社旗赊店镇东大桥区域棚户区城中村改造项目房屋征收.docx

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社旗赊店镇东大桥区域棚户区城中村改造项目房屋征收

社旗县赊店镇东大桥区域棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置实施方案

社旗县赊店镇东大桥区域棚户区（城中村）改造项目是2018年全县重点项目，已经列入2018年社旗县国民经济发展计划，县政府决定对该项目范围内的房屋和附属物依法实施征收。

为了维护公共利益，保障被征收人合法权益，依法规范征收行为，根据国家有关法律法规，结合我县棚户区（城中村）改造项目实际，特制定本方案。

一、征收政策依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《中华人民共和国城乡规划法》；

（三）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（四）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

（5）《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》（豫政〔2012〕39号）；

（六）《河南省实施<土地管理法>办法》；

（七）《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号）；

（八）《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（法释〔2011〕20号）；

（九）国家和省、市、县其他相关配套政策规定。

二、征收范围

迎旭门以东，毛庄桥以北，长江路以西，包括东大桥至社下路周庄村口段，社郝路骨胶厂段两侧。

具体位置和面积以项目控规为准。

三、征收实施主体单位

房屋征收人：

社旗县人民政府

房屋征收部门：

社旗县人民政府房屋征收办公室

房屋征收实施单位：

社旗县赊店镇人民政府

四、征收期限及实施步骤

本次房屋征收，共分三个阶段进行。

（一）征收准备阶段。

本阶段共30日。

主要任务是：

发布房屋征收预告；公布房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）；征求被征收人意见；完成社会稳定风险评估；召开听证会对房屋征收补偿安置方案进行听证；根据被征收人意见修改房屋征收补偿安置方案；完成房屋征收入户调查并公示；完成房屋四级认定并公示；召开政府常务会议研究通过房屋征收补偿安置方案；县政府发布房屋征收决定，并公布房屋征收补偿安置方案；依法选择房屋评估机构。

（二）房屋征收签约搬迁阶段。

主要任务是:

进行宣传动员，开展房屋评估，签订补偿安置协议，兑现补偿安置资金，发放各类补偿补助及奖励等资金，被征收人腾空房屋交钥匙完成搬迁。

本阶段共75日，分两个阶段实施：

第一阶段60日，第二阶段15日。

（三）房屋征收后续阶段。

主要任务是：

对在签约期限内未签约的被征收人作出征收补偿决定，按照法定程序继续征收；组织专业公司实施房屋拆除；解决被征收人学生入学、户籍转移、养老保险和医疗保险接续、权属证书办理等事宜；整理移交房屋征收档案；开展房屋征收审计等工作。

五、征收补偿对象及标准

（一）对符合下列标准之一的被征收人房屋和附属物给予补偿。

1、房屋征收范围内持有《房屋所有权证》和《土地使用权证》的房屋所有权人。

2、持有建房规划许可证或准建证，但未办理房屋所有权证书的房屋所有权人。

3、虽没有房屋所有权证和建房规划许可证及准建证，但有经村民小组、社区、镇政府及县政府主管部门四级核定意见的房屋所有权人。

4、政策另有规定的其他房屋。

（二）被征收房屋补偿认定标准

1、被征收房屋的权属、面积、结构等以房屋权属证书为准。

其他情况：

（1）对房屋权属证书有错误的需有证据证明房屋权属证书存在错误；

（2）房屋所有权人要求对房屋建筑面积进行重新测量的、征收实施单位认为证书面积与实际面积明显不符的，产权面积以房产测绘部门的实测面积为准；（3）已经改变用途的，以规划、土地、工商、税务等有关部门的批准文件和相关手续为准。

2、房屋权属证件登记的事项与土地使用权证登记事项不符的，以土地使用证为准。

3、未进行产权登记的建筑，由征收人组织有关部门对被征收房屋进行合规性认定，以村民小组、社区、镇政府及县政府主管部门四级核定认可的结果为准。

4、经营性房屋的认定依据：

有商住建设手续的以建设手续为准；无建设手续的依据房屋占地来源、所处位置、房权证书、交税凭证、租赁手续等，以村民小组、社区、镇政府及县政府主管部门四级认定的结果和等级为准。

原则上临主要街道（宽10米以上）或规划建设的市场，一次性整体建成，且无原始固定隔断房屋的一层部分，认定为经营性房屋。

在房屋征收预告发布之后改为营业用房的，以及经营不满一年的按住宅进行补偿。

5、房屋倒塌后的空地、已批未建尚在合法期限的空闲地，只给予土地使用权补偿。

经村民小组和社区认可的，住宅占地以外实际占有使用的空闲地，地上附属物给予补偿，并对恢复土地原貌给予成本补偿。

6、征收补偿按照独立产权证予以认定，一个房屋所有权证为一个产权户，一个房屋所有权证有多个共有产权人的按一个产权户计算。

（三）不予补偿的房屋和附属物

1、房屋征收范围内的供水、排水、供电、通讯、有线电视等市政公用设施，需要迁移或拆除的，由经营或管理单位自行迁移或拆除，不予补偿。

2、未通过四级认定的建筑物、违法乱建的建筑及抢占河道、沟路、滩涂的违法建筑，原则上不予补偿。

3、房屋征收预告发布后实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的，不予补偿。

（四）集体建设用地及附属物的征收

对本次房屋征收范围内的集体建设用地及附属物的征收，根据《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办〔2011〕8号）精神，集体土地上的房屋补偿标准参照国有划拨土地房屋进行评估补偿。

具体实施单位为赊店镇人民政府。

六、房屋征收补偿方法

根据《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于调整社旗县部分城中村改造项目安置方式的复函》（豫保安居办函〔2018〕7号）批复意见，本次房屋征收采取货币化安置，补偿方式为货币补偿。

（一）补偿方法。

被征收的房屋和附属物及其范围内的土地价值，由经过法定程序确定的房地产价格评估机构（以下简称“评估机构”），按照房屋征收评估办法评估确定。

房屋征收实施单位依据评估机构出具的评估报告所确定的价值，给予被征收人补偿。

（二）评估方法

1、评估机构选择。

按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）和《河南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干规定》（豫政〔2012〕39号）文件的有关规定选择。

县政府公告房屋征收决定后,由房屋征收部门在征收范围内公布评估机构的名单、基本信息,并将协商选定评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。

被征收人应当在规定期限内协商选定评估机构,协商一致的由房屋征收部门公布选定结果。

被征收人在规定期限内无法达成一致的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

参与投票决定或者随机选定的评估机构不得少于3家。

以投票或者随机方式确定评估机构的,应当由公证部门现场公证。

评估机构应当独立、客观、公正地开展房地产价格评估工作，任何单位及个人不得干预。

2、评估对象。

有所有权证或经四级认定的被征收房屋和附属物及其范围内的合法占地。

3、评估办法。

测量认定组要对征收区域的房屋土地及附属物情况进行合规性认定，并对认定结果进行公示后，出具《被征收房屋认定表》，作为房屋评估依据。

评估人员依据《被征收房屋认定表》中所确定的内容和数据的，在现场踏查后，直接依据表内数据进行评估，出具评估报告，经公示无异议后，作为补偿依据。

对被征收人拒绝配合评估的，评估公司可通过查阅资料、走访调查、勘察测绘后，作出评估报告，经公证机构公证后作为补偿依据。

被征收人对评估过程和结论有异议的，可以向评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（三）公建单位的补偿：

正在使用的国有公建单位，由征收人直接收回，已向外出租的国有公建单位由产权人提前解除租赁合同，组织搬离，征收人无偿收回。

国有公建单位搬迁可给予搬迁补助费，附属物按照评估机构作出的评估价格，予以补偿。

（四）特殊情况的补偿

本条款所确定的补偿标准仅作为评估机构的参考标准，最终以评估机构依据法律政策和现实情况作出的评估结果为准。

1、房屋倒塌后的空地和已批未建尚在合法期限的空闲地，只给予土地使用权补偿，按照评估机构作出的评估价格，予以补偿。

2、住宅占地以外实际占有使用的空闲地，地上附属物按照《社旗县人民政府关于印发社旗县城区国有土地上房屋征收有关补偿和奖励办法的通知》（社政〔2012〕30号）规定标准的150%给予补偿，对恢复土地原貌的按照每平方米150元给予成本补偿。

3、装饰装修的补偿：

由评估机构根据实际情况评估给予补偿。

4、有线电视、电话、宽带、电表、水表、太阳能、空调、供热、供气等迁移费，由征收人按照《社旗县人民政府关于印发社旗县城区国有土地上房屋征收有关补偿和奖励办法的通知》（社政〔2012〕30号）文件规定标准的150%给予补偿。

5、厕所、洗澡间、杂物间、地下室、楼梯帽净高2.2米（含2.2米）以上的按550元/㎡补偿，净高2.2米以下的按400元/㎡进行补偿。

6、屋顶具有使用功能的板房按180元/㎡的标准给予补偿，架棚按60元/㎡的标准予以补偿。

7、坟墓按照单棺每座6000元，双棺每座8000元，予以补偿。

8、违章建房原则上不予补偿。

对于认识错误到位，积极配合调查，响应搬迁动员，主动自行拆除的，按照每平方米600元给予补助。

对于不自行拆除的，由征收人组织相关部门依法强制拆除。

七、房屋征收其他补偿补助

（一）搬迁补助费：

按被征收房屋合法建筑面积每平方米8元计算，每户不足300元的按300元计发。

对空置住宅用地、建房后未入住或未完工毛坯房，不享受搬迁费。

（二）临时安置补助费：

按被征收房屋合法建筑面积，每平方米每月8元的标准一次性发放6个月，每户每月不足400元的按400元发放。

对空置住宅用地、建房后未入住或未完工毛坯房和非住宅的征收补偿不支付临时安置费。

（三）停产停业损失补偿：

按被征收房屋合法建筑的实际营业面积每平方米一次性补偿150元。

被征收人未经法定机关批准擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，不给予停产停业损失补偿，但对于已经取得合法的营业执照和税务登记证及缴税凭证，且经营期限满2年以上的可给予适当补贴；作出征收决定时已经停产停业的非住宅房屋，不给予停产停业损失补偿。

（四）生活补助费：

按常住人口每人一次性补助200元。

八、房屋征收奖励政策

（一）签约奖

在规定时间内完成签约的，给予房屋评估价20%的奖励。

（二）搬迁奖

在签约搬迁阶段中的第一阶段内签订《房屋征收安置补偿协议》、腾空房屋交钥匙完成搬迁的，按照房屋评估价的30%给予奖励；在签约搬迁阶段中的第二阶段内签订《房屋征收安置补偿协议》、腾空房屋交钥匙完成搬迁的，按照房屋评估价的10%给予奖励；第二阶段之后签约的，不再给予奖励。

（三）联合搬迁奖

房屋征收实施单位依据同一区域（村民小组）、相邻附近的原则，按照每组10户左右，或成套单元不低于一个单元的原则，通过抓阄或其它随机方式，确定联合搬迁组。

联合搬迁组在签约搬迁第一阶段内，所有组员全部完成搬迁的，给予每户2万元奖励。

九、房屋征收补偿流程

（一）调查登记。

房屋征收人员入户开展调查登记，明确房屋产权相关人、位置四邻、房屋权属、占地面积、建筑面积、分层面积、房屋结构、附属设施、抵押出租、遗赠继承、纠纷过户等情况，填写《房屋征收调查登记表》，并在征收区域予以公示；被征收人对测量结果和登记情况有异议应当以书面方式提出，并由征收人员进行重新复核测量确定。

《房屋征收调查登记表》作为房屋土地权属认定的依据。

（二）权属认定。

县测量认定组依据《房屋征收调查登记表》及被征收人提交被征收房屋的权属证件、批件和有关手续，对征收区域的房屋土地及附属物情况进行合规性认定，并对认定结果进行公示后，出具《被征收房屋认定表》，作为房屋评估依据。

（三）房屋评估。

评估公司依据现场勘验情况和《房屋征收调查登记表》及《被征收房屋认定表》，对被征收房屋和附属物及范围内的土地进行评估，并将评估结果进行公示。

（四）补偿核算。

房屋征收实施单位应当依据被征收人提交的各项证件手续资料、房屋登记表、评估报告、安置政策、奖励政策（不含搬迁奖和联合搬迁奖）和补助政策，核算出补偿总金额，向被征收人出具《房屋征收补偿核算单》。

（五）签订协议。

房屋征收实施单位依据《房屋征收补偿核算单》与被征收人签订《房屋征收安置补偿协议》,在规定时间内完成签约的享受签约奖励。

（六）兑现补偿。

由房屋征收实施单位依据《房屋征收补偿核算单》和《房屋征收安置补偿协议》，向被征收人发放补偿资金和补助资金。

（七）组织搬迁。

被征收人在签订协议后，要在规定时间内腾空房屋交钥匙完成搬迁，并结清提交水、电、有线电视、天然气、固定电话、房租等各项费用凭证。

房屋征收实施单位在被征收人交房交钥匙完成搬迁后，向被征收人发放搬迁奖，向房屋拆除企业出具双方签订的《交房验收单》。

联合搬迁组内全部成员在签约搬迁第一阶段内全部完成搬迁的，由征收实施单位向联合搬迁组发放《联合搬迁奖励兑现单》，并依据此单向联合搬迁组内全体成员发放联合搬迁奖。

（八）依法征收。

被征收人在征收公告确定的签约期限内达不成补偿安置协议的,由房屋征收部门报请县人民政府,作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告；被征收人在法定期限内对补偿决定不申请行政复议或不提起行政诉讼,并在征收补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

签订征收补偿安置协议后,一方当事人不履行协议约定义务的,另一方当事人可以按照民事诉讼程序向人民法院依法提起诉讼。

（九）房屋拆除。

被征收人完成搬迁后的房屋及地面附属物残值属于征收人所有，由征收实施单位委托具有相应资质、有安全生产许可证的施工企业统一实施房屋拆除，房屋拆除施工企业凭《交房验收单》进行拆除。

其他任何单位和个人（含被征收人）不得擅自拆除。

如私自拆除，则扣除等值补偿费用，造成安全事故的，由拆除人自行承担责任。

十、被征收人的安置

本次房屋征收，全部采用货币化补偿，由被征收人自行购房安置。

征收人推荐一批商品房现房和期房由被征收人自愿购买。

符合申请保障房条件的，征收人优先予以保障。

十一、房屋征收有关问题的处理

（一）被征收房屋争议问题。

在协议签订前，被征收房屋存在抵押、出租、查封、继承、遗赠、未办过户登记等情形的，被征收人应当如实向房屋征收部门书面报告，并依据相关法律法规自行处理，30天内消除各种影响房屋征收因素，确保被征收房屋处于无权属负担状态。

逾期不报告的，自行承担相应的法律后果。

产权存在争议的，在提存补偿资金并经公证机构证据保全的前提下先行征收（拆除），产权依法界定后再依法予以补偿。

（二）文书送达处置问题。

评估报告、征收决定、征收补偿决定、行政处罚决定、强制拆除决定、裁定等法律文书可以采取直接送达、委托送达、留置送达（公证）、邮寄送达、公告送达等方式送达。

（三）涉迁居民购房税费等问题。

棚户区改造居民因房屋被征收购置普通商品房，购房成交价格不超过补偿款的，免征契税；购房成交价格超过补偿款的，对超过部分按规定征收契税；同时，免征印花税和个人所得税。

（四）涉迁居民子女就学问题。

在义务教育阶段内，新生入学，愿在租（居）住地周围学校入学就读的，由教体局协调安置入学；愿意到原居住地学区学校就读的，由教体局负责安排入学；已在校学生原则上在现就读学校完成学业，不再进行流动，各学校不得以学生居住变迁而拒绝学生继续就读。

因特殊情况确需转学的，按学籍管理规定办理。

被征收人子女入学时，要持房屋征收协议、规范的租房合同、户口薄等证件，报学校审核认定后，予以妥善安排。

（五）涉迁居民户籍管理问题。

房屋征收阶段，涉迁人员的户口管理及户籍登记地址维持现状不变，办理户口手续仍在原户籍所在地派出所办理。

房屋征收结束过，涉迁人员按实际居住地办理户口迁移登记。

（六）涉迁居民医疗保险问题。

已参加城镇（新农合）职工或城镇居民基本医疗保险的人员，可按照原参保办法继续参保缴费。

灵活就业人员可按有关规定，通过劳动保障事务代理机构或社区劳动保障服务机构代理参保，也可以个人持相关手续到辖区医疗保险经办机构直接缴费参保。

未参加城镇（新农合）居民基本医疗保险的人员，按照自愿原则，可通过所在社区、街道办事处或乡镇人民政府劳动保障工作机构登记参保。

学生、幼儿可通过学校、幼儿园登记参保。

（七）涉迁居民养老保险问题。

已经参加企业职工或城乡居民养老保险的人员按照原参保的单位和账户继续缴费，不需要转移。

已经符合条件享受养老保险待遇的人员，继续由原渠道支付。

（八）法律责任问题。

房屋征收与补偿安置工作人员玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊、索贿受贿的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

有下列情形之一的,依法予以惩处,构成犯罪的依法追究其刑事责任:

（一）围攻、谩骂、殴打工作人员,无理阻挠和干扰房屋征收与补偿安置工作的;

（二）被征收人伪造、涂改有关权属证明文件,谎报虚报数据、冒领多领补偿安置款的;

（三）在房屋征收补偿安置工作中有其他违法、违纪行为的。

房地产估价机构违反房地产估价规范和标准,出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告等行为的,按照《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》的相关规定,追究其相应责任。

给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

十二、其他事宜

（一）社旗县东大桥区域棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置工作由社旗县东大桥区域棚户区（城中村）改造项目工作指挥部负责，县直有关部门配合，社旗县赊店镇人民政府具体实施。

（二）征收范围内房屋被依法征收的，其房屋补偿的价值中包含有土地使用权价值及房屋的市场价值，在签订房屋补偿协议时，国有土地使用权同时收回。

（三）本方案未尽事宜，由征收人根据实际情况，依据法律法规进行补充完善。

（四）本方案仅限于社旗县赊店镇东大桥区域棚户区（城中村）改造项目的房屋征收，并由社旗县人民政府房屋征收办公室和社旗县国土局负责解释。