XX地块开发项目可行性研究报告.docx
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XX地块开发项目可行性研究报告
XX地块开发项目可行性研究报告
XX市XX区XX厂地块开发项目
可行性研究报告
2011年5月10日
第一章 项 目 概 况
第一节：
项目基本情况
一、 项目名称：
XX数码城（暂定）
（XX地区IT产业城市综合体
国家创新产业集聚区
XX高科人才居住示范区）
二、项目地址：
XX省XX市XX区新区北京路
三、项目内容：
拟建成为中国东部地区最大的IT产业集聚地和XX地区最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体。
四、项目目标：
1、 使之成为XX新区北京路的标志性物业。
2、 实现本项目物业潜在价值最大化。
3、 创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。
第二节：
项目区位分析
一、区位
（一）、项目地块位置状况
XX商业项目处于XX省XX市XX区新区北京路中心地段。
项目总占地198亩。
（二）、项目地块区位因素分析
1、基础判断：
项目属于XX区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中高层消费群体，具有一定的消费力。
运用差异化效应产生巨大利益。
2、城市位置：
项目位于XX区政府驻地内，作为XX面积最大、人口最多、经济总量最强的区，XX区环抱XX市区，具有典型的城郊型经济特点。
3、交通条件：
紧邻城市主干道北京路，区内高速、高铁交汇，未来地铁交错，交通便利顺畅。
4、商业基础：
项目周边汉府雅苑等中高档社区的中高层次消费群体迸发出旺盛的购买力，奠定了区域商业繁荣的基础和前景。
5、发展前景;XX区内保利集团、中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。
B、区域因素
1、位置
项目处于XX区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。
2、交通
项目外部交通与XX城市大交通体系衔接密切，东上京福高速5小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈25分钟距离，到新城区15分钟车距。
3、基础设施情况
（1）．供水
市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。
（2）．排水
区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。
（3）．供电
区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。
（4）．通讯
区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。
4、环境条件
区域环境质量较好，环境污染较小。
5、产业集聚度
区内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。
但奇缺大型商业设施。
C.个别因素
2011年9月28日，XX县整建制划归XX市区，行政区划调整后市区行政区域面积3037.3平方公里，总人口306.4万人，使XX市区行政区域从全省第10位上升到第3位，面积和人口分别达到调整前的2.6倍和1.7倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。
此次区划调整给XX带来了极大的发展机遇，对进一步推动北京路商圈的建设有着非常重要的意义。
确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。
如何最大限度地利用该地块，提升该地块的产业升级，加快该地块商圈形成，形成XX新的经济增长极，为XX的发展带来重要的贡献是重中之重思考的首要问题。
该项目拟发展成为XX最大的IT产业集聚地和最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化、商务办公、大型超市等功能为一体的IT产业销售展示城市综合体，通过市场化运作，将会成为经营城市、提升城市品位的一个范例。
2、经济指标
住宅区
（1）总用地面积：
141985m2
（2）规划用地面积：
101700m2
（3）总建筑面积：
254400m2
（4）住宅建筑面积：
250200m2
（5）公建建筑面积：
4200m2
（6）地下车库面积：
41700m2
（7）居住户数1930户
（8）居住人口6176人
（9）建筑密度20.8%
（10）绿地率39.2%
（11）容积率2.50
（12）停车位1544辆
商业区
（1）总用地面积：
141985m2
（2）规划用地面积：
40285m2
（3）总建筑面积：
141400m2
（4）地下一层商业面积：
22300m2
（5）地下二三层车库面积：
44600m2
（6）建筑密度48.6%
（7）绿地率18.2%
（8）容积率3.51
（9）停车位1424辆
第三节：
项目SWOT分析
一、优势S
（一）项目背景
XX“东襟XX，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。
北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
既是XX省苏北地区的重要城市，也是XX经济区的中心城市。
国务院已批准将XX发展成较大城市，同时，XX也是XX省委、省政府重点发展的三大都市圈之一。
全市辖三县两市五区，总面积11258平方公里，人口916万，其中市区面积为3037.3平方公里，市区常住人口306.4万。
2009年XXGDP2390.16亿元，人均地区生产总值突破4000美元，全市完成财政总收入467.63亿元。
GDP总量在全国所有城市中（含省会城市、国家计划单列市）位居第37位，在整个XX经济区19个地级城市中位居第一。
XX的经济发展的区位优势非常突出，特别是省委、省政府大力推进苏北经济大发展给XX的交通、通讯等基础设施建设提出了新的要求并且同时带来新的发展机遇。
1、基础判断
XX城市经济步入快速发展通道，逐渐成为长三角经济圈、环渤海经济圈、中西部经济过度地带的的核心区域。
2、城市规模
XX区新规划，使XX市区面积增加到3037平方公里，人口306万；水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良的发展中城市
3、城市经济
产业结构不断调整，打造XX省第三大都市圈和以XX未中心的XX经济圈，周边近1.2亿人口消费力逐渐释放。
4、城市规划
按照新区开发、老城提升、整体推进的思路，制定“双核心、五组团”的空间格局，搭建城市快速成长架构。
5、城市资源
两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重；复兴中的历史名城，城市发展动力澎湃，城市精英集群成形。
（二）、交通环境
项目处于XX区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。
外部交通与XX城市大交通体系衔接密切，东上京福高速5小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈25分钟距离，到新城区15分钟车距。
二、劣势W
虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XX市主城区其它商业区比较相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓，因此此次区划调整给XX带来了极大的发展机遇，对进一步推动北京路商圈的建设有着非常重要的意义。
确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑的重要问题。
3、机会点O
1、政府规划开发利好因素
2011年9月28日，XX县整建制划归XX市区，行政区划调整后市区行政区域面积3037.3平方公里，总人口306.4万人，使XX市区行政区域从全省第10位上升到第3位，面积和人口分别达到调整前的2.6倍和1.7倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。
XX区政府提出“打造南部主城区，融入XX都市圈”的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心。
这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，已经带动房地产市场的升温，提升新区的城市品位。
2、地理区位优势
目前XX市房地产市场正处于成长期，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。
因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。
3、项目连动实现价值最大化
为了适应新的XX区的城市建设，区委、区政府决心将现在的北京路打造成为XX市的主要商业街。
为此，政府专门成立“北京路开发管理办公室”，全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。
目前北京路共推出8宗地块，都在规划设计之中，其中南洋国际正处在热销中。
面对将来8个商业项目的一起运作，能拥有充足的客户资源，如能将联袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。
4、中心城市的建设汇聚了人气
随着XX区政府提出“打造南部主城区，融入XX都市圈”的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心；决心将现在的北京路打造成为XX市的主要商业街。
这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
四、风险T
1、市场因素
从目前XX市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。
那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
2、自身因素（略）
5、综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。
唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。
第二章 定位策略
第一节 定位要素分析
1、区位利好因素分析
本项目顺应XX区政府提出“打造南部主城区，融入XX都市圈”的战略目标，规划北京路为未来主城区的商业中心；决心将现在的北京路打造成为XX市的主要商业街的城市经营理念。
而XX“东襟XX，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。
北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。
在交通人流资源丰富、辐射周边省市广的XX市XX区决心将北京路打造成为XX市的主要商业街来填补XX城南商业房地产市场的空白，并以具有“新商务＋新i环境”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求----供给理论。
第二节 项目定位
一、总体定位
1、借用有形资源，植入和延展无形资源，根据XX中心城市定位，结合XX经济区域发展需要，全新打造XX新的产业经济增长极。
2、根据北京路城市规划的发展需要，聚合该地块的商业功能，使之成为中国东部最大的IT产业集聚区和XX地区最专业的集高端品牌展示、电子商务终端体验、休闲娱乐文化等功能为一体的IT产业城市综合体。
3、构建核心消费价值观，在国内率先引入IT产业城市综合体概念，倡导体验式消费理念，使之成为中国东部发达地区又一个行业坐标。
4、和谐发展，在商业和住宅开发中寻求平衡，保证社会效益与经济效益的统一。
二、定位原则：
适应市场、创造差异性。
定 位：
IT产业城市综合体---- "绿色商业中心”
三、产品定位
定位原则：
突出个性、创造差异性
定 位：
国家创新产业集聚区
特 点：
商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化，使“XX数码城”朝着生态化、娱乐个性化等方向发展，成为一个生态型商业中心。
第三节 产品文化定位
定位原则：
讲究个性，追求共性，提升产品附加值。
定 位：
商业、环境、文化相融合
本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点的“北京路商业街”又是其中重要的组成部分，为此我们考虑采用内街的空间模式，更容易聚集人气，营造出丰富活泼的商业氛围。
已达到传统与现代相融合
第四节 产品形象定位
定位原则：
提升企业项目品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。
定 位：
销售的对象为XX经济区内具有中高级以上职称的高端人才，使其成为名副其实的人才硅谷。
现代都市人购物休闲的理想场所
产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。
在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求。
第五节 功能定位
一、IT产业销售展示城市综合体
该项目商业部分面积预计约为14.2万平米，建成后将引进国内外IT行业电脑、电子、数码等品牌1000余个，引进商家约2500家，入住动漫产业、IT行业主力商家200余家，将引进部分配套的餐饮休闲品牌100余家，打造集电脑、数码、电子、软件销售，休闲娱乐为一体的终端服务区，年销售额将达到50亿元，成为中国东部名副其实的硅谷和XX地区最大的IT产业销售展示城市综合体。
二、XX经济区高科技人才居住区
项目将建立配套的高端居住区25.2万平米，入住人口将达到6176人以上，不仅是XX区内住宅的又一扛鼎之作，也是XX城区内不可多得的鼎力大盘。
该居住区将在XX经济区19个地市同步发售，销售的对象为XX经济区内具有中高级以上职称的高端人才，使其成为名副其实的人才硅谷。
三、国家创新产业聚集区
XX项目以IT产业、集成电路、电子信息三大产业为主导，文化创意产业、金融信息服务、新能源、新材料等新兴现代服务产业为辅，发挥品牌扎堆的集聚效应，强调品牌和入住企业的创新发展能力，形成以创新驱动为主的经济发展模式和以服务经济为主的经济结构，积极倡导培育XX经济区IT产业总部经济，为XX经济增长注入新的活力。
四、XX区域经济新的增长极
XX区作为XX南部综合性新城区，重要科研产业、文教和高档生活居住区，区内面积1856.6平方千米，总人口122.11万人，2009年经济总量位居全国县市第71位，GDP达到338亿元。
食品、机械、钢铁、汽车、电子等五大产业是XX的优势主导产业，食品产业突破百亿元大关，成长为XX的第一大支柱产业，XX项目的建设，将改变XX城区内商业长期依赖XX主城区的局面，进一步改变XX北京路的商业经营环境，成为XX区内经济新的增长点和重要的经济增长极。
第六节 目标客户定位
定位原则：
选准目标，稳准出击
定 位：
已完成原始积累具有一定经营规模的IT商家,XX经济区内具有中高级以上职称的高端人才
一、产品——目标客户
造什么产品？
卖给谁？
（略）
二、目标客户细分（略）
第六节 价格定位
定价原则：
市场无形，定价有道。
定 位：
以XX市场的房地产价格为依据，通过比较分析，本地段预计得出 ：
商铺：
约16000元/ m2----50000元/ m2
写字楼：
约8000元/m2---12000元/ m2
住宅：
约7000元/ m2起
房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。
基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。
市场价值取向：
需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。
成本价值取向：
项目整体综合成本加开发商期望利润。
消费者心理价值取向：
该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。
当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素
以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。
我们在整个项目开发建设中，本着经营市场的理念，物业的具体经营项目交给行业专家去做，打破XX开发行业自己开发自己经营的模式，使具体经营项目专业化、系统化，同时也减少了开发商的成本投入。
第三章 项目整体规划设计思路
第一节 总体规划设计
总体规划关系XX数码城成败，没有认真规划论证的商业项目大都缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。
“世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryW．Ziebarth先生曾指出：
“商业广场的主题规划是关键。
”
（一）、规划目标
通过对城市整体结构及邻近街区的自然、社会环境进行综合研究，提出理性积极的规划设计方案，使本小区成为一个在社会效益和经济效益两方面都对城市生活质量有很大促进的新时代的居住社区。
在空间脉络、建筑风格等多个方面延续新古典风格，同时在各项品质上有所提升，力争使本区成为XX现代人居的典范之作。
（二）、规划原则
1、人本原则，规划的初始出发点为“人的需要”，同时顺应自然，力争使人、自然、技术、管理能有效地溶为一体。
2、合理有效原则，规划避免不合实际的泛泛而谈，而以基址的现状为基础，综合各方的因素，提出一个对城市空间网络及城市生活都行之有效的具有前瞻性的规划方案。
3、效益最大化的原则。
规划力图通过建设活动使基址发挥最大的经济效益和社会效益。
（三）、规划结构
1、一心、二组团、三区
住宅区围绕大型人工景观形成中心，商业区和住宅区自然划分为东西两个组团，小区内的南北绿化景观轴，经弧形的区内主干道及沿边放大绿化空间形成第二条链，共同串起点式高层、板式高层、商业三区。
2、简洁的点线型结构
小区的建筑布置力图简洁、合理、有效，争取最大的日照、景观条件，同时使用方便。
俯瞰小区，点、线、面布置错落有致、井然有序、溶入城市肌理。
3、人性尺度的丰富结构
在整体体形简洁的基础上，小区的内部空间环境、建筑细部、室内空间设计等各方面力求丰富、多变、柔和而更具亲和力。
建筑立面注重细部设计，讲究材料划分。
环艺设计更是追求精致、亲人。
（四）、停车交通
整个小区采用相对人车分流的交通体系。
小区干道人车公用，但注意车行系统的引导，尽量减少对人行系统的干扰；主干道宽8米，其中车行道为7米，单侧人行道为1.2米。
组团内实行人车分流，注意居住空间的安静、安全。
交通体系注意消防要求的满足。
小区消防道路宽4米，休闲步道宽1米，步行系统兼容交通、休闲、景观长廊等多种功能，并通过人的活动使整个小区溶为一体。
小区和城市主干道连通处设门卫管理，实现相对的封闭管理；次入口再设第二道门卫管理。
（五）、景观绿化
作为一个注重人性化设计的小区，闲适温馨成为景观设计的主题之一。
无论是中央水景广场亦或区块小景，景观设计无一不体现闲适的主题，使人心情舒畅，悠闲而自得。
沙丘、草坡、树廊、烧烤场、精致水景有机结合。
通过乔木，亚乔木林及灌木绿篱、花卉草坪的综合布置，力争将自然与人工相融合，营造开放及半开放空间领域。
绿化是景观设计的重要一环，也是建筑空间的有机补充、对等部分，绿化是小区“自然化生存”的重要一环。
根据XX的自然条件，争取做到二级绿化，即四季常青，每月有花。
绿化设计追求点、线、面结合，从不同时间、不同空间对小区内的环境进行绿化，以达到在到不同时间、不同空间有不同的绿化效果的结果。
在公共空间，绿化风格趋向硬质、高大、开阔。
在庭院空间，绿化风格追求软质、轻柔、私密。
红线外行道树和绿化由市园林部门负责统一配置植栽。
（六）、建筑布置
在基址已确定的格网上进行建筑布置，使建筑走向溶于城市环境，同时又提升基址所处区域的空间品位，美化城市面貌。
建筑布置兼顾绿景、山景和阳光，使引入景观容量最大化。
每幢建筑对外力争引入更多的空气阳光、自然景色，对内力争内环境的均好性。
（七）、平面定位
坐标采用大地坐标，黄海高程。
住宅间距为满足国家及地方规范。
第二节建筑设计
（一）、设计目标
建筑设计风格要使建筑溶于城市空间、自然环境中，既要与城市形象协调呼应，又要追求创新与新时代特征、追求别致、新颖、大方的艺术品位，而提升该区域的城市空间景观质量，提升地缘价值。
（二）、建筑风格
建筑风格是充满现代人文气息的新古典风格，用大树、高层构筑起街区意象，用植被、绿坡构成乡村意象，折衷主义与新古典的建筑符号混搭，配以庭院铺装，小品、景墙等细节构成，这些元素之间互为统一、互为呼应，与世界设计新潮接轨，向质朴自然回归，构成了完美的建筑印象。
（三）、高层单体建筑设计
1、平面设计
十一层采用一梯两户型，既控制了面积（80、90、120三种面积梯度），又提高了得房率。
十八层及二十七层采用点式一梯三户和四户。
所有户型均遵循如下原则：
空间平直、方正、交通面积最小化、观景大阳台，与户型总面积相匹配的开间、进深、房间面积。
与室外景观相呼应的厅室布置，良好的体形系数对节能、抗震非常有利。
2、立面设计
建筑设计的造型在古典元素基础上注入了山川意境与园林精神，汲取中式园林建筑轻灵、空透的意境，以竖向线条，横向栏板线条穿插构成，以古典三段式构图，却处处寓含现代中式意境，简捷明快的风格与精巧细致的细部，摆脱了欧式凝重的压抑感，保留其中典雅隽永的韵味，体现了自然情怀与新世纪住宅的大趋势。
（四）、商业单体建筑设计
1、平面设计
区内商业以多层为主，建筑层数二、三、四层不等，辅以两个点式办公楼，形成双塔的沿街立面效果。
建筑顺应体形关系设计，起伏有致，有效利用土地资源。
根据周边环境和地形加以组合拼接，有机构成商业建筑组群。
2、立面设计
建筑设计的造型在延续休闲风格的基础上，加以深化创造，层次丰富、造型优美。
大气凝重的造型；设计精巧的细部特征；沉着协调的色调；仔细推敲的尺度比例；富含现代气息的构件，变化丰富的第五立面，无疑不体现出建筑的尊贵气质，建筑品质再度得以提升。
设计本着以人为本的原则，强调健康的居住观念，通风采光以及景观均加以仔细推敲，从各个细节上做到真正的以人为本。
景观阳台设计使阳光和景观毫无阻隔；空调位的设计巧妙结合立面，使用方便。
屋面采用平顶为主，结合造型，巧妙隐藏太阳能热水器位置，避免了传统小区凌乱的第五立面，创造和谐统一的立面形象。
建筑材质的选择考虑简洁大方，色彩与材料的选择凝重而不失轻灵，以淡雅的暖色调为主。
外墙主体采用石材、涂料与面砖相结合。
上部与阳台柱体、线脚使用中拉毛高级涂料或浮雕质感涂料饰面；中段墙体采用浅褐色拉毛手工面砖饰贴。
基座采用深色花岗岩。
门窗采用墨绿色塑钢窗，中空玻璃，气密性及水密性均满足当地气候条件要求。
阳台栏杆及空调百叶均采用铸铁制，与窗框同色油漆。
住宅分户门为防盗门。
（五）、配套公建设计
在小区住宅组团内设一个集中会所，包括公共用房、配套商业用房、公厕、物业用房等，在入口处设置门卫值班室。
幼儿园设于小区中心，各组团分设垃圾收集点。
第三节 环保专篇
1、设计依据
（1）、《中华人民共和国环境保护法》
（2）、《室内给排水和热水供应设计规范》
小区建筑使用性质为居住，同时争创环保节能型住宅区，减少对周边环境产生不利影响。
小区力争在生态环境、生活卫生、空间绿化、自然景观、噪音控制、建筑和装饰材料、空气流通等各因素上，都按国家建设部对环保型住宅的环卫标准而建设。
小区在上部向外部敞开，吸纳阳光、水景，基座则通过沿街商业房、绿化隔离带而封闭、隔离城市街道的噪音、废气及视觉污染。
建筑户型设计同样充分考虑生态使用的要求。
2.环保
（1）室内排水废污分流，最高日排水量约为2780m³/d。
（2）污水经化粪池处
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