物业管理费的定价方式.docx
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物业管理费的定价方式
物业管理费的定价方式
2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》之前
Ø政府定价
Ø政府指导价
Ø市场调节价
2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》之后
Ø政府指导价
Ø市场调节价
Ø从2004年1月1日起针对物业管理费用收取标准，政府物价不再审批、不再备案
物业服务收费不再由政府物价部门审批、备案改以《物业服务合同》约定为准
以政府定价方式管理物业服务收费的弊端：
Ø不利于物业管理企业提高服务质量
Ø制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权
Ø因定价标准不客观产生了大量矛盾
Ø政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展
Ø违反《中华人民共和国价格法》以及《物业服务收费管理办法》的法律、法规规定
物业服务费用定价核心------合同约定
物业服务合同应当与业主协商确定，协商的基础在于大家业主共同决策
所有权人决策权的变化：
所有权人决策权的变化：
为了给以后的司法审判保留有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制
《物业服务定价成本监审办法》
国家发展改革委、建设部2007年9月10日颁布
“发改价格［2007］2285号”
适用对象：
政府指导价确定物业服务收费标准，即物业服务社会平均成本
负责：
政府价格主管部门组织实施，房地产主管部门配合
物业服务定价成本监审原则：
合法性原则相关性原则
对应性原则合理性原则
物业服务定价成本构成：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等------即人工费
人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用
①基本工资
②社会保险费包括：
医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育保险、住房公积金等
③按规定提取的福利费：
Ø福利基金，按工资总额的14%计算
Ø工会基金，按工资总额的2%计算
Ø教育基金，按工资总额的1.5%计算
④加班费，包括日常加班和节日加班
⑤服装费
⑥工服洗涤费
制度工作时间的计算：
v年工作日：
365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）＝250天
v季工作日：
250天÷4季＝62.5天/季
v月工作日：
250天÷12月＝20.83天/月
工作小时数的计算：
v以月、季、年的工作日乘以每日的8小时。
每个岗位需要工作的人数计算：
v（365天×24小时）÷（250天×8小时）＝4.38
日工资、小时工资数的折算：
v按照《劳动法》第五十一条的规定，法定节假日用人单位应当依法支付工资。
v即折算日工资、小时工资时不剔除国家规定的11天法定节假日
v据此，日工资、小时工资的折算为：
日工资：
v月工资收入÷月计薪天数
小时工资：
v月工资收入÷（月计薪天数×8小时）
月计薪天数：
v（365天-104天）÷12月＝21.75天
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用
Ø维修费
Ø保养费
Ø日常运行费，主要是能源消耗
Ø装修费
Ø康乐设施费
Ø低值易耗品耗费、杂项费用
电梯运行费用计算：
v主要是电梯电费
v电梯电费＝电梯功率÷功率因素×电梯有效利用系数×365天×24小时÷12月×电费单价
v电梯功率------电梯铭牌上标注
v功率因素------电梯铭牌上标注
v电梯有效利用系数------根据实际经验，从同类型物业实际运行中统计获得
v365天×24小时------电梯每年运行开启时间
v12月------表明是计算每月电梯运行费用
v电费单价------供电部门所收取的每度用电的单价
3.物业管理区域绿化养护费用
绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等
不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费
Ø绿化工具费
Ø劳保用品费
Ø绿化用水费
Ø农药化肥种子费
Ø杂草清运费
Ø园林景观再造费，包括补苗、花卉盆景布置等
4.物业管理区域清洁卫生费用
清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等
Ø清洁工具购置费
Ø劳保用品费
Ø清洁机械材料费，包括大楼外墙清洁设备、打蜡抛光机的折旧、消耗材料等
Ø化粪池清理费
Ø垃圾清运费
Ø水池清洗、检验费
Ø其它费用
5.物业管理区域秩序维护费用
秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等
其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备
Ø保安系统日常运行及维修保养费
Ø日常保安器材费，包括警棍、对讲机、电池、电筒等购置费
Ø保安人员人身保险费------意外伤害保险
Ø保安用房和保安人员住房租金
6.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准
Ø火灾保险、机械损坏险等财产保险
Ø公众责任保险
Ø雇主责任保险
Ø社会保险（一般包含在人工费中，特别注意不能重复计算）
7.办公费
办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用
Ø交通费
Ø通信费
Ø低值易耗文具、办公用品费
Ø书报费
Ø宣传广告和市场推广费
Ø法律费用
Ø节日装饰费
Ø办公用房租金
Ø业主大会、业主委员会办公费
8.管理费分摊
管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用
Ø物业管理公司管理该小区项目所支出的服务费用分摊
Ø物业管理公司对管理处实施的管理成本的分摊
9.物业管理企业固定资产折旧
固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额
物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产
固定资产残值率按3%—5%计算，个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率
以直接用于业主物业管理服务的固定资产为范围
Ø交通工具，如业主楼巴汽车
Ø通讯设备，如电话机、手机、传真机等
Ø办公设备，如桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等
Ø工程维修设备，如管道疏通机、电焊机等
Ø其它设备
10.经业主同意的其它费用
经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用
Ø业主委员会委员津贴
Ø经业主同意，是指业主大会决议同意，并在业主大会议事规则中明确约定
Ø业主大会决议同意，按照《物权法》第七十六条规定，决定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”
物业服务成本支出情况：
项目
行次及关系
上报数
核增数
核减数
核定数
一、人员费用（元）
1=Σ（2：
4）
（一）工资
2
（二）社会保障费
3
（三）其它支出
4
二、共用部分运行维护费（元）
5
其中
（一）电梯日常运行维护费
6=Σ（7：
11）
1、电费
7
2、维护费
8
3、设备保险费
9
4、年安检费
10
5、其它支出
11
（二）二次供水设施运行维修费
12=Σ（13：
15）
1、电费
13
2、日常维护费
14
3、其它支出
15
项目
行次及关系
上报数
核增数
核减数
核定数
三、绿化养护费（元）
16
四、清洁卫生费（元）
17
五、秩序维护费（元）
18
六、共用部分保险费（元）
19
七、办公费（元）
20
八、管理费分摊（元）
21
九、固定资产折旧费（元）
22
十、业主同意其他费用（元）
23
十一、扣除电梯及二次供水日常运行维护费的物业服务运行总成本（元）
24=1+5+Σ
（16：
23）-6-12
十二、服务小区应收费面积（平方米）
25
其中：
（一）配有电梯物业应收费面积
26
（二）配有二次供水设施物业应收费面积
27
项目
行次及关系
上报数
核增数
核减数
核定数
十三、扣除电梯及二次供水设施日常运行维护费的平均单位面积物业服务成本（元/平方米）
28=24÷25
十四、平均单位面积电梯服务运行成本（元/平方米）
29=6÷26
十五、平均单位面积二次供水服务运行成本（元/平方米）
30=12÷27
物业管理费收费标准的厘定原则：
Ø成本核算原则
Ø折旧补偿原则
Ø保本微利原则
Ø分级管理原则
Ø商业特性原则
Ø区分不同物业的性质和特点
Ø不得重复计算
物业管理费的包干制与酬金制：
包干制------是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的物业服务计费方式
酬金制------是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
包干制的特点：
Ø业主向物业管理公司支付固定的物业服务费用
Ø物业管理费用的盈余、亏损属于物业管理公司
Ø物业管理公司暗箱作业
Ø共用部分不能及时维修保养，疲劳使用
Ø物业管理费用应缴纳营业税等税费
Ø按照合同约定，可以不向业主公布账目
酬金制的特点：
Ø物业管理公司向业主预收物业服务资金
Ø物业管理费用的盈余、亏损属于业主
Ø物业管理公司阳光作业
Ø共用部分能够保证及时维修保养
Ø物业管理费用合理避税成为可能
Ø按照合同约定，定期向业主公布账目
Ø维护了业主和物业管理公司的合法权益
Ø有利于加强成本控制，降低和避免虚假成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向
酬金的计提：
Ø酬金计提基数应以代收代支的物业服务资金和其它收入之和为准
Ø酬金制比例应在物业服务合同中明确约定
Ø一般酬金制比例在8%~18%
Ø酬金计提应避免重复计提
Ø计提的酬金包含物业管理公司利润、物业管理公司营业税、物业管理公司对管理处实施的管理成本
酬金制的制度建立：
Ø建立收支平衡的管理预算制度
Ø建立物业管理费收支情况报告制度，保证业主知情权------物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况
Ø建立业主咨询答复制度------业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出咨询时，物业管理企业应当及时答复
Ø建立物业管理审计制度------物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计
Ø建立多退少补机制
Ø建立奖励机制
专项维修资金的概念和性质
专项资金是由业主或非业主使用人交纳，为了保障物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金
特定……物业共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修
性质……是由业主交纳，由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理
住宅专项资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金
专项维修资金管理、使用原则
管理……专户存储、专款专用、所有权人所有并决策、政府监督
使用……方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致
安全远远超越自由、效益、效率
专户存储……以物业管理区域为单位设账、以户为单位设分账
细户按单幢设置
专款专用……专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金
保修期满后的大修、更新、改造
所有权人所有……业主交存的属于业主所有
公有住房售房款中提取的属于售房单位所有
所有权人决策：
业主大会成立之前……列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议
业主大会成立之后……业主大会依法通过使用方案
经业主委员会审定后实施
所有权人决策权的变化：
v业主共同决定的专项维修资金，《物权法》使三分之二决策方法发生根本变化：
v原《物业管理条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3投票权
v为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制
政府监督……交存监督、业主大会成立之前代管、入户前强制交纳首期专项维修资金、强制续交、统一监制专用票据、过户监督、至少每年一次核对账目并向业主公布账目、审计监督、财政部门对财务管理和会计核算制度监督、对违法行为依法进行处罚
负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用；制定使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督、业主的查询和对账等制度
相应法律、法规的处罚规定：
《物业管理条例》第六十三条
《物业服务企业资质管理办法》第十一条、第十八条
《中华人民共和国刑法》第一百八十五条挪用资金罪、挪用公款罪；第一百八十三条职务侵占罪、贪污罪；第一百八十四条和第一百六十三条公司、企业人员受贿罪；第一百六十一条提供虚假财会报告罪；第一百六十二条妨害清算罪等
受益人和负担人相一致
下列四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：
1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用
如：
规划范围内的配套设施费用、保修范围内的保修费用
2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
以所有权为限，属于相关单位所有权的由相关单位承担；属于业主的经业主共同依法决策可在专项维修资金中负担
3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
无法确定当事人的，经业主共同依法决策可在专项维修资金中负担
4.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
住宅专项维修资金的来源……交存
1.法规的强制性规定……国家建设部、财政部颁布《住宅专项维修资金管理办法》（建设部第165号令）之规定
缴交对象……业主……非开发商
商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积，每平方米建筑面积交存首次住宅专项维修资金标准：
当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%
公有住房的来源于两部分：
Ø业主按当地房改成本价的2%的比例，属全体业主共同所有
Ø售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，属公有住房售房单位所有
2.专项维修资金本身产生的利息和投资收益
3.物业服务费结转的费用
Ø物业服务费运行中成本开支后的结余，如果有连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整收费标准外，也可经业主大会同意按一定比例纳入专项资金
4.业主大会决定分摊的费用
Ø根据住宅维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主收取的、保证物业的正常使用的分摊资金
5.业主共有物业的收益
6.社会捐赠或政府津贴拨款的费用
专项维修资金的作用：
Ø业主组织如业主大会的注册资本金
Ø紧急情况下的储蓄备用金
Ø承担全体业主责任的赔偿金
Ø共用部分，即共用部位、共用设施设备的中修、大修、翻修、更新、改造的资金
Ø建筑物损毁后的重建、拆除的启动资金
物业管理企业财务运营与代业主理财
一、物业管理企业财务运营
1.企业财务运营
企业财务------企业为达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系
企业财务管理：
对企业财务运营活动和财务关系实施的管理
企业财务管理的对象：
企业财务活动、各种财务关系
企业财务运营------在商品货币经济条件下企业的资金运动
物业管理企业财务运营------是指物业管理企业在开展物业管理服务经营过程中所进行的资金运动
包括资金筹集、资金运用、资金耗费、资金收回和资金分配五个环节
2.企业财务管理目标
总体目标：
Ø利润最大化
Ø资本利润率最大化或每股利润最大化
Ø企业价值最大化或股东财富最大化
具体目标：
Ø资金筹集管理目标
Ø投资管理目标
Ø利润分配管理目标
3.企业财务管理内容
------筹资决策
------投资决策
------利润分配决策
4.财务报告
①会计报表部分：
Ø主表------资产负债表、利润表、现金流量表、成本报表
Ø附表------资产减值明细表、股东权益增减变动表、应交增值税明细表、利润分配表
②文字报告部分：
Ø会计报表附注、财务状况说明书
5.物业管理绩效评价的指标体系
物业管理绩效评价基本指标
①财务效益状况指标
Ø净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率
②资产营运状况指标
Ø总资产周转率、流动资产周转率
③偿债能力状况指标
Ø资产负债率、利息保障倍数
④发展能力状况指标
Ø营业增长率、资本积累率
物业管理绩效评价修正指标
①财务效益状况修正指标
Ø主营业务利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率
②资产营运状况修正指标
Ø应收账款周转率、不良资产比率、资产损失比率
③偿债能力状况修正指标
Ø流动比率、速动比率、现金流动负债比率、长期资产适合率、经营亏损挂账比率
④发展能力状况修正指标
Ø总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资本平均增长率
物业管理绩效评价评议指标
①经营者基本素质
②服务满意度
③基础管理水平
④在岗员工素质状况
⑤服务硬环境
⑥发展创新能力
⑦经营发展策略
⑧综合社会贡献
6.物业管理报告
------是指物业管理服务者向有关方面提交的反映一定阶段物业管理服务过程中所作的主要工作、财务效益状况以及未来工作计划的文书
按照向不同主体提交分为三类：
Ø向业主提交的物业管理报告
Ø向上级管理高层提交的物业管理报告
Ø向投资者或者董事会提交的物业管理报告
按照经营期间时间的不同分为：
Ø月度报告、季度报告、年度报告、专题报告
物业管理报告构成
Ø物业管理工作总结
Ø物业管理财务报告
Ø物业管理工作计划
报告编写的注意事项：
Ø突出重点、兼顾一般
Ø注重时效、真实可靠
Ø报告清楚、文字简练
二、物业管理的代理理财与管理处的财务管理
代理理财------代理业主对物业管理费用理财
Ø物业管理费用：
物业管理费、共用部分共有收益、专项维修资金
Ø物业管理费用的所有权属于全体业主
Ø物业管理管理处财务管理的核心代业主理财
Ø代业主理财行为必须以全体业主的根本利益为出发点
管理处财务管理基本职能：
Ø遵循一般会计制度规定的程序和方法
Ø采用报账、记录、分析、汇总的方法
Ø定期编制通用和专用的物业管理费用收支报表
管理处财务管理的具体内容：
Ø物业管理项目的财务预算
Ø物业管理项目的费用支出测算
Ø物业管理费收费标准的厘定
Ø会计过程的管理
Ø财务成果报告、总结、分析
Ø向上级物业管理公司财务主管报告
Ø向全体业主报告
管理处经营活动中的财务处理：
Ø对属于利用全体业主共用部分进行的经营收益统一纳入物业管理费用的收支
Ø对上级物业管理公司授权，利用自有资金和能力向业主或其他消费者提供的专项服务、特约服务，不能用物业管理费的成本支出，同时不能与物业管理费结余混淆，→属于物业管理公司自己的经营性收益
管理处财务管理独立核算的形成：
1.早期借鉴港澳新加坡的经验：
Ø独立核算、固定酬金、结余返利于业主
2.结合中国实际总结出的基本指导方针：
Ø收支平衡、略有结余
Ø取之于民、用之于民
Ø一业为主、多种经营
Ø非独立核算的收费点
3.90年代总结出物业管理财务管理思路：
Ø保本微利、量出为入、独立核算、保证佣金、多退少补
Ø既保证业主利益，也保证物业管理企业利益，同时又促进物业管理行业发展
管理处财务管理的特性：
1.会计核算主体“资产”结构简单
Ø没有注册资本、长期投资
Ø流动资产、固定资产、递延资产属于业主权益
2.会计过程“负债”特殊
Ø业主先交钱后享受服务，一般不需要另外借贷
3.“所有者收益”是全体业主
4.物业管理费全部是“成本和费用”
5.会计主体没有“利润”
管理处会计核算与管理的特定原则：
Ø业主支付原则
Ø独立核算原则
Ø多退少补原则
Ø监督报告原则
Ø利益保全原则
管理处财务管理的几种形态：
Ø完全独立核算的会计主体
Ø物业管理公司统管分账核算的会计主体
Ø内部物业业主附属型的会计主体
Ø非独立核算的收费点
物业管理欠费的追缴
Ø物业管理公司发出催款通知书进行合理催缴
Ø请求业主委员会催缴
Ø以律师函进行催缴
Ø向法院申请支付令，以支付令催缴或强制执行
Ø利用简易法庭起诉
Ø普通法庭起诉
强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用
v一般性追讨
v针对性追讨
v区别性追讨
v注意二年诉讼时效
收缴物业管理费的典型方法
v① 每月10号由财务部编制一份住户过期欠交款项的明细表；（列表）
v② 根据此表，由事务部编制“第一次催款通知书”，款项中不含滞纳金；（善意催缴）
v③ 如“第一次催款通知书”发出后7天未收到款项。
事务部编制“第二次催款通知书”款项中根据管理公约加收滞纳金，由事务助理发给有关的业主或租户并要求其签名确认，同时将“第二次催款通知书”复印给业主委员会存档；（警告）
v④ 如“第二次催款通知书”发出后7天未收到款项，管理部指示律师事务所编制“最后催款书”以寄挂号信的方式发给住户；（通过法律的途径）
v⑤ 如“最后催款书”发出15天仍未收到款项，管理部将到法院申请支付令、提起小额诉讼追讨欠款、滞纳金及一切有关费用。
（采取法律行动）。
《中华人民共和国民事诉讼法》对支付令的法律规定
第十七章 督促程序
第一百九十一条 债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：
（一）债权人与债务人没有其他债务纠纷的；
（二）支付令能够送达债务人的。
申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。
第一百九十二条 债权人提出申请后，人民法院应
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