绿化前期介入手册.docx
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绿化前期介入手册
物业绿化前期
介入手册
物业公司●绿化
二○一三年二月
一.目的………………………………………………………………………………1
二.说明………………………………………………………………………………1
三.绿化前期介入人员职责…………………………………………………………1
四.绿化前期介入人员织架构………………………………………………………2
五.绿化前期介入工作流程…………………………………………………………2
六.绿化规划类前期介入的主要方面………………………………………………2
1、园区景观和绿化规划……………………………………………………………2
2、小区公共道路规划………………………………………………………………3
3、绿地的功能及规划………………………………………………………………4
4、绿化设计…………………………………………………………………………4
5.绿化用水规划………………………………………………………………………6
6.绿化垃圾处理规划…………………………………………………………………6
七.绿化施工类前期介入的主要方面………………………………………………7
1、绿化工程…………………………………………………………………………7
2、屋顶绿化…………………………………………………………………………10
3、园林建筑…………………………………………………………………………11
4、园林绿化附属工程………………………………………………………………12
5、园林水电工程……………………………………………………………………15
6、单位工程观感质量评定…………………………………………………………19
八.前期介入组与相关部门的联系…………………………………………………19
（由于删减页眉页脚，页数不符）
一.目的
目前大多数绿化设计人员或小区规划人员侧重于依据技术标准和相关规范进行规划与设计，往往忽视了后期物业管理的特点和需求，这就要求我们物业公司应事先根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与居住人口数量等前提条件，从绿化品种、环境设计、市政配套及安装、降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在绿化景观规划设计阶段向开发商提出合理化建议。
同时为杜绝施工单位在施工中只为“一己私利”、“能省则省”的不良心态，将施工中可能出现的不良“后患”在施工初期解决。
并本着“零基础”的人员看完本手册也能熟练操作的思想。
并结合现场与公司实际情况，制定本手册。
二.说明
1、本手册在品质部工程专业组编制的《前期介入手册》的基础上做了修改与补充，并将园林绿化附属工程（园路、广场、给排水、照明、假山等）做为手册的一部分列入本手册。
形成一套完备的《绿化前期介入手册》。
2、本手册分为规划类和施工类两大方面，规划类自编内容较多，施工类参考了相关园林绿化附属工程施工技术类书籍，编写仓促如有不足，尽情见谅。
3、本手册适用于物业公司接管在建项目中绿化前期介入工作！
三.绿化前期介入人员职责
1、协助品质部经理对在建项目的绿化前期介入工作负责，对项目中绿化施工设计、施工管理、接管验收提出物业管理专业意见，提供增值服务部参考。
2、根据地产公司总控计划编制前期介入计划，查阅项目施工图纸，并结合现场施工的实际情况同增值服务部人员，就设备苗木品种的选择、景观效果等方面进行沟通交流，从物业公司后期管理、维护成本、提升品质等的角度，提出合理化建议。
3、巡查绿化施工现场，掌握施工进度，跟踪隐蔽工程的的施工，做好隐蔽工程等项目的跟踪检查记录，并从物业管理角度提出施工管理意见。
4、参与增值服务部组织的专项检查和工程竣工验收。
5、协助上级编制物业验收标准及接管工作方案。
6、完成领导交办的其他工作任务。
四.绿化前期介入人员织架构
五.绿化前期介入工作流程
详见工程组《前期介入手册》
六.绿化规划类前期介入的主要方面
1、园区景观和绿化规划
园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是城市美化的组成部分。
1.1结合投资规模、小区的档次、小区建筑的主体风格及小区的主体文化内涵等因素进行景观形式、风格的调整。
1.2一般应将主体景观设置在小区的主出人口处及园区的中心地带，形成园区整体景观的核心部分。
因此小区主出入口区域的景观最好能体现出小区名称的内涵。
1.3园区内的水景景观不宜过多，较小型小区有一处即可；中型小区有1～2处即可；较大型的小区有2～3处即可，但也应尽可能取下限。
如此考虑，不但节省了水资源和电能，也降低了物业管理成本。
1.4由于木栈道的使用寿命短，且养护费用高，一般1～2年即自然损毁，所以景观中
的木栈道应不用或少用。
1.5园区里不宜制作太多的“地形”，例如小区2小区的地形，给人以压迫感，但不可一点“地形”也不设置，可在重点地方少量修建。
1.6人造土丘或高地不宜过高，坡度应尽量缓和，以利于存水。
此外，人造土丘或高地不能离住户窗户太近。
1.7尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过50厘米、内径应不小于1．5米（方形树池比圆形树池要美观、大方）。
如此规定的原因在于使树根扎在树池之下，既有利于树木生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。
2、小区公共道路规划
2.1道路的使用功能
2.1.1应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。
2.1.2便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。
2.1.3便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、装修及搬家车辆的通行。
2.1.4有些设计为了片面追求艺术效果，将小区的非主要干道（如楼前的通道）设计得宽窄不一，窄处机动车辆难以通行，且有些拐弯设计成死角，车辆难以转向，如果车辆强行通过，势必会碾压路旁的绿地、花木甚至损坏道牙。
2.2小区道路的规划要求
2.2.1建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于1.5米，与机动车道的距离应不小于3米。
这样在对墙体绿化、美化时有一定的空间，同时考虑到行人安全。
2.2.2尽量避免尽端式道路，但遇到非要设置尽端式道路时其长度不宜超过120米，尽端处应有12米×2米的车辆掉头场地。
2.2.3单车道，每隔150米应有一段会车处。
2.2.4道路两边应设有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入路面。
2.2.5休闲区的园路或人行汀步应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人踩踏绿地的措施。
例如，小区1在过往行人较多的步行道两侧铺装漏孔砖，尤其在道路转弯处，漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。
2.2.5在园路两边栽种小灌木形成“绿篱”，也可以起到阻隔作用。
为了景观多样性，可采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。
2.3道路铺装要求
2.3.1高档小区人行园路可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。
2.3.2铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本，一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。
2.3.3有机动车通过的路面，宜采用沥青路面。
应达到一定的厚度，以满足承载要求，避免重载车辆对路面的损坏。
小区3会所前的广场上的石材路面被车辆碾压破坏就是最好的例子！
2.3.4铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。
2.3.5铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。
2.3.6铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。
3、绿地的功能及规划
3.1遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则，形成完整统一的居住区绿地系统，并与城市绿地系统相协调。
3.2充分利用原有的自然资源和自然条件。
如小区2原有大香樟就被保留，做出了下沉式树池，景观效果上也别用一番韵味。
3.3植物配置和种植力求投资少、管理方便、效益好。
3.4园内小块公共绿地，主要供居民（特别是老人、儿童）使用。
绿地以观赏为主．也可在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。
3.5宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。
3.6为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。
如果种植，则距离窗户应不小于5米。
如小区2小区就有将一棵大树直接顶到了业主家窗户上，让其无法开窗。
3.7院落之间可用“绿篱”、栅栏或花墙隔离。
高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大，可作为一般的公共活动之用。
当作为公共活动之用时应减少灌木种植量，体现空间利用。
3.8道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员视线。
3.9在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于1.5米，植大树处土层厚度应不小于2米。
（参考施工类介入的屋顶绿化数据）
以上这些要求如在设计文件中明确的应当依据设计文件中规定执行。
4、绿化设计
4.1选配植物的一般原则
4.1.1大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、灌木树种。
4.1.2在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。
4.1.3为较快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。
4.1.4行道树宜选用夏季遮荫强、冬季通透性好、挂果迟、量少的树种。
如银杏、合欢等，但是水杉等树冠为圆锥形的植物，遮荫效果差，且定植后小树枝会大量死亡，几年后才能恢复，致使株型不可能一致，因而不适合做行道树。
4.1.5所有游戏娱乐、健身场地、路边不得种植有刺、有毒植物。
如月季、蔷薇等
4.1.6为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种搭配组合。
4.1.7根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。
①选用了不适宜本地区种植的苗木。
例如白桦树适宜生长于海拔高的地区，但被种植在橡树湾案场的内，就显得不健康。
②选用了适宜本区域但不适宜的位置种植的苗木。
例如大树或房屋阴暗面的草坪，由于接受不到足够的阳光，最终慢慢步入死亡。
4.1.8尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。
小区2的宿根花卉（如美人蕉、鸢尾、大花萱草等）种植面积过大，才导致晚秋至初春时段这4～5个月的时间有较大面积黄土裸露而影响景观；又因为设计在路边或道路转弯处，在黄土裸露时期易被人穿行踩踏，影响来年的返青发芽。
4.2．景观的设计误区（按三个小区的现有状况）
4.2.1不宜在同一处种植同科植物（如玉兰、二乔玉兰、元宝枫、五角枫），因为这些植物的株形、叶形类似，景观效果也类似，在同一处种植会影响景观效果。
4.2.2同一地段中，不同种植块的树种组合不应有同种的重复种植。
选用的树种偏少，会使绿化效果单调
4.2.3小区选用了本地区市场少见且价格较贵的树种，如结香（有气味）、槲树、溲疏等，这些树种均难以购得。
4.2.4乔木下种植“色块”其视觉效果不佳，不要将乔木种在“色块”中。
4.2.5围墙四周种植品种宜控制在4～5种，并采用常绿乔木与花灌木间种的形式，株高以不影响安防监控摄像为原则。
小区2B2区围墙边的绿化就是这样的。
4.2.6设计中的草花、时花较多，种植面积过大。
这类花卉每年需种植2～3次，费工费时、养护成本大。
可适量改种草坪、宿根植物（但应是小面积）或改种相应的灌木。
4.2.7楼道间应适当多种常绿、喜阴的乔、灌木，以保持四季美化。
4.2.8从整体设计中看到，相似树种使用过多，似乎仅是为凑品种，如旱柳与垂柳、元宝枫与三角枫和枫香等。
4.3种植时错误（按三个小区的现有状况）
4.3.1常绿树中雪松为强阳性树种，与其他树种的间距应大于5米．否则会影响树形（若为单一树种的纯林则例外）。
4.3.2玉簪、八角金盘等性喜半阴，忌阳光直射，因为强光下叶片会褪色并产生日灼，应种植于大树下或楼北侧。
4.3.3各楼单元门前的种植显得凌乱，每个单元门口两侧的种植应有一定的规律性和对称性，应考虑株型的匹配，品种不宜过多；每座楼应有标志性的种植物。
4.3.4较高的树池不应种乔木。
因为随着树木增长，树根会将树池拱裂。
4.3.5大型乔木的种植点距建筑物距离不应小于5米，窗前种植的竹林（目前小区3业主自己种植的有这样的情况）也不应太近，太近会影响采光。
4.3.6某些地段常绿树的种植间距偏小，这样会使下部枝条因为缺少光照而枯萎，同时其下方更不应种植大叶黄杨、洒金柏等灌木。
4.3.7不适宜在花钵内种植桂花等花灌木，因其株型较大，易被风刮倒。
此外，考虑到养护费用较高，应尽量少用或不用花钵。
5.绿化用水规划
5.1绿化用水应该本着节约水资源，降低养护成本，取水便利等原则考虑。
5.2为了节约水资源，应采用喷灌方式，不宜采用漫地浇灌。
因为喷灌方式一般可节水40％左右，所以如果有可能，物业公司应尽可能争取开发商投资喷灌建设。
喷灌管线有地埋式和地表敷设式，后者可节省投资，在北方冬季可以收进室内保管。
5.3无论有无喷灌管网，均应在小区各楼前后、道路两边以交叉位置和适当间距（以70米左右为宜）设置取水点，以解决喷灌死角、保洁用水等问题。
5.4各楼单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响业主出入。
上述绿化用水的各类问题均应在审核设计图纸时加以关注，这些问题如果不解决好，势必会给后期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。
6.绿化垃圾处理规划
6.1对于小区内的绿化垃圾收集方式、对方绿化垃圾场地的管理、运输，绿化垃圾场对周边环境的影响（安全性）等，在规划设计阶段就应给予充分的关注。
6.2绿化垃圾储运场地的位置应考虑以下几点。
6.2.1方便使用，位置适当。
应设置在小区非主要出口处，道路通畅，便于运输。
如果有条件，以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。
6.2.2垃圾场距住宅、办公楼窗户16米以上，且处于夏季主导风向的下风口（植物腐烂也会产生气味）。
6.2.3垃圾场应比较隐蔽，不碍观瞻。
可用较密集的乔木、灌木相间的绿化方式加以隔离或用具有美化效果的建筑形式遮挡。
6.2.4垃圾场地最好周边有消防设备，干枯的树枝非常容易点燃。
七.绿化施工类前期介入的主要方面
1、绿化工程
1.1绿化用地
（Ⅰ）主控项目
1.1.1绿化用地的标高坡度造型等应符合设计及有关要求。
1.1.2栽植土壤的理化性质应符合《城市绿化工程施工及验收规范》的要求，严禁使用建筑垃圾土、生活垃圾、重粘土及含有其它有害成分的土壤。
1.1.3严禁在栽植土层下有不透水层。
土球或根系下有效土层，应符合下表规定：
序号
项目
尺寸要求cm
1
有效土层厚度
草木花卉、草坪地被
30
2
小灌木
45
3
大灌木
60
4
浅根乔木
90
5
深根乔木
150
（Ⅱ）一般项目
1.1.4栽植土应疏松不板结，土块易捣碎，不得使用淤泥，脚踩应无下陷。
检查数量：
按面积抽查10％，500㎡，为一点，不得少于3点，≤500㎡应全数检查。
检验方法：
观察或尺量检查。
1.1.5栽植土地形平整度、造形和排水坡度应符合设计要求，草坪、花卉种植地施足基肥，翻耕25—30cm，搂平耙细，去除杂物，栽植土已达到自然沉降的状态基本不变形，地形的造形和排水坡度应符合设计要求，无明显的低洼和积水处，花坛基本无积水；
检查数量和检验方法：
同3.1.4。
1.1.6栽植土与道路（挡土墙或挡土侧石）、接壤处边口线平直，栽植土应略低于3-5cm。
检查数量：
按长度抽查10％，100cm为一点，不少于3点，≤500cm应全数检查；
检验方法：
同3.1.4。
1.2植物材料
（Ⅰ）主控项目
1.2.3.2.1植物材料的种类必须符合设计要求；严禁带有病虫害。
检验方法：
观察检查和对照图纸、合同、预决算中的植物材料的种类，检查“苗木出圃单”及植物材料的“植物检疫证”。
（Ⅱ）一般项目
1.2.2植物材料一般项目应符合下表规定
序号
项目
质量要求
1
树木
姿态、生长势
树形完整，生长健壮，自然生长状况良好
病虫害
无病虫害
土球和裸根、
树根系
土球和裸根树根系的规格符合有关园林植物栽培技术的规定，土球规格为树径8倍土球完整，包扎牢固；裸根树木主根无劈裂，根系基本完整，无损伤，切口平整。
2
草块
草块的尺寸基本一致，厚薄均匀，边缘平直，杂草不得超过1%。
草块土层厚度宜为3—5cm，草卷土层厚度宜为1—3cm..过长草应修剪；无病虫害，生长态势良好。
3
花苗、地被
生长基本茁壮，发育均齐，根系良好，无损伤，无病虫害。
4
花苗、地被种子
品种、品系符合要求，不得有病虫害，发芽率应超过90%
检查数量：
乔木、灌木及球类按数量抽查10％，每株为一个点，不少于5点，但乔木、灌木及球类各少于10株时应全数检查，草皮、地被按面积抽查10％，3㎡为一点，不少于5点，≤30㎡应全数检查；花苗按数量抽查10％，10株为一点，不少于5点，≤50株应全数检查；行道树、大树移植的应全数检查。
检验方法：
观察和尺量检查。
1.3树木栽植工程
1.3.1本节适用于绿化的树木栽植工程的质量检验和评定。
检查数量：
按面积抽查10％，样点为一个种植单元、一个树坛或分段分块绿地，300～500㎡为一点，不少于3点，≤2000㎡应全数检查；行道树、大树移植的应全数检查。
检验方法：
观察或尺量检查，栽植树木数按抽样点清点的数量与设计要求核对。
（Ⅰ）主控项目
1.3.2树木栽植必须符合设计及当地气候条件的要求，栽植季节应适宜。
反季节种植必须有可靠的措施。
栽植成活率应符合合同约定，成活率宜超过95%，死亡苗木必须按设计要求适时补种，确保成活。
（Ⅱ）一般项目
1.3.3树木栽植工程一般项目应符合下表规定：
序号
项目
质量要求
1
放样定位
符合要求
2
树穴
穴径应符合要求，深度同土球或裸根树根系的直径；翻松底土；树穴上下垂直。
3
定向及排列
树木的主要观赏面应丰满完整、生长好、姿态美；孤植树木冠幅完整，群植树木的林缘线、木冠线基本符合设计要求。
树木栽植朝向应满足其生长要求。
4
栽植深度
栽植深度符合生长要求，根茎与土壤沉降后的地表面等高或略高。
5
培土浇水
分层均匀培土，分层捣实，培土高度基本恰当，及时浇足水且不积水。
6
垂直度支
撑和裹杆
树干或树干重心与地面垂直，支撑设施应因树因地设桩或拉绳，规则式种植的支撑设施应一致、高度及排列应整齐划一，方向及位置应正确恰当。
树木包装处应夹衬软垫。
树木不损伤，稳定牢固；树木裹杆整齐紧密牢固。
7
修剪（剥芽）
无损伤的断枝、枯枝、严重病虫枝等；规则式种植、绿篱、球类的修剪整齐，线条分明，造形树的造型正确。
修剪部位恰当、切口平齐；留枝、留稍、留叶正确，树形均匀；
1.4草坪、地被栽植工程
1.4.1本节适用于绿化的草坪、花坛、地被栽植工程的质量检验和评定，但不适用于足球等运动型草坪工程的质量检验和评定。
检验数量：
草坪、地被按面积抽查10％，300～500㎡为一点，不少于3点，≤1000㎡应全数检查。
花坛按面积抽查10％，10～20㎡为一点，不少于3点，≤100㎡应全数检查。
（Ⅰ）主控项目
1.4.2草坪、地被、花卉等种植应符合设计要求，并根据㎡气候、季节、地形等选择适宜的种植方法。
（Ⅱ）一般项目
1.4.3草坪、花坛、地被栽植工程一般项目应符合下表规定：
序号
项目
质量要求
1
栽植放样
符合设计要求
2
草坪
籽播或植生带
表层应均匀覆盖细土，浇足水、压实；出苗均匀、无空秃，生长势良好,修剪恰当。
草块移植
密铺草坪缝间隙1.5—2.0cm，间铺和点铺草坪，草块大小一致，间隙均匀，草块的间隙用疏松土填平，草块与土壤滚压密实，草坪平整，生长态势好，修剪恰当。
散铺
表层应均匀覆盖良质疏松土；草径疏松恰当。
草块与土壤滚压密实，草坪平整，生长态势好，修剪恰当。
切草边
草坪与树坛、花坛、地被的边缘应及时切草边，线条平顺自然。
3
花坛、地被
密度符合要求，株行距均匀，高低搭配恰当，种植深度适当，根部捣实；花苗和地被不被污染，浇足水，花苗和地被生长势良好。
2、屋顶绿化
2.1本节内容主要针对屋面特殊环境的质量提出的具体要求，在屋顶绿化验收时应同时执行本规定绿化工程的有关要求。
屋顶绿化施工前对原屋面防水层、保护层等的二次处理和修补应执行建筑屋面工程的有关标准和要求。
2.2屋顶绿化基层
（Ⅰ）主控项目
2.2.1屋顶绿化必须满足屋面结构的荷载要求，经设计单位对屋顶绿化荷载验算并书面同意，严禁未经设计同意擅自进行屋顶绿化施工。
检查方法：
检查设计文件及荷载验算书。
2.2.2屋顶绿化施工前应做不小于24小时屋面闭水试验，并经有关各方签字认可后方可施工。
检查方法：
观察检查，检查试验报告。
2.2.3屋顶绿化施工时应有切实可行的屋面保护措施，严禁破坏防水层等屋面构造层。
检查方法：
观察检查
2.2.4屋顶绿化时屋面坡度不应大于5%，否则应采取可靠的加固措施。
（Ⅱ）一般项目
2.2.5原屋面防水材料为纸胎油毡等耐腐蚀性较差的材料应加铺适宜屋顶绿化环境的防水层。
检查方法：
检查设计文件。
2.3屋顶绿化构造层及基质层
（Ⅰ）主控项目
2.3.1屋顶绿化的过滤层、排蓄水层、保湿毯、隔根层等构造层应按照设计要求组织施工，所用材料应符合有关质量要求。
检查方法：
检查质量证明文件
2.3.2屋顶绿化用基质应符合环保要求、严禁出现基质污染周围环境现象。
基质配制应符合苗木生长要求。
检查方法：
检查检测报告。
（Ⅱ）一般项目
2.3.3屋顶绿化各构造层的搭接有效宽度宜为100—200mm。
并且平整无空鼓皱折现象。
检查方法：
尺量，观察检查。
2.3.4绿化基质厚度应满足设计和苗木生长要求。
检查方法：
尺量，观察检查。
2.4苗木种植
（Ⅰ）主控项目
2.4.1屋顶绿化用苗木应符合设计要求，施工时应按照设计搞好定位放线。
检查方法：
尺量，观察检查。
2.4.2屋顶绿化不宜使用根系穿透力较强的苗木，并应采取措施防止根系穿透防水层等屋面构造层。
检查方法：
观察检查。
2.4.3屋顶绿化的苗木及有关设施必须牢固、稳定、无滑移，严禁出现屋顶跌落物体的现象。
检查方法：
观察检查
（Ⅱ）一般项目
2.4.4屋顶绿化后排水应符合设计要求，施工完成后屋面应排水顺畅无积水。
检查方法：
观察检查
2.4.5屋顶绿化完成后原屋面泛水高度、避雷及其他有关设施等应符合有关要求，否则应采取措施确保原屋面有关设施功能不受绿化影响。
检查方法：
尺量，观察检查
3、园林建筑
园林建筑工程的检查验收和评定按照建筑工程质量验收标准执行。
4、园林绿化附属工程
4.1本节适用于园林绿化工程中园路、广场停车场碎拼大理石、混凝土板、水泥花砖、定形石块、嵌草地坪、卵石地面等地面工程的质量检验和评定。
检查数量：
按自然段抽查10％，但不少于3处。
4.2园路、广场基层工程
（Ⅰ）主控项目
4.2.1基层定位放线应符合设计要求，基底符合设计要求。
4.2.2回填料均匀，无淤泥、腐质土、建筑垃圾等杂物。
4.2.3回
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