《深圳发展银行个人房屋贷款管理办法》20版.docx

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《深圳发展银行个人房屋贷款管理办法》20版

深圳发展银行个人房屋贷款管理办法

第一章适用范围

本办法适用于在我行开办的个人房贷业务，包括额度项下一手楼按揭贷款、直客式一手楼按揭贷款、二手楼按揭贷款、非交易转按揭贷款和车位（库）按揭贷款。

第二章借款主体

借款主体（包括借款人、共同借款人、保证人）需符合“基本准则”，其中未成年人不能以自己的名义独立申请贷款，只能由未成年人法定监护人作为借款申请人向银行提出贷款申请（当地国土部门要求的特殊情况除外）。

符合下列情形的贷款，须增加共同借款人或保证人

一、借款人收入负债比不足；

二、审批人员认为必要的其他情形。

第五条偿债能力要求

一、收入负债比（DTI）

（一）本案收入负债比≤50％；总收入负债比≤55％。

（二）本案收入负债比＝（本次贷款月还款额+月物业管理费）/月均收入；

总收入负债比＝（本次贷款月还款额+月物业管理费＋其他债务月均偿付额）/月均收入。

二、若收入包括借款人配偶、共同借款人和个人保证人，则债务一并计入。

（一）个人房产按揭、抵押贷款中，借款人（含共同借款人）配偶的收入负债与借款人合并计算。

（二）借款人（含共同借款人）收入负债比不符合要求，则必须计算保证人的收入负债。

（三）若抵押人同时是本笔贷款的保证人，则保证人的收入负债与借款人合并计算。

（四）个人房产按揭、抵押贷款中，未办理抵押登记放款，仅提供个人保证担保的，保证人本人的收入负债比（该负债含本次担保的贷款）需符合要求。

第三章贷款规格

第六条贷款最高成数及最长期限（含循环贷额度期限、气球贷期供计算期）

房产类型

房产套数

最高成数

最长期限

住房※

第一套

70%

30年

第二套

40%

第三套及以上

暂停

暂停

商住两用房※

/

55%

10年

商用房※

/

50%

第七条住房贷款套数采用“认房又认贷”的方式认定

一、有下列情形之一的，执行第二套（及以上）差别化住房贷款政策：

（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；

（三）我行通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

注1：

借款人家庭有贷款记录的住房套数与家庭名下住房登记套数加总认定，两者重叠部分不重复计算；

注2：

如个人信用报告中个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款为同一抵押物，则两笔贷款视同购买一套住房。

二、对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

第十条还款方式：

期限1年（含）以内的可采用非期供类还款方式（不包括利随本清）；期限超过1年的必须采用期供类还款方式，且期供的还款间隔期不超过1个月。

第四章风险缓释

第十一条以拟购置的房产抵押担保。

除满足“基本准则”对抵押房产的限制条件外，下列房产不予接受，分行产品风险政策有特殊规定的除外：

一、主体结构未封顶的住房；

二、未竣工验收合格的商用房；

三、公司名下的房产；

四、单套建筑面积≤25平方米的住房；

五、贷款期限+房龄﹥45年的房产；

六、抵押房产占用的土地使用权到期日距离贷款到期日≤5年；

七、旧式里弄、自建房、土地性质为划拨的房产；

八、商业氛围趋于衰退、业态混乱不明朗、整体空置率高、经营前景风险较大的商用房；

九、非独立物理分割的产权式商场铺（摊）位、条柜；

十、未营业的非一楼临街商铺，或所在商场空置率超过30％的商铺；

十一、形式为售后包租、返本销售或分割拆零销售的公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式办公楼、产权式百货商场或产权商铺等房产；

十二、其他法律法规限制作为抵押物的房地产。

第十二条根据保证担保期间的不同，分为：

一、全程担保：

保证期间自主合同履行期限届满之日起后2年；

二、阶段性担保：

保证合同约定有特定解除保证责任条件，保证人承担放款至约定的保证责任解除期间的保证责任。

第十三条担保的类型

一、提前出账的阶段性担保

在符合当地监管机构的要求下，房屋按揭业务在办妥房产正式（预）抵押登记手续之前出账的必须提供阶段性担保，其中凭正式（预）抵押登记回执出账的情况，分行可根据当地监管机构要求决定是否需要提供阶段性担保。

二、赎楼担保

二手房按揭贷款、非交易转按揭贷款需要发放赎楼贷款时，除我行免担保赎楼之外，须为赎楼贷款提供阶段性担保。

第十四条担保方式

一、专业担保公司担保

专业担保公司必须先在我行取得担保额度，在审批通过的额度和担保范围内提供担保，具体要求见总行最新有效版本的《深圳发展银行个人房屋按揭担保公司风险管理办法》。

二、开发商或其母公司担保：

主要是针对一手房按揭贷款中提前出账的阶段性担保。

三、其他担保：

（一）我行认可的质押担保

借款人提供符合我行质押贷款要求的质押物作为担保，阶段性担保的质押率可放宽至100％。

（二）100％保证金阶段性担保

借款人提供与贷款金额相等的保证金存入我行保证金账户提供担保。

（三）房产抵押担保

借款人提供其他房产（含第三人名下房产）作为抵押担保。

该抵押房产应符合我行个人信贷对抵押物的基本要求，抵押率最高可至评估价值90％。

该评估价值可以我行具备个人信贷内部评估资格的评估人员或审批人员确认的价值为准。

（四）其他自然人或法人担保

1.自然人提供担保的按照总行个人信用及保证贷款相关政策执行，按照政策要求确认个人的担保代偿能力。

2.其他公司法人提供保证担保的应按公司信贷授信标准确认该公司的担保代偿能力。

第十五条房屋按揭业务担保的期限

房屋按揭业务的担保期限为自我行贷款发放之日起至办妥房地产证及以我行为抵押权人的抵押登记手续后，相关权属证明交由我行执管为止，其中卖方赎楼业务的担保须担保至收回原赎楼贷款为止。

一、二手楼按揭贷款提前出账的阶段性担保、赎楼担保的最长担保期限不得超过6个月，额度内一手楼按揭贷款和直客式一手楼按揭贷款阶段性担保的最长担保期限不得超过36个月。

二、超过担保期限的必须履行连带保证担保责任或全额追加保证金。

第五章贷款用途

第十六条贷款用途必须符合法律法规和国家有关政策，且必须满足“基本准则”各项规定。

第六章贷款发放

第十七条出账要求

一、住房按揭贷款出账前必须主体结构已经封顶；商业用房按揭贷款出账前必须已竣工验收。

二、出账模式必须符合以下条件：

（一）在符合当地监管机构规定的情况下，各类房屋按揭业务的最早出账阶段不得早于以下出账模式：

1.额度内一手楼按揭贷款：

签妥房地产买卖合同后出账+出帐后36个月内办妥正式抵押登记；

2.直客式一手楼按揭贷款：

签妥房地产买卖合同并且该销售合同已经备案后出账+出帐后36个月内办妥正式抵押登记；

3.二手房按揭贷款：

缴纳过户契税后凭契税发票出账+出账后6个月内办妥正式抵押登记；

4.非交易转按揭：

办妥担保手续后出账+出账后6个月内办妥正式抵押登记；

5.禁止凭认购协议书、购房意向书等模式进行出帐；

6.需要资金监管的，已落实监管协议的相关条款及法律文件手续。

（二）在取得正式（预）抵押登记回执之前出账的必须提供我行认可的担保。

对于凭正式（预）抵押登记回执出账的情况，分行可根据当地监管机构要求决定是否需要提供担保。

三、当地监管机构对出账另有规定的严格按当地监管机构规定执行。

第七章不同类型房贷业务的风险管理要求

第十八条额度项下一手楼按揭贷款

一、开发商准入条件：

（一）具有房地产经营许可和相应资质证书，有1年及以上房地产开发经验和项目开发记录；

（二）资信状况良好，自身及主要股东无不良信用记录、烂尾楼历史、不办理房地产权证等情况；

（三）具有与开发规模相当的自有资本、盈利能力和营运能力，具有良好的经营状况和经营现金流，具备承担连带责任担保的能力。

二、房地产项目准入条件：

（一）必须是商品房（含可上市流通的房改房、限价商品房和经济适用房），地理位置良好，销售定价合理，有较强的变现能力和市场可接受性；

（二）项目背景清楚，施工进度正常，无长期停工甚至烂尾记录，无股东产权、收益分配纠纷，无未缴清税费等可能导致房地产权证无法办理的情况；

（三）已落实用于项目开发的自有资金，比例不低于国家规定的最低标准，建设资金和其他配套资金有明确的来源；

（四）项目必须“五证”齐备或按照我行法律审查实施办法的要求合理推断“五证”齐备，按揭房产在《商品房预售（销售）许可证》范围内，地价款（包含出让金、土地开发与市政配套设施金等）、土地征用及拆迁补偿费已缴清（若回迁,须已签署拆迁补偿协议）；

（五）项目“五证”的权利人应该一致，不一致的应提供项目合作协议等证明项目各方权益的法律文件。

如开发商为一个以上，而仅以其中一个开发商为申请人，则应提供其他开发商同意申请人向我行申请按揭额度的书面授权证明或同等意思表示的法律文件（开发商之间合作协议中已明确约定由申请人负责按揭楼盘销售的，可不另行提供授权证明）。

三、额度有效期最长2年。

第十九条直客式一手楼按揭贷款

一、开发商准入条件：

（一）符合额度内一手房开发商的准入条件；

（二）开发商应为依法成立的企业法人，房地产开发资质在三级以上（可适当放宽至暂定资质），有3年及以上房地产开发经验和项目开发记录。

二、房地产项目准入条件：

（一）“五证”齐全，且能够在当地房地产管理部门的政府网站公示的预售信息中查询；

（二）必须是商品房，地理位置优越，按揭项目的销售定价与周边同等品质楼盘相比基本合理，销售期未超过3年；按揭楼盘若为现房，竣工日期不超过3年；

（三）至少已有1家按揭主办银行；

（四）楼盘在一手楼预售公示系统中不存在锁定、查封等异常情况；

（五）目标楼盘无明显施工纠纷造成阶段性停工，拖延竣工时间等现象；

（六）单个楼盘的总贷款套数不超过楼盘整体套数的30%。

三、抵押品仅限于住房、商住两用房、商用房；其中厂房不得开办该业务。

四、在办妥预抵押登记/取得预抵押登记回执之前出账的，借款人同时须符合以下条件：

（一）受薪人士：

必须为优良职业人士※（若借款人配偶符合优良职业标准，在追加其为联合借款人或保证人的前提下亦可）。

（二）自雇人士：

必须是同时符合下列条件的特定自雇人士，即：

1.本地常住人士；

2.家庭净资产为拟申请按揭额的两倍及以上，且不低于100万元。

第二十条非交易转按揭贷款

一、抵押品仅限于住房、商住两用房、商用房；其中厂房不得开办该业务。

二、单笔贷款最高成数在符合当地监管机构关于首套房、二套房政策且转按金额不高于原贷款剩余金额。

三、如果借款人无法自行结清原银行的贷款，借款人可以向我行申请个人赎楼贷款用于结清原贷款、赎出房产证。

第二十二条商用房按揭贷款

一、分行商用房按揭贷款余额不得超过全部按揭贷款余额的20％，按月末数据进行组合管理控制。

特殊情况下，分行商用房按揭贷款余额在全部按揭贷款余额的占比可适当突破20％，但最高不得超过22％，不得连续三个月突破20％。

二、抵押物要求

（一）建议仅在发达城市的中心区、CBD区域等成熟商圈适量开展；

（二）建议审慎地选择性介入当地市场认同度较高、有发展潜力、有统一管理和经营的专业市场。

三、分行应重点关注抵押物的价格风险、经营风险、处置风险和借款人的还款风险。

（一）抵押物价格风险

1.抵押物的价格是否合理要关注其位置、周边商业氛围、配套设施；抵押物的实际经营范围是否与周边商圈的定位相协调；在配套设施方面，主要看商铺或写字楼是否有专业统一的物业管理、机电设施（如电梯、中央空调）的质量如何、是否有足够的停车位等等。

2.商铺则要关注是否临街、是否位于建筑物的首层、交通是否便利、人流量如何。

3.写字楼则主要考虑周围的商务办公氛围以及周边写字楼的定位。

4.结合抵押物周边同类型房产的租售价格、市场容量、空置率等，考察目前市场上对该类商用房的供给是否已超出了实际的需求。

5.慎重考虑和评估城市规划功能变迁所导致的商圈（商业中心）迁移对抵押物价格走势的影响，避免由于贷款期限过长而使我行的抵押物承受价格波动的风险。

（二）抵押物的经营风险

1.经营（出租）抵押物的收入是贷款偿还的第一还款来源。

借款人（或实际经营者）是否有足够的经验和能力将抵押物持续、稳定的经营下去，是保证银行贷款资金安全收回的关键。

2.对实际经营者（实际经营者可以是借款人也可以是由借款人转租的第三方）经营能力的审查和对所经营项目的评估，具体要求可以参照个人经营性贷款相关要求执行。

3.对于处于出租状态（或将来准备用于出租）的抵押物，还须考察抵押物租金收入是否足以覆盖我行的按揭还款额和期限。

对于一手商用房按揭贷款，其将来的出租收入可结合周边同类型商用房的租金价格和出租率等情况加以估计。

（三）抵押物的处置风险

由于“买卖不破租赁”，我行在行使抵押权时必须遵循原租约的规定，从而会影响抵押物的拍卖和处置。

应要求借款申请人履行通知承租方相关借款事项，完备法律手续，同时尽量争取租金收入通过借款申请人在我行的账户进行结算。

（四）借款人的还款风险

由于借款人购买商用房用于经营性质，因此对其经济实力的要求应高于对普通住房按揭（抵押）申请人的要求，通过要求借款人提供的财产清单和证明文件，所经营的企业的营业执照、财务报表等全面了解借款人及其家庭的经济实力。

通过与借款人的面谈以及个人信用记录了解借款人的还款意愿。

在实际还款人为非借款人的承租方的情况下，还应把握承租方的付租意愿和付租能力，通过审核租约的履行情况以及签订相应的租金监管协议等来保障银行贷款的按期归还。