山东营口市房地产市场调研报告23页.docx

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山东营口市房地产市场调研报告23页

营口市房地产市场调研报告

第一部分、营口宏观情况

一、城市基本情况

（1）自然地理

（2）行政区划

（3）交通状况

（4）人口结构及受教育情况

二、宏观经济环境

（1）综合实力

（2）宏观经济数据分析

三、城市规划及建设

　（１）总体规划布局及理念

　（２）.城市结构功能

　（３）居住用地规划布局

　（４）城市道路交通

四、宏观环境综述

第二部分、营口市宏观房地产市场分析

第一部分、营口宏观情况

一、城市基本情况

1、自然地理

  营口市位于辽东半岛西北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。

营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海。

  营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。

在5402平方公里的土地上，养育着230万勤劳热情的营口人。

 营口海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。

2、行政区划

截至2005年12月31日，营口市辖四区（站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区），两市（大石桥市、盖州市），市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。

3、交通情况

营口一市两港，辽河老港于1864年对外开埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。

1984年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。

营口港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务，年吞吐量突破2500万吨，集装箱运输逐年递增，成为中国东北第二大港、中国第十大港。

营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。

营口海运畅通，成为东北腹地最近的出海口。

  营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。

营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。

营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。

4、人口结构

全市共有26个民族，即汉、满、回、朝鲜、蒙古、锡伯、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、侗、瑶、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、达斡尔、羌、俄罗斯、鄂温克、鄂伦春、赫哲族。

2007年末，全市总人口达到232.5万人。

其中，非农业人口104.7万人。

人口自然增长率2.37％0。

年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.8%，比上年下降0.4个百分点。

据抽样调查统计，全年城市居民人均可支配收入1.2143万元，比上年增长19.8%；农村居民人均纯收入5791元，比上年增长15.8%。

全部在岗职工年平均工资2.0626万元，比上年增长26.5%。

社会保障事业不断完善。

全市参加养老保险人数37.3万人，参保缴费率为92.6%，社会化发放率为100%。

为失业人员发放失业保险金4087万元。

参加城镇职工基本医疗保险的单位3415个，参保人数49.2万人。

为8万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。

表一：

2007年底全市的人口分布

区域

人口数

站前区

人口26.2万

西市区

人口16.1万

鲅鱼圈区

人口30.1万

老边区

人口13.1万

大石桥市　

人口72.3万

盖州市　

人口73.3万

二、宏观经济环境

1、综合实力

连续几年来，营口市的国民生产总值增幅在全省各市中一直处于前列。

2007年，营口市预计实现国民生产总值568.87亿元，同去年相比，ＧＤＰ增幅在21％。

初步统计，目前营口市上报省级部门的重点项目大致有220项，总投资2340亿元，其中，“十一五”期间的投资约为2285亿元，这些重点项目的基础准备工作正在紧锣密鼓地筹备中。

2、宏观经济数据分析

（1）国民生产总值

表二：

营口社会国民生产总值（单位：

亿元）

年份

2003

2004

2005

2006

2007

2008

GDP

223.2

276.3

381

457.8

568.87

706

增长率

20.2%

29.1%

37.5%

20.1%

21%

21%

营口国民生产总值从2002年的180.5亿元增长到2006年的540.9亿元，4年翻了3倍。

每年的增长率大于20%，略高于全国平均水平，且GDP的增幅每年都在递增，反映出近几年营口国民经济的持续、强劲的发展。

2008年706亿，辽宁省排名第四；

图三：

2006年辽宁省部分地区国民生产总值对比（单位：

亿元）

虽然近几年营口的经济有了持续、强劲的发展，但是2005年营口的年GDP总量只有接近不到大连的1/5，相当于鞍山的1/3，与锦州接近，可见营口的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平，要赶上沈阳、大连等发达城市还有很长的路要走。

（2）人均可支配收入

表四：

营口人均可支配收入情况（单位：

元）

年份

2002

2003

2004

2005

2006

人均收入

7698

8202

9451

10858

12394

居民生活水平不断提高。

2005年城镇居民人均可支配收入完成12394元，年均增长11.6%。

随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给营口房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了营口房地产市场的良性发展。

3、2009年，营口迎来新的跨越：

营口按照中央和省委的要求，以深入学习实践科学发展观活动为载体，立足于“树信心、保增长，调结构、上水平，抓民生、促和谐”，大力实施“以港兴市”、“工业强市”战略。

年初以来，开展了以“凝心聚力科学发展、建设沿海经济强市”为主题的解放思想大讨论活动，提出了今年要保持全市经济发展“增幅不降、增速不减”的工作目标。

今年上半年，营口市地区生产总值实现380亿元，同比增长18.5%，增幅居全省第一位；财政一般预算收入实现32.1亿元，同比增长36.1%，增幅居全省第二位；全市固定资产投资、城市人均可支配收入、农民人均现金收入等主要经济指标同比增长均超过10%。

展“项目建设年”活动，全力实施“5227”工程。

把投资作为非常时期拉动经济增长最有效、最直接的手段，创造更多就业岗位，激发更多消费，确保全年经济增长目标的实现。

上半年，开工建设投资超千万元项目638项，完成投资290.6亿元，乐购超市、新东北电器等一批重大项目相继开工建设，华能营口热电厂、辽河特大桥等重大项目正按计划推进。

尤为瞩目的是，民生项目投入加大，投资3亿元的营北公路进展顺利，“民兴河整治工程”正在顺利推进，25条新建及改造城区道路已开工建设，“改造旧小区和住宅楼”、“改造农村厕所”工作也已开始施工。

培养新的经济增长极。

从实际出发，深入贯彻“五点一线”发展战略，全力推进营口沿海经济带开发建设，营口港、开发区、沿海产业基地、高新区、仙人岛能源化工区和中小企业创业园发展不断加快。

上半年，港口货物吞吐量和集装箱运量分别达到8814万吨和121万标箱，同比增长13.9%和20%。

沿海经济带各重点区域共完成地区生产总值149.9亿元，占全市的39.4%；引进外资1.19亿美元，内资178亿元，分别占全市的52%和85%；开工建设投资千万元以上项目310项，其中亿元以上项目136项，分别占全市的48.6%和63.2%，对全市经济发展的支撑作用日益突出。

争取政策资金支持。

上半年，营口共争取到国债及省各专项补助资金2.96亿元。

加大与金融部门的战略合作力度，争取各金融机构授信额度560亿元，排在全省第3位；域内银行贷款余额602亿元，同比增加44%，列全省第2位，总量居全省第4位；域外银行贷款余额230亿元；银行存贷比例居全省第4位。

三、城市规划及建设

本次总体规划将原总体规划提出的主城区和老边城区合二为一,扩大老城区，发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区，实施统一规划。

营口市城市规划区范围：

包括站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，即盖州市的沙岗子、九垄地、归州等3个建制镇，总面积约1130平方公里。

城市性质:

以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市。

城市规模：

近期到2010年，城市人口规模将达到100万人，城市实际居住人口134万人；远期到2020年，城市人口规模将达到134万，城市实际居住人口212万人。

市域城镇体系规划：

遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成"大三角"的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。

城市发展战略规划：

实施"南进"、"东拓"、近期重点发展"一带五区"。

南进：

老城区的"南进"，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的"南进"，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；

东拓：

从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。

一带五区：

即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。

将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益。

第二部分宏观房地产市场分析

营口房地产市场发展概况

营口地区2008年实现全口径交易额162.50亿元，同比增长16%；交易面积1037.38万ｍ2，同比下降1%；交易件49033套，同比增长13%。

2009年1至6月，营口地区共成交房屋22793套，成交面积209.7万平方米，成交额达52.79亿元，同比分别增长45%、43%、44%。

一、2008年营口地区1-12月房地产市场分析

（一）营口地区全口径交易额

营口地区2008年实现全口径交易额162.50亿元，同比增长16%；交易面积1037.38万ｍ2，同比下降1%；交易件49033套，同比增长13%。

其中，营口市区（站前区、西市区）实现全口径交易额49.15亿元，同比增长2%；交易面积282.08万ｍ2，同比下降11%；交易件14051套，同比下降23%。

老边区实现全口径交易额7.86亿元，同比下降15%；交易面积77.29万ｍ2，同比下降28%；交易件2421套，同比下降20%。

鲅鱼圈区实现全口径交易额42.95亿元，同比增长46%；交易面积180.02万ｍ2，同比增长13%；交易件8829套，同比增长14%。

大石桥市实现全口径交易额51.09亿元，同比增长21%；交易面积423万ｍ2，同比增长9%；交易件18039套，与同期相比基本持平。

盖州市实现全口径交易额2.79亿元，同比下降21%；交易面积19.29万ｍ2，同比下降22%；交易件1827套，同比下降2%。

熊岳镇实现全口径交易额8.65亿元，同比增长15%；交易面积55.7万ｍ2，同比增长11%；交易件3416套，同比增长16%。

（二）营口地区商品房、存量房数据

1、商品房销售数据

营口地区2008年商品房销售金额为41.28亿元，同比增长29.7%；销售面积179.97万ｍ2，同比下降7.2%；销售18642套，同比增长48%。

其中，商品住宅销售金额为30.08亿元，同比增长17.8%；销售面积158.75万ｍ2，同比下降6.6%；销售17086套，同比下降11.2%。

（数据来源于中心数据库及各地报表）。

营口市区（站前区、西市区）商品房销售金额为10.24亿元，同比下降1%；销售面积48.08万ｍ2，同比下降18%；销售4860套，同比下降25%。

其中，商品住宅销售金额为9.39亿元，同比下降2%；销售面积44.37万ｍ2，同比下降20%；销售4448套，同比下降27%。

老边区商品房销售金额为0.61亿元，同比下降58%；销售面积4.09万ｍ2，同比下降64%；销售535套，同比下降64%。

其中，商品住宅销售金额为0.43亿元，同比下降67%；销售面积3.52万ｍ2，同比下降67%；销售472套，同比下降67%。

鲅鱼圈区商品房销售金额为15.84亿元，同比增长94%；销售面积41.02万ｍ2，同比增长21%；销售3571套，同比增长18%。

其中，商品住宅销售金额为9.07亿元，同比增长82%；销售面积32.93万ｍ2，同比增长30%；销售3231套，同比增长28%。

大石桥市商品房销售金额为11.75亿元，同比增长18%；销售面积70万ｍ2，同比下降8%；销售7652套，同比下降17%。

其中，商品住宅销售金额为9.14亿元，同比增长11%；销售面积63.87万ｍ2，同比下降5%；销售7114套，同比下降9%。

盖州市商品房销售金额为0.64亿元，同比增长21%；销售面积3.08万ｍ2，同比增长15%；销售462套，同比增长13%。

其中，商品住宅销售金额为0.52亿元，同比增长21%；销售面积2.56万ｍ2，同比增长13%；销售388套，同比增长13%。

熊岳镇商品房销售金额为2.2亿元，同比增长57%；销售面积13.7万ｍ2，同比增长11%；销售1562套，同比增长29%.其中，商品住宅销售金额为1.53亿元，同比增长53%；销售面积11.5万ｍ2，同比增长28%；销售1433套，同比增长35%。

2、存量房交易数据

营口地区2008年存量房成交额为15.66亿元，同比增长8.4%；成交面积120.41万ｍ2，同比下降9.7%；成交11806套，同比下降9.2%。

其中，存量住宅成交额为13.51亿元，同比增长8.2%；成交面积110.07万ｍ2，同比增长0.4%；成交11057套，同比增长4%。

营口市区（站前区、西市区）存量房成交额为8.35亿元，同比下降1.9%；成交面积65万ｍ2，同比下降11%；成交5629套，同比下降18.4%。

其中，存量住宅成交额为7.36亿元，同比增长3.4%；成交面积58万ｍ2，同比增长1.8%；成交5130套，同比下降1.6%。

老边区存量房成交额为0.98亿元，同比增长108.5%；成交面积9.2万ｍ2，同比增长31.4%；成交1007套，同比增长36.8%。

其中，存量住宅成交额为0.85亿元，同比增长112.5%；成交面积8.0万ｍ2，同比增长29%；成交924套，同比增长37.5%。

鲅鱼圈区存量房成交额为2.93亿元，同比增长49%；成交面积17万ｍ2，同比下降8%；成交1602套，同比下降11%。

其中，存量住宅成交额为2.65亿元，同比增长46%；成交面积16.7万ｍ2，同比增长10%；成交1725套，同比下降8%。

大石桥市存量房成交额为2.42亿元，同比增长28%；成交面积19万ｍ2，同比基本持平；成交2456套，同比增长8%。

其中，存量住宅成交额为1.92亿元，同比增长6%；成交面积18.66万ｍ2，同比下降1%；成交2286套，同比增长19%。

盖州市存量房成交额为0.7亿元，同比下降47%；成交面积8.21万ｍ2，同比下降35%；成交898套，同比下降1.4%。

其中，存量住宅成交额为0.6亿元，同比下降52%；成交面积7.3万ｍ2，同比下降36%；成交816套，同比下降1.7%。

熊岳镇存量房成交额为0.28亿元，同比下降13%；成交面积2万ｍ2，同比下降38%；成交214套，同比下降43%。

其中，存量住宅成交额为0.13亿元，同比增长30%；成交面积1.4万ｍ2，同比增长56%；成交176套，同比增长39%。

（四）营口地区商品房、二手房均价数据

营口地区2008年商品房均价为2461元/ｍ2，同比上涨21.2%，其中商品住宅均价为2046元/ｍ2，同比上涨16.6%；二手房均价为1901元/ｍ2，同比上涨33%，其中二手住宅均价为1450元/ｍ2，同比上涨14.7%。

（数据来源于中心数据库及各地报表）

表1    2008年营口各市、县区商品房均价对比

其中，营口市区商品房均价为2756元/ｍ2，同比上涨18%，其中商品住宅均价为2658元/ｍ2，同比上涨19%；二手房均价为1934元/ｍ2，同比上涨9%，其中二手住宅均价为1677元/ｍ2，同比上涨13%。

老边区商品房均价为1491元/ｍ2，同比上涨15.4%，其中商品住宅均价为1222元/ｍ2，同比下降0.86%；二手房均价为1065元/ｍ2，同比上涨58.65%，其中二手住宅均价为1062.5元/ｍ2，同比上涨65%。

表2    2008年营口各市、县区二手房均价对比 

鲅鱼圈区商品房均价为1491元/ｍ2，同比上涨15.4%，其中商品住宅均价为1222元/ｍ2，同比下降0.86%；二手房均价为1065元/ｍ2，同比上涨58.65%，其中二手住宅均价为1062.5元/ｍ2，同比上涨65%。

大石桥市商品房均价为1679元/ｍ2，同比下降9%，其中商品住宅均价为1431元/ｍ2，同比下降16%；二手房均价为1273元/ｍ2，同比上涨29%，其中二手住宅均价为1078元/ｍ2，同比上涨12%。

盖州市商品房均价为2077元/ｍ2，同比上涨6%，其中商品住宅均价为2031元/ｍ2，同比上涨8%；二手房均价为852元/ｍ2，同比下降18%，其中二手住宅均价为822元/ｍ2，同比下降26%。

熊岳镇商品房均价为1606元/ｍ2，同比上涨15%，其中商品住宅均价为1330元/ｍ2，同比上涨20%；二手房均价为1400元/ｍ2，同比下降40%，其中二手住宅均价为929元/ｍ2，同比下降16%。

二、营口市区1-12月房地产市场分析

（一）商品房市场

1、累计供销量分析

（1）商品房累计供应总量分析

1-12月全市商品房累计批准预售90.56万ｍ2，同比增长33.2%，其中住宅批准预售79.30万ｍ2，同比增长26.9%，住宅占批准预售总量的88%。

（2）商品住房供应户型分析

1-12月全市商品房累计批准预售8800套，同比增长32%，其中住宅批准预售7393套，同比增长25%。

（以上数据来源于市房交易中心数据库）

表3 2008年1-12月营口市商品住宅供应户型结构

1、商品房销售总量分析

1-12月全市商品房累计销售48.08万ｍ2，同比下降18%，其中住宅销售44.32万ｍ2，同比下降20%，占商品房销售面积的比重为92%。

商品房销售4860套，同比下降25%，其中住宅4448套，同比下降27%。

商品房销售金额为10.24亿元，同比下降1%，其中住宅成交金额为9.39亿元，同比下降2%。

（商品房销售为商品房网上登记备案,数据来源于市房产交易中心数据库）

表4  2008年1-12月全市商品房、住宅销售情况对比

图1 2007年、2008年1-12月商品住宅销售量对比图

今年1-9月份商品房销售与去年同期基本持平，进入10月份受全球经济危机影响，我市商品房各项目销售明显滞缓，各项目到访客户量急剧下降，有的楼盘连续2个月销售量为零。

针对这种情况，我们客观理性地分析了房地产市场状况，并通过各媒体向百姓介绍房价的构成、我市房地产健康因素分析等，引导消费者正确认识我市房地产现状，起到了稳定市场的作用。

加之11月份我市下发相关文件，实行了百姓购买商品房契税全额补贴等优惠政策。

12月份我市楼盘客户回访率明显增加，部分项目销售有所抬头。

据统计，我市12月份商品房销售量为37999万ｍ2，11月份销售量为19346万ｍ2，环比增长96%。

（2）商品住宅与非住宅销售比例分析

1-12月全市商品房成交住宅与非住宅面积比例约为11.96：

1。

2、商品房、住宅累计销售均价分析

1-12月，全市商品房销售均价为2756元/ｍ2，同比上涨18%，其中商品住宅销售均价为2658元/ｍ2，同比上涨19%，非住宅销售均价为3887元/ｍ2，同比上涨8%。

图2 2008年1-12月商品住宅销售及价格走势图

 3、商品住宅户型结构分析

从商品住宅销售登记套型状况来看，套型面积60～90平方米的商品住宅是我市消费的高峰段，占销售总量的46%。

套型90～130平方米的住宅为次高峰段，销售面积占总量的37%。

套型90平方米以下的住宅占销售总量的49%,这说明目前我市住房消费的热点仍为中小户型。

表5 2008年1-12月营口市商品住宅销售户型结构

图3  2008年1-12月营口市商品房住宅户型结构

（二）二手房市场

1、二手房累计交易总量分析

1-12月，全市二手房成交面积22.94万ｍ2，成交金额为2.88亿元，成交套数为2907套，与去年同期相比分别减少31%、20%和33%。

其中住宅成交21.95万ｍ2，成交金额为2.75亿元，成交套数2771套，与去年同期比分别减少32%、23%和24%。

二手住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的96%、95%和95%，成交套均面积为79ｍ2。

（注：

本报告中的二手房交易数据来源于交易中心数据库，二手房交易只包括二手房买卖）

图4 2007年、2008年各月二手住宅交易量对比图

 2、二手房累计交易均价分析

1-12月，全市二手房成交均价为1934元/ｍ2，同比上涨9%，其中二手房住宅成交均价为1677元/ｍ2，同比上涨13%；二手非住宅成交均价为3348元/ｍ2，同比上涨8%。

（注：

本统计数据来源于中介市场二手房源采样）

据统计，12月份二手房交易量为34842.42ｍ2，11月份二手房交易量为16906.31ｍ2，环比增长51%，同比增长62%。

分析原因，主要为11月1日政府出台了房地产新政，暂缓征收个人在住房转让环节所涉及的营业税、城市维护建设税等近8.6%的税率，同时对个人购房二手房实现全额契税补贴。

优惠政策的出台促进了我市二手房交易量的增长，致使12月份二手房交易环比、同比增长幅度较大。

图5 2008年1-11月二手住宅交易量及价格走势图

3、二手住宅户型结构分析

表6 2008年1-12月营口市二手住宅交易户型结构

（三）高档楼盘情况：

1、 美景.英伦郡

开发商：

营口市美景房地产开发有限公司

所在区域：

站前区

建筑面积：

18.6万平

绿化率：

35%

容积率：

1.99

户型面积：

50-250㎡

项目类别：

小高层、高层

均　　价：

3150元/m2元/

项目简介

    美景•英伦郡所处地理位置优越，位于渤海大街与光华路核心交汇处，为政府 “发展大营口都市区” 东扩南移规划区域的核心位置，是营口最适宜人居的高档住宅区域。

是由国内知名地产连锁开发企业华源集团投资，营口美景房地产开发公司开发建设，项目总占地面积约9.36万㎡，总建筑面积20万㎡，总户数达到1300多户，为营口英式地标性电梯社区，独有的英伦塔楼标志异域生活的原味享受。

产品质量优异，在营口地区召开的建筑行业建筑质量与安全管理会上获得高度评价，而且材料采用了国内外知名品牌，如门窗采用断桥双层铝合金窗，起到隔音保温的良好效果，电梯使用日立牌电梯，更是营口商品房的先例等等，努力打造出一个高品质楼盘。

社区配备有建筑面积达4300㎡的休闲健身中心，内设有室内游泳馆、咖啡厅、西餐厅、台球室、乒乓球室、棋牌室、健身房等，丰富了业主们的文化生活。

3万多㎡的英伦主题花园，按英伦四岛的分布划分成四大主题景观区域，为营口首创，让美景•英伦郡的业主在英伦风景里尽洒绅士豪情。

户型设计沿袭欧洲生活经典方式，面积从50㎡至250多㎡，单层内部格局从一房一卫到三房两卫，以及顶层的复