天津市泰达国际公寓项目分析报告.docx
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天津市泰达国际公寓项目分析报告
天津市泰达国际公寓项目分析报告
泰达国际公寓是天津泰达集团公司独家投资兴建的具有5A级别的综合性智能化大厦,是集客房、公寓、写字楼、餐饮、娱乐于一体的综合型涉外公寓，由会馆、酒店、公寓三部分组成。
泰达国际公寓分A、B、C三座，共有170套公寓，其中B座公寓套数约占整体的2/5。
泰达酒店刚刚升级为5星，目前天津共有4家5星级酒店，泰达酒店占到2家。
（1）项目概况
开发商：
天津益德置业有限公司
管理公司：
泰达酒店管理有限公司管理
位置：
南开区，复康路73号增1号，中环和外环之间。
规模：
建筑面积6.00万平方米，绿化率25.00％，塔楼。
装修标准：
毛坯。
周边配套：
家乐福、八里台邮局、工商银行、中心医院。
物业配套：
结构：
框架；外墙：
氟炭漆；内墙：
精装修到位；大堂：
花岗岩地面，豪
华装修；电梯：
德国lg；厨房：
套装吊地柜、排油烟机、灶具、消毒柜；供电：
双电源系统；供水：
采取upvc管道；供气：
城市网天然气；消防：
自动报警、消防栓。
教育设施：
南开大学幼儿园、南开大学附属小学、南开大学附属中学。
开盘时间：
2001年10月26日
入住时间：
2002年9月1日。
（2）区域环境
泰达国际公寓坐落在天津经济技术开发区的黄金地段－金融贸易生活区内，位于黄海路与第三大街交汇处，毗邻外商投资中心，海关大楼，地理位置十分优越。
北距京津塘高速公路约300米，东南距天津新港3公里，向西30公里直达天津国际机场，沿高速公路乘车20分钟即可到达天津市内，距酒店2公里的火车站,每天有数次通达津、京的列车，交通极为便利。
（3）建筑设计
项目为典型现代风格的裙环式建筑，大厦顶部呈飞碟状，主体为银色泊金板蓝宝石玻璃幕墙，花岗岩基座，大厦建筑高度123米，共32层。
（4）酒店
客房概述
酒店共有各类客房49套，集中在3层和4层，包括总统套房、高级行政套房、豪华套房、行政套房、高级套房、豪华标准客房和标准客房等七类。
目前客房供应严重不足，酒店客房的入住率常年保持在75%以上，已经接近80—85%的极限，发展受到酒店客房数量限制。
客房配有中央空调、国际直拨电话、卫星电视接收系统和宽带网。
迷你酒吧提供各类洋酒、饮品。
客房服务中心为住店宾客提供24小时服务。
位于三层的商务中心为住店宾客提供24小时收发传真及翻译、打字、复印、租用计算机及上网、代寄信函、代客订票等项服务。
酒店预订
房型及价格
房型
面积（平方米）
房价（人民币）
数量（间/套）
标准间（双床）
30-35
880.0
8
标准间（单床）
30-35
880.0
2
豪华标准间
45-56
958.0
12
高级套房
56-70
1180.0
16
行政套房
83-90
1288.0
3
豪华套房
86-94
1688.0
6
高级行政套房
94
3488.0
1
总统套房
280
7888.0
1
（以上房价有效期至2004年12月31日）
预订方式
可通过电话/传真/电子邮件三种方式预订客房。
酒店预订电话：
（022）23005555-1
酒店预订传真：
（022）23065555
酒店预订电子邮件：
tc_rsvn@
预订内容
预订客房请写明下列内容，带有（*）号的项是必写项
·姓 名
*
·性 别
·抵店日期
年/月/日*
·离店日期
年/月/日*
·预订房型
*
·预订房数
*
·其它需求
·公司名称
·联系电话
*
·传真或电子邮箱
*
·该预订在得到酒店确认以后方能生效。
·未用信用卡担保的预订，只能为您保留至当日18时。
（5）公寓
该项目拥有豪华涉外公寓65套，位于大厦B座7-25层。
租期/租金
一个月以下（散住）
两室：
1288元/套/天
三室：
1688元/套/天
以上免费中西式自助早餐1份，免费健身、游泳、桑拿，另加3%城建税。
一个月以上（长住）租金单位：
人民币﹡元/月
房型
面积（平方米）
楼层
租金（门市价）
两室
145
7-12
23000
14-22
25000
23-25
27000
租住两年以上可以优惠，但需向上级部门请示
三室
170
7-12
27000
14-22
29000
23-25
30000
租住两年以上可以优惠，但需向销售部上级部门请示。
免费服务
使用房间内高速上网系统
收传真服务（每次不得超过10页）
接收卫星电视，可收看的电视频道总数为43个
标准配置家具、家电
浴室高檔洗浴用品
当日报纸一份（CHINADAILY或今晚报）
水费、电费、燃气费、提供24小时热水、空调及直接饮用水
其它泰达酒店集团旗下酒店的预订服务
赠阅天津泰达国际会馆会刊
24小时保安服务
每户入口处防盗报警装置
提供信息服务：
设立总服务台，公寓内部客户问讯服务、留言服务
信件报刊收发、送出服务
个人行李搬运、寄存、行李车服务（不包括公用品）
订车、租车服务
每天一份免费早餐或提供一人免费使用游泳池、健身房设施及桑拿
（6）会馆
餐厅
海港中餐厅
海港中餐厅作为天津泰达国际会馆与广东海港餐饮集团的联盟店，主营精品粤菜，以王子鲍鱼和天下第一鸡享誉海内外。
餐厅位置：
会馆2层
星期五餐厅
星期五餐厅是美国著名主题式休闲西餐连锁品牌，美国休闲餐饮风潮的代表，以其烹制考究的美式西餐和美利坚风情的餐厅装饰著称于世。
泰达星期五餐厅是其在中国的第四家连锁店。
餐厅位置：
会馆1层
绿洲营养餐厅
位于会馆SPA水疗区域的绿洲营养餐厅，为崇尚自然健康的人士研究烹制了各种健怡菜品。
所有食品原料均选自无污染的天然绿色食品，在充分提供营养的同时，保证低脂肪、低热量、低胆固醇。
餐厅位置：
会馆4层
酒吧
月光咖啡厅
咖啡厅位置：
会馆1层
阳光酒吧
酒吧位置：
会馆2层
会务
宴会和会议设施
海港中餐宴会厅富丽堂皇，配备齐全，可举办各种庆祝宴会和酒会。
贵宾厅豪华典雅，气派尊贵的贵宾厅迎接八方来客，开启外商与政府交流之窗。
报告厅配备现代化会议设备及专业音响，适宜举办各类新闻发布会和讲座。
会议厅适合召开各种会议，尤其是举行商务会谈的理想场所。
设施规模
场地
面积
布局类型
容纳人数（位）
海港宴会厅
470
鸡尾酒会/宴会/自助餐
250/220/200
第一会议室
152
圆桌型
24
第二会议室
53
圆桌型
16
报告厅
188
剧院型
110
大贵宾厅
144
贵宾接待
16
小贵宾厅
30
贵宾接待
8
康体娱乐
绿波水疗中心
代表国际流行健康理念的SPA水疗中心，作为会馆核心功能区，是天津泰达国际会馆会员及其宾客的专用区域。
SPA风行欧美，它是拉丁文SolusParAqua三字的缩写，意思是透过水来促进健康，其中文含义是“水疗”。
SPA之名源于16世纪比利时南方一个名为SPAU（史帕）的出产天然温泉的小镇。
SPA早期以温泉或天然矿泉洗浴疗养为主，而今天已演变成一种集度假、养生、美容、运动健身于一体的现代休闲方式。
绿波水疗引进全套欧美顶级SPA水疗设施，共有理疗按摩、身体理疗、豪华水浴、面部护理、手足护理和SPA套系等六大类30余种水疗项目。
主要设施有：
各种功能性水疗如死海浴、香熏浴、针刺浴、泥疗浴等；桑拿浴、蒸汽浴、水力按摩浴和再生浴；由专业心理医师进行心理咨询的解压室；全面美颜美体的美容美发厅；以及保健理疗按摩。
位置：
会馆4层
理疗按摩
瑞典式按摩
瑞典式按摩是欧洲人很喜欢的按摩方式，利用敲打和推展延伸的方法促进肌肉的充分
放松。
芳香按摩
客户可选择调配的复方精油（有舒缓、松弛、提神等各种配方），透过嗅觉引领、皮
肤渗透，直接对身心发挥效用。
中式按摩
采用穴位指压的按摩方法，遵循中医经络走向，于穴位反射疗法指压时，促进脑内啡
的分泌，舒缓镇痛、增加愉悦的舒服感受，并引导能量释放、使气血循环更顺畅。
泰式按摩
独特的泰式按摩手法，力度比较大，采用强力延展身体，舒活经络来缓解肌肉紧张及
疼痛。
瑞典式足部护理
不同于中式足部按摩，独特的瑞典式手法能缓解足部酸痛、肿胀，利用足底反射区
域原理，充分体验到足部血液循环系统的改善，并由此带来的全身舒爽。
瑞典式头部按摩
瑞士指压按摩法针对头部穴位进行按压，快速解除疲劳、缓解压力和紧张情绪的方式。
芳香浴与按摩
采用芳香水合物理疗法，能让全身毒素缓缓释放，肌肉疼痛迅速消失。
室内阳光泳池
巨大的球型网架玻璃穹顶，可以尽情享受阳光下的蓝天碧水。
位置：
会馆5层
健身中心
全套进口设备，专业人士量身定做健身计划，并为每一名会员设立个人健康跟踪记录。
体操房全年开设各种形体训练科目和私人教练课程。
位置：
会馆4层
乒乓球－沙壶球厅
乒乓球－沙狐球厅紧邻健身中心，设有专职陪打员。
位置：
会馆4层
游戏机房
为会员配置各种电子游戏机。
位置：
会馆4层
儿童看护室
专为带幼童来会馆的会员和宾客设置，配有各种儿童玩具和设施。
位置：
会馆4层
台球厅
配备斯诺克和美式落袋台球的专业设施。
位置：
会馆2层
棋牌室
光线明亮、设施齐全，为宾客消遣或是友谊比赛提供良好的场所。
位置：
会馆2层
影视视听室
英国B&W全套原装音响营造了超一流视听效果，这客户创造完美影音视听空间。
位置：
会馆2层
阅览室
位置：
会馆1层
罗马夜总会
超豪华卡拉OK音响及点歌系统配置，13间KTV包房。
夜总会位置：
会馆2层
周末家庭健康之旅
天津泰达国际公寓以家庭为单位，为客户推出了“周末家庭健康之旅”服务。
康体推广
健身中心私人教练：
原1200元/10次，现960元/10次；
健身单向卡持“打折狂”小票，减免现金500元；
舍宾年卡，5800元，特卖时期3700元；
瑜珈训练卡：
门市价：
350元/10次，会员价：
300元/10次；
网球卡：
月卡630元，十次卡450元，三十次卡1200元。
地点：
四楼健身中心
（7）其他配套服务
商务中心、精品店、泰达超市、酒店保险箱服务、客房宽带网、租车服务、洗衣及熨衣服务、客房送餐服务、外币兑换柜台、机票订购服务、邮寄/包裹服务、泊车设施、信用卡：
美国运通·万事达·VISA·JCB·牡丹·龙卡
（8）会费情况
天津泰达国际公寓作为一家封闭式会员制俱乐部，由泰达酒店管理有限公司管理，拥有完善的会籍体系。
凭借集团化经营优势，与同隶属于泰达酒店管理公司的会员制俱乐部——位于天津开发区的泰达国际酒店暨会馆联网运营。
由此可以保证每一位天津泰达国际会馆的会员，在泰达系统的两家豪华会员制俱乐部内享受完全相同的会员权益和风格迥异的设施与服务。
泰达酒店分南开区和开发区两处，开发区的酒店总共230间，其中市区办卡约为30%（买房50%，买卡50%），开发区办卡约为70%。
买卡的客户绝大多数为公司客户，比例为90%，大多为公司招待所用。
目前泰达国际公寓会员总数已达到400人，所有购房会员都赠送个人卡（58000元）。
公司卡RMB98000
同时拥有三位提名人，其中一张主卡，两张副卡
有权申请增加1名副卡持有人，只须付费15000元
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权利
每年享受会馆提供的8间晚免费住宿
享有带宾客进入会馆消费的权利
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
有权申请成为国际RCI和天津泰达度假交换有限公司分时度假交换的会员
月管理费RMB500元
家庭卡RMB78000
同时拥有三位提名人，其中一张主卡，两张副卡（副卡由主卡持有人之配偶及一名21岁以下的子女享有）
有权申请增加1名副卡持有人，只须付费RMB15000元
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权利
每年享有会馆提供的8间晚免费住宿
享有带宾客进入会馆消费的权利
购买此卡的会员可以申请银行消费贷款，细则详见《东方—泰达联名卡合作协议
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
有权申请成为国际RCI和天津泰达度假交换有限公司分时度假交换的会员
月管理费RMB200元
注：
副卡持有人未满14岁前须由法定监护人陪同方可使用会馆设施。
个人卡RMB58000
一张主卡
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权利
每年享有会馆提供的8间晚免费住宿
享有带宾客进入会馆消费的权利
购买此卡的会员可以申请银行消费贷款，细则详见《东方—泰达联名卡合作协议》
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
可以成为国际RCI和天津泰达度假交换有限公司分时度假交换的会员
月管理费RMB100元
公司三年卡：
RMB41800
同时拥有二位提名人，其中一张主卡，一张副卡
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权利
享有带宾客进入会馆消费的权利
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
家庭三年卡RMB33000
同时拥有三位提名人，其中一张主卡，两张副卡（副卡由主卡持有人之配偶及一名21岁以下的子女享有）
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权利
享有带宾客进入会馆消费的权利
购买此卡的会员可以申请银行消费贷款，细则详见《东方—泰达联名卡合作协议》
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
个人三年卡RMB22000
一张主卡
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权利
购买此卡的会员可以申请银行消费贷款，细则详见《东方—泰达联名卡合作协议》
享有带宾客进入会馆消费的权利
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
公司一年卡：
RMB18800公司半年卡：
RMB11280
同时拥有二位提名人，其中一张主卡，一张副卡
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权利
享有带宾客进入会馆消费的权利
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
家庭一年卡：
RMB14800家庭半年卡：
RMB8880
同时拥有三位提名人，其中一张主卡，两张副卡（副卡由主卡持有人之配偶及一名21岁以下的子女享有）
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权利
享有带宾客进入会馆消费的权利
购买此卡的会员可以申请银行消费贷款，细则详见《东方—泰达联名卡合作协议》
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
个人一年卡RMB9800/年个人半年卡RMB5880
一张主卡
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房并优惠享用其它设施的权
享有带宾客进入会馆消费的权利
购买此卡的会员可以申请银行消费贷款，细则详见《东方—泰达联名卡合作协议》
拥有此卡可同时享受联盟俱乐部相应的优惠待遇
SPA健身单项卡RMB7800/年SPA健身单项半年卡RMB4680
一张主卡
拥有免费享用桑拿综合设施、游泳池、健身房的权利
拥有优惠享用SPA水疗设施、身体理疗及按摩等权利
享有带宾客进入会馆SPA水疗和健身区域消费的权利
健身单项卡RMB5800/年健身单项半年卡RMB3480
一张主卡
拥有免费享用健身房、体操房设施的权利
享有带宾客进入会馆健身区域消费的权利
（9）经营状况
会馆和酒店开放式经营。
公寓对外销售和出租。
其中B座公寓为产权与经营权分离形式，酒店承诺每年8%的
投资回报（实际税后利润为7.2%，泰达负责管理与出租，A、C两座不承诺任何回报）。
B座出售时，由于对市场没有充分信心，售价仅为7000元/平方米，迅速被客户抢购，之后销售的A、C座销售开始调价，最高调整到11000元/平方米。
项目销售基本没有做宣传，主要为口碑传播，一些住过泰达酒店的客人首先购买，客户企业家居多，也有一些银行老总。
目前A、C座客户出租都为自己委托中介，寻找客户，与酒店没有关系，平均租金比酒店客房低5000—8000元，出租状况较好。
B座租户中以外籍客户为主，主要为外企中高层人士，比例超过60%。
酒店的配套设施以前都是自己经营，大拿经营不到位，现在逐渐向长期出租的方式，招租商家经营转变，如餐饮、桑拿等。
（主力餐饮为中山市海港酒楼，经营中高档粤菜；以及星期五西餐厅。
）
目前泰达俱乐部主要起到提高知名度，扩大影响的作用，实际经营为亏损，要靠客房经营补贴。
小结：
作为目前天津唯一一家公开作为商务平台的高档俱乐部，泰达国际会馆对于本项目具有重要参照意义。
根据对泰达商务会馆的调查，得出以下结论：
1、泰达商务会馆由于经过长期积累，已经聚集了相当数量的俱乐部会员，形成一定商务基础，表明天津对于高档次商务平台具有一定实际需求。
2、同时天津的整体经济环境处于高速发展阶段，日益增加的商务需求也需要有与之相应的商务平台来配套；因此商务俱乐部的很大的发展潜力与潜在需求需要调动。
3、相对于潜在的需求，天津的商务俱乐部发展与北京相比，远远落后于北京的市场发展程度，仍有相当大的发展空间。
4、天津的房地产市场自去年起呈现加速上扬态势，相应的位于地产市场高端产品的酒店俱乐部也处于方兴未艾的状态。
5、由于天津泰达商务会馆拥有较为完善的硬件配套与良好的管理服务，为商务人士提供较好的环境，提升了区域整体商务氛围，特别是泰达拥有高星级酒店作为项目整体配套，也是吸引天津众多高端人群的重要因素之一。
6、在综合比较泰达的会费和结合本项目的优势后，初步确定了本项目的会费，本项目会费比泰达略低，因为天津泰达国际会馆是目前天津唯一经营比较完善的酒店式公寓，其硬件设施和软件服务已基本达到国际高端水准，在天津酒店市场已树立良好的品牌形象，本项目与之相比，在规模、档次、市场影响力方面存在一定劣势，需要经过较长时间的积累，才能与之相抗衡，胜或超越。
所以会费可在实际运营中，根据经营情况加以调节和拔高。
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