套内建筑面积计算方法.docx

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套内建筑面积计算方法

根据<商品房销售管理办法>第十八条,"　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

套内建筑面积是由三部分组成的，其计算公式为：

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　一、套内使用面积的计算应符合下列规定：

（1）套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积总和；

（2）跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积；

 　　（3）不包含在结构面积内的烟囱、通气道等面积。

二、套内墙体面积的计算：

新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。

新建住宅各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括外山墙）均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非公用墙墙体按水平投影面积的全部计入套内墙体面积。

内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

三、阳台建筑面积的计算：

（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

 　　（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

 　　（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）

第一条根据国家有关技术标准，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）　第二条本规则适用于商品房的销售和产权登记

　　第三条商品房销售以建筑面积为面积计算单位。

建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算

　　第四条商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积扣除）

　　第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和

　　商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积

　　第六条套内建筑面积由以下三部分组成：

　　１、套（单元）内的使用面积；

　　２、套内墙体面积；

　　３、阳台建筑面积

　　第七条套内建筑面积各部分的计算原则如下：

　　１、套（单元）内的使用面积

　　住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。

其他建筑。

按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算

　　２、套内墙体面积

　　商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种

　　商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积

　　非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积

　　３、阳台建筑面积

　　按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算

　　４、套内建筑面积的计算公为：

　　套内建筑面积

　　套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

　　第八条公用建筑面积由以下两部分组成：

　　１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

　　２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半

　　第九条公用建筑面积计算原则

　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积

　　公用建筑面积按以下方法计算：

　　整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积

　　第十条公用建筑面积分摊系数计算

　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数

　　公用建筑面积

　　＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

　　公用建筑面积分摊系数

　　套内建筑面积之和

　　第十一条公用建筑面积分摊计算

　　各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积

　　分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数＊套内建筑面积

　　第十二条其他房屋的买卖和房地产权属登记，可参照本规则执行

　　第十三条本规则由建设部解释

第十四条本规则自１９９５年１２月１日起施行

建筑面积计算规则

一、计算建筑面积的范围

1、单层建筑物不论其高度均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。

单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

2、多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

3、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

4、用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

5、坡地建筑物利用吊脚做架空层加以得用且层高超过2.2米的，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

6、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。

门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

7、电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。

8、舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

9、建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

10、与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

11、有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平设影面积的一半计算建筑面积。

12、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

13、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

14、封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。

凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

15、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。

无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

16、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

17、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

18、跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

19、室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。

20、原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实计算建筑面积。

二、不计算建筑面积的范围

1、突出墙的构件配件和艺术装饰，如：

柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。

2、检修、消防等用的室外爬梯。

3、层高在2.2米以内的技术层、夹层。

4、构筑物，如：

独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、车库，及地下人防干、支线等。

5、建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

6、没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

7、单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

8、层高小于2.2米的地下室、半地下室、深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

9、岗亭、警亭、书报亭等。

10、里弄房屋后天进内的天棚。

11、利用马路、通道及隙地所搭棚架。

12、阁楼。

13、房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

 三、其他

在计算建筑物建筑面积时，如遇上述以外的情况，要参照上述规则精神办理。

分摊原则

　　A房屋功用建筑面积分摊以幢为单位。

公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。

与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。

　　B房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。

公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。

功用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。

　　C商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积计算方法套内建筑面积由以下三部分组成：

套（单元）内的使用面积

　　套内使用面积的计算应符合下列规定：

套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；

　　套内墙体面积新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。

外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

内墙面装修厚度均入套内墙体面积。

　　阳台建筑面积

　　a.原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

　　b.挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；c凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

　　d半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　套内建筑面积=套内使用面积+阳台建筑面积公用建筑面积由以下两部分组成：

电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

　　公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积的之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）。

　　公用建筑面积分摊系数=整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

　　分摊的公用面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数

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