v某地产成本管理制度.docx

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v某地产成本管理制度

v某地产成本管理制度

一、总那么

二、房地产成本治理职责

〔一〕集团总部的成本治理职责

〔二〕开发企业的成本治理职责

三、房地产成本监控

〔一〕成本监控系统

〔二〕成本监控的要求

四、房地产开发环节的成本操纵

〔一〕立项环节的成本操纵

〔二〕规划设计环节的成本操纵

〔三〕施工招标环节的成本操纵

〔四〕施工过程的成本操纵

〔五〕工程材料及设备治理

〔六〕竣工交付环节的成本操纵

〔七〕工程结算治理

〔八〕其他环节的成本操纵

五、附那么

万科企业股份

房地产成本治理制度

〔讨论稿〕

一、总那么

1、为了增强成本操纵力度，降低成本费用，提高市场竞争力，依照国家有关法规政策，结合集团成本治理的要求和体会、教训，制定本制度。

2、成本治理的差不多原那么是：

以市场需求为导向、保证质量为前提，过程操纵为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。

3、成本监控的任务是：

遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本治理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、房地产成本治理职责

〔一〕集团总部的成本治理职责

1、制定、修正集团成本治理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本治理制度；并跟踪、检查执行情形，对成本实行制度监控。

2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判定，及时提供、反馈给集团和各开发企业治理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本治理环境的了解，协助房地产公司争取优待政策、处理有关政策性问题。

3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，关心房地产公司做好项目前期策划中的成本操纵。

立项审查的重点是：

◆立项资料是否齐全、规范；

◆市场定位是否明确、恰当；

◆投资成本估确实是否经济、合理；

◆投资回报是否符合集团利润目标要求；

◆投资风险能否有效操纵。

4、跟踪、落实各项目成本打算及其执行情形，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表；分析、总结项目成本操尽情形，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本操纵工作。

5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团治理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。

6、组织集团成本治理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本治理意识，推广集团内外成本治理体会，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本治理水平的提高。

7、依照治理的需要，派出审计小组对项目成本进行时期审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本治理的规范性提出审计意见。

并结合项目收益情形，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

8、逐步推行成本治理及其信息交流电脑化，搞好成本治理的综合服务。

〔二〕开发企业的成本治理职责

1、认真执行集团成本治理制度，结合实际制定本单位成本治理制度，并自觉同意总部监督。

2、依照本单位业务进展规划、开发能力和市场情形，确定项目开发打算，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求向集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

3、规划设计时期，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又表达成本操纵的意识和要求。

4、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用打算，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用操纵指标，落实降低成本技术组织措施。

5、遵循差不多建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程操纵，对可控成本、变动成本和成本专门偏差实行有效监控。

保证将成本操纵在目标成本范畴内。

6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格操纵项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

7、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情形，按规定编报成本会计报表等有关资料。

坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

8、熟悉、把握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本操纵因素，用足用活各种政策、资源，提高成本操纵的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

9、定期或不定期分析成本结构、差异及其缘故、监控措施及其成效、体会教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。

三、房地产成本监控

〔一〕成本监控系统

1、依照集团的治理体制，集团建立总部以治理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。

实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。

2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控。

3、各开发企业应依照治理需要和项目实际情形，设置审算部、工程部、财务部等成本治理职能部门或岗位，保证成本操纵工作的顺利进行

〔二〕成本监控的要求

制度建设

1、依照治理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本治理制度，并报集团总部备案：

◆成本治理责任制及监控程序；

◆打算治理制度（包括指标、定额、考核治理方法）；

◆招、投标治理制度；

◆合同治理制度；

◆工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交）治理制度；

◆预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付）治理制度；

◆费用操纵制度；

◆材料设备治理制度。

以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。

2、集团总部应不断总结各开发企业成本操纵体会，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本治理制度。

打算治理

1、各开发企业应按依照项目开发的节奏，及时编制成本打算，并跟踪、检查、考核打算的执行情形：

◆开发产品成本打算（按完全成本口径）；

◆期间费用打算；

◆降低成本技术组织措施打算。

2、成本打算以设计概算、施工图预算、成本推测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。

3、各开发企业应完善成本考核方法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。

分析检查

1、各开发企业在成本操纵过程中，应定期、按开发时期对房地产成本的结构、差异及其缘故、操纵措施及其成效进行分析，以及时总结体会教训，做好下一步成本操纵工作。

分析的重点是：

◆打算及其执行情形；

◆实际成本与预算成本、打算成本对比差异及其缘故；

◆分析期内操纵措施、成效、存在问题及改进意见、计策；

评判、结论与提示。

2、集团总部依照治理需要，应按项目就成本操尽情形进行分析检查。

信息交流

1、应报集团总部的常规性成本资料要紧包括：

项目差不多情形；

◆按会计制度规定应编报的成本核算报表；

◆成本动态情形及其分析资料；

◆当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。

2、按例外治理原那么，对以下成本专门偏差及其处置方法，应随时报集团总部：

◆当地有关法规政策的重大调整；

◆成本超降率占单项工程成本总额10%以上、占其本身预算成本或打算成本30%以上的的项目、事件（包括停工、严峻窝工、重大设计变更、打算外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素阻碍造成的成本增、减项目、事件）；

◆合作条件更换；

◆补交地价。

3、各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本操纵的体会教训。

四、房地产开发环节的成本操纵

〔一〕立项环节的成本操纵

1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交«立项请示»和详细的«可行性研究报告»，并经集团立项听证会讨论通过。

«可行性研究报告»除应具备地块基础资料、周边环境及其进展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

◆成本费用估算和操纵目标及措施；

◆投资及效益测算、利润表达安排；

◆税务环境及其阻碍；

◆资金打算；

◆«竞投方案»〔仅限招标、拍卖项目〕；

◆投资风险评估及相应的计策；

◆项目综合评判意见。

2、«可行性研究报告»应至少在立项听证会前提早一周上交集团总部。

3、假设项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利阻碍时，应重新向集团总部提交«立项申请»。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

〔二〕规划设计环节的成本操纵

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原那么：

◆能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；

◆需托付设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案〔必须包括建筑成本操纵总体目标〕，应第一上报集团领导牵头组织的〝规划设计方案听证会〞审查，获通过后方可进入下一设计时期〔如单体设计、扩初设计、施工图设计〕。

每一时期都必须要求设计单位出具«设计概〔预〕算»，并在与上一时期的概〔预〕算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的«建筑成本概〔预〕算»，确定各成本单项的操纵目标，并以此操纵下一时期的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：

设计单位的«施工图预算»原那么上不得突破我方编制的«建筑成本预算»。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性〔包括建成后的物业治理成本〕等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，幸免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资缺失白费。

〔三〕施工招标环节的成本操纵

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公布或邀请招标方式进行。

3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范畴、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工治理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情形进行评估，提出书面评估意见。

4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目假设采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目〔如水、电、气等〕应尽力进行公关和谐，最大程度降低造价。

8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

10、出包工程应严禁擅自转包。

〔四〕施工过程的成本操纵

现场签证

1、现场签证要反复对比合同及有关文件规定慎重处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场治理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。

现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

3、现场签证必须按当时发生当时签证的原那么，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。

签证内容、缘故、工程量必须清晰明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业要紧求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写«设计变更审批表»并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对比有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。

我方设计变更的审批权限由各开发单位依照自身实际情形确定。

工程质量与监理

1、项目开工前，原那么上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。

监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位紧密配合，严格把关。

一旦发觉质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故缘故，提交事故情形报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。

事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应专门重视隐藏工程的监理和验收。

隐藏工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。

凡未体会收签证的，应要求施工单位不得隐藏和进入下道工序施工。

隐藏工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。

工程进度款

1、原那么上不向施工单位支付备料款。

确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

2、工程进度款的拨付应当按以下程序办理：

◆施工单位按月报送施工进度打算和工程进度完成月报表；

◆工程、预算部门会同监理人员，对比施工合同及进度打算，审核工程进度内容和完工部位〔主体结构及隐藏工程部分须提供照片〕、工程质量证明等资料；

◆预算部门整理复核工程价值量；

◆经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原那么上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便把握最终结算主动权。

〔五〕工程材料及设备治理

1、项目开工前，设计或工程治理部门应及时列出所需材料及设备清单，一样按照以下原那么决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税打算指标的、有专门质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时刻，防止积压或造成窝工现象。

5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在要紧设备和大宗建材采购上采纳招标方式。

在质量、价格、供货时刻均能满足要求的前提下，应比照以下条件择优确定供货单位：

◆能够实行赊销或定金较低的供货商；

◆情愿以房屋抵材料款，且同意正常楼价的供货商；

◆能够到现场安装，同意验收合格后再付款的供货商；

◆售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程治理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。

对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、«采购合同»中必须载明：

因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成阻碍和缺失的，供货商必须承担索赔责任。

8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、关于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员操纵的价格上限范畴内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。

同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程治理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程治理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

〔六〕竣工交付环节的成本操纵

1、单项工程和项目竣工应通过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审算、销售和物业治理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，〝移交证明书〞应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有阻碍使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。

因施工单位缘故延误工程移交，给我方造成经济缺失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业治理规定及时与施工单位签订«保修协议书»，以明确施工单位的保修范畴、保修责任（包括验收后显现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的估量，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范畴的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

〔七〕工程结算治理

工程竣工结算应具备以下差不多条件：

◆符合合同〔协议〕有关结算条款的规定；

◆具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

◆项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

◆工程遗留问题已处理完毕；

◆施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以我方把握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一样只能作为参考。

3、〝点工〞必须按照定额价计取、结算。

4、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，运算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的运算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析治理，进行〝三算〞对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。

7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对比合同详细审核并编制工程财务决算书。

〔八〕其他环节的成本操纵

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的«销售承诺事项清单»，逐项测算其建设成本，并对比原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范畴内。

«销售承诺事项清单»及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加〝卖点〞需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。

应保证向客户承诺的交工日期，以幸免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情形下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时刻，减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公平、团队合作的原那么，正确处理与合作伙伴的关系。

五、附那么

1、本制度适用于集团所属的房地产开发企业。

各房地产开发企业应依照本单位的具体情形和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本治理制度或治理方法，在实际工作中不断完善，并报总部备案。

2、本制度未涉及到的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本治理的有关规定执行。

本制度由总部财务治理部根椐集团成本治理的需要进行修订和完善。