工厂物业管理方案书样本.docx

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工厂物业管理方案书样本

第一章公众制度………………………………………………………………………04

精神文明条约…………………………………………………………………04

治安管理要求…………………………………………………………………04

电梯管理要求…………………………………………………………………05

消防管理要求…………………………………………………………………05

清洁卫生条约…………………………………………………………………07

绿化管理要求…………………………………………………………………07

第二章公共事务管理制度……………………………………………………………08

物业接管验收管理制度………………………………………………………08

公共设施维护管理制度………………………………………………………09

临时用电、用水管理要求……………………………………………………09

投诉处理和分析制度…………………………………………………………11

意见调查和回访制度…………………………………………………………11

维修管理制度…………………………………………………………………13

垃圾搜集和处理管理制度……………………………………………………14

卫生消杀管理制度……………………………………………………………15

受伤/急症等紧抢救援方法…………………………………………………16

火警应急方法…………………………………………………………………16

停水/停电应急方法………………………………………………………16

第三章行政性管理制度………………………………………………………………18

企业训导………………………………………………………………………18

企业管理理念…………………………………………………………………18

职员行为准则…………………………………………………………………18

职员守则………………………………………………………………………18

职员服务礼议要求……………………………………………………………19

职员奖励条件及奖励方法……………………………………………………29

职员过失行为种类及处罚方法………………………………………………30

招聘及解聘要求………………………………………………………………32

职员绩效考评措施（试行）……………………………………………………35

培训制度………………………………………………………………………47

保密制度………………………………………………………………………48

职员宿舍管理要求……………………………………………………………49

职员服装管理要求……………………………………………………………51

办公物品管理要求……………………………………………………………53

档案管理要求…………………………………………………………………53

管理处会议室/洽谈室/培训室管理制度……………………………………55

第四章物业本体维护及动力设备管理制度…………………………………………56

物业本体维护管理制度………………………………………………………56

供电管理制度…………………………………………………………………57

配电房管理制度………………………………………………………………58

发电机房管理制度……………………………………………………………59

给排水管理制度………………………………………………………………59

水泵房管理制度………………………………………………………………60

电梯机房管理制度……………………………………………………………61

电梯紧抢救援程序……………………………………………………………61

电梯应急方案…………………………………………………………………62

消防设施监督检验制度………………………………………………………63

消防设施停用管理制度………………………………………………………63

巡视制度………………………………………………………………………64

第五章消防及治安管理制度…………………………………………………………65

消防安全管理制度……………………………………………………………65

消防值班制度…………………………………………………………………65

关键部位临时动火作业安全要求……………………………………………66

消防器材管理制度……………………………………………………………66

安管人员行为规范……………………………………………………………67

安管员内务管理要求…………………………………………………………68

安管员交接班制度……………………………………………………………68

治安巡查制度…………………………………………………………………69

监控中心工作制度……………………………………………………………69

突发事件防范方法……………………………………………………………70

第六章岗位职责………………………………………………………………………71

管理处主任岗位职责…………………………………………………………71

前台文员岗位职责……………………………………………………………72

综合服务员岗位职责…………………………………………………………72

维修工岗位职责………………………………………………………………73

安管班长岗位职责……………………………………………………………74

监控中心值班员岗位职责……………………………………………………75

门岗安管员岗位职责…………………………………………………………76

巡查员安管员岗位职责………………………………………………………77

义务消防队岗位职责…………………………………………………………78

第七章财务管理制度…………………………………………………………………79

现金使用规章制度……………………………………………………………79

职员借款制度…………………………………………………………………80

报销审批管理制度……………………………………………………………80

资金拔付管理制度……………………………………………………………81

会计档案资料管理制度………………………………………………………82

第一章公众制度

一、精神文明条约

1、自觉遵守艾默生福永厂区各项管理要求，共同维护厂区良好生活和工作秩序。

不损坏公物、不破坏绿化、不随地吐痰、不说脏话、不在公共场所打闹喧哗、不在公共场所吸烟、不乱扔垃圾、不高空抛物。

2、公共场所不得穿短裤、背心、拖鞋，优质衣冠整齐，举止端庄，谈吐文雅，文明礼貌。

3、严禁携带易燃易爆危险物品、易污染环境物品、动物等物品进入厂区。

4、来访者进入厂区，应主动出示证件，报出受访业主姓名、所在部门，并在保安岗亭登记后方进入厂区。

5、珍惜厂区财物，维护公共设施，保持厂区公共建筑物整齐美观，共同发明一个环境优美、秩序良好、安全舒适文化环境。

二、治安管理要求

1、管理处主动和当地公安等执法部门配合，加强安管员和公安局人员协调和沟通，在职责范围内严格把好安全关。

2、外来人员进入厂区须凭有效证件登记进入。

3、大件物品外出凭艾默生网络能源相关领导签字同意《放行条》，登记后放行。

4、装修施工人员凭管理处发放出入证进出厂区。

5、在厂区内如遇紧急情况或发觉可疑人员，请和管理处联络或直接通知当值安管员处理。

6、加强治安防范管理，确保厂区秩序良好。

三、电梯管理要求

1、电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，其它人员不得私自进入。

2、运行中电梯若出现忽然故障，乘客无须惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应立即按响紧急对讲开关，通知相关人员，等候解救。

3、搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，避免超载发生危险。

4、用电梯搬运很规物件时，事先申请，不得超重，预防造成事故，并注意不得损坏电梯。

5、在电梯使用高锋期，应严格控制大件物品或数量较多物品搬运。

6、严禁在电梯内打闹、刻划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。

7、注意电梯内部清洁卫生，勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。

8、发生火警或地震时，切勿搭乘电梯。

9、小孩搭乘电梯，应有大人看护，以免发生意外。

四、消防管理要求

1、厂区防火工作依据“预防为主，防消结合”方针，本着自救标准，依靠楼内业主实施综合治理，并接收市公安消防局领导和监督。

2、防火管理责任人由厂区管理处主任直接负责。

3、管理处应加强宣传消防法律、法规和防火安全知识工作，全部物业管理人员必需培训上岗，并对业主进行常常性防火安全宣传活动。

4、管理处制订防火管理制度，定时组织防火安全检验，立即掌握厂区物业防火情况，协调相关方面采取对应方法，并监督实施。

5、管理处负责组织业主开展防火自查，督促整改火险隐患。

6、管理处定时对厂区公共消防设施、器材进行检验、维修、保养，使其常常于良好备用状态。

7、管理处于进行公共消防设施检验、试验、维修、保养前将提前通知业主加强防范。

8、任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。

特殊原因需过夜，必需经相关主管部门同意，管理处立即通知业主加强防范。

9、业主应支持和配合管理处组织早期火灾扑救和安全疏散演练。

10、严格控制装有危险物品车辆进入厂区车场停放，如属必需要做好防范方法。

11、管理处职员及厂区内全部些人员有责任发觉早期火灾按程序进行处理，对情况严重难以扑灭，应立即打“119”电话求救，并帮助维持火场秩序，配合事故处理。

12、厂区内业主应自觉遵守电器安全使用要求，严禁乱拉电气线路，严禁私自拆、改、装电气设施和用具。

13、业主进行室内装修、改造，必需严格遵守装修管理要求，预防发生火灾事故。

14、楼梯、过道和安全出口等部位应保持通畅无阻，不得私自封闭或堆放杂物。

15、消防设施、器材不得挪作她用，严防损坏和丢失。

一经发觉，将对相关责任人作出严厉处理。

16、管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材行为，将阻止或向相关部门汇报。

17、管理处应主动配合当地消防部门做好消防安全工作。

五、清洁卫生条约

1、环境卫生由本企业根据国家和省市颁布相关法令具体实施管理，并亲密配合环卫、环境保护和卫生防疫部门协同工作。

2、垃圾请投入指定垃圾桶内，不得乱掷、遗落或摆放在其它地方。

3、严禁有以下行为：

1）随地吐痰，随地丢果皮、杂物，随地倾倒垃圾；

2）乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；

3）在墙壁上乱涂乱划；

4）损坏清洁设施。

六、绿化管理要求

1、绿化带（指厂区范围内花草、树木、园林建筑等），属楼宇公共设施组成部分，由园林企业具体实施养护，光彩物业进行管理。

2、行人和车辆按要求道路通行，不得损坏绿化植物。

3、人人有责任维护绿化设施完整，不破坏花台及花木护栏。

4、厂区范围内严禁下列破坏生态环境、妨碍绿化行为：

1）占用绿化区/攀折花木，毁坏涂抹园林；

2）在绿化区内堆放物品；

3）在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物；

4）在绿化带内骑车、踢球等活动。

第二章公共事务管理制度

一、物业接管验收管理制度

1、验收前准备工作

本验收管理制度是指由艾默生网络能源新厂房项目招标组向深圳市光彩物业管理进行物业验收和移交工作。

光彩物业组织项目专业人员组成验收小组参与验收工作。

验收小组依据提供图纸，根据项目设计关键点、完工图、设施清单、全部设施设备出厂合格证书、设备调试运行统计、试验汇报等进行验收。

2、验收实施

验收小组在验收过程中，可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收，然后再进行综合验收；实物验收，关键应核查设备和关键部件规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。

3、验收后处理工作

验收小组专业人员依据分工写出单项验收汇报，验收小组责任人依据验收汇报，写出物业综合性验收评定意见书，呈交项目招标组。

对存在问题设备、设施写出书面汇报，上报项目招标组。

管理处责任人代表物业管理接收单位同物业交接单位进行正式移交，并办理相关手续。

验收小组要会同项目招标组签字生效，将全部、档案资料移交给管理处存档。

4、验收后不合格处理工作

对在验收发觉存在问题设施、设备，管理处制订整改落实方法，并报项目招标组和光彩物业审核。

5、设备验收

验收条件是设计图纸和设备规格型号、数量符合；关键设备、设施安装位置和安装质量符合；设备或系统技术性能应和设计要求符合，检验结果统计在《验收交接统计表》中。

对移交完工图，在《验收交接统计》中统计。

对物业其它配套系统、设施进行验收，验收结果也统计在《验收交接统计表》中。

二、公共设施维护管理制度

1、管理处负责厂区内公用设施、设备日常管理、检验维护，确保设施、设备处于良好运行状态。

2、公用设施、设备标识系统规范完整、正确无误。

3、厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。

4、厂区内设备、设施损坏，须立即修理和更换。

5、市政公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属相关部门维修或更换。

6、任何部位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。

三、临时用电、用水管理要求

1、临时用电计划申请

1）施工前，由施工单位或依据施工项目和用电量大小，向管理处递交“临时用电计划申请表”。

2）“临时用电计划申请表”中，应列明所使用电动设备名称、功率和数量。

3）管理处派技术人员对其机械电气设备进行检验核实。

4）申请人或单位必需提供操作人员上岗证复印件，每人一证。

操作人员无证，管理处一律不予同意申请。

2、临时用电管理要求

1）凡施工所使用电动设备、工具及电线等器材，必需符合国家相关产品质量要求和安全要求。

2）在管理处技术人员指定地点接线，并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘（箱）。

3）电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。

3、临时用电施工限制

1）不影响厂区内机电设备正常运作。

2）不超出供电负荷量许可范围。

3）噪音很大电动工具，严格按要求时间进行操作，不影响业主正常作息和生活。

4、严禁以下行为：

1）乱拉乱接电线。

2）超出设计负荷临时用电，未经申请用电计划用电。

3）直接将电线插入插座用电行为。

5、管理处管理权限

1）有权劝阻或阻止违章操作。

2）有权对业主单位进行巡视检验。

3）有权对所使用电动设备工具随时进行检验。

4）对不听劝阻违章施工行为，可停止供电，以预防事故发生。

6、临时用水管理

1）施工前，施工单位或业主单位依据施工项目和用水量，向管理处预先申请临时用水。

2）使用人需安装水表，并接入管理处指定用水接口。

3）严禁任何乱接水行为，不听劝阻管理处可采取停水方法。

四、投诉处理和分析制度

1、凡业主对管理处管理、服务方面投诉，不管采取何种方法（如信函、电话或面谈），均需进行接待、统计，同时应做好对应统计。

2、管理处接到投诉后，在预约时间内向业主回复采取何种补救处理方法，回复时间最长不超出一天。

3、管理处根据业主投诉内容，安排对应人员处理问题，并将结果反馈给用户服务中心。

4、对重大问题投诉，对应人员不能处理或需统一协调问题，直接报管理处主任。

由管理处主任作出处理决定。

5、用户服务中心应经过电话或采取其它形式跟踪投诉处理结果，未处理，责成相关部门/管理处快速处理。

6、对业主投诉，应即时作出分析总结，对反复出现问题，应组织相关部门进行深入探讨并找出处理措施，预防反复发生类似问题。

五、意见调查和回访制度

1、企业品质管理部每六个月进行一次业主意见调查。

业主意见调查应列明业主对以下方面满意程度：

1）安全管理

2）绿化管理

3）清洁服务

4）“四害”消杀服务

5）投诉或意见处理

6）停车场管理

7）设备设施管理

8）电梯管理

9）维修服务

10）服务态度

2、品质管理部对回收意见表进行统计分析，并将结果按调查表回收份数、总满意率和分项满意率、业主对物业管理意见、提议（共性、个性意见）等书面交给管理处。

3、对存在问题，管理处主任提出整改意见，责成相关人员限期处理。

4、对业主误解，应进行必需耐心解释。

5、业主意见调查结果及整改方案应向业主公布，接收监督。

6、相关职能部门应定时对业主进行回访。

7、回访时，虚心听取意见，诚恳接收批评，采纳合理化提议，做好回访统计。

8、回访中，对业主单位问询、意见，不能立即回复，应通知预约时间回复。

9、业主意见评价统计计算方法

1）统计计算应依据已发放和回收调查表进行。

2）统计计算符号

　　Ｎ－　发放调查表总数

　　Ｈ－　回收调查表总数

　　Ｘ－　调查表调查项目数

　　Ｙ－　每份调查表评价满意项数

　　Ｏ－　评价满意项目总数

　　Ａ－　回收率：

　　％；

　　Ｋ－　满意率：

　　％；

3）统计计算公式

　　Ａ＝Ｈ÷Ｎ×100％

　　Ｏ＝ΣY＝Y1+Y2+Y3+……+YN

　　Ｋ＝Ｏ÷Ｘ×Ｎ×100％

六、维修管理制度

1、管理处接到业主维修诉求后，必需在5分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

2、维修工到现场后，要做到：

1）自觉维护管理处及业主权益，不做损害管理处声誉事情。

2）不要不懂装懂，碰到疑难问题要如实、具体地向工程技术人员汇报并请求支援处理。

3、维修工进入现场维修时，应主动征求业主意见，尽可能恢复维修前原貌原样，如有改动，应征求业主同意后方可进行。

4、维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判定出发生故障原因。

严禁盲目安装或乱拆乱装，造成无须要返工。

5、维修工进行维修时，要把有影响物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。

尽可能使噪音降到最低程度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。

6、维修工作完成后，维修工应立即清扫工作场地：

小工作垃圾装入塑料袋内，大工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到周围垃圾桶边。

用洁净抹布擦拭弄脏各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。

恢复各物品原貌（位置）。

7、全部工作完成后，维修工要试验维修后效果给业主看，试验次数不少于3次，同时要给业主讲解应注意事项，假如业主有不满意地方（合理要求），则应立即进行整改直至业主满意为止。

8、确定一切正常后，维修工应礼貌地请业主在《维修单》上署名确定。

维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合和谅解。

9、维修工回到管理处立即做好维修统计。

10、在维修完成后，由管理员不定时进行抽查回访。

七、垃圾搜集和处理管理制度

1、垃圾分类处理

1）工程垃圾：

瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬工程垃圾应用斗车或其它装运工具运输到指定地点倒放，严禁倒在垃圾中转站内。

路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运输途中应加以遮挡，预防垃圾掉落或飞扬引发二次污染。

2）生活垃圾：

清洁工清洁时少许垃圾可倒入周围垃圾桶内，量大垃圾应直接运输到小区内垃圾中转站内。

清洁工应在要求时间内搜集垃圾桶内垃圾并转运至垃圾中转站。

2、垃圾中转站垃圾应日产日清，如垃圾较多影响垃圾存放时，可增加清运次数。

3、清洁人员应负责垃圾中转站周围卫生。

确保垃圾中转站里垃圾存放齐整，地面无散落垃圾。

1）负责天天一次冲冼垃圾中转站地面。

2）天天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。

4、垃圾中转站卫生标准：

1）地面无散落垃圾，无污水，污渍；

2）墙面无粘附物，无显著污迹；

3）垃圾做到日产日清；

4）全部垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四面无散积垃圾；

5）可作废品回收垃圾应另行堆放；

6）垃圾站应保持清洁无异味，天天应定时喷洒药水，预防发生虫害；

7）按要求做好垃圾袋装化。

5、垃圾车撒落在小区内垃圾由垃圾清运人员负责扫净。

6、综合管理员应按相关标准检验清洁工工作情况，并统计。

八、卫生消杀管理制度

1、综合管理员应依据季节改变制订出卫生消杀工作管理。

2、消杀工作计划应包含以下内容；

1）消杀对象；

2）消杀区域；

3）消杀方法药品计划；

4）消杀费用预算。

3、消杀区域包含：

楼梯口、梯间及周围公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。

4、消杀方法以喷药消杀为主，灭鼠方法关键采取投放拌有鼠药饵料。

5、投放鼠药必需在确保安全前提下进行，必需时挂上显著标识。

6、消杀作业完成，应将器具、药具统一清冼保管。

7、消杀工作标准

1）检验仓库或厂区生产车间，目视无显著蚊虫在飞。

2）检验和楼层及转角垃圾桶摆放处，目视无苍蝇滋生地。

3）检验楼内和污水井、无害虫出现。

4）抽检楼道、绿化地、排污渠无显著鼠迹，用布粉法检验老鼠密度，不超出1%，鼠洞每2万平方米不超出1个。

8、消杀工作管理和检验

1）消杀工作前，综合管理员必需详尽地告诉作业人员应注意安全事项。

2）综合管理员每七天检验一次消杀工作进行情况并将工作情况统计于工作统计中。

3）综合管理员现场跟踪检验，确保操作正确。

九、受伤/急症等紧抢救援方法

1、若有发生受伤或急症等人员，旁人应依据原因紧急采取对应方法或打电话给管理处救援。

2、管理处人员应使伤者或急症者处于温暖及适宜环境中，并细心呵护。

3、管理处于救援伤者时，同时拨打“120”寻求援助，说明具体方位。

4、管理处应派护管员到厂区门口等候医务人员到来。

十、火警应急方法

1、发生火警，切勿急燥，保持镇静。

通知监控中心或拨打火警电话“119”。

2、紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内人员。

3、击破安装在楼道里报警按钮。

4、碰到浓烟，应用浸湿毛巾等物捂住面部及身体。

5、用灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险中。

6、快速脱离火灾现场，请切记不要搭乘电梯。

十一、停水/停电应急方法

1、当接到相关部门停水/停电通知时，应以书面形式提前通知业主，做好对应准备。

并在大堂入口处显著位置贴“温馨提醒”等通知。

2、当碰到忽然停水时，管理处应打电话给政府相关部门咨询，同时并以电话/广播等方法快速通知业主，后再以书面形式补办。

3、当碰到忽然停电时，应起用另一回路电源，若无双回路，发电机30秒之内自动开启，确保厂区弱电系统正常运行。

4、忽然停电时，被困在电梯有些人员应通知管理处专员进行解困。

解困后，将电梯降至首层。

5、忽然停电时，应以电话/广播等形式通知业主，然后再以书面形式通知业主。

6、忽然停电时，应急时派专员检验厂房内全部设备。

7、忽然停电时，应打电话咨询供电部门相关事项。

第三章行政性管理制度

一、企业训导

●思想作风严谨

●组织纪律严明

●工作态度认真

●团结进取创业

二、企业管理理念

●优质高效诚信创新

●光彩物业情真意切

●以人为本诚信至上

三、职员行为准则

●爱岗敬业尽职尽责

●团结进取奋力拼博

●服从指挥听从分配

●艰苦奋斗实现自我

四、职员守则

1、模范遵守国家政策、法律、法规和企业各项规章制度。

2、思想健康向上一直和企业保持一致。

3、热爱企业、热爱岗位、努力完成本职员作。

4、努力学习、主动进取、认真钻研业务、技术知识。

5、热爱集体、关心同事、强化团体合作意识。

6、着装整齐、举止大方、努力塑造企业品牌形象。

7、忠诚老实、光明磊落，不得有任何欺诈行为，不得以任何形式诽谤企业，不得泄露企业机密。

8、严格遵守工作时间和请假制度。

9、工作时间严禁非公会客，不在工作时间内拔打私事电话。

10、不得利用工作之便假公济私、损工肥私、谋取私利。

11、珍惜公物，不得私自动用企业财物。

12、未经企业许可，不得在其它单位兼职。

13、遇有台风、暴雨或火灾、水害等，相关管理人员