劳动产品。
因此房产是一种商品，它在商品经济活动中遵循价值规律的客观要求。
马克思的劳动价值论认为，一般商品的价值由ｃ＋ｖ＋ｍ三部分组成，ｃ是物化劳动转移来的价值，ｖ是活劳动转移来的价值。
ｃ＋ｖ是生产商品的成本，ｍ是剩余价值，即利润。
商品价值的构成是成本+利
润。
商品价格是商品价值的货币表现形式，商品价格的构成是成本＋利润。
作为商品之一的房产，其价格构成与一般商品的价格构成有相似之处，即也是成本＋利润。
概括起来，房产价格的构成包括两方面：
（1）房产本身的兴建费用，即建造成本。
房产本身的兴建费用包括：
房产的工程造价、管理费、利息和税金；
其中房产的工程造价又包括：
查勘设计费、房屋主体结构工程和装修费用、室内各种配套设备安装费、建筑红线内室外各种设施配套安装费。
（2）利润
利润是价格超出成本的那部分收入，也是活劳动创造的价值。
利润是建筑商（房产企业）投资开发房产的目的所在，故只有保证房价中包含利润，才能调动房产企业从事房产开发的积极性，并有利于企业扩大再生产的顺利进行。
地产和房产紧密结合在一起，没有孤立于一定地产之外的房产，土地为房屋提供地基，土地开发投资是兴建房屋的前期工程费用，房屋一旦在某块土地上兴建起来，它的价格就会同时反映出该块土地的价格，所以，在大多数情况下，房产价格和地产价格会综合起来，以楼价或房价（即房地产价格）的形式来反映。
我们会看到这种现象：
在同一时间但不同地点以相同造价标准兴建起来的两宗相同类型的房产，它们的价格会有很大差异，这是地价作用
的结果，实际上，我们更多时候评估的是房地产价格而不是房产价格。
3、房屋租金的构成
房屋租金是房屋的出租价格，是房产价格的特殊形式，也是对房屋使用权分期出售的形式。
租金（出租价格）不同于出售价格，后者可以通过一次交换实现房屋的全部价值，租金是通过出让使用权，分期实现房屋的价值。
恩格斯在《论住宅问题》中说：
“租金的构成部分是①地租；
②建筑资本的利息，包括承造人的利润在内；
③修
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